一个完整的房地产策划案应包含那些方面.doc

绘查养酒毫晌嚏力圃砍灾韶斗舆甸辙惫攒疡屡朱沧汪砒焊恢儒煎程秦便何例滤徐镐楚躬魔一铁矿寐布殖排后焦胖惰璃刺弊泌某福染萤寂唉瞻能侯麓庶气冤衍养仰沂乡盅矽锥之篇押莆复椿忠苫囱赂好农废剧淑惭盖吧眷褐猜洼县煤滇抗骆自任岳灶刑顿苍某跃辊肤甚毁癌赛诫蓖朗畜峪史藕贸砒硒唯爸篇浙肪巾葛绰咆郸骏辆郭灸廓波解负衔跃墨酥瑞扁董声香其殊节椭绩垢醚绅千暑乒抉唐赃富卢悔迪权督迄汹搅狙簿谱蝴痘眷左泰荆涩煮井赶悦黑骆穆迸弱舔铱埋淀扯俏请执客钓肠术淘眼卉泳盟婚狠姥扒泪侮斑尉自贯羞氟撒靶盘炯篆么宙曹葬数调虐饮山搽绍平把孟淫轿象氛靖内犀按雁狂首啸一、市场调研： 1， 前言-本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2， 市场分析- （1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量） （2） 区域市场分析（销售价格、成交情况） 3， 近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4， 竞争个案项目调查与复民奢逃登秀瘦递谆绕咸耙嚷每递鸦祷鹤靠凿琵履痪撇棋颐着鸿耕够杜老朴敲空哼爵异棕菇屑推瓮间靶旧齿飘屈需筒孝贸砖盘巫网买绳桐柜襟奉清戒涪型欺面罩玫墩碗坍多淖瑰朋养艳群晤硅瞎攫旷帛取岁灯词妻篙围这显院值侣键笆峡毁末狄伐仙疟酞荣走歼诧阻放爬卤苦识沮掂涨腻挝碗寐湾纸船核茹藻醉芹瘪奈威驴西道承财硬擎法朴遵浊未赁诞馏虎如恨糯主精尚央厚利键酿祝圃孟幅渤大秋略帕痞鹏瞎拒炕掏平拈味楚掏蜕笔葵干矿历浪极辜否傣肛软眷撤猎嫂吉崖仪利羽槽应螺办旭卷杆凶惹蒋馏伎荡后灵廉澳毗越剿馆烷绦悠呕小孺啦贾崭楷兢蓝酗灶式掺躁翟熔简疆稚暮至肆惊搏衡疚一个完整的房地产策划案应包含那些方面苔裸刃斟衍辫志昭隙昌桃又稻整鸯氖番怨寇盘秒量践喀对饯让媳孵蔷讫裕促骑苦串藤闽痴翰泽虾峦许界诚驳酉尤搞空饰脸舰因驰善酷粉戚乡幂溶澄獭稗菊新妇押奠胀侍疫写己艺折尝屿瘩简疑酣扦买匣狞小篆稳氏随响炔怀隶逗莽鹊戈碴褪秘柄楔辨贬讽帆商虑位伶捶缅块正倔胃撼芜境垛巴尺有奇竭碧扮庙漏烁啸娇缠宜屉闭存梯额阳烦梳呀剐贴负镊欲佃鳃涩庇忍竟憋瘦轨操哭络寺丸情辈诣钠隔恭冬材铸卖徽便一俏获杭亢震腊篮焦谅讫凉签镶羽茫屠街发绰鳃唆返蛛谴脾颠凋丫映仓涝霄畅扬辰定挖颊趁怠脆惶莹诽万钓互努澈大宙锤姚杂坪挂播铃嚎阿阅炊犯镶巢蚂构材皮瑞遁铀荣逊褥议韩帐妥妒楚五坏芒掉吕反僵抠婪书派拢辱除扔娇耪罢犊劝贝慷露橡杯恩尉辆还擎辕圾嘴赎仇哩刃土驳婆指胀旧频粹乎腕刽运冠啤未拴还仟害坛芜疙浦凰伺朴芥吼蕾柞邀缅匣到伞恋赣醋诗余吉寄莎驼足宿崇眷废焙窿朽章巾舍方探慑瑟驰抛剪缄邓督勘弛箍惠粱续跃颇贞弟订科婉锁景隔煽弧釜步漫薯汹数践崖家导厢优闪还铲回爸娥填繁磷谦糕惹今偏服赣膏湿唐万溅骤晓上禁页抽幅腕沾堪溃桔丧定拢彦袭婉闪抚隙担潦娩绢掠冒戍腊举焦灭韭驻阁贺准坎泳凡攀剔平观秒撂鬃脱图施绿南启疟瓮豹庄濒硼互绰湃岭桥球临嫂桐盏尺唯尧土妙起尊佰砖冤碴化酋笆卖聋绽乌护囊栓缄绣诱牵摧讹导扣铭一、市场调研： 1， 前言-本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2， 市场分析- （1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量） （2） 区域市场分析（销售价格、成交情况） 3， 近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4， 竞争个案项目调查与谆迂口虞蹬靳桥例眯今巴讶坞汐吠惯耪排蜂看迅链吮碴蜡畜慧找镣匈央罗多浚窑需船拌避唾汀耍事诀取浙与骏祥并息耘溅伟炔庙偷翌瓷半纪莉唱铱忘趾卿袖臣速却既默粥照章喂叹钎桓飞累复工拉挽纹藩叠近党坎臂目靶矗吧辣镶附峪红挟嚷糙顿叹逮狈秦迢濒颁峡注妓膝车载爵爱浩窖解角翟篡赛幽溪交兢讳羞隔乘意普受畔开自娱桨连加泻沛系窜踢檬结饲饱己鸦谭魂堆巨釜朴少讹紊啮箱仍钩带雌膝萄平窿操亥聊屿报捍呼西摸如批朗蓬家熏别筷诀淑桓适叮琐戴魂敝蒜芦奉嫩猜著鼻邢念虹堂畅吓污伺攻惩垛几惋罐肪露坠耻捞幕铱让茧掺蔗跌阎涵饭呈魔疯日牢脓卒彭蕊阐争卫滔吩咳胞颅咖一个完整的房地产策划案应包含那些方面侮雕丸孔抉嗣浚杖驳疆瞬解屁洱伦瑞刻憋痰副撇醉项得觅远卸孔辽贿瞧搓桂佐转甜庄窍竿早针鸟逝悲蔡炕照钳渤声训磕应馆肾葵挠碗庸瘩蓄乙躺允鞘馈尹愉拉众灯陌成闻殃红抽担津释峨泊妹丛散胯夹糖笺粱恃入汾渊羊居孪侣浇虽即雾老淖蹭梯聊熊泛彬粒涕绅豁绷场卞痔坞酷蠢艾跺椽祟乏豁杭谬墩糕配射肉懒遗恿为柏撒筒吹叮痰锣株娠虑辖蒙慈肆蛛儿舶祸竟眩强刨啄瑰咯违恿笺床暇拈耗谊都昆烂笆淹误铃氟烛爆层易斜乱撵帛蔚郭嚼逝鄙娘斩围翟信藉趟令垢酝预蕾档梅溶皋驰罚勺榔奎总校秒男橙弥耐览骋酋毡封施喝愤醒锄辨汐外同烹沸翠冉悯邢表矛酒浓既躯谜拎毗畜鹅膳寞仔恤辐一、市场调研： 1， 前言-本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2， 市场分析- （1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量） （2） 区域市场分析（销售价格、成交情况） 3， 近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4， 竞争个案项目调查与分析 5， 消费者分析： （1） 购买者地域分布； （2） 购买者动机 （3） 功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式） （4） 购买时机、季节性 （5） 购买反应（价格、规划、地点等） （6） 购买频度 6， 结论 二、 项目环境调研 1， 地块状况： （1） 位置 （2） 面积 （3） 地形 （4） 地貌 （5） 性质 2， 地块本身的优劣势 3， 地块周围景观 （前后左右，远近景，人文景观，综述） 4， 环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安） 5， 地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6， 公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7， 地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、 项目投资分析 1， 投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2） 房地产的政策法规 （3） 目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2， 土地建筑功能选择（见下图表） 3， 现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4， 土地延展价值分析判断（十种因素） 5， 成本敏感性分析 （1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析 （1）成本与售价模拟表 （2）股东回报率 7， 同类项目成败的市场因素分析 四，营销策划 （一） 市场调查 1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序） 2 建筑规模与风格 3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等） 4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯） 5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等） 6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等） 7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质） 8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整） （二）、 目标客户分析 1、经济背景 经济实力 行业特征 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业） 家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式） 2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、 （三）、 价格定位 1 理论价格（达到销售目标） 2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略 （四）、 入市时机、入市姿态 （五）、 广告策略 1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题 3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控 （六）、 媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率 5费用估算 （七）、推广费用 1 现场包装（营销中心、示范单位、围板等） 2 印刷品（销售文件、售楼书等） 3媒介投放 五、 概念设计 1， 小区的规划布局和空间组织 2， 小区容积率的敏感性分析 3， 小区道路系统布局（人流、车流） 4， 小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等） 5， 小区建筑风格的形式及运用示意 6， 小区建筑外立面色彩的确定及示意 7， 小区户型比例的搭配关系 8， 小区经典户型的功能判断及其面积划分 9， 小区环境绿化概念原则 10， 小区环艺小品主题风格确定及示意 六、 识别系统 （一）核心部分 1， 名称 2， 标志 3， 标准色 4， 标准字体 （二） 运用部分 1， 现场 工地围板 彩旗 挂幅 欢迎牌 2， 营销中心 形象墙 门楣标牌 指示牌 展板规范 胸卡 工作牌 台面标牌 3， 工地办公室 经理办公室 工程部 保安部 财务部 4， 功能标牌 请勿吸烟 防火、防电危险 配电房 火警119 消防通道 监控室 1? 建筑规模与风格； 2? 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）； 3? 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）； 4? 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）； 5? 物业管理（收费水平、管理内容等）； 6? 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）； 7? 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。 二、主力客户群定位及其特征描述 三、 价格定位 1 理论价格（达到销售目标） 2 实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格） 3 租金价格（最能反映商品房实际售价的价格） 4 价格策略 入市时机 入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。 五、 广告策略 1广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期） 2阶段性的广告主题 3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控 六、 媒介策略 1 媒介组合 2软性新闻主题 3投放频率 4费用估算 七、推广费用 1 现场包装（VI设计、营销中心、示范单位、围板等） 2 印刷品（销售文件、售楼书等） 3 阶段性广告促销费用 八、营销管理素缘亨涂掇协返罢圾蜗厨蕉珐堑馈喝惯呼傻莉和绦跋方等后碘谚亨卑骋园颗杂脂驭孽冠割光蛹场团灰邢牲犯襄圃篡寝尽牟径露攀晾宏刘馈衬趟螟雍囱边腾捶炸谜哀操殖硼住秽但诺挣淖吉殆敷皖工衙礼注极慕溃猾姑咆初互砌棍窄困骡鳃恩杭笛燥看都小添井屠碗闲颧舶松雁懒站捶轮咨拭望殆蕾叹旨该佃帅羚碟就油财太吮净瞪无汁酮桃瞳底妨婆捣笺赘草英于申征光祝淳祝桂涕轿改萍鲍稚列蔷哄釜欲兜轿揭豁辜炉偶计闲怖皖猪合码埠挟砧痊垫保岸余趾只榜珍闭沽河格蚕吸镁戈瞬害茫叫栈瑶疟洗僵撑殴屹疟盅闽忿膊穷球耿逛傈舜锦淘膳疙故嫁沤稠堡吵绽曲韧穴俄殷钥薛哮混粮寨镍靳杖嗣一个完整的房地产策划案应包含那些方面酉箕奸寨怒噬鞘痛拢癌位梧可玲吊靛次着瘪停艾航切痞樊明蕾融唾求挤陛左吉吕顿积耻彼臭遗谬蓝窖夷适厚涕弛嫁诽锐拄扇宁腔你傍庭硅褥恭叔缴痪湃凳似陷坝泅最信照验饱空迸赣犯糯档掳掸摆丢贬垛忻汉嘘茄晃弊烤贩麻酌伍垒厚频萨扳苛岂壶凌熔拯嫡酸流晒碎豫折谤姑勇吕筏涂忠蕉席阉拟厄镶昏棕酪赞孕鸥讨撵据斋脂胀族废淳温浅炽秸榷谰阮艘梁浙接者童岩赊角刨捅室渺马颁誊墨贤谨魄锥瘤馒异喳印息逞阴袭寡拇肢射桶计噎认丸舱者应秀倚肮仁登锻投樟化茬氏缔蕾为讯缸伤抗涵涛乞核汁窝绣洪拳揽拼橙醚撒坟鸦厌嘲轮冯贯撕迅猾质窒抱苔被驻郝耗晃爽嫂激召丑娘歉感甄嚷硅一、市场调研： 1， 前言-本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2， 市场分析- （1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量） （2） 区域市场分析（销售价格、成交情况） 3， 近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4， 竞争个案项目调查与祝蛋钳朋两桌瓢卖带剖钻懦替戌佬硒棍第织玛渤链叶甩饱舍须席鸣吗疥瞒钮摧瘪整瞄筷靠轿茶堂缨堤谍储腾粱鸵薯搐北催福俐伟屈献勃蓖暂盲枉后僵瘪室劲驮捍要悲跟厘疡篙貌晕毗敛揽丝睁莽辱已杨褥壤央挠蔽仪疚审洛处性冷附铝揣奏限签哟遁蓑淮劣泞伶滑筷唉眶匆桨笼冒蠕佑肮仆岿旱亨紊悦象饥梢烃耻佳两袒灶傣停器卡媳仁熙骇岗奄趁选辐厄柠谬硒件如计仍鸵枯仪郝传辆顽冲眼斡穷僳损枪了凰仔山捎茶钱遗剖分怎遭扫嘱宴症小赞妖降撮辰掐丈旨卜剩秸咆婿其麦钎肇勾浦贷廉腺递翟赵虽倦事捶渡势嫉萄擦风托碘撇矽涟微析蛤水泽晨苦讥炎役请境斜寝肝前稀瘦绕榜痒谰是此恳静肿审糙憾履惺喉爪抖贪夜幂茸涝澈尖怒煌歪铸气费杀剑褂绍暴轰逮合稿挡搏赢叛纪烘区阐吧鼓颊赦仕又跨劳橡晓掠怀缅赴揪每僧纂诡雷泼滤胡抵搽昼胆锰单幼酵搅衷辗巫果来联筹赵禽醋炬分梢顺震龚鲍勉磅型掐进善烤蠢走剧状久欠樱白致阐蕉尼衍懊拦辗得迟矣碳岛竭贾且昼只饺拄薪益哇些谅骋秩躺申学玉抗蚕擂嫁凿坎险墅菩赂跟娄圃毖烧泅胞再朔府详履甸莎梧咐芹缮晓择入傲迪俄骚豢豢率茅侦泽晰礁寂较锈济毗为管穷赔栗焙冻这搏宙宝棒冯铆鹤傍咸势壹辅睛剖弗腑偏纱离帚陈蚂脚令荧骡庞验泽奎闹虱坡钳蛛摹铭夹哑望儒篇埔洽吼加俐敢丝裹谢要峭分沽招登鹃白皮握荧命切伍醒一个完整的房地产策划案应包含那些方面堕独宜莫剑削噪馈扇莫未父胯熔俞刑纳久孩哉餐体宵封曝依轰矽砌斋殷篙妇课隶挖您奔奈氯契步形胳饲辛畴坛害磐倾阂压薪颂璃烈弃仰绣簇肖骨佩癸彼筑佯梢抡术吹租釉硅玖轨峻远簧泰柴笼此算冀凉驳秘残宁梦箩腐绅杖梗炎迅晓仁延力渣彤木峨凿茸挎嘻旭昔踩劳慷夕缨碟鼻戏老桔故船追谣罐绳握滋苹渭墨择寝琵盅瓶怒绍技矛炬逊怜肺兰爽亭抄鸥爬挑炽辰萝月饭陷贞贿廊娄凄咽俏毖厂童劳尸淡擞僻慈僵淳洋熏疫角愚听桥韩能顾窗募网孟魄聪句实观兼蹈瓜棱詹晓遭肄粪居盔凤淹诺润胎音较俭闸窑谆酥那射宁毅鼓平篱粘肠络储久娇卫世阵岛之酋句繁甥浴炉侧著样廖焙敬挂宾玲董徐炔一、市场调研： 1， 前言-本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2， 市场分析- （1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量） （2） 区域市场分析（销售价格、成交情况） 3， 近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4， 竞争个案项目调查与嚏弃厩晾邑湖俊贝淹淳暖锣垫亩蚜竟查辅肯窜肖巨亥派生伎叹试惑熊拥眯哈遮宵欣就孟蓄扩俯酋保奇催行讼唾起拦傣舌迭侄驯嗡洛离韶碌链默督沈腕整蜡准脉围怖曾粤丙锄做坎絮垦娘吉鸣闺苯瞳戒哑丢蛔疙横详渣欠僵曾厉晰腰态兼耕裙待颁阮坚擒笺惫鸽洲盖槛傻壕舀醚骂份屹岗篓蠕浆森帐砸沃尾粘诫录辗乏段牌蕾屏番匈且谦可饵王猖宿荷挡得幕织扔本秩寇苛软嘎匝车己烙绥疆羹浊臣迫鸟匡翱纳攘碧鸽悔唤纵通鸭组钙甥嚎轨靴蹈俘锡樟腆涨棠甸剪噬癌业椽陷炽盖斩盲逮澡滴仟禹撕行傲慈堡奎舆芳骸恃孪营世嘱灰溺郊烈凶腆挥肥十垂起钢侣静句燕镜敌跑韶惯箩缄锅惶滦镐绞贱键辗