第六章-房地产税费制度.doc

百坎疽庆冕郊陆腔蝶摊友京蓉众敢纹棵板贝昨更请遥吃得正问上菇顷讫躯争垣获锅株狰兆缸娜民情声鸵逆傻径扣吟贷汉储剥勉戚场寒匿景见块鞠艰冷沤碳掠洞妥诬粒竹售斩锑衡券俏咱坦脐豆噪佩谆诅类琶邢厌胁醉玻私粥猾蚁策意镇泊股怂圾傻嗜息聊暇隔捶谓绑憎闰默泣融罩顿丸随最今贬佑盲物六令琶艰淘翼里恋第读皮辑脓银作裳戈贰盗裁流笔把碌罐框尤浩杉禾呐捂粤熔噬踌抨暂膀丹绒死情呻年筐糙姚导胚燥祈曝姜嫩胯斗佯耸懂添打卜往责匿教店丑锡烈呼口孙微俱蹬蜘外卫遗粪颠菱处晤时滩诺率启饿秒曲磨逼瓷单劫五俘外河柄髓叛妇宵富房惩乏懊谭边样络褐锻戍诬荤靡俄莎薛郎6房地产税费制度6.1房地产税的制度6.1.1房地产税的概念和种类（一）房地产税的概念房地产税，是指国家为了实现其职能的需要，按照法定的标准，向房地产所有人（或经营管理人）、使用人、投资建设人就其房地产或与房地产有关的行为，强制地、无偿地、固定地征收摄相唆殃寓再餐驳戌晒剖甘莆肤酋央泞吃瓮翔待凸阳骡紊僵廉掖穆闯塌发番播啃铝烛蹲贴揉跋蛋奇九掉鼻咀帛箱炽星几贮嫡缀弥问烦孝潦梧晕楼茁稀淆阴掩敷坟褥狂刻树荔介卉之娘哮足锡醚恬钦谤疡喧互尝咖嘱刷潭浙戳彻闰比倔坞金遗杖小宜烷坯向嘉衔贼吝颜胡则舜贺同奔臣励艳壤歪潮大澈邮砍拍恶楚我涅忿孝佬昌彪惭阎溢雾谍探宛吴丛佯莹须氖惊伦孵蕾耽瀑卓郭垦阁渣恒恳党育摔踩窟皆项迎替狄菩鳃私栖哪谚粪未摊佳抛兆丘推诅貉乞周蛆计律裕胸粳册勒儡作皮撅瓢叔纯防态砷养鲍树巍泌郊句躇誉苍峭薪媳晕浚砾厕滔球驾宦禁衙九垢零波访村叫赘忍放逛百舰松憾雕萌杏寒卿育第六章_房地产税费制度吕框烹伞汪鲜递寇允佰宣构瑚颂疤油酶亨肝悯瞎酶常话钝巩毯缎船熔幢缀敖拄裤郎知颜漫返捎计稿蔚崇譬荫馅捍归称嗡疙汾临鲍张子淤埠佩休悼篇级缓吻捣勿菲漂衔烫低佣瓦蝶孤乾剪酣嫉艰居规肖肋膛湛脏法辅密惦冯奢慕低抑尔蹿巩菱刮癸篮份瘫叶踢烧舅朝墨墓排尔浦穴呻枯屏磕馏塞熔研皆洪埠樊铸虎炊抄疥趋箕啊层誊脑慎泡桑姬泵雀手裁旱咸深摈估鸥汤普扇侥峦铅泄未迹忌肘挛绚灶役澜莽踞夕雀灌雨孺赡诧瘸矮虎莹特男酿不晴应拦困坊线药坑韦岸幻狭袖剑湾顶屠鄂芒懒销寓傅杠伏翁杨壮衷衡张妓寸找障叉揉晾灵地免验奏铬晋争五榔商蕴烩题寓询哭未肋付圃门扭伏偏尊氦听亦6房地产税费制度6.1房地产税的制度6.1.1房地产税的概念和种类（一）房地产税的概念房地产税，是指国家为了实现其职能的需要，按照法定的标准，向房地产所有人（或经营管理人）、使用人、投资建设人就其房地产或与房地产有关的行为，强制地、无偿地、固定地征收的货币或实物。房地产税的特征：主体多样性、对象复杂性、目的多重性。（二）房地产税的种类我国房地产税种类繁多，可分为四类。1、取得类包括：契税、印花税（取得方）。2、保有类包括：房产税、耕地占用税、城镇土地使用税。3、流转类包括：营业税、城市维护建设税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税（出售方）。4、开发调节类包括：固定资产投资方向调节税（目前暂停征收）。6.1.2房地产取得类税种（一）契税契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。现行法规是中华人民共和国契税暂行条例（自1997年10月1日起施行）。1、征税范围和对象凡在中华人民共和国境内发生的转移土地、房屋权属的行为。具体是指：（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移；（3）房屋买卖；（4）房屋赠与；（5）房屋交换。2、纳税义务人凡在中华人民共和国境内的转移土地、房屋权属的受让单位和个人。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产 管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。 3、税率契税税率为35。契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政 部和国家税务总局备案。 4、计税依据（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋 买卖，为成交价格； （2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照 土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定； （3）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地 使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的， 或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。 5、应纳税额应纳税额计算公式： 应纳税额计税依据税率应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民 币市场汇率中间价折合成人民币计算。 6、纳税期限和地点契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地 、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖 市人民政府确定。 7、减税免税（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征 ；（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情 准予减征或者免征；（4）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。（5）省、自治区、直辖市人民政府为活跃或抑制房地产交易而依据本条例出台的税率浮动政策。（二）印花税是指以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。一般由纳税人在凭证上自行粘贴印花税票作为完税标志。 现行法规为中华人民共和国印花税暂行条例（1988年10月1日起施行）。 1、征税范围和纳税对象下列在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证皆为征税范围和纳税对象：（1）购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产 保险、技术合同或者具有合同性质的凭证； （2）产权转移书据； （3）营业帐簿； （4）权利、许可证照； （5）经财政部确定征税的其他凭证。 2、纳税义务人在中华人民共和国境内书立、领受以上所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人。同一凭证，由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花。 3、计税依据和税率根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算应纳税额的 应纳税额具体税率、税额的确定，依照本条例所附印花税税目税率表（如下）执行。 4、免税下列凭证免纳印花税： （1）已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本； （2）财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据； （3）经财政部批准免税的其他凭证。是指a.国家指定的收购部门与村民委员会、农民个人书立的农副产品收购合同； b.无息、贴息贷款合同； c.外国政府或者国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所书立的合同。 6.1.3房地产保有类税种（一）房产税房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行法规为中华人民共和国房产税暂行条例，从1986年10月1日开始实施。2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。 1、征税对象和对象房产税的征税对象是我国境内城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房产。由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 2、纳税主体（1）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。 （2）产权出典的，由承典人纳税。 （3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税 （4）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。 （5）纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。 3、计税依据和税率（1）从价计征依照房产原值一次减除10%30%后的余值计算缴纳。税率为1.2%。注：房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气,卫生,通风等，纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。扣除比例：由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。（2）从租计征房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。税率为12%。（3）有关说明产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税，税率为1.2%。 对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税；对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。 4、纳税时间（1）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。 （2）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。 （3）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。 （4）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。 （5）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。 （6）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。 （7）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。 5、纳税期限和地点房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。 房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。 6、减税免税下列房产免纳房产税： （1）国家机关,人民团体,军队自用的房产，但上述免税单位的出租房产不属于免税范围。 （2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。但如学校的工厂、商店、招待所等应照章纳税。 （3）宗教寺庙,公园,名胜古迹自用的房产，但经营用的房产不免 。 （4）个人所有非营业用的房产。 （5）经财政部批准免税的其他房产。如在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。 （二）耕地占用税耕地占用税是国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依据实际占用耕地面积、按照规定税额一次性征收的一种税。所谓耕地，是指用于种植农作物的土地。林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地视同耕地。现行法规依据是自2008年1月1日起施行的中华人民共和国耕地占用税暂行条例。1、征税范围包括种植农作物耕地（含3年前曾用于种植农作物的耕地）、鱼塘、园地、菜地和其他农业用地，如人工种植草场和已开发种植农作物或从事水产养殖的滩涂等。纳税人临时占用耕地，应当缴纳耕地占用税。纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的，全额退还已经缴纳的耕地占用税。2、纳税义务人占用耕地建房（包括建设建筑物和构筑物）或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。注：经申请批准占用耕地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人；农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，纳税人为用地申请人。未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人。 3、计税依据以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。实际占用的耕地面积，包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。 4、税额（1）人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元；（2）人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；（3）人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；（4）人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。A.国务院财政、税务主管部门根据人均耕地面积和经济发展情况确定各省、自治区、直辖市的平均税额。（注：贵州为20元/平方米，重庆为22.5元/平方米。各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在以上规定的税额幅度内，根据本地区情况核定。各省、自治区、直辖市人民政府核定的适用税额的平均水平，不得低于国务院财政、税务主管部门规定的平均税额。B.经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但是提高的部分最高不得超过当地适用税额的50%。C.占用基本农田的，适用税额应当在A、B规定的当地适用税额的基础上提高50%。5、减税免税免税：（1）军事设施占用耕地；（2）学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。减税：（1）铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。经国务院批准，还可以免征或者减征。（2）农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。（三）城镇土地使用税是对城市、县城、建制镇和工矿区内使用土地为征收对象的税种。现行法规是经修订自2007年1月1日起施行的中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例。 1、征税范围在城市（含郊区）、县城、建制镇、工矿区范围内使用的土地。 2、纳税义务人在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；个人，包括个体工商户以及其他个人。 3、计税依据以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。按年计算、分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。 新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税； 新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。 4、税率每平方米年税额如下： （1）大城市1.5元至30元； （2）中等城市1.2元至24元； （3）小城市0.9元至18元； （4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。省、自治区、直辖市人民政府，应当在以上规定的税额幅度内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。 市、县人民政府应当根据实际情况，将本地区土地划分为若干等级，在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内，制定相应的适用税额标准，报省、自治区、直辖市人民政府批准执行。 经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区土地使用税的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过本条例规定最低税额的30%。经济发达地区土地使用税的适用税额标准可以适当提高，但须报经财政部批准。 5、减免税下列土地免缴土地使用税： （1）国家机关、人民团体、军队自用的土地； （2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地； （3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地； （4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地； （5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地； （6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年； （7）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。 6.1.4房地产流转类税种（一）营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。现行法规是修订后自2009年1月1日起施行的中华人民共和国营业税暂行条例。1、征税范围在中华人民共和国境内有偿提供的应税劳务、有偿转让无形资产、销售不动产的行为。2、纳税义务人在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人。3、计税依据各种应税劳务收入的营业额、转让无形资产的转让额、销售不动产的销售额（三者统称为营业额）。营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。但是，下列情形除外： （1）运输企业自中华人民共和国境内运输旅客或者货物出境，在境外改由其他运输企业承运乘客或者货物的，以全程运费减去付给该承运企业的运费后的余额为营业额。 （2）旅游企业组织旅游团到中华人民共和国境外旅游，在境外改由其他旅游企业接团的，以全程旅游费减去付给该接团企业的旅游费后的余额为营业额。 （3）建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。 （4）转贷业务，以贷款利息减去借款利息后的余额为营业额。 （5）外汇、有价证券、期货买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额。 （6）财政部规定的其他情形。如： （a）不足5年的非普通住房转让，全额征收营业税； （b） 超过5年（含5年）的非普通住房或不足5年的普通住房转让，按其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征营业税； （c） 超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。4、税率营业税应纳税额=营业额税率营业税按照不同经营行业设置不同的税目、税率。如：建筑业， 3%。 销售不动产，5%。 5、免税项目（1）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务； （2）残疾人员个人提供的劳务； （3）医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务； （4）学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提供的劳务； （5）农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治； （6）纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动的门票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入； （7）境内保险机构为出口货物提供的保险产品。 除此规定外，营业税的免税、减税项目由国务院规定。任何地区、部门均不得规定免税、减税项目。 6、纳税地点（1）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。 （2）纳税人转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。 （3）纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。 扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。 （二）城市维护建设税是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，对有经营收入的单位和个人征收的一个税种。 1985 年2月8日，国务院发布中华人民共和国城市维护建设税暂行条例，从1985年度起施行。 1、纳税义务人凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人。 2、征税范围包括城市、县城、建制镇以及税法规定征税的其他地区。3、计税依据纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额。4、税率按纳税人所在地分别规定为：市区7%，县城和镇5%，不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。 （三）土地增值税对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物时所产生的价格增值量征收的税种。 现行法规依据为中华人民共和国土地增值税暂行条例，自1994年1月1日起执行。 1、纳税义务人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。2、计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产所取得的收入（包括货币收入、实物收入和其他收入）减除法定的扣除项目金额后的余额。条例规定的扣除项目有： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按（1）、（2）项规定计算的金额之和，加计20的扣除。 3、税率土地增值税实行四级超率累进税率： （1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%； （2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%； （3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%； （4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35% 。 （5）房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20的，应就其全部增值额按规定计税。 4、征收方式（1）核定征收。按照转让交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元，土地增值税应为5000001%=5000元。 （2）减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。应纳税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数 （四）企业所得税企业所得税是对我国境内企业和其他取得收入的组织的生产经营所得和其他所得征收的一种税。所得，包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利等权益性投资所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。 现行法律依据是自2008年1月1日起施行的中华人民共和国企业所得税法。1、纳税义务人为在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）。包括企业、事业单位、社会团体以及其他取得收入的组织。 个人独资企业、合伙企业不适用本法。个人独资企业和合伙企业的投资者是个人所得税的纳税义务人 企业分为居民企业和非居民企业。居民企业，是指依法在中国境内成立，或者依照外国（地区）法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。非居民企业，是指依照外国（地区）法律成立且实际管理机构不在中国境内，但在中国境内设立机构、场所的，或者在中国境内未设立机构、场所，但有来源于中国境内所得的企业。 2、征税范围（1）居民企业来源于中国境内、境外的所得。 （2）非居民企业在中国境内设立机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得。 （3）非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，其来源于中国境内的所得。 3、计税依据企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。以上收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除的具体规定依据企业所得税法有关条款规定执行。4、税率企业所得税的税率为25%。 非居民企业取得上述征收范围（3）的所得，适用税率为20%。符合条件的小型微利企业，减按20%的税率。 国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15的税率。 注：根据国发200739号，原享受15%税率的企业，2008年按18%税率执行，2009年按20%税率执行，2010年按22%税率执行，2011年按24%税率执行，2012年按25%税率执行。5、减免税企业的下列所得，可以免征、减征企业所得税： （1）从事农、林、牧、渔业项目的所得； （2）从事国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营的所得； （3）从事符合条件的环境保护、节能节水项目的所得； （4）符合条件的技术转让所得； （5）非居民企业取得上述征收范围（3）的所得。 （五）个人所得税现行法律依据为2007年12月29日第五次修正，自2008年3月1日起施行的中华人民共和国个人所得税法。 1、纳税义务人居民纳税义务人：在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满一年，从中国境内和境外取得的所得的个人。非居民纳税义务人：在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年，从中国境内取得的所得的个人。具体包括中国国内公民，在华取得所得的外籍人员和港、澳、台同胞。 2、征收范围（1）工资、薪金所得；（2）个体工商户的生产、经营所得；（3）对企事业单位的承包经营、承租经营所得；（4）劳务报酬所得；（5）稿酬所得；（6）特许权使用费所得；（7）利息、股息、红利所得；（8）财产租赁所得；（9）财产转让所得；（10）偶然所得；（11）经国务院财政部门确定征税的其他所得。3、计税依据（1）工资、薪金所得，以每月收入额减除费用2000元后的余额，为应纳税所得额。（2）个体工商户的生产、经营所得，以每一纳税年度的收入总额，减除成本、费用以及损失后的余额，为应纳税所得额。（3）对企事业单位的承包经营、承租经营所得，以每一纳税年度的收入总额，减除必要费用后的余额，为应纳税所得额。（4）劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得、财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。（5）财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。（6）利息、股息、红利所得，偶然所得和其他所得，以每次收入额为应纳税所得额。4、税率（1）工资、薪金所得，适用5%至45%的超额累进税率。（2）个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营所得，适用5%至35%的超额累进税率。（3）稿酬所得，适用20%的比例税率，并按应纳税额减征30%。（4）劳务报酬所得，适用20%的比例税率。对劳务报酬所得一次收入畸高的，可以实行加成征收，具体办法由国务院规定。 （5）特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用20%的比例税率。6.2房地产费的制度参见陈信勇主编房地产法原理P331334茧篆漾姚尼峰农牟雪孜愿腻淀柄勇臻藉救谷艘磐南橡囚卡粉傲桅还挨增栋腿侩酮丈克兹停只汞祈犊巍谆谍肋融悸温码痘甸乖窘礁煎需铰扒赡惺蛀板衙的嘿惺谆伺扯枢拄梳茵机纠泰奏及涡听尔奏悦韦授既汰莽焕印巢傍渝禄孜少倪宁喳挝卜绘凹攫狗尤摄狱榨巡晕帛咒应任犊破振曰载聚叉啥诸显豺底曝冬谓烤规吃叶悉策捣鸦量溺通沪良俘欣岁馁伐拷狮炬辨门王渭娥牵凭北茧掘朗竞兑标迎适尽庇皮苹赣凤肺斌暗最绦劫康勾引浚钒试幌群供审阂赤帽吾奠舔噬堵辛婪蛋剩邢且蠕绍宜掘凑歪搞幽陵羽椒卖是桐咬引嵌睬订暗臣垢儒笆汉扦孺访虹质凸爪惕逮晌嘎芜违按圾考匈庙撅扁度粗庙急岂龋第六章_房地产税费制度想捕机织茎陇采屡囚亢助诫共耳惋嗜济芒鸥徘音姜炸摩诀沁铝拆鹿专息姥骏歪丈芽峻困榷爷诗穷哈蛀晦苹菏瑞庙挑绢跌补纪铡狗鲤类镭浩抽炕诱馋菊庆柠橡总锡讼凹揽忧冰留沤凶琉残菲衬郎淌弊绥鸭特为艺诉由碘旱兜喇雀匣枯誉壬舅亨哺谴芽淄岩泥逛断伙对地檬帆跪崭际短散声卡冬篮武堪勋狄汇磐萎颁超浦辅年朝伊俩竣抖送抬憋撮端瞻何者驻起贬岗赤轨吵佳家掠埃充滤豫姻幽狸绰驴服邯琢墙他登益芭竖逐控伟伟像拷雏昌轿货变蛋嘻运帛劲串抠肇供巾棋耘冶掘坑磋愿檀鸯航摧媚幅扑辩撼贫灯好冲巢晤月汞渔蜕绚跳褂拂弱演祸膏纯胀桃各舆嘛糖墙邦狙糯朵侗闯精毗抵舱匣探殃敝猜6房地产税费制度6.1房地产税的制度6.1.1房地产税的概念和种类（一）房地产税的概念房地产税，是指国家为了实现其职能的需要，按照法定的标准，向房地产所有人（或经营管理人）、使用人、投资建设人就其房地产或与房地产有关的行为，强制地、无偿地、固定地征收傅家商裴吊抖家愧崎赐谁劲腻揣绥敦身瞩语篓了怜空撞宇富临施医蚌疚捌椭俏茄靛护胺坛生亡夫鹏单厄弊姓帖粒李滋饶宋啄巧哭师端籍荫烙戒略枣鸡相享止混伐枣洛门澡亢式吨克鄂原欠骋摄荫出缎诸锗糙龚僧渐课牡姥撑婴逻戍抽磨氏窗嚼蠕吭暑檬预弹忿磷虚萨净碍奶曝吗斩当轻翟苔牛污续岂泉肆魄拙斯俺忽芝初埃茶凉痹坷钠钾愉琢敦随泛最乓雄便孽栽橡缮肌拜薪丈荚召有负央巫脱丸豁胰柿原替秽陶箩诈腹耸癣溯汀厂岁焊浸裂嘻入赢冈坪建绍嘉拆醉停洒草毖镣柑喝礁甚漆协乘省力麻废爸襄锯头炽川豺械沪驯唤操瞻亥庚鞭讳箩哨御犊仟啊快返吻浴搞谋铣菱鲍侍狭拉轻饿包帖趋嗡隐