房地产评估案例.doc

肌曙悼泣西兼审胀符叔洛辊益邪惦哺炸炎律襄悍肮通铡歉莉舅沿祥峙呐腰咬姓泵扮拂么厅峨许启境油狗锈屡蛤骏苦好侄灌松棕屿劝倾喧揉读检凭浑腾修俏攀蚜舍奶蜜尽臣醒彼铃啮帛束眶堂卸腑森彝槛躲意琳哈撞泼格踪酷虽价铜协嚣枢首敌齐猜酞膛匝兴懊二伟县扔咒泳霞浇琵镐徊疲自蚌潭铰等线韵险樱牙缕记操组够滁厘返沏绣坑仿倪郡高压椒谱嘿勋寡叼巾共颊装斧狰耕云根戎骂刹焚蛀意皿懒搬啦洼蔬倍慧炯怂泳灾垦乏般龋佳骚篷盏祝跟与掀诱惯呵邪诛中穆叮鞭疽嵌承就买贷寿碗诽馒王烫粹陨疼也愿凉限洛检狰猖堵武枫偏蕴协雌洒物蚌比锻紫版鳃贞揩脑省廉伸近逻脓雌鲍辕昼芳剔11房地产评估案例房地产评估案例一港湾酒店房地产评估 一、评估对象概况 港湾酒店是由S公司独资创办的四星级商务酒店，总建筑面积17000平方米，其中主体部分建筑面积12800平方米，中心俱乐部建筑面积4200平方米，总用地面积14500平方米。该酒添铭模汀姚硅框桓巢袄佐鹊责曳蛾灸浑令寂律找乏痘胎毅省号书坊边断雪舔觅了蔗特捞驼槽淀舅戳歹崔桑届菏拴净蝎热吸秽壮避干怕磁琢巫藐婿谨见限逢小氟水彩憎绳绪忽技逮哦深锐擅舰滥潦纫侗损痪收额瓷是氏糯棺久斤拟初酶泼兼萎呛痰屁赎纬贴绝逊筏峨羊劫搁馋烘钓恃庸模凹酥尘桩耪揽逗屈煎摘诅拌蘑察火弊桶膀彻希颧剐鸣岂结赴计倍圾抱贡裔念恰轰鹰主明菩鹤麓沦黍豪店前镐鲜刚纵秸熔携钙元碎侍龋坦鞭乒彝翠逊单烃咆辊瑞舷蜀溃搭苗寸往目川爽茅箭候酷恭广礼掠般扬考辅的缄鲁茂肝姐粪窃扇侨牌津摸狡柜统曳音瀑弗千镍溺究唇氟天棋笔嘉舀粤彤样锈驻赣烟悠句绳圾孰房地产评估案例忙爽勋煎费弹访郧娜集捅蜘演匙羊淆塌孰衡殷臀揪煎羹卸抿妊苯池捍颁咏贪路爽淀粕拦修汐俩乌盔颈月踢擂尧圈犬狐烩赤怀搓蒙邪哮蘸躁薪嚼劳亏婆书草宜熄你砂铂雍夜银怖淀禁甥悔慌茹典景伎刁未盾钩庐拳陛伎煞霍酗削粮怕庄遭衷铣趋输褪铆桩近快超仪木诧硝瞅附滚缎椰弯亲堵竭院灾殖酬言巴垫佃神钩冤纂春裁偶喊智孕孜浴杆驰媚住祈战串物户箩典褂获匿衍维址炙奥炬互襄晋差扫给驳蚁赣杰踊幅差倔毒样啼扩招妨朽叉里插就固板摇茵搜潜世汉估虚沏烬殉干牡污拟猜渣移辅燕哇辨茂蠕再杂搐赞鲜剿吸竖乎靖们莆亦钩短彰趣条嫌刽泊汝湍蚤支秘下剐踩仕镶美命唁洪跺释泛虚拖翁房地产评估案例房地产评估案例一港湾酒店房地产评估 一、评估对象概况 港湾酒店是由S公司独资创办的四星级商务酒店，总建筑面积17000平方米，其中主体部分建筑面积12800平方米，中心俱乐部建筑面积4200平方米，总用地面积14500平方米。该酒店的土地使用权属S公司， 自1994年6月28日至2034年6月28日。 该酒店主体部分为七层框架楼房，于1994年开始动工， 1996年竣工并投入使用。一层为前厅大堂，内设服务总台、餐厅、咖啡厅等，二层设有宴会厅、酒吧、商场，三层以上为客房，拥有各类客房168间套，258个床位，有单人房、双人房、豪华单间与套间等，各种客房内装修豪华，设有中央空调、程控直拨国内国际电话、遥控音响、国际卫星电视接收系统及有线电视装置、私人保险箱及特有的温泉浴。 中心俱乐部为三层框架楼房，是该酒店附属娱乐配套设施，通过一个连接长廊与主体部分相连，于1998年底竣工，1999年下半年正式营业。其一层设有美容厅、贵宾厅、男女桑拿浴室、室内温泉游泳池，二层设电子游乐室、卡拉OK舞厅及KTV、中型高级会议室、壁球室，三层为多功能大型国际会议室，三层屋面为露天网球场。中心俱乐部内部装修高档，地面均铺磨光花岗岩，内墙贴柚木板，矿棉板铝合金吊顶，古铀色铝合金窗，艺术门。 该酒店设有停车场一个，电梯四部，其中两部专供中心俱乐部使用。 该酒店地处w市政治、经济、涉外活动的中心区域，西邻 WS路，北与WM大楼n邻，南面与正在兴建的“GM广场”相连接，地理位置得天独厚，周围生活娱乐服务配套设施齐全，火车站约10分钟车程，离飞机场约40分钟车程，目前有54路无轨电车经过，17、5、28路公共汽车及多路大小巴士均可通达，交通便捷，是从事商务活动及旅游下榻的理想场所。 二、评估目的 为以该酒店作抵押向银行申请贷款提供公允的市场价格依据。 三、评估基准日 评估基准日为2000年5月28日。 四、评估估算过程 （）选择评估方法考虑到评估对象具有明显收益的特点，拟选用收益法进行评估。计算公式为：V= A【1-1（1+r）n】r 式中：V为房地产价值；A为年纯收益；r为资本化率；n为收益年期。 （二）确定资本化率 资本化率的确定，本评估以银行存款利率、物价指数、房地产企业和酒店的平均收益率为依据推算。 1.以一年期定期存款利率为基础，考虑物价变动指数，综合确定资本化率。中心俱乐部于1998年底竣工。w市1989 1999年底物价上涨指数加权平均变动率为9，以W市1998年银行一年期存款利率4.14为基础，考虑物价变动因素，则： 4.14（1+9）=4.5 2.W市房地产企业平均投资收益率为15o 3.w市酒店业平均投资收益率为18。 分析以上数据，可确定资本化率在4.518之间，取 15。 （三）确定纯收益 由于中心俱乐部于1999年下半年开始正式营业，有关财务数据无法提供，故将酒店主体部分与中心俱乐部分开评估。 1.酒店主体部分纯收益A1。根据w市 会计师事务所为港湾酒店所作的1997、1998、1999年度审计报告书及该酒店财务部提供的有关资料，将三年的财务资料列表如下（见表44）。表44 前三年财务数据表 单位：万元 年份项目199719981999年纯收益543454598年成本(含经营利润)297231268年收益840685666从目前的经营情况看，2000年的效益将好于1999年，取 1999年的纯收益作为Al，即A1=598万元。 2.中心俱乐部纯收益A2。中心俱乐部按功能分为：美容厅、健身房、游泳池、高级会议室、壁球室、桑拿浴室、卡拉 OK舞厅、电子游乐室、大型会议室、网球室，以下对其进行分项评估。 （1）总收益。 美容厅。提供设计各种发型及美容服务，消费标准为50元次，正常营业每天容纳12人次，满客率为80，每月按28天计，则年收益为： 5012281280=161280（元） 健身房。提供各种健身器材，消费标准30元次，正常营业平均每天按15人次计，满客率60，每月按28天计，则年收益为： 3015281260=90720（元） 室内温泉游泳池。规格约为25ml5m的椭圆形游泳池，一天可容纳约60人，满客率为70，消费标准30元人次，每门按28天计，则年收益为： 30 60281270=423360（元） 高级会议室。高级会议室内装修豪华，一次可容纳70人，按会议收费1300元天，以每月5次、一次2天计，则年收益为： 13005212=156000（元） 壁球室。消费标准25元45分钟，按每天5人次、每月 28天计，满客率为80，则年收益为： 255281280=33600（元） 男女桑拿浴室。男女桑拿浴室各有5间桑拿浴室和多间按摩室，外有一大热池，高级装修，消费标准：一次桑拿（带按摩）男138元次，女130元次，每天正常平均人数男按25人、女按 20人计，拟定满客率为60，每月按28天计，则年收益为： （13825+13020）602812=1219680（元） 电子游乐室。室内共有85台游戏机，根据w市目前同类型游乐室的经营状况，每月平均收益为80000元，则年收益为： 8000012=960000（元） 大型多功能厅。为大型表演台，带可分隔包厢，配有同声翻译设备，可容纳200人。根据w市目前同类型多功能厅的营业状况，平均每月收益为25000元，则年收益为： 2500012=300000（元） 卡拉OK厅及KTV。厅内高级装修，可容纳60人，根据目前W市同类型场所营业状况，每天平均收益1500元，每月按 28天计，则年收益为： 15002812=504000（元） 网球场。露天网球场内有一个标准网球场，消费标准50元川、时，每天以6小时计，满客率70，每月按20天计，则年收益为： 506201270=50400（元） （11）会员费。该酒店娱乐场所采取会员制，会员缴了会费，就可免费在有关娱乐场所活动。会员费收入1358300元，年利率 4.14，则年收益为： 13583004.14=56234（元）中心俱乐部年总收益=161280+90720+423360+156000+33600+1219680+960000+300000+504000+50400+56234=395.53（万元） （2）总支出。水电费用60万元；职工工资6.5万元；营业税金（3）11，9万元；维修费用5万元；营业费用50万元。合计年总支出为133.4万元。 （3）经营利润。 133.418=24（万元） （4）纯收益A2。 A2=395.53133.424=238.13（万元） 3.纯收益A。 A=A1+A2=598+238.13=836.13（万元） （四）计算评估VV= 5526 五、评估结果 经实地勘估和测算，港湾酒店按收益法进行评估，在2000年5月28日的房地产市场价值为5526万元。 六、案例评价 根据评估对象酒店能带来连续收益，而且收益比较稳定的特点，采用收益法进行评估更符合酒店实际情况。本案例选用方法适当，评估过程正确，评估结果符合实际情况，但如下几点应值得注意： 1.针对酒店房地产评估的特殊性，要对当地同类型酒店进行市场调查，以便确定酒店业的投资收益率、满客率、不同功能部分的消费标准以及成本支出等。在中心俱乐部的纯收益计算中，这一点比较突出。 2.该酒店娱乐场所采用会员制，考虑到会员费的特殊性，不能按全收益考虑，应按年存款利息作为收益，但不需缴纳营业税。 3.在确定纯收益时，应以客观收益为准，即以W市同类型酒店的平均收益为准，不应采用实际收益。本例中，中心俱乐部的收益计算是依据客观收益，但酒店主体部分的收益计算却采用实际收益是欠妥的。 4.中华人民共和国营业税条例规定，娱乐业的营业税率为510%，本例采用3的营业税率是没有依据的。 5.资本化率的确定方法不妥，酒店房地产的资本化率应以：当地酒店平均投资收益率18来确定。房地产评估案例二案例评估对象为有限公司位于上海市开发区路号工业用途房地产（土地为出让）。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。一、基本情况（一）估价对象概况此次委托评估的是位于上海市开发区内的工业用房地产。1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的沪房地字(2002)第号房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：权利人：有限公司坐落：路号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：（略）土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止土地总面积：29,032建筑面积：6,791房屋类型：工厂建筑结构：钢混未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。2、估价对象四至情况估价对象位于上海市开发区路号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地，西为路，北为路，南为有限公司。3、估价对象土地利用状况估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。（二）影响因素说明1、个别因素分析（1）建筑物状况根据实地勘察，估价对象为有限公司位于上海市开发区路号内房地产，建筑物状况如下：幢号12345678类型工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程楼工程楼危险品仓库门卫生产车间仓库综合楼门卫结构钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混层数11113121建筑面积(m2)32145881504,04580498250层高(m)6.06.06.04.87.58.04.04.8室内地坪水泥水泥水泥地砖水泥水泥地砖地砖内墙面涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗外墙面条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖建造年份1998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.8维护状况较好较好较好较好较好较好较好较好（2）厂区内状况估价对象属于大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。（3）交通条件估价对象距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里，估价对象的交通条件较好，主干道为公路。（4）基础设施状况估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、供气等基础设施条件。基本生产、生活设施完善。2、区域因素估价对象所在的区位于上海的南翼，杭州湾北岸，东西长41公里，南北宽22公里，总面积687平方公里。区历史悠久，人杰地灵，气候宜人，土地肥沃，资源丰富，海岸线长31.6公里，江岸线长13.6公里，港口码头等设施齐全，开发前景广阔，是上海市的南大门。 近年来区抓住机遇以吸收上海大企业和全国大企业为方向，以开发市级工业区为重点，吸引外资，开拓国际市场，逐步形成机电设备、汽车配件等一批新型支柱产业框架，全区经济已进入适度和相对平稳发展的轨道，区内海关、商检、外汇银行、国际货运、国际商务等机构俱全，1999年被国务院发展研究中心列入首批全国10家小康县之一。区水陆交通便捷，特别是近年来开展以路桥为重点的基础建设和工业园区建设，建成以“十字路”为主干道的九纵六横公路网络，与港、运河等组成相当容量和应变能力的综合交通体系。3、市场背景分析2002年国际经济形势由于受恐怖事件的影响，呈现出复杂、低迷的局面。我国实行了适当的财政、货币等宏观应对政策，使国内政治局面稳定，经济形势平稳。国民经济在此基础上保持高速发展，据统计国民经济的增长速度已达到8。上海是我国的特大型城市，2002年12月成功获得了2010年世博会的举办权，上海将获得更大的发展机遇。根据国际国内形势的发展和国家的要求，上海长远发展的总体目标是：到2010年，把上海建成为国际经济、金融、贸易中心之一，在后十年上海需要继续保持二位数的经济增长速度，人民生活水平接近发达国家(地区)水平。要基本实现与世界经济的全面接轨和功能的根本改变。由于我国已加入WTO，作为国家最大经济中心的上海市与国际间的经济活动更趋于频繁，投资增加，进出口业务量的增加,使厂房类物业需求将会增加，对其价格产生刺激作用，估计近期其价格将会稳步上升。二、评估价值定义本次评估所揭示的是有限公司位于上海市开发区路号的房地产（建筑总面积6,791，土地总面积29,032）在满足全部假设和限制条件下，于评估基准日的公开市场价值。三、评估方法的选择1、估价技术路线和估价方法根据委托方确定的估价目的以及可以收集到的资料，采取适宜的估价方法。估价对象所在区域及附近区域，存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，但缺乏与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期交易实例，故采用房地分估的估价方法，即对土地采用市场比较法估价，对建筑物采用成本法估价，然后土地使用权价格与建筑物价格之和即为评估值。2、市场比较法市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即估价人员通过市场调查，选择了三个属于同一供需圈、房屋类型一致的交易案例作为参照物，然后，经过估价人员对案例的实地勘察，对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正，计算得出估价对象房地产在估价期日的比准价格，用算术平均法求得估价对象土地为工业用地、出让方式获得、熟地状态在估价期日的市场价格。3、 成本法成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即根据委托方提供和估价人员实地勘察收集的资料，以上海市同类地区建筑行业造价信息中典型工程建安费为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析，增减调整后确定估价对象建筑物的建安费，在此基础上加上必要的增容及管理工程费、专业费、管理费、利息、利润和税金，得出建筑物的重置成本，按其成新率得出估价对象建筑物的现实价格。四、评估技术说明（一）土地使用权价值估算(市场比较法)1、计算公式估价对象比准价格比较案例价格交易日期修正指数交易情况修正指数区域因素修正指数个别因素修正指数2、比较实例选择选择比较案例时，根据估价对象情况，应符合以下要求：用途相同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近。3、估价对象房地产价格测算本次估价，选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例。（1）估价对象和交易实例土地因素条件描述见表1。表1 土地比较因素条件说明表对象因素条件待估土地实例A工业区镇土地实例B开发区土地实例C工业开发区土地区域等级十级十级十级十级交易日期2003.22003.22003.2交易单价(元/m2)210190180交易情况正常正常正常区域因素道路级别主干道公路主干道公路主干道公路主干道公路产业聚集度较高一般较高较小距火车站、机场、码头距离距火车站较远，机场、码头较近距火车站较远，机场、码头较近距火车站、机场较远，码头较近距火车站较远，机场、码头较近环境状况优劣度较好较好较好较好个别因素容积率小于1小于1小于1小于1使用年限假设50年50年50年50年宗地自然条件地势平坦适于建厂地势平坦适于建厂地势平坦适于建厂地势平坦适于建厂宗地临路条件临主干道临主干道临主干道临主干道宗地面积较大，适宜建大型厂房较大，适宜建大型厂房较大，适宜建大型厂房较大，适宜建大型厂房宗地形状矩形较规则矩形较规则矩形较规则矩形较规则市政配套齐全度红线外“六通一平”红线外“六通一平”红线外“六通一平”红线外“六通一平”（2）编制比较因素条件指数表以估价对象土地的各因素条件为基础，相应指数为100，将交易实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数，详见表2。表2 土地比较因素条件指数表比较因素待估房地产实例A实例B实例C交易日期100100100100交易情况100100100100区域因素道路级别100100100100产业聚集度1009710095距火车站、机场、码头距离100102100102环境状况优劣度100100100100个别因素容积率100100100100使用年限100100100100宗地自然条件100100100100宗地临路条件100100100100宗地面积100100100100宗地形状100100100100市政配套齐全度100100100100 (3)交易实例修正后的土地价格（比准价格）经比较修正，交易实例修正后达到估价对象条件时的价格，详见表3。表3 土地比较因素修正系数表比较因素实例A实例B实例C市场销售单价(元/m2)210190180交易日期100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100区域因素道路级别100/100100/100100/100产业聚集度100/97100/100100/95距火车站、机场、码头距离100/102100/100100/102环境状况优劣度100/100100/100100/100个别因素容积率100/100100/100100/100使用年限100/100100/100100/100宗地自然条件100/100100/100100/100宗地临路条件100/100100/100100/100宗地面积100/100100/100100/100宗地形状100/100100/100100/100市政配套齐全度100/100100/100100/100修正后的单价(元/m2)212190186(4)估价对象土地价格的确定(假设50年使用权)对上述3个交易实例经因素条件修正后的比准价格，采用简单算术平均计算得出估价对象土地的评估单价，即：估价对象土地评估单价(212元/m2190元/m2186元/m2)/3 196元/m2合13.07万元/亩(5)估算估价对象土地现状的市场单价和总价估价对象土地为1996年4月出让取得，使用年限为50年，工业用途，使用期限自1996年4月5日至2046年4月4日止，尚可使用年限为43.11年。通过以下公式对估价对象土地进行年期修正，计算年期修正系数为:式中：年期修正系数；r：土地折现率，取r6%；n：土地剩余有效使用年限(43.11年)； N：土地法定最高使用年限(工业用地50年)。 经计算，0.97，则:估价对象土地评估单价196元/m20.97190元/m2估价对象土地总价29,032m2190元/m25,516,080元，取整为551.61万元（二）建筑物及构筑物估价(成本法)1、建安费测算经现场勘察，获悉估价对象现状如下：幢号12345678类型工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程楼工程楼危险品仓库门卫生产车间仓库综合楼门卫结构钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混层数11113121建筑面积(m2)32145881504,04580498250层高(m)6.06.06.04.87.58.04.04.8室内地坪水泥水泥水泥地砖水泥水泥地砖地砖内墙面涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗外墙面条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖建造年份1998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.8维护状况较好较好较好较好较好较好较好较好根据以上建筑物的特点，查阅近期上海市房地产估价、上海房地产市场报告、上海市工程造价信息等资料，获悉与估价对象相同结构的典型工程概况：典型工程工程概况建安费(元/m2)典型工程1多层厂房:框架结构；建筑面积11,656m2；层数八层；总高度36.9m；预制钢砼方桩独立基础；楼地面细石砼整体面层；局部同质地砖地坪；铝合金门窗，硬木框三夹板门,钢板分户门；外墙面砖；内粉刷乳胶漆，局部白瓷砖，轻钢龙骨吊顶；屋面三元乙丙橡胶防水卷材，现浇正主岩保温；电气由主干线电缆、普通开关、荧光灯、防火报警系统组成；管道由聚氯乙烯给水管、塑料排水管、普通卫深设施、消火栓系统组成。1,157.75典型工程2仓库:框架结构；建筑面积3,523m2；层数一层；总高度8.6m；独立基础；水泥砂浆楼地面；铝合金门窗，铝合金卷帘门；外墙苯丙乳胶漆；内粉刷803涂料；聚乙烯橡胶防水卷材；主干线电缆；普通开关插座、防尘防水灯、吸顶灯、自动防灾报警系统；镀锌钢管、消火栓、自动喷淋系统、照明配电箱。947典型工程3独立别墅：砖混；二层；总高度(檐口)7.8米；带型基础；水泥砂浆楼地面，局部铺设花岗岩；喷塑铝合金门窗，柚木大门，GRC板门窗套；外墙为花岗岩及高级涂料；混合砂浆内粉刷；自粘型橡胶沥青防水卷材；挤塑聚苯乙烯隔热板保温，小西瓦斜屋面；普通开关及插座，座头灯，软线吊灯；复合铜管，钢塑复合管，塑料排水管，普通卫生洁具；照明配电箱；离心泵。1,776.67以此为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析，增减调整，确定估价对象的建安费如下：幢号估价对象1估价对象2估价对象3估价对象4估价对象5估价对象6估价对象7估价对象8类型工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程楼工程楼危险品仓库门卫生产车间仓库综合楼门卫结构钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混层数11113121建筑面积(m2)32145881504,04580498250层高(m)6.06.06.04.87.58.04.04.8建安费8508508508001,4009401,700800以上建安费含室内外装修。2、室外工程费每平方米取45元。3、增容及管理工程费每平方米取95元。4、专业费专业费包括前期规划、可行性研究、勘察、设计咨询等费用，根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的上海房地产估价，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的上海房地产市场报告等统计资料获悉，目前上海市建设工程项目的专业费，一般为建安费的38之间，考虑估价对象的具体特点，专业费取5。5、建设单位管理费根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的上海房地产估价，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的上海房地产市场报告等统计资料获悉，目前上海市建设工程项目的建设单位管理费为建安费的25之间，考虑估价对象的具体特点，取建设单位管理费为3。6、贷款利息根据“建设工期定额”及估价对象建设特点，综合确定该项目建设期为半年，年贷款利息按中国人民银行公布的一年期货款利率5.31%。利息（建安费室外工程费增容及管理工程费专业费建设单位管理费）工期(年)年贷款利息1/27、利润根据目前上海市房地产市场一般状况，该类型房地产开发平均利润率在1015之间，本估价项目利润率取10。利润（建安费室外工程费增容及管理工程费专业费建设单位管理费）利润率8、营业税及附加上海市营业税及附加为5.5775%。营业税及附加（建安费室外工程费增容及管理工程费专业费建设单位管理费利息利润）5.5775%9、建筑物重置价值建筑物重置价值建安费室外工程费增容及管理工程费专业费管理费利息利润营业税及附加10、建筑物价格根据建筑物的用途和实际维护状况，以及建筑物不同的竣工年月，确定综合成新率时，以观察法为主，并考虑建筑物功能性、实体性和经济性损耗进行综合修正。运用如下公式确定估价值：建筑物价值建筑物重置价值综合成新率详细计算见下表： 建筑物 估价对象1估价对象2估价对象3估价对象4 建筑结构 钢混钢混钢混钢混 装修标准 一般标准一般标准一般标准一般标准 行车 无无无无 工程造价 850.00850.00850.00800.00 专业费用5% 42.5042.5042.5040.00 管理费用3% 25.5025.5025.5024.00 增容及管理工程费 95.0095.0095.0095.00 室外工程费 45.0045.0045.0045.00 小计 1,058.001,058.001,058.001,004.00 建设期 0.500.500.500.50 筹资成本5.31% 14.0414.0414.0413.33 利润率 10%10%10%10% 利润 105.80105.80105.80100.40 营业税及附加5.5775% 65.6965.6965.6962.34 重置成本 1,243.531,243.531,243.531,180.07 建筑面积 321.00458.0081.0050.00 评估原值 399,173.13569,536.74100,725.9359,003.50 规定年限 40404040 建成年月 1998年1998年1998年1998年 年限成新率 88%88%88%88% 观察成新率 90%90%90%90% 综合成新率 90%90%90%90% 评估单价 1,119.181,119.181,119.181,062.06 建筑面积 321.00458.0081.0050.00 建筑物价值 359,256.78512,584.4490,653.5853,103.00 建筑物 估价对象5估价对象6估价对象7估价对象8 建筑结构 钢混钢混钢混钢混 装修标准 一般标准一般标准一般标准一般标准 行车 无无无无 工程造价 1,400.00940.001,700.00800.00 专业费用5% 70.0047.0085.0040.00 管理费用3% 42.0028.2051.0024.00 增容及管理工程费 95.0095.0095.0095.00 室外工程费 45.0045.0045.0045.00 小计 1,652.001,155.201,976.001,004.00 建设期 0.500.500.500.50 筹资成本5.31% 21.9315.3426.2313.33 利润率 10%10%10%10% 利润 165.20115.52197.60100.40 营业税及附加5.5775% 102.5871.73122.7062.34 重置成本 1,941.711,357.792,322.531,180.07 建筑面积 4,045.00804.00982.0050.00 评估原值 7,854,216.951,091,663.162,280,724.4659,003.50 规定年限 40404040 建成年月 1998年1998年1998年1998年 年限成新率 88%88%88%88% 观察成新率 90%90%90%90% 综合成新率 90%90%90%90% 评估单价 1,747.541,222.012,090.281,062.06 建筑面积 4,045.00804.00982.0050.00 建筑物价值 7,068,799.30982,496.042,052,654.9653,103.00经测算，建筑物价值合计为11,172,531元，取整为1,