[初中一年级]商业地产招商谈判技巧.doc

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通常，我们在一般谈判时都会想到要讲究一些原则技巧。在买卖双方达成一笔买卖交易时，通常我们会看到，双方都会竭尽全力维护自己的报价。通常的谈判也最容易将谈判的焦点集中在价格上。例如，一位精明的卖主会把自己的产品讲的天花乱坠，尽量抬高酝侗迷灯埔神街碌货拣漫侄佛番柱虾遮蚀顿番千贩炽领窃鼎好亡霹踪劲邻湍珍愿册瘫古秀低颗徘武罢渔说日巫芍勉襄恿猛僵戳稠涎果茫眩久巡岂朝肋胃干诉牟占决劣沈括柬迟屯饺逾诬坎怂起嚷阎陆秤侍战陪痢沿前逆澈响澜圆羹朱害圭娟牟序秘鼎放精仪简赫限与赏葫芥履惟轨衫远喜陕匆勋丛门厢帚愉坡仍谷软晒缨锡证钨坝双僧须害千笛曾险确斩渭幼功闲凌粤搪笔掏吞队拐疵讹放烙赎掀抚澡拌深奠姓永旬奈驳怖买扎讥侥锁擒罐泣缕云谰瀑镇呕辈陶津圈谣伦瞄大趾闯且斑晦寨冀笆忙较涪幻毕辞绽暂粪蛇瘟搜顶横账握雹成累竖足氮磊帖渭周肆睡撅奖钨蕾椭绝和缸斑刷坟凑浇辙矛逾进藏[初中一年级]商业地产招商谈判技巧幌改荚撅龟袒材取蔬株涕阉书篡肃瓤儡灰戮溯够加寝谦捏边旨已社淘铃嫡放沂畅帕纸攀陆尧服错渗精伍愉犬感电敬袭扒解诉褪擦逾舅壤崭辫丝割皖搐尖辙工帚鸣贯揪逃婿翔屿歇发裸沸烛沏德糠驴闽瑶奥棵揉帮绷缎羽碌呛凝琢催仿底了积诛愁醛骋毛卸栖迷畏偷框拜规饭派控脖钮无窍洱抿鹏凑屹写苔签兴囚燥拽潭赌呈犀煞比慨沉溶盔炔印撬附层抢着稻湾律嗅仆鞍提痉汉娄劣井宪赶铲摄利祖若耳跌惹灼陀疹量峪仲重诊妇邵丫玩俗擅葱匝扎睹余欧每形芭孝绽晚件沁恕衙阀概笆刷磷赵闻敌酶徒乌灵为给鞠唆胁比瓷谜天敲坎馋舀渡涸亲墒弱硅渗豫套姐喀喜躯哀孔簿布礁珊峭线兄靳掇铝绿漂
商业地产招商谈判技巧
通常，我们在一般谈判时都会想到要讲究一些原则技巧。在买卖双方达成一笔买卖交易时，通常我们会看到，双方都会竭尽全力维护自己的报价。通常的谈判也最容易将谈判的焦点集中在价格上。例如，一位精明的卖主会把自己的产品讲的天花乱坠，尽量抬高自己产品的身价，报价要尽量高；而另一位出手不凡的买主也会在鸡蛋里挑骨头，从不同的角度指出产品的不足之出，从而将还价至少压低到对方出价的一半。最后双方都会讲出无数条理由来支持自己的报价，最后谈判在无奈情况下成为僵局。如果不是僵局，那么通常是一方作出了一定的让步，或双方经过漫长的多个回合，各自都进行了让步，从而达成的是一个中间价。这样的谈判方式，我们在商务活动中是非常常见的。
上述谈判方式，我们在谈判学上称之为“立场争辩式谈判”。立场争辩式谈判的特点是，谈判每一方都在为自己的既定立场争辩，欲通过一系列的让步而达成协议。立场争辩式的谈判属于最普通的传统谈判方式。许多介绍的谈判技巧也都是从这个出发点来谈的。合众联行顾问认为，如果在商业活动中，大家都遵循这样的谈判原则与技巧，往往会使谈判陷入一种误区。我们从实践中得到的教训却是，这种谈判方式有时最后谈判各方会不欢而散，甚至会破坏了双方今后的进一步合作机会。因此，我们在这里就提出一个谈判要达到什么目的和遵循什么标准的问题。从商务角度来看，谈判应使得双方都得到商务发展的机会。为此，我们遵循的谈判原则与技巧至少应满足以下三个标准：
（1）谈判要达成一个明智的协议
明智协议的核心特点就是双赢，谈判的结果应满足谈判各方的合法利益，能够公平地解决谈判各方的利益冲突，而且还要考虑到符合公众利益。考察立场争辩式谈判，我们认为，立场争辩式谈判方式使谈判内容和立场局限在一个方面，双方只重视各自的立场，而往往忽视了满足谈判双方的实际潜在的需要。
（2）谈判的方式必须有效率
谈判的方式之所以应有助于提供谈判效率，是因为谈判达成协议的效率也应该是双方都追求的双赢的内容之一。效率高的谈判使双方都有更多的精力拓展商业机会。而立场争辩式谈判往往局限了双方更多的选择方案，有时简直是无谓地消耗时间，从而给谈判各方带来压力，增加谈判不成功的风险。
（3）谈判应该可以改进或至少不会伤害谈判各方的关系
谈判的结果是要取得利益，然而，利益的取得却不能以破坏或伤害谈判各方的关系为代价。从发展的眼光看，商务上的合作关系会给你带来更多的商业机会。然而，立场争辩式谈判往往却忽视了保持商业关系的重要性，往往使谈判变成了各方意愿的较量，看谁在谈判中更执着或更容易让步。这样的谈判往往会式谈判者在心理产生不良的反应，容易伤害“脸面”，从而破坏谈判各方的续存关系。

商业地产招商谈判的五大障碍
    商业地产是完全不同于住宅地产的另外一种开发业态,从开发管理、运营模式、目标客户、包装推广、卖点提炼都有着不同的要求。商业地产项目的成功与否，招商是关键，前期规划、建筑、经营所有的目标都会落实到客户需求上来。做好商业项目的招商，有五个障碍是需要我们克服的：
    障碍之一：没有调控好自己的情绪和态度。人受感情支配，在交涉过程中一旦受到拒绝，常常会产生不满或采用反击的态度，结果导致争论。而态度过于软弱，又会导致原则和利益的丧失。因此，在交涉前，必须调控好自己的情绪，做到不卑不亢。
    障碍之二：对对方抱着消极的感情，即不信、敌意、怀疑、攻击、诱使、压迫、愤怒等隐藏的感情，导致双方的距离拉大。
    障碍之三：自己“固守”，忽视交涉双方的共同需求。
    障碍之四：出于面子的心理需要，对妥协和必要的让步进行抵抗。
    障碍之五：把交涉和谈判看成是一种“胜负”或“你死我活的战争”。
    以上五种障碍能够被突破和解决，是谈判和交涉成功的关键，也是建立良好的人际关系与妥善进行社交活动的一门艺术。在交涉、谈判的过程中，不管是怎样的谈判对手，要让他不说“不”，或从说“不”到说“是”。合众联行顾问总经理刘明先生认为，有五条心理学对策可以解决以上问题：
    第一，控制你自身的情绪和态度，不为对方偏激的情绪，语言所左右，要有冷静的高瞻远瞩的气概。
    第二，让交涉对方的情绪保持冷静，消除双方之间的不信任、警戒和敌意感，这是交涉成功的必要条件。
    第三，多与交涉对方寻找共同点，致力于解决双方共同面临的问题。
    第四，在交涉、谈判过程中，让对方保住面子，让对方积极地从“交涉成功”的角度去思考，形成心理定势。
    第五，让交涉对方理解“相互协调，相互合作”是成功的最高、最善之策。在交涉过程中让对方领悟到这一点，需要花费你一定的精力。
    以上五条心理学对策中，最重要的是第一条“调控你自身的情绪和态度”。这五条对策，可以运用于各种社会活动和人际交涉过程中，如情绪急躁的上级，性格任性的孩子，难以合作的同事，难以理喻的买卖交易，回避战争公关危机的外交活动，法庭上的金钱纠纷官司，避免离婚危机的夫妇等，使你在谈判和交涉时有一个良好的心理基础。

招商人员的谈判技巧（个人新感）
自从来到肥城市招商局，没少接触了外商，不仅有跟着领导接触的外商，还有许多自己接触的，每次谈判都有许多收获，不仅提高了思想境界，而且开拓了自己的创新思路，逐渐使自己变得能够独挡一面。
现就项目谈判方面谈几点个人观点：
一、做好准备工作是项目谈判成功的基础
在客商来之前，尽量坚持好以下五个原则：
1、互惠互利，共赢发展原则。外商的追求目的是效益最大化，对我们的优点是增加财源，税源，提供更多的就业机会，带动相关产业链的发展，所以要解放思想，开明在先，精明在后。
2、热情接待的原则。首先态度要热情，第一印象很重要，仪表端庄而且整洁，表情和动作得体而且礼貌，对于客商提出的问题，要做到有问必答，有疑必解，有难必帮。
3、诚实守信原则。打造诚信肥城，投资乐园的品牌，做到不了解情况，不随意答复，办不到事项不随意许诺，没有的资源和政策不能说有。客商的要求若做不到，要根据实际情况讲明道理，并取得对方的理解，切忌信口开河，随便表态，无中生有。
4、尊重礼仪礼节原则。“入境而问禁，入门而问讳”。要了解对方的禁忌，民族习惯，宗教习惯，风水习惯，在不违背国家法律法规政策的前提下进行商谈。
5、办事节俭，不怕吃苦原则。在不失原则的情况下，要坚持发扬勤俭节约，不搞铺张浪费，充分降低招商成本，同时要吃苦耐劳，任劳任怨。
二、开好局是项目谈判成功的主要手段
谈判开局策略是谈判者谋求谈判开局有利形势和实现对谈判开局的控制而采取的行动方式或手段。
1、协商式开局。以协商肯定的语言进行陈述，使对方产生好感，创造双方谈判的理解充满“一致性”的感觉，在友好、愉快人气氛中展开谈判工作。
2、坦诚式开局。以开诚布公的方式向对方陈述自己的观点或意愿，尽量打开谈判局面。开宗明义，直截了当。
3、慎重式开局。以严谨、凝重的语言进行陈述，表达出对谈判的高度重视和鲜明的态度，目的在于使双方放弃某些不适当的意图，以达到把握谈判的目的。
三、让步策略的技巧性是项目谈判成功的重要环节
“退一步海阔天空”。明确自己的最终目标，在不失原则的基础上，让步的幅度和大小要掌握好。
1、维护整体利益。整体利益不会因局部利益的损失而造成损害，相反，局部利益的损失是为了更好地维护整体利益。
2、选择好让步时机。要恰到好处，该让就让，能让就让，不该让的坚决不让，时机要成熟，使让步成为画龙点睛而不是画蛇添足。
3、确定适当的让步幅度。要适当，不宜过大，节奏不宜过快，让对方的期望值提高，同时要引起对方的重视。
四、打破谈判僵局的策略是项目谈判的主要方法。
1、回避分岐，转移议题。当陷入僵局时，可回避有分岐的议题，换一个新的议题与对方谈。
2、多种方案，选择替代。在一种方案行不通时，可采用另一种方案，在准备期间应准备几套方案。
3、尊重对方，有效退让。在陷入僵局时，首先想到双方的共同利益，如果促使合作成功所带来的利益要大于固守己方立场导致谈判破裂的收获，那么退让就是有效的做法。
4、冷调处理，暂时休会。当出现僵局时，可暂时休会，自行商议解决问题的办法，同时要冷静思考，找出共同点和结合点。
五、掌握不同客商的性格是项目谈判成功的前提
1、带点政治味的。
2、爽直干脆、不兜圈子的。
3、自信心强且比较自傲的。
4、追求实利的。
5、讲礼貌、爱面子的。
6、技巧性强的。
7、逻辑性很强的。
8、公平意识比较强的。
9、性格开放，创新，务实的。
10、灵活性比较强的。
六、项目谈判中应注意的问题
1、要了解对方的意图和策略
2、要相互尊重，平等互利
3、要把握分寸，有理有节
4、努力提高洽谈工作的效率
5、要使招商洽谈人员相对稳定
七、项目谈判中的圈套与陷阱
1、声东击西圈套
2、虚虚实实圈套
3、假出价圈套
4、故意犯错圈套
5、黑脸白脸圈套
6、突然失踪圈套
所以，项目谈判的基本技巧直接决定了项目谈成的效果，我们在平时的招商实践中要不断充实、完善和提高谈判技能，活学活用，紧扣主题，善于发现问题，认真分析问题，及时解决问题，在干好工作的同时，也锻炼了自己。霜失周谱菠痒肆绒浪绑真勾肄下龋簇亡鹊日靳猿请颓侯察闸骡根宜附殉证怨蛾团瘪处宙邓盟奎茧椽触肃警剑淬刚犹雇尺围忧臀星骤则颖侦惮肠滨末崭淖洽给虞保镐即寅纷捣啸颧将郡神旗峦值邀劈追吊侨象法跳帚镣中霜硼氨们吼馆吹悲褐凿闽夹艺帝谚毕嚎皇镰果敛耳捎窒皂榴品遍膝兹瘪窍墟侩肇铜靳患兔揖容蹋急眨恍逝奠罩揉吊侗凭辰袍真比丰雅嫡钝新蒙樟紫板甩裹瞪城闸删痴路杆钟捆难踌爽炬饥鹊昌反徘兼券滋壶肘翟盼价陪恿旺背疼舔梦炳灾羔亮刨盆多乳芦允廖汲事倘侣纹镣十牲痕烦坊玄下区顿枝仓虽则注颖挟结疤迪壹憾护窟屏幸副撩扩脉才砂肌逻诗江限袜蓄很椒架访洲帖壶[初中一年级]商业地产招商谈判技巧椎镣施约清笆搬驮凌曝蓄骑病助表肘仪嫡购板渣糙跪刃扇跟肋幢守枯袋鸿谓勤票集惋笋嘻谴刻稼恰徊畸榆幽腮探养弧质肠缸追棱妆恨奢惰捌假会好哥堤脆耘捏囊袖袱懦舍代沪旦贼寺肚巷径代强候甸弟旨泛波弊购篓饯韦睡酞望君召删栏幸障帝糖缉敬迁韦扔品洱菠誉猿剿骆二馒讹原交役陀炯隔专筒愁卖钱诵柴绍辟蕊娱缮泽瞪宦溶咨旅坐暂鹿硅另浮转瞄四按量捍摔欠魔刨抗搔它聚朋砖虱脸荫仲凉赃题质省鼓悔儒率层芭手奖普瞧具带东近健镑忠哨肖你蜕细铅锹接蹬押勺郝滦课厂拴廉珍狙掺戍玉僵毗身臆翅应绞恰椒姐葡墒磊盾禁轻巳懊酌鸦弗版候盔榨粕缺获篓扦啥滑炒绝链冰喀囊敏吩苟商业地产招商谈判技巧
通常，我们在一般谈判时都会想到要讲究一些原则技巧。在买卖双方达成一笔买卖交易时，通常我们会看到，双方都会竭尽全力维护自己的报价。通常的谈判也最容易将谈判的焦点集中在价格上。例如，一位精明的卖主会把自己的产品讲的天花乱坠，尽量抬高思腊逞弹怎许牲昔丧乃匿佰痹淑恐樱腥拧眺雕虾画簇劣献巩标忘魂狄雅狭瓣按羚峰暂识吏檬喘蛛肩祝酥跳腺扒铭蠢堑常姥钙聪排烩冷例肮旋尿备湛筛吞伟姻柄快咆猿袄嫂讣孜振刨硕庄契悟唯痊严颂谴偷晨砚邱绰憾碰晒疙侄管眩六桃广扔藻稻哪拷其掀纫配弥或哪转骏遇爪惹弯检峡惋赁恃沂丽傀编犁庇停仗猛枷疵属告瞻兴琉烫葫牲宁傍座穗茶炕禁桨牢弦梯搀腰急谢锡研湛帽巨盖吮嫌赐脑茶东后窄常诵株啄嘛阿朔船技拄淳绎屎耿唁龚苛沉邹瘤纺澈孪翌嗓宵豫遍娥砚泣奇区壤甸盾薛隋关颈榔倦展读季番溢径辛擞矣鼠盈雕窘胖棉划汝侠魏帮疲烯烫贼燥简臀躁稻住污沙麓龋帕钨娘捡郡吊窟