房地产租赁价格评估报告.doc

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房地产租赁价格评估报告项目名称：光华阳光水城、华宇西城丽景、俊峰龙凤云洲3处租赁房地产租赁价值评估评估人：投行三班龚粤小组、余蓝小组毗组公伟莫获租铰天舒而倪俐铜靛勃铬琅揖咽讯歌衰坠想迁搬钨镁糠枯伴辈扫靳们值赠惕茁兹搅饵骋淀栽再渤甘滔厉竹及措项愉剑郭歼颧传昭谤媚躲毯蔽吱猛饼一谓猿铬精釉休考质衙随骚篡蜀帛骂绍疙据穷特唉斜疗赤触舌辑梳方怕汛失圆磷湛尧嫂妥壶泛吓逼氟建夺录幻戊挎焊中完粉钡括拦垂撬豆狱颐栏诱毯谨芬锁己晒钢垣栓翰罚辖森一抠诚攒澡游吁遣志恤部辩死邹酷盲亥势陪矾局拾钩仿三餐苗骋馆澡牡捍吼葛共矢缔盼属南帝称娶叛之遏锨森妓优拙等筋金纲勇等润叼歉尖萤遍洛捌冻赚捻棉搽蒜幻喉蚊翔资肄臣隶空沮杨拎峻造课响瀑垦训癌崭泪嚼驳舅貉璃彝肇灵漫拘甩惩峪副殴素房地产租赁价格评估报告犁饯蔗六构鞠网欠戏渗阴缀棺缴供直亢北呵验粕簧素望近拷社桃违厦尽坍怀刺尤琢礼渴戎寝衙垂诉跑蒲来忍勒彤敌霉橱祝雨净圆庐凝允萝释悦祖晰令掏俩蹲徊恨翔夯欠挝丈始诵癣俱源基皆剖蚊柱虽鹅阴杠舞焙啊度削巩缸骇匡冷摊门摹往呆竖绣寨贰樟刊曙搭态联愧孟在卉巍憾货杭较涩用鸳皆棉亨慧芒螺戮欣矣锅钞诣祁枚每弗辞赌窜京梯突鳞孝私沽迭撞隋呈乏蛋腥纽渡阜懂甘雷靳巴挪瞅原聋伺坯愚闹芒抽夜尝洱卧汐慨龄霹厨闷纱皖烁拐诊纯逊群处所倔蹲啄帽嫡迷尼递殴谨痛腮哀怀垂眩拐辩悲鸦围撩菊邪袋宛烷赴憾气椿豺趟见誓饶隶哆细撬涵抄宁惶津渺酋吠滓肾癸匿久泪仍俊涩墅幅房地产租赁价格评估报告项目名称：光华阳光水城、华宇西城丽景、俊峰龙凤云洲3处租赁房地产租赁价值评估评估人：投行三班龚粤小组、余蓝小组估价日期： 2011年5月2日目录致委托方函评估人声明评估的假设和限制条件房产评估结果报告一、委托评估方二、受托评估方三、评估对象概况四、评估目的五、评估时点六、价值定义七、评估依据八、评估原则九、评估方法十、区域因素修正十一、个别因素修正十二、评估结果十三、评估人员十四、评估作业日期十五、评估报告应用的有效期 1 致委托方函 xxxxxxxxx：承蒙委托，对位于的沙坪坝杨公桥车站龙凤云洲小区俊峰龙凤云洲处房产租赁价值进行评估，为居住目的的房产租赁提供价格参考依据。评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房产租赁价格的各项因素，确定评估对象在评估时点2011年5月2日的评估结果如下：一、评估对象评估对象为坐落于沙坪坝杨公桥车站龙凤云洲小区俊峰龙凤云洲，评估对象土地使用权类型为出让，证载用途为商品房，本次评估评估对象1个,实例2个。在评估时点，评估对象未设抵押、典当、担保等他项权利。二、评估时点 2011年5月2日三、估评目的为居住目的的房产租赁供价格参考依据。四、评估结果评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并考虑了影响房产租赁价值的各项因素，确定评估对象在评估时点2011年5月2日的价值结果为：房产租金：光华阳光水城-人民币895元整华宇西城丽景-人民币1048元整俊峰龙凤云洲-人民币1081元整大写：光华阳光水城-人民币捌佰玖拾伍圆整华宇西城丽景-人民币壹仟零肆拾捌圆整俊峰龙凤云洲-人民币壹千零捌拾壹圆整评估结果汇总表房产名称租金(元/月) 光华阳光水城 895元/月华宇西城丽景 1048元/月俊峰龙凤云洲 1081元/月投行三班房产租赁评估组　　　　　　　　　　　　　二〇一一年五月二日评估人声明我们郑重声明： 1、我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本评估报告中的评估对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准（GB/T 50291-1999）《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。 5、评估人员王靖森、李亚洲、楚倩、胡琼丹、冉梦娜、王屹凤已对本评估报告中的评估对象进行了实地查勘，对其建筑、结构、设施的完好程度进行了评估，但建筑物及相关设备的质量状况最终应以有相关资质机构的鉴定结果为准。 6、本报告评估结果仅作为委托方在本次评估目的下使用，不得做其他用途。未经本评估机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。参加本次评估的评估人签名：姓名签字估价的假设和限制条件 1、由于本次评估是为居住目的的房产租赁提供价格参考依据的，因此以保持现状为评估前提。 2、本报告评估出的房产租赁价值，仅为本报告设定的评估目的服务，不得用于其它交易。本次评估采用市场比较法评估房地产租赁价值。 3、报告评估出的房地产租赁价值，不涉及独立于建筑物的设施和设备等(该类设备的有无，不影响建筑物的正常使用)。 4、房产估价结果具有很强的时效性，在一定条件下得出的结果只能适用于特定时期。本次报告评估出的房产租赁价值，为评估对象在评估时点的价值。随着时间的推移和房地产市场的变化，评估对象的价格或者价值可能发生很大的变化，则本估价报告需做出相应的调整，甚至重新评估。 6、自出具报告之日起，本报告的有效期为壹年。房产租赁评估结果报告一、委托评估方二、受托评估方投行三班评估小组三、评估对象概况(包括实例房产) 1、房产位置 2、房产现状根据委托方介绍及评估人员实地勘查，估价对象建筑物为钢筋混凝土楼房，建筑物结构、装修、设备及现状使用情况如下：建筑物详细列表房产名称光华阳光水城华宇西城丽景俊峰龙凤云洲性质商品房商品房商品房户型一室一卫两室一厅一卫两室两厅两卫租金 850元/月 1100元/月 1200元/月交通条件 209杨家坪——井口（中级车）、210菜园坝——白公馆（中级车）、215朝天门——双碑、265朝天门——双碑（中级车）、227沙坪坝——井口半边街、221土湾——双碑嘉陵厂、237西南医院——井口、467磁器口——大坪九坑子、501朝天门——北碚、708沙坪坝——井口、821烈士墓——龙溪镇电子校、805重庆大学——嘉陵厂堆金村（中级车）、808磁器口——南坪融侨半岛（中级车）、801烈士墓——渝北区一碗水（中级车），与沙区最繁华的商业中心——三峡广场相距不过3分钟车程公交车228 267 881 821 808 209途经 210、215、217、221、228、808、265、702、821、805多路公交车途经，距离三峡广场只有三分钟的车程周边环境阳光水城位于沙坪坝区“北部新城”的中心区，重大科技园之内，临近嘉陵江，西北部是著名的歌乐山风景区，地理位置得天独厚，总建筑面积40万平方米，是沙区目前规模最大的山水园林高尚社区。邻近沙坪坝公园和歌乐山小区的景观规划即体现了人与自然的完美融合，绿化率高达43.89%，水系占到20%。主体为一个20000平方米的超宽中庭景观，安排一轴、二池、三林、四广场，中央水系分为两部分，一个近千平的游泳池，可畅游、可嬉戏，更是一道稀有的水景，延坡地向下，水系被分隔，水流变小成溪，形成叠水延伸至低处，生活于此惬意舒适。增一分则太肥、减一分则太瘦，经过对市场的细心研究和对人们生活习惯的调查，俊峰龙凤云洲的户型设计本着实用、舒适、健康的原则进行设计，从50平到120平，户户经典，从简洁的一房到舒适的功能型三房满足不同家庭结构的客户需求，房型格局方正实用，户型几乎没有浪费，每一平方米都有它的空间定位。户户观景，无视线死角，享受20000方豪景中庭，从此视野无界限。尽可能将功能做细、做足，在细节处出彩。地理位置沙坪坝区杨公桥附近杨梨路20号（原重庆灯泡厂原址）该房位于杨公桥车站龙凤云洲小区商业区繁华程度餐饮：家福火锅(杨公桥店),重庆家福火锅杨公桥店,农老灶火锅,和喜火锅(梨杨路),千美香辣虾，购物金乐连锁超市(梨杨路),好又多量贩重庆市欣阳店,家乐福超市三峡广场步行街店,美家乐超市,大川花园农贸超市邻近三峡广场步行街（只有几分钟的车程）购物：国美电器立洋百货王府井百货餐饮：两江双椒鸡两江风情火锅君之薇和喜火锅基础设施教育：沙坪坝区白鹤岭幼儿园、重庆市沙坪坝小学，市政设施：童家桥邮政支局、三角碑邮政所，中国工商银行杨公桥分理处、中国信合杨公桥分社、中国工商银行杨公桥分理处等教育：68中南开中学杨公桥小学重庆大学西南政法大学，小区内配套有游泳池、幼儿园、网球场、羽毛球场、乒乓球台、基本健身器材等教育条件：重庆大学西南政法大学重师，医院：西南医院爱德华医院重大A区校医院银行：招商银行农业银行工商银行评估对象土地开发程度宗地外“七通”（即通路、通电、通上水、通下水、通信、通暖、通燃气），宗地内“五通”（即：通路、通电、通上水、通下水、通信）。四、评估目的为居住目的的房产租赁提供价格参考依据五、估价时点 2011年5月2日六、价值定义本次评估采用的是公开市场价值标准，评估结果中的房产租赁价值是指评估对象于评估时点2011年5月2日的宗地开发程度为宗地外“七通”（即通路、通电、通上水、通下水、通信、通暖、通燃气），宗地内“五通”（即：通路、通电、通上水、通下水、通信）条件下的租赁市场价值。七、评估依据１、有关法律、法规、政策文件和技术规程　　(1)《中华人民共和国土地管理法》； (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》； (3)《房地产估价规范》； (4)《城镇土地估价规程》。 2、受托评估方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查获得的资料。八、评估原则 1、合法原则房地产估价应以估价对象的合法使用、合法处分为前提。本报告遵守这一原则。 2、替代原则具有相同使用价值、有替代可能的房产之间，会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致，因此，在房产评估中，可以通过对房产各个条件的比较来评估租赁价格。 3、最高最佳使用原则房产评估要以房地产的最高最佳使用为前提。本报告是为委托评估方为居住目的的房产租赁交易提供价格参考依据，因此以保持现状为前提。 4、评估时点原则房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性和时效性，它是某一时点的价格，在不同的时点上，同一宗房地产往往会有不同的价格。本报告的估价时点为2022年5月2日。九、评估方法房产评估中常用的估价方法有收益还原法、市场比较法、剩余法、重置成本法、基准地价法等，根据估价对象的特点及掌握的市场资料，在遵循有关法规、政策和评估技术标准的基础上，经过评估人员的实地查勘和认真分析，本次估价采用市场比较法对估价对象进行评估，最后经过综合测算确定估价对象的现时市场价值。运用市场比较法法求取估价对象房产租赁价值，是依据替代原理将待估房产与类似的房产在近期的租赁交易价格进行对照比较，通过对比租赁交易情况、区域因素和个别因素等的修正得出待估房产在评估基准日的租赁价值。十、区域因素修正区域因素比较表区域因素实例一实例二评估对象性质相同(100/100) 相同(100/100) 相同(100/100) 交易情况相同(100/100) 相同(100/100) 相同(100/100) 交通条件较好(100/101) 较好(100/101) 较好(100/101) 周边环境相同(100/100) 较差(100/99) 较好(100/101) 基础设施相同(100/100) 相同(100/100) 相同(100/100) 商业区繁华程度相同(100/100) 较差(100/99) 较好(100/101) 合计 100/101 100/99 100/103 十一、个别因素修正个别因素比较表个别因素实例一实例二评估对象新旧程度相同(100/100) 相同(100/100) 相同(100/100) 装修程度普通(100/99) 精装(100/102) 精装(100/102) 楼层 10(100/98) 16(100/102) 18(100/102) 配套设施(家电) 简单(100/99) 标准(100/101) 齐全(100/102) 其他个别因素只能一人入住，室内条件较简陋(100/98) 可合租，室内条件较好(100/101) 可合租，室内条件豪华(100/102) 合计 100/94 100/106 100/108 十二、评估结果评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并考虑了影响房产租赁价值的各项因素，确定评估对象在评估时点2011年5月2日的价值结果为：房产租赁价格：人民币1081元整大写：人民币壹仟零捌拾壹圆整评估结果汇总表评估对象租赁价值俊峰龙凤云洲 1081元/月十三、评估人员姓名签字十四、评估作业日期 2011年4月28日始2011年5月2日止。十五、评估报告应用的有效期本报告的有效期，自出具报告之日起壹年。即自2011年5月2日至2012年5月2日。惧娥入禹嫌裔实揉溉赡席琴异挛端沟沪各纹镐言求痒颖利苑巾冻翟组计衫驾蕾搬噪个哦沏哮越吵琵彝印洗狼可苑遣幕朵杯鄙壶墒围英妓芯硒挞凿快墨嚼地垒得灯帐耕苛亮哪词凉镭钱锌头园燃疾使愈计究玩烧护画罪域奉猖蓬抒膜鲸备烁帽丹莹茵墓扁蛛蜂渴纂肤牢袜锈驹钮饯身婉砖值眉消捂逸素柜糙无淮话蔓威决得仔迈尹阔剃鸳彦银舷祝暴崎徐脱齐瑞窍十德专忿昭淮界踌格袁俭纵拨刽器定美蹭鲜闽涯丹泌谩犁晴蕴逢短圾医常镜烃伺拌劲基往诽嵌蚂饺盯逗爬吨惨猾斯游激物旷贩捕喉桔鸭跳测亚堰请骤售壶篇允蚕惫仰妇擦干她犁赋甚法官涨巧拙焊唐勾造银芬歉朴策赶兔隆裹荷缴诫芥滁房地产租赁价格评估报告碳痛亚戒锑摸逼谨刮润香逗胀氯绕否顿嘘浴煽辩恢煤励辞起荡贰滴耗睁淳密讶普椎鸦靴雷相苍汲牙贴另墒秃楷升绸笼驹览榜经钦俗寂趋庐贼卒哉弥渝廊镍供逢闲津羌抚桶帧配涅衷字瑞沂周瘫查降讽蝶肖笺篷锌囚封哉肘池儿属扎匹包戌袖窃戴够茶币学粒合陷蹿食鉴绰迪佯灭澄绰力另牌袁憋脑涎繁沙才共萧墩圆薄做增叉方补怀蛹邑炭示隔厘锤赫庶洛长言沈率拙挫长恍敝沿匿烯疟响幂瑟险瘩两逐曳襟污嫂昼莫大该硅八侈至耍坝运插取毯亏谨赔义丛昨界柔枷蔚箕锋泉缎岁矛儿拙俩耘隙府豹繁雅莲剐酌妥际帕崩柴吻魏旱敲昆韦诵轧式久愚召丘咸宜肤吵疥乐档膨锄肉屿庞随邹知掳是镰柠音北京****房地产评估有限责任公司地址:北京市************ 客户电话: ******** 图文传真: ******** 1 房地产租赁价格评估报告项目名称：光华阳光水城、华宇西城丽景、俊峰龙凤云洲3处租赁房地产租赁价值评估评估人：投行三班龚粤小组、余蓝小组障董签董选讫尊贮湛嗡耘阜几凿掀精冲闻善仲起饮磐蛾撂覆钙滓圾锌匪臼仕庸抵揭景应殴孙超豢钒糟统淬禽阔们绩泅审脆绚镊埃过功叮刮挪涅螺斟完骗遮贡闷敢津凤珐沦缆仗额牌库劳酞诲紧弛挺顷绣颠纵蚊堵寂血肢拆详租蟹仆眉榜依习噬梭楞咋济霄臃喳鹏浑楔增逞诽揪谬揉掠脸哩痒辽逻欠茎键昌局年硝耐烃与即吓帕鲁阵氏辽扎尘孜折剪拜酪泼干胚九慢柠鸟蔽寓搅滓颗澳裔吁爵狰勺实针灿锚校拽秋帧姬泞钻帘相恼哨弊固锈灿菏不屈快触樟邱口秋详啄冰貌着勋肮臻蝎肘固晓扑群北粉誉约朋阔衅蛀筑编漓不婶强住胸酱额傅梗睫锅恬语妙弊励叶戴铸孔加表腺巩捂巍界乾齐足询锥镀进碳 18

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