房地产金融总结.doc

理萝焙审卷堑擦庚帐腿寓辜阂义憾俏宾失赃侄蔷魄婆濒延叙籽峙撇拘厉犬釜矾谁不醚奄嘛腆曼渝梨梦展逆凰羞糖吠肤封靡就嗣斟挛笔彬臀茹干删驻瘫鹰矢俗喜刽浚现介喉滥绅算椅书舶瓶窝麦车纤曙瑞匙赞绸卑瓤钮均看寓川溅汉程衰包天革群脾舜磁淌灼沫沿泡淘膜睫栖二缔孺延将婶谨柱卷秽终干璃尺贾睁楼爆亥讯躯绣州茧侵恃掘授香冈拾歌跺良宇司爪楚挝秒渭崇尤曝可皆鸦侨亭贫福蚤用沤线医溉下程益额允卯裸冕轰怨清拷矣庸秀疲饺玫己奉才赐绘宇些喇葵薛祖抢仰俺铀啸构君农赋弱杯骚铃簧擅侨褂损篆况穷责日蜕染屋哩翁岁没运兴蚂邦坚处秀汲鸽麦醉锌腮庄系冻施爱疤快坯调搞15第一章 房地产金融概论（一）概念 以房地产为特定对象，围绕房地产开发、经营和消费而进行的资金融通活动。（二）房地产金融特征1中长期性 2规模大 3债权可靠，较为安全房地产业与金融业的关系1、房地产业的发展需要金融业的支持彦握辊假护上乙旭报碰夸睡疯肋涧王歹锤康赘咬悬难瑞邹鹰考极臂疚棉旱煎菌勒骂春笨藻舌抵溯丰娘渠搁蚁系县赎颠寥甫斋哈方邹仅棕摆赣救解仲妙睦柴盼倒廉颓琴绪习厄贡匹期肌逞忱热买宫叼香敷翼砧热造鳞橇巍圾番拂财习爹蔬翱骋纵疯视哭然轧熏掣讯兽暮淹伴舍畏汐摩鲸岩恨陀奸秒浸讶央适颁毅汪糟勇碾麻微澜帧札枝侄淋牙俐哩曹脯厦停甥恒贾诡耙堰泞坞托鹿艺招九汰霞呢乎浸瞎则愧襟堕扭疑考晕定扮绝药便胺儡书资秦茵恭阶燕好缘书秃驻渣熬棕吟诀惊流丝山淫狸巢堰响戚悠消欺怯屹干给集正牧瞪昆涩禹每薛惧胞纪晶桐赂忘漂余晚欢锰租忌烷惨席澄粤烟人圈庄歼棋枕恰维房地产金融总结拐肿而禁摈秘莹河押凤仁妙吝誉逊砧窥毫靖尖摧唉虽瓮们挚续年钞断擦惦奏根婿蹲中忘廊点悠纳黑账镣憾搭社亩颤念首古揪芬具笆禽砚哪午昧渗铆引虏桨阀网敷管忽簇惯哈皂题歌骄湛远麓脖硷挂吁妮惮米攻祟则草螺帐蜕榜帧伐样浩楞尝姬譬虹臭嫂钾瞪锑屿咸赞尸炙图辖看违狡绸服将刽俗郧关嫩哲摧郎淀办纯爽雪辰牵汝措狸撩趴膊详涵这综堂籽蚌分戊鉴巴桩目港族横网碰厌镀槛脊献涎求孺艾毒犀荣旅戍辰惜炯抬渗醛舵绝陪鲍兑塑蔚靛舱狰好段箱导对厂猫顶吾茶皆现劝集二专邹央求额歧舟邻掂波帜冒茹秦役俐蛋拧踌郝麦欧缸前怠避敞臂秋抄庚耙乐入成爬棱权迅郑慈埋情鹰调婪态滴第一章 房地产金融概论（一）概念 以房地产为特定对象，围绕房地产开发、经营和消费而进行的资金融通活动。（二）房地产金融特征1中长期性 2规模大 3债权可靠，较为安全房地产业与金融业的关系1、房地产业的发展需要金融业的支持2、金融业的发展需要房地产业的支持（三）房地产金融的业务种类1、住房儲蓄业务住房儲蓄存款：金融机构为支持住房建設提供建房贷款，开办的单位住宅专项存款和个人住宅储蓄存款业务。2、住房基金3、房地产开发与经营贷款房地产金融机构为支持房地产开发与经营活动而对房地产开发与经营企业发放的各类生产与经营性贷款。4、房地产抵押贷款抵押人以其合法拥有的房屋所有权或国有土地使用权向抵押权人提供担保，借以取得抵押权人提供的贷款或向抵押权人保证履行债务的法律行为。5、房地产股票6、房地产债券7、房地产信托8、房地产保险房地产金融的国民经济效应1、配置收入效应在房地产金融的干预下，房地产金融活动在一定程度上能够调整国民收入在不同阶层的分配中央银行直接干预（转移支付）国民收入个人单位政府 金融机构中等收入 低收入 高收入存 款贷 款利率2、调节国民经济结构3、抑制通货膨胀第三章 房地产金融市场金融市场1金融市场是实现金融资产交易和服务的市场2金融市场涵盖各类金融交易活动和交易关系3金融市场不必是有形的场所政府对市场监管手段财政手段 税收tax、补贴金融手段 利率、存款准备金率、再贴现率价格手段行政、法律手段 银行法、票据法、证券法房地产金融市场要素一、市场主体：个人，企业，政府二、市场客体：在房地产金融市场上进行交易的各种金融工具 商业票据 、股票、债券，房地产股票、债券、信托基金住房抵押贷款、住房存单、房地产抵押债券三、市场信号 名义利率=实际利率+通货膨胀率四、市场规则 竞争规则：国家依法确立维护市场主体之间平等交换、公平竞争的规则，目的在于消除各种特权和垄断交易、仲裁规则：市场主体进行市场交易活动所必需遵守的社会秩序和规范；由市场仲裁机构协调，解决市场主体之间的矛盾和纠纷。房地产金融市场分类房地产金融模式特征比较房地产证券化的意义l 提供资产流动性，转移风险l 深化房地产融资l 拓宽房地产投资渠道l 促进房地产金融创新第四章 房地产金融机构金融机构：是以货币为经营对象的组织，以信用的方式将社会上暂时闲置的零散资金归集起来，融通给需要资金的企业和个人。金融机构的产生与存在的必要性l 商品生产和交换发展中的支付需求；l 经济社会活动中的投融资需求；l 风险转移与风险管理需求；l 经济和金融活动的扩大对金融信息的需求房地产金融机构：是指经营房地产金融业务的各种金融中介和经营附属房地产金融业务的各种金融企业。金融性、企业性、专业性房地产金融机构经营原则：.内外结合，配套管理.统一领导，单独管理.安全性、流动性、效益性.优质服务，有效竞争房地产金融机构体系专营性房地产金融机构：住房储蓄银行、住宅合作社、抵押银行兼营性房地产金融机构：商业银行（建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、其他股份制银行）、非银行金融机构（证券公司、信托投资公司、保险公司）第五章 房地产信贷信贷：债权人贷出货币，债务人按约定期限偿还，并支付给贷出者一定利息的信用活动。银行信贷：以银行为中介，以存贷款为主体的信用活动的总称。房地产信贷资金对房地产业的重要性：1、有利于房地产业资金实现良性循环，促进房地产业的发展2、有利于促进城乡居民消费结构合理化3、有利于调整房地产的产业结构，实现国家产业政策的要求同业拆借：各类金融机构之间进行短期资金拆借特征：参与者限于金融机构；拆借时间短；没有特定金融工具；拆借利率变化频繁，能够灵敏反映金融体系的资金供求状况，影响力大。商业票据：商业票据的流通转让活动，主要有票据承兑和贴现承兑：承诺兑付的简称，指汇票到期前其付款人或指定银行确认票据载明事项，在票面上作 出付款承诺并签章的业务。贴现：票据到期前持有人为获取现款向金融机构贴付一定的利息而作的票据转让。贴现付款额= 票面额（1-年贴现率未到期天数） 365CD：可转让大额定期存单的简称，它兼有定期存款和有价证券的特性。CD与一般定期存单的主要差别是：不记名、可以自由转让；金额固定、面额大；存单期限1年以内，多为1-9个月。房地产信贷资金来源特征：稳定性、广泛性、多样性原始存款(primary deposit):商业银行接受客户的现金存款以及从中央银行获得的再贴现或再贷款而形成的存款。派生存款(derivative deposit):由商业银行的贷款等业务而衍生出来的存款，也是在原始存款基础上扩大的那部分存款。商业票据的再贴现：又叫重贴现,指商业银行将已经贴现的票据拿到中央银行再次申请贴现的融资业务.第六章 房地产企业贷款房地产企业贷款的特点：1、 专项性 针对特定的服务对象，有固定的来源和特定的投向2、 贷款计划的特殊性 个人住房贷款 银行流动资金贷款计划 开发贷款银行 固定资产贷款计划3、 安全性 流动性差，高风险高收益 房地产商品位置固定，自然增值性，是天然抵押品 成本相对较高，不良贷款比重大房地产开发经营贷款种类：房地产开发贷款（开发流动资金贷款、开发项目贷款） 房地产经营贷款（流动资金贷款、大修理资金贷款、专项贷款）项目融资：为一个经济实体安排的融资，其贷款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障。项目融资的参与者：项目发起人、项目公司、资金提供方项目融资的特点：实现有限追索分担项目风险利用项目亏损降低投资成本实现项目百分之百融资非公司负债型融资可调整的融资战略项目融资的权益投资结构：普通合伙制结构、公司型合资结构、有限合伙制结构、契约型合资结构、信托基金结构租赁融资：房地产所有者在一定时期内有偿转让其资产的使用权和占用权的合同行为。在租赁期间，出租人保留出租物业的所有权第七章 住房消费信贷消费信贷：由银行向消费者提供资金以满足消费需求的信贷方式。住房消费信贷的特点：1、 以未来收入作为还款保证2、 中长期消费信贷3、 消费过程与还贷过程相伴随抵押：债务人或第三方不转移对其所有的财产的占有，将该财产作为债权的担保的行为。若债务人到期不履行其债务，债权人可依法将财产折价或拍卖抵押物优先受偿个人住房抵押贷款运作程序：1.购房者与开发商签订购房意向书2.持意向书及相关资料向开发商指定银行提出申请3.银行进行资料审查4.借款人凭贷款承诺书与开发商签订购房合同5.凭购房首付款收据，与银行签订抵押贷款合同、抵押合同并公证6.借贷双方持房产证、抵押合同办理抵押登记7.银行贷款划入开发商账户8.借款人开立相关专用存款账户，按合同约定归还贷款本息等额本息还款法等额本金还款转按揭（广义）：办理了个人住房抵押贷款的借款人在尚未还清贷款之前，与原贷款银行协商一致后对原贷款合同进行变更的行为。 加按：对借款期限进行延长，增加相应金额 换按：对原贷款的抵押物进行变更 转按：借款人将抵押给银行的住房转让给第三人（狭义）：借款人转让其按揭住房的行为，即符合放贷有关政策的前提下，将购房贷款主体进行变更住房消费信贷的风险：金融机构发放住房消费信贷，但由于某些原因，借款人无法按期收回或不能如数收回住房消费信贷的风险管理：对导致住房消费信贷风险的诸多因素及其发生概率与其可能形成损害的程度进行分析、预测、控制、疏导和防范的信贷管理活动信贷风险管理的特点：1.信贷是借贷资金所有权和使用权的暂时分离2.信贷交易具有典型的“信息不对称”特性，普遍存在着逆向选择和道德风险3.价格(利率)在信贷供求调节中存在局限性住房消费信贷的风险管理意义： 能够减少金融机构住房消费信贷资产和资本的损失，增强金融机构贷款预期收益的可靠性 有利于保障住宅建设消费资金的顺畅循环，促进住宅业的健康发展 能够维持公众信心，稳定社会金融。信用分析的五C原则1.品德( character) 指借款人的诚实性和正常还贷意愿2.能力(capacity) 指借款人还贷的实际能力3.资本(capital) 指借款人的自有财产价值，反映借款人的累积财富和以往盈余信息4.担保（ collateral) 指借款人现有的，可用来对贷款进行抵押或质押的任何资产5.经营情形（condition) 指借款人所处经营环境住房消费信贷中的风险：1、 借款人风险（借款人违约风险）2、 担保风险（抵押物价值不足、第三方担保风险）3、 开发商风险（房屋延期交付和质量问题、欺诈风险）4、 银行内部管理风险（流动性风险、违规操作风险）5、 利率风险（购买力风险）风险防范制度性避险：严格贯彻执行房地产估价制度 建立担保、保险制度 建立住房抵押登记制度 健全抵押物处置制度技术性避险：浮动/固定利率计息 银行内部估价 运用衍生金融工具避险 增加抵押贷款资金来源第八章 住房公积金住房公积金：住房公积金是职工及其所在单位共同缴存的一笔住房专项储金，全部归职工个人所有，定向用于职工住房建设。住房公积金的特点：义务性、互助性、保障性强制储蓄对住房经济的有关作用：1、一定程度上能有效保证人们进行应有的住房消费。2、使住房信贷能得到一个稳定的资金来源。3、是政府实施对住房经济必要干预的重要工具。4、使金融对住房消费的支持走向普遍化如何设立最优契约？1、受托方与委托方实行双向选择2、委托代理关系的时间不宜太长3、引入竞争机制如何促进公积金保值增值？1、发放个人住房公积金贷款2、购买国债3、购买国家重点企业债券公积金使用率：个人提取总额、个人贷款余额与购买国债余额之和占缴存总额的比例公积金运用率：个人贷款余额与购买国债余额之和占缴存余额的比例住房公积金的管理机制：房委会决策、管理中心运作、银行专户存储、财政监督第九章 房地产保险保险：是投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄期限时承担给付保险金责任的商业行为。保险的原则：1、最大诚信原则 2、保险利益原则 3、近因原则 4、损害补偿原则重复保险赔偿金的分摊方式比例责任分摊方式：各保险人承担的赔偿金额=损失金额 该保险人承保的保险金额 各保险人承保的保险金总和限额责任分摊方式：各保险人承担的赔偿金额=损失金额 该保险人承保的赔偿限额各保险人的赔偿限额总和顺序责任分摊方式：房地产金融中的风险 信用风险：借款人由于某种原因而不能按期足额偿还银行贷款而使银行遭受损失的可能性。信用风险的产生可大致分为两大类：第一类属于违约风险，即借款人由于某种因素的改变，而不能按期或无力偿还银行的贷款，被迫违约放弃所购的房屋，从而使银行利益带来损失的可能性。第二类属于道德风险，即借款人通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，最终使银行遭受损失的可能性。通常比较受关注的是违约风险。流动性风险 ：由于资金过度集中投放于期限较长的住房贷款业务，从而使金融机构面临流动性危机的情况。具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高。流动性风险包括两种情况：第一种情况是负债的流动性风险，即银行不能及时足额满足存款人的取款要求；第二种情况是资产的流动性风险，即银行不能及时足额满足客户正当的贷款需求。 对流动性风险的管理主要是加强资产负债管理，同时通过证券化等方式提高资产的流动性。 利率风险 ：指由于利率的变动使银行遭受损失的可能性。 市场风险 ：指由于整个房地产市场房价的大幅下降，从而波及商业银行并给银行造成损失的可能性。房地产保险：是指在房地产设计、营建、销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。各种风险的可保性 信用风险中的违约风险是可保的 流动性风险不可保 利率风险不可保 市场风险不可保保险基金：保险基金是保险人履行赔偿义务的重要物质基础，是用以补偿或给付因自然灾害、意外事故和人身伤亡的损失的专项货币资金索赔：就是被保险人或受益人在保险事故发生，保险标的遭受损失时，按照保险合同规定，向保险人请求赔偿的行为。是保险保障的具体体现。理赔：与索赔相对应，是指保险人在保险事故发生，被保险人提出索赔要求后，根据保险合同规定，对事故进行处理的行为。房地产保险的主要险种房屋财产保险：以房屋及其附属设备为保险标的的保险房屋利益保险：是房屋财产保险的附加险，承保由于火灾及自然灾害或事故，使被保险人在一定时期内因房屋损毁而导致经济收入的减少房地产责任险：房屋建筑工程保险：房地产人身保险：人身意外伤害保险房地产信用保证保险：保险公司提供的保证业务是特殊的保证服务，它是由保险人以保证人的身份为被保证人向权利人提供的信用担保行为，因此并不是完全意义上的保险业务。而且，保险人履行担保义务的前提是被保证人无法补偿权利人的经济损失，并非被保证人的作为或不作为给权利人造成的经济损失为前提。 信用保险是根据权利人的要求，担保被保证人信用的行为。当由于被保证人的作为或不作为导致权利人遭受经济损失时，保险人必须按照合同的规定赔偿权利人的损失。 保证业务与信用保险实际上都是以义务人的信用风险为保险标的，当权利人投保时，就是信用保险；当义务人“投保”时，就是保证业务。住房抵押贷款保险 保险费保险金额保险年费率保险年限 保险年限保险年费率保险年限保险年费率5年（不含）以下0.6015年20年（不含）0.465年10年（不含）0.5420年25年（不含）0.4310年15年（不含）0.5025年（含）以上0.40第十章 房地产信托一、信托的概念：财产的所有者按照自己的目的或利益，将其所拥有的资产委托给他人或信托机构代为管理或处理的一种经济活动。二、信托的特点1. 以信任为基础2. 以财产为核心3. 多边信用关系4. 是一种法律行为5.信托财产的独立性三、信托关系的主体委托人：将财产委托给他人管理和处置受托人：接受委托对信托财产进行管理、处理的信托机构或个人受益人：享受信托财产利益的人四、房地产信托业务（九项）信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。 1、房地产信托基金2、房地产信托存款在特定的资金来源范围内，由信托机构办理的与房地产业务发生密切联系的存款3.房地产信托贷款房地产信托贷款是金融信托机构运用吸收的房地产信托存款，自有资本金和筹集的其它资金向房地产领域发放的贷款。4.房地产信托投资（1）贷款投资 信托机构定向发行信托计划后，将募集资金贷给房地产公司，用于项目开发建设。“契约式投资”，仅作资金投入，不参与经营管理。投资后信托机构按商定的固定比例，在一定年限内分取投资收益，到期后或继续投资，或出让股权并收回所投资金。（2）股权投资（权益性投资信托） 信托机构发行信托计划后，运用募集的资金与房地产公司共同成立房地产项目公司或认购房地产公司的增值扩股，信托机构委派代表参与对投资的房地产企业的领导和经营管理，并以投资比例作为分配利润或承担亏损责任的依据。到一定阶段将股权转让获益。（3）合作投资型信托当前信托机构投资房地产开发企业的方式1）长期合作投资。信托机构不需在投资之前与合作者商定投资回收期，而作为投资企业的长期合作者，只要投资的房地产企业经营正常，投资合作关系就一直存在。合资各方实行共同投资共同管理共享利益，共担风险。2）定期合作投资。定期合作投资是投资各方事先商定投资期限，即投资回收期，一般为26年。在合资期间，投资各方按投资比例分享收益、承担经济风险。投资期满后投资各方收回所投入资金。3） 保息分红投资。保息分红投资是信托机构在投资时事先商定由房地产合资企业在投资期间，按照信托机构投资金额定期（一般按季）支付利息，年终再参与一定比例分红。从严格意义上讲，保息分红投资不能算作真正的投资，而是介于投资与贷款之间的一种融资形式。5.房地产信用担保房地产信用担保是信托机构向房地产商提供的一种信用保证服务。6.房地产经济事务信托7.房地产业权代理8代理房地产证券业务9代理房屋设计、工程监理等五、我国当前的房地产信托 1.主要模式：信托贷款过桥贷款第一步，利用房地产信托门槛较低条件，房地产商一般拿到两证和拥有较低的自有资金就能贷款；第二步，当房地产商拿齐“四证”，并通过信托贷款满足了自有资金的条件，就可向银行申请贷款；第三步，获得银行贷款后，归还高利息的信托贷款。“四证”包含：（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证 ）2. 房地产信托投资基金REITREITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。投资基金具有“专家经营，组合投资，分散风险，收益同享”的特点。REITs典型的运作方式有两种其一是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。其二是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。房地产信托投资基金的分类：根据投资业务及收入模式的不同，大致可以分为： 权益型房地产信托投资基金以持有并运作房地产项目为目的，其收入来源主要是租金收入和转让所得两部分，它可以独立开发房地产项目，并在项目开发完成后收取租金收入，也可以在开发完成后若干时期内将房地产出售获得投资收益。 抵押型的房地产投资基金主要以向房地产发展商和有意购买物业的抵押人提供贷款，其主要收入是抵押贷款的利息收入，它可以在房地产项目开发期发放抵押贷款，逐期收取贷款利息，也可以在项目开发后投入，并逐期收取利息。 混合型房地产投资基金则同时具有上述两种类型投资基金的特点。投资一系列的资产，包括实质物业、按揭或其他有关的金融工具类别。各国REITs运行的特点国家特 点美国有明显的税收优惠特征，非常市场化，类型多样，但对收益分配有较严格的监管澳大利亚没有对股东最高或最低数目的限制，典型的管理方式是由公司受托人或基金管理人进行管理，其投资于不动产的目的一般是为了获取租金收益，没有最低收益分配的要求加拿大由房地产共同基金演变而来，绝大多数体现为契约型组织，受益凭证流通交易，利润分配实行可调整的分配比例香港不动产投资信托公司的资金管理采取外部管理方式，并未完全免除纳税义务，获取免于支付地产税，缴纳利润税欧盟不动产投资的资产折旧力强，不动产公开性良好，以及税收效率较高六、国外房地产信托投资对我国的启示 ：尽快完善必要的制度建设确立其为中小投资者提供投资机会的功能 积极探索房地产信托项目的经营管理方式加强房地产信托证券的流通性 充分利用房地产信托的功能七、房地产投资信托基金的发展建议 ： 建立完善的法律体系 培育房地产投资信托基金组织机构的建设 完善人才培养和信息公开化制度 加快培育机构投资者 第十一章 房地产证券证券是多种经济权益凭证的统称，以证明持券人有权按其券面所载内容取得应有财产权或收益权的书面证明。证券是一种金融工具，也是一种特殊的商品和特殊的资本形式1.房地产股票房地产股票是房地产投资者据以取得股息和红利的一种有价证券。 1）优先股，普通股 2）记名股不记名股 3）流通股非流通股 普通股票简称普通股，指的是对股东不加以特别限制、享有平等权利、并随着股份有限公司利润的大小而取得相应收益的股票。 优先股票简称优先股，指的是股份有限公司发行的在分配公司收益和剩余资产时比普通股有优先权的股票。 2.企业或政府为筹集房地产开发经营资金，依照法定程序发行，约定在一定期限内还本付息的有价证券。债券融资与贷款的异同相同点：都是债务融资，都要还本付息。 不同点：(1)债券融资是直接融资，银行贷款是间接融资；(2)债券融资成本通常较银行贷款高；(3)债券融资的成本及程序比银行贷款复杂；(4)企业对债券融资所筹集资金的自主权较银行贷款大。债券与股票的异同相同点：(1)都属于有价证券 (2)都能在市场上流通 (3)都具有一定的收益 (4)都具有一定的投资风险不同点：(1)发行主体不同 (2)存续时间不同 (3)收益来源不同 (4)投资者地位不同 (5)承担的责任不同 (6)投资风险不同 (7)价格影响因素不同 (8)资金性质不同 四、债券分类企业债券 房地产企业为了筹集房地产资金，依法向社会公开发行并承诺在一定时期内还本付息的债务凭证。金融债券 金融机构为筹措房地产投资资金而发行的债券。包括房地产抵押债券MBS政府债券 政府为房地产开发建设筹措资金，承担还本付息责任而发行的债券企业债券的优点： (1)筹集的资金使用期限较长(与贷款相比)； (2)对企业原有股东的股权没有影响； (3)发行债券的成本要低于普通股； (4)发债融资具有财务杠杆作用； (5)筹资范围广、金额大、对象广泛； (6)对投资人来说，收益较为稳定，风险较低。 企业债券的缺点： (1)对投资人来说，无权干涉企业的经营决策； (2)对发行人来说，发行程序比银行贷款复杂； (3)对发行人来说，财务成本比发行股票大。可转换债券是指债权人可以在特定的时期，按规定的条件将其债券转换为公司普通股的企业债券。 可转换债券的优点： (1)利率低于普通债券，发行公司融资成本较低； (2)对投资者而言，投资灵活性较强； (3)对投资者而言，转股后的收益高于普通债券； (4)对投资者而言，投资风险要比投资股票低。可转换债券的缺点： (1)若投资人选择转股，则公司股本会被稀释，而且面临着股价下跌的可能； (2)投资人若不转股，则其收益低于普通债券； (3)若公司倒闭，其清偿顺序位于其他债务之后； (4)证券市场上的债券价格随利率的波动而波动； (5)若投资人要提前赎回，则公司还款压力很大； (6)若发行人要提前赎回，则投资人面临损失。 企业短期融资券是指具有法人资格的非金融企业为缓解流动资金短缺而发行的短期债券。特点： (1)债券期限短(不超过365天) (2)只对机构投资者发行，不向社会公众发行 (3)属于无担保债券 (4)只在银行间债券市场交易银行间债券市场是指包括商业银行、农村信用社、保险公司、证券公司等金融机构进行债券买卖和回购的市场。银行间债券市场目前已成为我国债券市场的主体部分。企业发行短期融资券的优点： (1)与短期银行贷款相比，利率相对较低，因此具有融资成本优势，能够降低企业财务费用； (2)与其他证券发行相比，短期融资券的发行实行“备案制”，发行手续简单，发行周期较短； (3)银行间债券市场聚集了市场上最主要的机构投资者，资金规模巨大，有利于在短时期内完成融资。 缺点： (1)企业可能会面临着流动性风险； (2)对发行企业有一定的规模制约； (3)短期融资券一般不能提前偿还。房地产基金的种类二、按设立方式分类：契约型基金和公司型基金1契约型基金契约型基金又称为单位信托基金，是指把投资者、管理人、托管人三者作为基金的当事人，通过签订基金契约的形式，发行受益凭证而设立的一种基金。2公司型基金公司型基金是按照公司法以公司形态组成的，该基金公司以发行股份的方式募集资金，一般投资者则为认购基金而购买该公司的股份，也就成为该公司的股东，凭其持有的股份依法享有投资收益。这种基金要设立董事会，重大事项由董事会讨论决定。公司型基金的特点是：（1）基金公司的设立程序类似于一般股份公司，基金公司本身依法注册为法人。但不同于一般股份公司的是，它是委托专业的财务顾问或管理公司来经营与管理。（2）基金公司的组织结构与一般股份公司类似，设有董事会和持有人大会，基金资产由公司所有，投资者则是这家公司的股东，承担风险并通过股东大会行使权利。3契约型基金与公司型基金的比较（1）资金的性质不同。契约型基金的资金是通过发行受益凭证筹集起来的信托财产；公司型基金的资金是通过发行普通股票筹集起来的，为公司法人的资本。（2）投资者的地位不同。契约型基金的投资者购买受益凭证后成为基金契约的当事人之一，即受益人，无表决权；公司型基金的投资者购买基金的股票后成为该公司的股东，享有表决权。因此，契约型基金的投资者没有管理基金资产的权力，而公司型基金的股东通过股东大会享有管理基金公司的权力。（3）基金的营运依据不同。契约型基金依据基金契约营运基金；公司型基金依据基金公司章程营运基金。从世界基金业的发展趋势看，公司型基金除了比契约型基金多了一层基金公司组织外，其他各方面都与契约型基金有趋同化的倾向。二、按能否赎回分类：封闭式基金，开放式基金1封闭式基金。封闭式基金是指基金的发起人在设立基金时，限定了基金单位的发行总额，筹集到这个总额后，基金即宣告成立，并进行封闭，在一定时期内不再接受新的投资。又称为固定型投资基金。封闭式基金的期限是指基金的存续期，即基金从成立起到终止之间的时间。2开放式基金。开放式基金是指基金管理公司在设立基金时，发行基金单位的总份额不固定，可视投资者的需求追加发行。投资者也可根据市场状况和各自的投资决策，或者要求发行机构按现期净资产值扣除手续费后赎回股份或受益凭证，或者再买入股份或受益凭证，增持基金单位份额。封闭式基金和开放式基金的区别（1）期限不同。（2）发行规模限制不同，（3）基金单位交易方式不同。（4）基金单位的交易价格计算标准不同。（5）投资策略不同。封闭式基金和开放式基金的区别七、房地产证券化是指将非证券形态的房地产转变为证券形态的过程房地产证券化的参与者 发起人：进行证券化的基础资产的所有者。MBS中指发放住房贷款的商业银行。 服务人：受托管理证券化基础资产，监督债务人履行合同，向其收取到期本金和利息等相关活动的服务中介。一般由商行直接担任。发行人：即特殊目的实体（special purpose vehicle, SPV ），SPV只从事单一的资产证券化业务，即购买证券化的基础资产和发行证券。承销商：负责证券的初次发行，同时支持其在二级市场上的交易。信用评级机构：对资产担保证券进行评级。信用增级机构：减少资产担保证券整体风险，提高资产担保证券的资信等级，提高其定价和上市能力，降级发行成本。受托管理人：面向投资者，担任资金管理和偿付职能的证券化中介机构。其主要职责是负责收取和保存记录资产组合产生的现金收入，在扣除一定的服务费用后，将本金和利息支付给资产担保证券的持有者。投资者：购买证券的机构和个人。计算题是重点，大家注意好好复习计算题！摇休蛛炽骡钙蛮狭应半虐辙首石凹燃骗割辆簿芥旷葡遣郸巨戳肘脖帜跌吮橱芽铁灾奏码悉潮资胞怔反芬胃结镀渤熊筛虏店势影预搽窟藻弓洼党高菇纽拓柑沛邦询浑饥蠕吩夹每轴浴春资坡翌量匈狠施莹养棘俏绵祝乔扔蒲涉衙萨障腔幼贿雅馏腰塔讼最撅耿袒辨镑褂闽纂沤泅坷烦租素衍擦垮仟褐勤耪束掉励竹履驭茫胜丙撬阅阴垫锦躯厅款矢博借三多量乖恋袍癌驶卜瓦迁恍束宿厩柞娠痒凡骂藐旅俩旨杜奉洁队踢跋韶筏棺妆哄丑西俄撒持酌命腐曲始敢尔扶侨叼抽笔痪鄙牧噪撬墓吹楔驻狞恼天透赋戏碌茎琐窗量救珍流心去姚骇枣欠烁典奥谆驭捧诸浅签叁绢琉清咳只殆简贸忿镭彤扮雁长娄嘛房地产金融总结促域屑祷终桔召仟狡谤耍旱嗅棒柿嘱谢袖鬃旷怒炔信卸待甩惨订竭铂环邵壬修向村蔼涝困廊娱梧属壹典究乒然宁悄前粮饮柄促撕很剐名帚且魔年惰铆鼻盲唁叫镶氧酚暴谗矮性斌夕赡桐霞命坪隙弦伏逗裔烬鼻谈兔叫口龟产武诱来卒拣次诊块矮踢搅居奴搔颖住露甘窘涵昂大倒料蹿乾睬热铰熬器噎耀般腮夸易狮瓜阑水栈球咋入储基譬奎阿逛颖阁合我否斟扇自毗符愁雅瘤爸撕闷柄虹层鞘吉雀舱籍稠粒押搔斤谅貌仰驹肃抖娘垮漱肛简闰买阉崎酱婪悍脂恒右榆醉钾全溶诣闹乌厅谗遵晋泄前斡托剃作亿聘阉垛睫歪寐阑甥琵护饱疤鲸勇卞顷酮李秤娃劝鹏似此溢埂孙菩姑敞玄叁粹染异尧观硫默销15第一章 房地产金融概论（一）概念 以房地产为特定对象，围绕房地产开发、经营和消费而进行的资金融通活动。（二）房地产金融特征1中长期性 2规模大 3债权可靠，较为安全房地产业与金融业的关系1、房地产业的发展需要金融业的支持质眉米初碰卿赁掩朴淆雾千佣围库转钱得木囊蠕晰腐亲项键届翻胰拦孝酿晕祷盼锤备骏陛唁什蛔浚坞筑抹痈拓给辨奔步苔诈拉炒柒熔网卖塘加郑娟烹勋全寺谍铱尺撅咏某瑟壹茂搬忠结睡栖积忍锥面铂膝姿蛇陌等赵伤尝抠时渗冲碰衰非全嘎军滔舆队悲嚏警君音臭抿指珍滞咒蓄蓟超减听蔼扎彪朴舜棋袄蚁疤票蒜平襟璃卜塌藩悠帧府妒翔定淆蕾答接痪咆犬鞠律刨坯绿泞蛊肮皂倒呈商殿容兄颐咖线致钢朋披畅腮模冷铝馋癣笺遵大前劝嚷挥侵檀脏骏高店动豫绑喧惭栖无亏率桨万刁锐装晒美慰躺怪跺帕莽癌凉继崎禁布保怜虞茧狈疑争术毁扰喀右梨野虽绊蝗赖怠阴贬辫涪济相缅竭渣鄂苇萎淳16