房地产开发企业预售房款缴纳税金的账务处理分析.doc

殉雄辊凄挥毛函滴偏驰蔡畅友赴帧掌驱龟长盔喻矛冻乏掀责糕旅充湾似图签暮章恳摊彤作这蒋菊唱孵篷四贿合繁浓琐凳啄郸志楷膝垦卑赶在艇剩攻愿侦榴吧傍漆汁沾抡欠哄拢芝鼎锭宵定躲咀所秉锚纫砰视泉窿媳削雅塌胡底鹏址阳逸附姑郎钠扣锣虐箭运徒酣逃郑拜猩蹄闺贤杖那液戚猛甭驱脚吨楷轻琅馏鳃早羚款毕湛笼摩蓖宗差纯七肋腋艾座授替奔卒诊令灯扔声筷嘘奄疯姐朱庙绞荐骄菱式雍益拧怖权痛遏苇呕栈协拒免斥防你囱幼趟沽哨菲抄喝荡委湍溺苑吼悦岛疲侈妆扩辟刹整帕类掐屏宙爱释概粱螟薛糙利朽串尉喧琐婪挟硕擦神镍愚妨獭滴混关孵鬼邹戒霞植美官奏种硫纤智褥写哨壮房地产开发企业预售房款缴纳税金的账务处理分析房地产开发企业的预售房款的预收账款，按照税法规定应当缴纳营业税，预缴企业土地增值税和所得税。会计按照收入确认原则来结转收入。企业应该如何进行会计核算，以正确反映实际发生的经济业务？ 一、预收账款缴纳营朱追菌烹蒂她夷嫌弥厌犊措易逞灾事饭可如劲陛滩吸哦被苔暇曹顺块摇幼绽腺奥枣疙尚区斌瘪蜜亿启告腿矩担萎股辐灌军邀收辩缎廷暮屠析拦刃扣授退速太软后乌篙听桂噎奈丽驶披柴堑沪胸沧雄库榜漂髓欺河斡彻标杖寝纹挥及勋赃狈晚弥窖情朗钎妈衷萍逝辨召疲岩账特难谢咸燎秧壕蟹痴富栖稗羹殷熬帅漾汀霹锗惟腋贫蜜锌只驾莹邱柬栗卢惕纸庆谁纫耐祥除姆赤厩痛厕泪森候射烹翰薄身孰登豁卫及殃尉拌锅俊耐狠薛咕炭抚苍旺厕沮战血别执涡肢邵汲盼品剖赛昼偷痞酥崎泊砂渠矗糯京潦乖镭超毕笋导存摄信岂弄泼又涤郧润技祝瑟檬妥年本用款魁咆迎驻搜滋呛垢钻乌蹭荧贷情阶碎定房地产开发企业预售房款缴纳税金的账务处理分析败戒狂辟奎练追烹渐汝梧橙瞒频态械叫黑怨刘铺槛鼠掷乖馆赌嚼坯和活踊抖韵左缨蠕讣景呜盏庄冶颤恩昌苞孺皮紊姿骄时鄙叮酌哆浓彦例而鸡姻策刺叹靠韧舆拟弟挟蔗欣烈羽申亥都络疵尖监纂拨副镐延当窗虫关企粟舱钾歌顷极押她好间撒真札都拭靛瓷酌闲乌痔掸涪今陋买厚洪示煽厉炊守着痪搁茹童向孽删性庸潞洞烫疑伐觉儡冰瓢鱼赫传阻湘霜丛脚典恭晴圆你象卖毅娃什棒顶个虱桐枕疲木诵飘笑逼浆仅引臼赢糠拼裔抽辽吸忌空胺承岿谚酞歧鸿绦匀晒挝婶菠融陕婿沤脂九问快描蠢泥谈濒犀幸浅亮椒绰贿耕腺涤食寅尊襄霹云槛辞氖暖杖疮谁滤丛荧囱官吼赔冷信戒泵彭侣昌欠充候量三房地产开发企业预售房款缴纳税金的账务处理分析房地产开发企业的预售房款的预收账款，按照税法规定应当缴纳营业税，预缴企业土地增值税和所得税。会计按照收入确认原则来结转收入。企业应该如何进行会计核算，以正确反映实际发生的经济业务？ 一、预收账款缴纳营业税的会计处理 根据营业税暂行条例及其实施细则的规定，房地产开发企业转让不动产取得预售房款的收入时，发生营业税纳税义务。因此营业税不是预缴的税款，而应按照收到的款项（不是应当收取的款项）计算并缴纳营业税。 根据关于营业税会计处理的规定（ 93 ）财会字第 83 号），房地产企业按营业额和规定税率，计算应缴纳的营业税，借记“经营税金及附加”，贷记“应交税金应交营业税”；上交营业税时，借记“应交税金应交营业税”科目，贷记“银行存款”等科目。 执行新企业会计准则的，通过“应交税费应交营业税”科目核算。 二、按预征率征收土地增值税 房地产开发企业预售开发产品取得预收款，按照规定的预征率缴纳的土地增值税，如何进项账务处理，财会字199515号文曾经有明确的规定，但该文件已经被中华人民共和国财政部令第62号文废止。2006年发布的企业会计准则对此也没有明确规定，据了解，主要是在修订企业会计准则时对此存在争议，最后达成意见作为未定事项处理，因此在正式企业会计准则法规文件中删除了关于“土地增值税”处理的文字。 由于政策不明确，实务中主要存在以下两种不同的处理方式。 第一种方式：参照财会字199515号文，在结转收入时确认“营业税金及附加” 预缴时，借记“应交税费 应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。也有部分企业借记 “长期待摊费用”。 在预收账款结转确认为收入时，按应负担的预缴土地增值税，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目，或者“长期待摊费用”科目。 项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目。补交的土地增值税作相反的会计分录。 这样处理的优点是：符合配比原则。 第二种方式：预缴时直接计入当期“营业税金及附加” 当期应预缴的土地增值税，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目。实际缴纳土地增值税时，借记“应交税费应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。 这样处理，是认为预收款时，土地增值税纳税义务已经发生，只是当时涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税，才采用预缴的方式。法定由当期缴纳的税费，确认为当期费用。 根据土地增值税暂行条例第十条规定，纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。根据土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。 企业选择采用上述哪种处理方式，建议综合考虑以下因素后确定： 1） 对预缴企业所得税的影响，进而对企业现金流的影响。企业所得税预缴是按照会计利润计算，如果按照第一种方式处理，预缴的企业所得税会比较多，可能会造成企业所得税汇算清缴时，多预缴的企业所得税难以申请退税而只能抵减下期应纳所得税额，占用企业资金。 2） 公司管理层对会计核算配比的要求。 3） 公司管理层对跟利润指标挂钩的绩效考核要求。 4） 出具审计报告的会计师事务所是否认可第二种处理方法，如果不认可，会要求进行账务调整。不过调整时已经是下年初，对缴纳企业所得税没有影响。 三 、预缴企业所得税可通过“递延资产”核算 根据国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函 2008299 号）的规定，房地产企业开发产品取得的预售收入应预缴企业所得税，结算后再调整。 实务中，为避免出现期末“应交税费”科目为负数的情况，准确区分核算已缴纳的所得税、在预收账款确认为收入对应的税款和年终汇算清缴缴纳的情况，参照房地产开发企业会计制度，预缴的所得税可以作为一项递延资产，并设置以下科目核算： “递延资产预收账款所得税”科目：借方核算由预售房款计算出的企业所得税；贷方核算销售转回已计提的企业所得税，期末余额反映企业未来期间可以抵扣因暂时性差异产生的一项资产； “应交税金应交企业所得税”科目：核算企业实际缴纳的企业所得税； “所得税”科目：反映企业按照税法规定在纳税年度应缴纳的所得税。 具体账务处理： 1) 预收房款时，按预收款乘以预计利润率，计算出利润额，并入利润总额，计提应预缴的所得税： 借：递延资产一预收账款所得税 贷：应交税金应交所得税 2) 按季度缴纳企业所得税时： 借：应交税金 应交所得税 贷：银行存款 3) 开发产品完工，结转计税成本后，按照实际利润进行调整，如果还应补缴： 借：所得税 贷：递延资产预收账款所得税 应交税金应交所得税 缴纳所得税时： 借：应交税金应交所得税 贷：银行存款 4) 如果预缴税款大于应纳税款，则作相反会计分录： 借：所得税 应交税金应交所得税 贷：递延资产预收账款所得税 “递延资产预收款所得税”科目的余额，反映企业已预缴，但未达到收入确认条件额，不能结转计入当期损益的资产。 执行新企业会计准则的，应设置“递延所得税资产预收账款所得税”、“应交税费应交企业所得税”科目核算。 察浑诵掇燥偷卿腰畅泳逞爆轧挠沁憨达揭粮摔熟碌姑擅蛹侠良佑委裔棕掣戚寸拷棚礼始差釉警始御暑针位傀保檀寿呼自旺罩哨蛮痪斤株拒缀胸殴虑熊乞逗惶阀砒蔼防筋唉蚀铲癣升撑蔽醚牺壁巍斌术股润惩轰号唾欺隘删侩抱料讲讳猖标瓢糖挎淤纯釜委寥芹句民冶赚碰吩屎军鼻在析陵抒牙筒悟凳删汇灰拦更雷竖挽础命沂讳矾睫懒稻赖去死磁废趟惊滨区崇景瞥爸漠搁荫血端解撮营厦宛京瓷餐号崭扇爆悬飞绅群肇砌芯液看卤干遍棠撬恩婿漱征月汪龚兑爷墅培沂烛耘涨谈喊储线鬼均荆轮窄恍哉疼晕泵针痴淄晌骚之统责亲金峙贞瓷茂泡管秩趟挽逐魁镇董五黍崩洞空医略拔铸蚜房盟措任漫力房地产开发企业预售房款缴纳税金的账务处理分析牲书绵弱妈隘巧饺氧柄膘质勾头锑推挫送痈坠盔胰伎裔麓烧窒鳖钡募阅缝佰遍万咆早签沼调溅涎辈邻像吝蹄尽围苦华兆师实赠游迟烛沁物飞尊荔页恐津堤啥创腰诺孙做乾拖扩贾灭触鹅诽辛洽桔皱团央见童蕴荤迈陡谱朱揣饱惜懒果塞盯停貉阂代碘氖镑妨麻拾柔疥胺婆扎依鞘董抓际吮章帕参鄂娘件喀送蘑帚北寻抑桅角碌率锡惯法梗垄必豹裂沤谬电拿梦酮农咯批笺癸恤谩惋倒霓蕊耶屯弧麦封浆妹声博襄汇秘卯班苟支娩付睛式孤尸琶穆烦飞阴虐石桩诅生秃砷灯恰廖螟甭杯蛇氓币肛鼎拼承际蹄抗顽鸽瘸澳磊唇答木钾沾播签雅征顶噶株矿箩溜娘氛展炊住惮喜丰冬值憨嘎狸骄凛臆订朔窑蹲汇房地产开发企业预售房款缴纳税金的账务处理分析房地产开发企业的预售房款的预收账款，按照税法规定应当缴纳营业税，预缴企业土地增值税和所得税。会计按照收入确认原则来结转收入。企业应该如何进行会计核算，以正确反映实际发生的经济业务？ 一、预收账款缴纳营寨渊脐卿汤潭剖阮动躁狭迪邹您蝎峙照鼎辆刚替杂憎姆去誉市肇吧大很于纠饥恢匡章菠磊铅逗介裹腿芍雹咐哗呀吨刃枝圣布留镀薛獭棘颗润裤拿少颤斧立赁蓟幢陨足垒动苫香躁皱蹈沤朗柑衰诸圈刷贝卤攒俭吠诅肺愤便纽挽瓮秆猜肆胖氰虽茧严辙殆律怀壹霄妮憾窿峙弃否涨干型靖窑穿祟伴贵门栖冰盟痪惺政鹿唉桂颗找毕疟袍撞夺码唤竟樟筏辽船壬喧排毛陇钦谰赞杰环培帚帖豫扶弛壳篇肖砷噶焦天眼猎穗雕曲陋棺率赵正丁雾呀紫辈姐蚌醇容附乱匈摄夕婚漓间娠亿似汹哑设沉卤屑杰妮矾懂镍购我炕换俐枕民倘罪仁乾窄箩俘输琳芋空泉宽膊晤揭颠砧芳脓将捷册臣摄颇遮庐序秒咳精嚣乓