长沙民政物业管理方案.doc

长沙民政物业管理方案
一、民政学院物业管理项目
1、基本情况
长沙民政学院是一所特殊的物业，它坐落于长沙市雨花区香樟路。占地面积1217亩，建筑面积45万平方米，其中教学行政用房17.62万平方米。（依据：2010年新生入学指南）　　
2、民政学院物业管理方式
　　成立民政学院物业管理部，负责民政学院内日常工作和物业服务监督工作。物业服务员工统一着装上岗、文明作业、规范操作。所有员工要积极做好学生信息反馈工作，做到“诚心待人、热心服务、耐心解释、细心工作”。进一步制定并完善了民政学院服务内容和标准、民政学院管理部主要岗位职责、民政学院管理部工作规程及民政学院管理部员工考核制度和实施细则，按照物业管理行业标准和规范结合我校具体工作进行管理。
3、民政学院管理部岗位及人数
　　民政学院管理部部长：1名
　　民政学院管理部物业监理：2名
　　民政学院宿管员：X人
　　民政学院楼内保洁员：X人
　　民政学院场地保洁员：X人
　　共需外聘人员X人
4、运行费用
　　1、人员工资
　　2、员工劳保、工具等费用
　　3、标牌、标示、垃圾桶等费用等
综上所述，运行费用约为X元。
二、民政学院服务内容和服务标准
　　1、房屋共用部位的维护和管理
　　民政学院管理处定期和冬、雨季节或天气异常时对房屋居住情况进行检查维修，或居住人发现问题及时报修。对房屋易出问题的部位，及时作出记录备案，重点检查。年底进行全面检查，对共用部位及其设施设备的完损程度作出评价，制定年度维护计划，作好检查和维修记录。
　　2、用部位及设施设备的运行维护管理
　　定期对共用部位及设施设备进行保养维护，保证设施设备的正常使用和运行。民政学院公共设施设备完好率保持在98%以上。正确操作和使用设施设备，无因操作使用不当而导致安全事故发生。
　　3、环境卫生服务标准
　　（1）、民政学院楼区域内的环境、场地及公共部位。
　　标准：目视地面无杂物、无尘土、无积水、无污渍；墙面干净整洁，无灰尘、蜘蛛网、无乱贴乱画；区域内无废弃杂物、无乱堆乱放、无卫生死角、无异味等。
　　（2）、楼道、楼梯及公共设施设备。
　　标准：楼道和楼梯洁净、无污渍、积水；楼梯扶手、护栏、电梯门电梯内壁无手印；门窗玻璃明净；天花板洁净无明显污渍，房角和设施设备无尘土和蜘蛛网等。
　　（3）、民政学院内的公共卫生间。
　　标准：地面墙面干净、瓷砖无锈渍、室内无异味、便池内外无杂物无污渍，垃圾清理及时，设备完好无损，金属器具无锈迹、无长流水、无堵塞、无滴漏现象。
　　4、安防服务标准
　　（1）、民政学院管理接待处24小时管理服务值班，及时登记非本民政学院内来访。
　　（2）、随时维护民政学院楼周边车辆停放秩序。
　　（3）、定期对民政学院内的消防设施设备、共用电器进行巡视、检修，保证楼内消防设施设备、共用电器完好，消防设施设备设置明显的提示标志。
　　（4）、民政学院内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。
　　5、维修服务标准
　　（1）、24小时受理报修，一般情况下10分钟内维修人员到场，维修及时率100%。紧急情况随叫随到，确因特殊情况不能及时到场处理的，应向报修人说明情况，做好解释工作，并尽快安排处理。维修结束后，将地面清理干净，物品归位。
　　（2）、定期对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯器具。公共照明完好率98%以上。
　　6、接待服务标准
　　（1）、文明服务、礼貌待人。对来访人员，及民政学院居住人员热情接待、认真受理；对提出的问题和需求进行认真耐心地解答和帮助解决。
　　（2）、认真、全面、详细、准确地登记来访、民政学院居住人员的基本情况，并备存登记资料，以便提供服务和查询。
　　（3）、按照民政学院管理规定，及时办理入住和迁出手续，保证民政学院物品的及时回收，损坏处置，相关费用的收取结算.
三、民政学院管理部主要岗位职责
　　1、民政学院管理部部长岗位职责
　　2、民政学院管理部物业监理岗位职责
　　3、民政学院管理部员工岗位职责
四、民政学院各岗位员工工作规程
　　民政学院宿管员工工作规程
　　1、开关灯管理规定
　　2、夜间值勤管理规定
　　3、人员进出管理规定
　　4、调换班管理规定
　　5、交接班管理规定
　　6、水电费用的计量和收取
　　民政学院保安员工工作规程
1、车辆进出管理规定
2、夜间值勤管理规定
　　3、人员进出管理规定
　　4、调换班管理规定
　　5、交接班管理规定
民政学院保洁员工工作规程
1、各种材质设备清洁发法规定
2、楼内与楼外清洁细节规定
3、垃圾存放地点及时间规定
4、调换班管理规定
民政学院绿化员工工作规程
1、 各类植物修剪时间以及间隔时间的规定
2、 各绿化带除杂草规定
3、 绿化带除虫规定
4、 调换班管理规定
民政学院维修员工工作规程
1、维修时间规定
2、维修养护计划规定
五、民政学院管理部员工考核制度和实施细则
　　员工考核制度
　　为客观地评价员工的工作表现,提高监管中心对员工奖惩的准确性,更好地调动员工的工作积极性,特制定本制度。
　　1、考核方法
　　普通员工每月考核一次，管理层每学期考核一次，年终考核普通员工按月累计成绩，管理层按学期累计成绩。监管中心将根据考核的累积成绩奖惩员工。
　　2、考核内容
　　考核以员工考核表为依据，内容包括服务意识、仪容仪表、考勤、纪律、责任民心，工作态度、管理能力、以身作则、表达能力、团结协调等10个方面。
　　3、评分比例
　　每月（或每学期）考核满分为100分
　　4、奖惩
（1）处罚。
　　（2）奖励。
　　5、考核步骤
　　（1）部门主管每月对下属员工考核评分，在员工考核记录表上填写考核分并说明扣分或加分的原因。
　　（2）考核员工记录表要每月交给被考核人签名确认。被考核人如有不同意见，也可以在备注栏中说明。
　　（3）管理层由中心主任直接考核并予年终汇总。
六、人员招聘条件
　　员工招聘条件：
　　1、具有普通高中、中专或以上文化程度；
　　2、有一定的组织管理能力或学生工作经验；
　　3、忠于职守，服从分配，有较强的吃苦耐劳精神；
　　4、年龄18周岁以上，45周岁以下，身体健康；
　　5、品行端正，无违纪、违法行为；
　　6、中共党员或在大中专院校担任过班长、学生会部长以上职务，能力出众且受过各级表彰者优先考虑；
　　7、有较强的文字表达能力和宣传特长的，同等条件下优先考虑；
　　8、同等条件下下岗职工优先。
　　 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。√
C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。Ｘ
C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错
C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。√
C成本报表是对外报告的会计报表。×
C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。×
C成本会计的对象是指成本核算。×
C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。√
C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。X
D当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本
中。×
D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。×
F“废品损失”账户月末没有余额。√
F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。Ｘ
F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。(√)
G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错
G工资费用就是成本项目。(×)
G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对
J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。(√)
J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。(×)
J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对
J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。√
J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，X
K可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错
K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。Ｘ
P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。×
Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Ｘ
Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。Ｘ
S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。Ｘ
S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。(×)
W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对
Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对
Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。X
Y以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。X
Y原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Ｘ
Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。(×)
Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对
Z直接生产费用就是直接计人费用。X
Z逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。√

A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。
A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)