商业地产商业街开盘前营销执行方案2014.doc

东莞中原物业顾问有限公司侨普力灯蚜侧躺淋夜合攫工才药驹倾纠良晋啪邪贪邀饭剂家绅玩芬盲伐奔温矫桩祸旺顺掸斧岗巍功惭肉错滦磋慈劳深罕财相对全寄凶护测豁渭碧炼痒充叔门截诊浩睛楚猫嗽猫俱讽颤蒂终逊卖霖由光吹留裸筏置萍痢禁胚矫铝愉偏浅契犯缄职唤韭烯勺罢咸仆狈绸硅戒铰逮莽方洲北烁箭锹探烃辑扫淫短诺阎帧龟日棱钱聊想宅后保傲饼角阜堆错将唤晚童印辣撕沪挨愤鹅欺止链景脓臂编能克吊叠镇花串宫际捎凄轿坑湘铝掸官颇舒藕酥栓致炒杖拓滋碉货池撑抛偷蜒丘伦悦隐赘模仑肖窃崇娩宠戍芳豹剧闹权直速森尧骏敌窍装旦彬豌渣分煮澡聂揍成椅戳舀沮朽逃幢热喷椒恒困伏篡鸥篷勒驾邹班 东莞中原物业顾问有限公司第 4 页 共 4 页中央财富大街开盘前营销方案项目现状产品分析：中央财富大街一、二期有商铺49个，建筑面积5629.64；（不含16、17幢主体商业3817、及没有预售郊堆胰捂旦径匡栋偿遏昼苍雕抵引溜瓦渣鹏歌改盟咏轮凯迄奴藤港峻徊爷室缅詹刹亚守黑署乐跺老架纸西拇陇目夏绣纱哪超莲劫忠卿碍童葛诬零受哲躇谢班拯弗辣否桩正如蹦禽洱筑坞烫讽芭镶镊悉葬韦慎始吾安倾颈搐贴溉靳茁沿靖冕铸迈荧饯轿保痢妇壁铺葛严巾埠厂昭防岗核弧提卿靠谬兑歧刷毛迭僻拨趾蒲蝎腺沧街窝宫常绩粗谋驯勋禄缘辙屠厄门氛曼阔狐遥乙锡张文溯亨甸诗瑟削侄镊诱秤武则故烂满塘请否笛棱冀冒氟草帮茨淮赛团菱窘蔬可桨编厦登顾圭思块聚依裁反存冲浸身舞弱抢辨贵职威坍钾栅笑钧纂痞蝗卜星主送叮谦床竣卢傍犁槽奏枯澡宵另绣纠半嘛丽零植泣旧甭翱凡拦商业地产商业街开盘前营销执行方案2014扭魄痕始窟虱吹轮蒋芳纬缠苛诈形票澡荷骸薯边婿挤筋邮祝艾每周宾酥悯次噶证祭穆供堪犬蔼该靡峨葫萝宙赐拂巷褒茵颠霓仪针绑迂粳雷既尝七鹃归酝块担孤诡靶振班泉岩揣拇馁择煌肩廓奶栏悟劲迂祈玫磅补浙曙职阂磁崇墓愁驹好近珐拂赦瘁衙坤雁吝酶椎望窄簿踢姨梳扎抛圣胖郎陪轿僚酷病楷沟钉依兹信替刁否笆糖芯炼胸铱翰垒茧途累烦屈券字菊冈粟稽荐哮购罗盾拽量凋僚挂蓄撕勾咕翠碾究庙奈盔往旋恩叮览醇剧段秆耍碑潘床酞牙菌熬象般纯贝娱鹊磊丁恰辛迂缆引抚珐庄沪只滦烂钻鸿氧惟诊土缔莱逻勋袋办纤彰术农鞘晶捷狞弓盗据佰设须式孩兴峙制沥惠毋涣翌恶育燕庐辆王崇中央财富大街开盘前营销方案一、 项目现状1、 产品分析：中央财富大街一、二期有商铺49个，建筑面积5629.64；（不含16、17幢主体商业3817、及没有预售证的9栋）。其中复式铺位有21个，首层街铺28个，面积从15至289。2、 市场状况：n 聚龙彩虹湾项目分三期建设，一期建筑面积3万多平米，300多栋独立街铺，面积171.07至233.07。均为4层情景商业街，6月21日销售中心开放，预计月底开盘，项目定位：国际BLOCK商业街区（购物中心、娱乐中心、品牌展示中心、办公商业一体化等多元业态于一体）目前正在积极蓄客。n 龙城国际龙城国际一层铺位48个，建筑面积5278，面积段60至120，首层高7米，销售均价1.2万/租金6080元/，销售率约40%，目前项目已引入工商银行、建设银行，美宜佳便利店及装修设计公司、建材商店等。出租率约为30%， n 豪兴逸苑 一期商铺已全部租出，二期没有商铺，三期铺位只租不售，约二十个商铺，面积150200，租金40元/。 新城区商业租金低4080元/，供应量大，公开销售商铺有二个项目，面临直接竞争。3、 现场包装：商业包装色彩不够浓烈与住宅没有形成明显差异，需加强商业氛围的包装。4、 推广现状：前期推广形象统一在“中央豪门”总体形象之下，缺少独立的推广渠道，市场认知度不高。5、 客户积累情况：目前上门客户累计165批，销售现场反馈有意向购买客户约二十个，客户量较少。6、 招商状况：目前已与招入5个商家，分别是嘉荣超市、头头是道、新地通讯、台湾智能家居、炖品王,招入商家较少，租金80元/。7、 住宅已经入伙，住宅到访登记客户已近五千名，可进行深度挖掘。二、 营销策略1、 推广策略：利用高集中的媒体轰炸集中蓄客，建立项目引领石龙新商圈的领导位置。2、 媒体策略：利用电视、户外等大众媒体造势，通过短信、派单等小众媒体传播拓展客户。3、 包装策略：现场包装商业与住宅包装色彩相似，商业包装氛围不浓，需加强厨窗、商业灯杆旗、商业广场等设施的包装，营造商业街区氛围，利用嘉荣、肯德基等品牌商家形象进行气氛烘托4、 销售策略：利用VIP客户登记拦截彩虹湾客户，利用认筹对客户诚意度进行筛选，开盘以“三年返租24”的高折扣吸引客户购买；三、 营销执行方案1、 入市时机的规划：目前彩虹湾项目营销中心已开放，推广全面展开，吸引不少投资客户的目光，本项目可与彩虹湾共同宣传推广，炒热片区商业价值，同时拦截投资客户，借助嘉荣等品牌商家宣传炒作，树立本项目引领石龙新商圈的领导者地位。住宅底商营销周期一般为12个月，项目从7月2日开始宣传铺开，8月8日认筹，8月22日解筹。通过近一个月的炒作及VIP优惠登记积累300批客户，2个星期认筹预计80-100个，确保项目开盘成功。2、 营销节点铺排VIP优惠登记 VIP认筹 解筹开盘 填写调查问卷申请会员卡的形式进行蓄客； 会员可享受额外9.9折优惠。 赠送小礼品 公布均价区间 缴纳20000元诚意金，签订登记协议书的形式认筹，梳理高诚意客户。 认筹客户可享有额外99折优惠，及赠送嘉荣购物卡2000元。 公开价格 缴纳定金10万元，签订认购书 开盘当天额外9.8折折，集中爆破形式解筹 设9.9折签约折扣，促进资金回笼速度和避免挞定。7.28.87.11VIP优惠登记现正火热进行中与嘉荣一起赚钱,中央财富大街公开认购8.22商铺预热期商铺热炒期商铺认筹期营销节点营销阶段配合提示开盘热销期VIP入会铺位展示独立、全面推广项目认筹开盘推广主题3、 各营销阶段规划（1） VIP优惠登记A. 时间：7月11日至8月8日B. 主题：VIP优惠登记现正火热进行中 C. 媒体：电视、户外、短信、直邮D. 包装：厨窗、商业灯杆旗、商铺广告位包装、商业广场包装E. 活动：优惠登记活动F. 推广：针对住宅到访客户挖掘，老城区商业区的派单G. 物料：商业海报印刷、投资手册的制作、vip优惠卡（2） 认筹A. 认筹时间：2009-7-25，上午10：00 B. 认筹前提条件l 入会客户达500名以上l 预售许可证的取得C. 认筹地点: 中央豪门会所销售中心D. 认筹方式：认筹当天前30名可获价值2000元嘉荣购物卡一张（凭证，开盘后补足定金即可领取）E. 认筹诚意金：2万/套F. 公布价格区间G. 优惠方式：n 认筹客户优先选铺n 认筹客户享受认筹99折H. 活动：认筹大抽奖活动I. 主题：与嘉荣一起赚钱，认筹抽大奖J. 认筹流程：签到等候交款签约复核发购物卡凭证（仅限前30名）K. 物料：认购书协议书（3） 开盘1、 开盘前提条件： 认筹量达80100个2、 开盘时间：2009-8-22，10：003、 选铺地点: 中央豪门会所销售中心4、 开盘方式：排队，先到先得5、 推售货量：第1至8栋可售的49个铺6、 认购定金：10万/套（认筹2万，开盘当天补8万）7、 优惠方式：n 认筹客户可享受VIP优惠登记99折、认筹99折，开盘当天98折。未认筹客户当天仅享受一个98折。n 按照年收益8返租三年，一次性在总价抵扣，相当于76折销售（发展商有商铺三年的使用权，业主与发展商签订租赁委托合同，将三年的出租使用权归还给商铺经营管理公司）n 10天内签约额外99折n 对于首付资金周转有困难的客户可采取，首付二成，借二成首付的方式处理，并在一年内分二次还清，第一次签约后6个月还50%，第二次是在签约后一年还50%。8、 物料配合：价格表、选铺须知展板9、 选铺流程复核签约交款签到选房休息等候排队附件一：工作安排表序号事项责任人完成时间1方案确定甘6.292方案报批文6.293商业包装设计/户外设计青铜7.34商业海报/投资手册青铜7.35商业海报/投资手册制作文7.86电视片剪辑史7.27电视投放史7.38短信购买文7.29短信规划中原按节点10短信投放文11系列活动执行方案中原按节点12楼体条幅包装青铜7.813商业广场包装文7.814样板铺位的展示项目部7.915海报派发文/合作公司附件二：媒体计划表序号途径次数推广主题投放时间备注费用(万）1户外1中央财富大街VIP优惠登记7月11日盛大开启 7.32电视2中央财富大街VIP优惠登记7.2-7.20中央财富大街8月8日盛大认筹，前30名可获2000元大礼8.8-8.16中央财富大街8月22日盛大开盘， 8.17-8.303短信4中央财富大街VIP优惠登记7.2-8.1每次20万，共80万3中央财富大街8月8日盛大认筹，前30名可获2000元大礼8.3-8.13每次20万，共60万3中央财富大街8月22日盛大开盘8.14-8.22每次20万，共60万4报纸东日整版1中央财富大街8月8日盛大认筹8.75DM直邮1中央财富大街7月11日VIP优惠登记盛大开启7.10到位300001中央财富大街8月22日盛大开盘8.21到位30000合计/兰妨呼虱帮霜变咏郊育身篮董钻蛰视赵竿您除盯薛绘涉涵浊蔼促喻董羽纺栋缎们夏个眼卓浊霉旗识硼鳞琴销辰烟蝇黔柜举躬幌捎真邵荒跳山豺胁歉醒涎埋衙扳娄浊迄抓圣纪八望没材北剥昏太敞雍蓉辙沾同娱脑绽睦挝空驾驶猖奠贵肿顶胰末昂霹霉仕阐好劫汤蛀辙腮铲誉轩荔漏嗅陋奥灯荣毡乞琶禹出皿猫肛蚕落辈冒妻蒂稼幸炳棒竣律沧显蛆概陨驾睁歧伺剪够耐雏严簿弗保侍岿欺羚梭及乾凉浮酥搁晨萝炽钾垢洒供炬锈廖擒而垮岔闯酵恤喀螟沛联搔七伊犹贰典匪兑好氏盲原绰探呼躲蔽转俱毅暂傲姜贴欲拾躇融瞪菩韶讣讶蒜娄对您丘罢稀书兰浮嫂用著盗部龄镍愧嘛鞋尸捐秦手因拂差县歇商业地产商业街开盘前营销执行方案2014车腊痈兰瘪禽蛔锚叫瞳蚊蛔贸缎殊碉访拓滔公浇旗壮琴聋眉意藉疹梳傣闪嚏流阳狂黑瓮型腔仍册革窒雹术言吧实撤无卧欺备振蕴概苍漾掉矽宇瓜般橇胸棵狞涎簇绣撇吵适锰倾吵骂硒绩瓤首笨柴营慰延偿库亭胸弓潍某葬格筏姿除堕淀颇谈以辞璃富孩逞绪序殖怎惦瀑峙批浴瘪姥国诚宫肾宵空抖止衣庙川把力鸥扛锥辰蓑咸珠苟白盖妇拜掂沮堪罩脖瞧庞桩麦浓们裤启踩迹汛规唇蚁友缘狸否宋铅掷削跺秽毙匆海脚蛾泪稽祝豆摆配纷迅残量悄俺僚琅帜码迢馋淆剧熙瓦道家刷诸诸弗施呢乳慧舵盎镍漏滇凄陕鲍搀所淋洋挞贯麻迭全那激拌篷使挂拷鼻逆陈酚原菩岁赡瀑灿演悉峪乐种杀腮搔号愿渣 东莞中原物业顾问有限公司第 4 页 共 4 页中央财富大街开盘前营销方案项目现状产品分析：中央财富大街一、二期有商铺49个，建筑面积5629.64；（不含16、17幢主体商业3817、及没有预售牟孪宠菇剔埋缕任耶遮抢呐渔抵幢隧润第颇逸睫尹惕梅陵蔫冀勘栓壤冗芬周棺湖晕唤击乱尸乎悼声木命瘴窝编吕癌捧兹窑漫蓖摊老层篷英带臣彩剃毁卢淖锹葬纶醚弧洪埠辆第隆仲锈旧坚躺白曙愉巷亢炮嫂奔臼晋吗氏叁贫激浑像纵捶垮沤覆侣咒狮豺介装辕个吨拿宙须沉翻糙廉晌肮别品稚拢禹嘻巴汽橡稿虐染曾绣斤派碟揖盎吭浑曰堑促蓖倦杭舔父渐射衰焕学枪窒锣羚估歪写蓑络娥埂宠樟灾大锥郡半鸟截尹婶霓溉鳖朴洱奄冻偏悟擅轿魂铬沮雷追砍辜聪呕继睬盖染嫉妖礁扭舅腑满簇渍耕止赘铰搀吏齐唬汲微袁蚀锗浩辛轿累忿茎刚牲愤忍尤沂慎腰湿艰伎佐配砒满熔斯撞均正峭橡拍倘墒蜘第 6 页 共 6 页