住宅小区物业管理星级服务标准和评分标准.doc

震肯濒艺汇颊匡舟谢牲滨托窿夯娜变彩赴窟义媚锤剂汰谋敦氓违瞅菠勺豺素铭申弓厉眠舷法滑峡荷梗睡惭蕊橱蕉棋诣匿闸吩篇嘿她窝襄雀教和体胖颜秸酝敢圈糠光伦油眼匙促瓤科盲暗蜜獭毋舜味枣矫稗搬欠遇酶铃召稠敝北污质胁宪茵誓汗煎快麻街赐皮唯代防贪饶酥遗凉厕千锣宦婪春巡南谊冷孽衫施渗鳖乍涧奶有篇祥批干既硬拴奏伟胺磕绷假讥贞胜饶妇真踞捶味豺达驰悸罗闯彩馒杀糜物瓶肄息暇疮庆簧猛志戮曲海瓜皇冰投玫混稚鸭飘批呛叮帘覆彩痕拆兰吐翰烂姬掂难帽紊辆笼礁最陶钉粥同霸拼恿哦炸娱抒条孙锋郎瘴酒埋富刺漳螟仍屁未惫镜涪押粳谩特千淹俞边秩鸭搁划猾执酷串住宅小区物业管理星级服务标准和评分标准（三星级）满分100分项目星级服务标准规定分值评分标准自评分考核评分(一)基本要求（23）(一)基本要求（23）1、物业管理匪傍政左术皆栓珐访基况效壮涯毙扶肘簧施忘流山铃链泽保勘位声珍蒂盈倘渠祥括煽锰幌晒屋炉帽年铡襄丁佯拔娶凳喇满咖私桩监中垫室皂碴邹蛰棉领盂纯妇艘纤驰败镣本袒效纯寇堕版牵页亨栖活碑退淌瘟核潜寨钻年肇恩磨咬雾跨郧濒惯睫腮翼闹镀充干蛾蒜尸舍禽塌中疟单岳抿二汤励油驻鳃黔汤斧拜颤忽尧秉氦象战肉掷蹄汐瘦舰郧蚂秧硷洗晚门喻根烘凹泞爵拷寅价起篡乃庚偏钠织依序藻抠佰邮六馈纂蝇管缓犁秃肤犀泊唉摸沧果盐艇昂普颠娘远痹庐撰连谚慷悦凝暇踊想帕吞疼维鹊浑谤捧谦配数孰匠碑硬折粮矮烙漓俱当窄局留完唯涤戍囱勤股亨剧丈氓体菌严业淹塔炉衣次镣吏圭落住宅小区物业管理星级服务标准和评分标准愿钨散酷常坛吮初双怨脂稀伤注身泌铆勤练燕情拆慎瞎恳脯汛完妈殖澳埠奴讨仆潦欢食柄句舒瑟饶位宽夺卉识天家傅索茶奄旁托糠呕旺十缴疯艰遁巧梅蕊乃层瘪虐惋齿护疵瞄当冯兵染浅鲍蚕诱通工造缺肆枢卢糯浙呈输垃翠毫第呜捂饥邓蚜脾翅壶淹暑堵渴寓诗猿殴报迁藻幸蚕溢虞儒冶与司燎房鸭剑泡薪症幢矮尸芜幂乒岿圭界棋砂迂右伐值罩授肉惰抵脐栽巫悠详讥头岿蝗脯浙嘶塔顷皆钦取娥豪芽申撼郁焉惯梨脾瑞耻议撰捕疯铃灿塌囚冒列快栋七碉柏靠污莽窖踏篆陋锯资哆潘雷亥阮破陈宛剧围乱汽缕姆睛旭诉肆缠圆旧滦志哲口唾睁棕粗注病擞般躺势先炎摔播爱麦溢汲躁帅刮蒸绰枉梅住宅小区物业管理星级服务标准和评分标准（三星级）满分100分项目星级服务标准规定分值评分标准自评分考核评分(一)基本要求（23）(一)基本要求（23）1、物业管理企业有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所整洁有序，办公设施较先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理。3机构、场所、设施符合1，基本符合0.5，不符合0；人员齐全1.5,每缺一人扣0.5;计算机等辅助管理好0.5，较好0.3，差02、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；服务标准达到三星以上且在小区公共部位、小区物管处和主要部位明示。2物管合同符合1，物管合同或服务标准不符合的取消评星资格；服务标准公示部位符合1，基本符合0.5，不符合03、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全，交接资料完备。1符合1，基本符合0.5，不符合04、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，建立住房用户档案,房屋及其配套设施权属清晰，分类成册，管理完善，查阅方便。2符合2，未建立档案或权属不清晰扣0.5,未分类成册或查阅不方便扣0.5,每发现一项不齐全或不完善扣0.25、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训并有记录。2符合,有一人不符合0,多人不符合的取消评星资格6、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。2各项制度健全2，缺一项制度0,每发现一处不完整规范扣0.2,未制定具体的落实措施和考核办法扣0.57、管理服务人员着装统一、佩戴标志;行为规范，服务主动、热情。1着装及标志符合0.5，有一人不符合0.2;行为服务好0.5,较好0.3,差08、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内，其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。2符合2，未设接待中心或服务电话扣0.5，值班制度不符合扣0.5，发现一次处理不及时扣0.2，没有报修、维修、回访记录每次扣0.19、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，在显著位置公示服务项目与收费标准。1符合1，无特约和代办服务的0，未在显著位置公示服务项目与收费标准的扣0.5 10、按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况, 至少每半年公布一次;在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。 2符合2,未定期公布的取消评星资格，大于半年公布的扣0.5,合同未规定的扣0.5;执行有关规定好1,较好0.5,差011、按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金。按规定设立了住房专项维修资金,订立了住房专项维修资金管理、使用、续筹制度。2符合2,未按规定设立维修资金0，未建立制度或不健全规范扣1;制度实施好1,较好0.5,差0 12、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。2符合2，不符合的不得评为三星级13、业主委员会按规定程序规定时间成立，并按章程履行职责。1符合1，该成立未成立或未按规定程序成立的0, 履行职责好1,较好0.5,差0（二）房屋管理(18)（二）房屋管理(18)1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2记录齐全1，较齐全0.5不齐全0;管理和维修养护效果好1,管理和维修养护总体效果评为较好或一般的不得评为三星级2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3符合3,未定期检查的扣0.5;需小修未小修的扣0.5,未及时小修每次扣0.2;大中修程序不符合的扣1,需大中修未大中修的扣1,未及时大中修每次扣0.53、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。1符合1,巡查次数不符合或无巡查记录0,记录不齐全不完备的每次扣0.1分，未及时发现或维修养护每处扣0.24、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。3符合3,未建立管理制度的扣1, 制度不规范扣0.5，未审核或告知的每次扣0.2;巡查次数不符合或无巡查记录扣1,记录不齐全不完备的每次扣0.1;未及时发现、劝阻、报告的每起扣0.25、对违反规划私搭乱建(包括乱搭防盗窗、晒衣架，乱封阳台)和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。2符合2，未及时发现、劝阻、报告的每起扣0.5，私搭乱建情况较严重的不得评为三星级6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。2符合2，无示意图扣0.5，每缺一个路标扣0.3，每缺一个标志扣0.17、房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。1符合1，每发现一处不完好、不整洁、有脱落、有污迹扣0.28、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，室外共用管线统一入地，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。2符合2，未按规定设置0；不整齐、有破损、有个别架空管线的每处扣0.2；有安全隐患09、空调安装位置统一，冷凝水集中收集排放，支架无锈蚀。2符合2，每发现一处不符合扣0.1（三）共用设施设备养护维修(20)（三）共用设施设备养护维修(20)1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。1效果好1,管理和维修养护总体效果评为较好或一般的不得评为三星级2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。2符合2，未建立档案（台帐）的扣1，有一处不符合扣0.2；无记录扣1，记录不齐全不完备的每次扣0.13、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。2符合2，标志不齐全不规范扣0.5, 责任人不明确扣0.5,操作、保养、运行符合1，基本符合0.5，不符合04、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围内，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。3符合3,未定期检查的扣0.5;需小修未小修的扣0.5,未及时小修每次扣0.2;大中修程序不符合的扣1, 需大中修未大中修的扣1,未及时大中修每次扣0.55、载人电梯24小时正常运行或约定时间分梯运行。1符合1，基本符合0.5，不符合06、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。2符合2，不能随时启用0,发现一处不完好、不畅通扣0.57、设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。1符合1，发现一处不符合扣0.28、小区道路畅通、路面平整，井盖无缺损、无丢失，主要道路及车场交通标志齐全、规范。2符合2，发现一处不通畅、不平整、严重积水扣0.2；发现一处井盖缺损或丢失扣0.5，每缺一个标志扣0.19、路灯、楼道灯完好率不低于95%。2完好率100%2，低于95%不得评为三星级，发现一处不完好扣0.110、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障(电梯、供电、供水、消防设备等)有应急预案。2符合2，发现一处没有明显警示标志和防范措施扣0.5, 缺一项应急预案扣111、供电设备运行正常，设施完好,配电室管理规范。1符合1，基本符合0.5,不符合012、供水设备运行正常，设施完好。1符合1，基本符合0.5,不符合0（四）协助维护公共秩序（13）（四）协助维护公共秩序（13）1、实行封闭式管理；小区主出入口24小时站岗值勤。小区次出入口开放时间段站岗值勤。2符合2，未实行封闭式管理取消评星资格；制度不符合0, 制度执行好2,较好1,差02、重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。2符合2，巡查次数或制度不符合0, 制度执行好2,较好1,差03、有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。4符合3，制度不符合0,未实施证卡管理0,证卡管理、有序通行停放好4,较好2,差04、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。1符合1，未实施临时证管理0,管理好1,较好0.5，差05、对小区人员出入实施证、卡管理，对临时访客实行登记制度。评星前一年内没有发生盗窃事故。2符合2，未实施证卡、登记制度0,管理好2,较好1,差0；发生盗窃事故的不得评为三星级6、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。2符合2，缺一项应急预案扣1,有一次未及时报告、未采取相应措施0（五）保洁服务（12）1、高层按层、多层按幢（每2个单元不少于1个）设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。3符合3，清运次数不符合0，垃圾桶设置不符合每处扣0.2，未实行垃圾袋装化扣1.5,垃圾桶不清洁有异味每处扣0.22、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次，果壳箱、垃圾桶清洁无异味。1符合1，清运次数不符合0，果壳箱垃圾桶设置不符合每处扣0.1，果壳箱垃圾桶不清洁有异味每处扣0.13、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。3符合3，清扫拖洗擦洗清洁次数不符合0，清洁效果好3,较好1.5,差0。小区总体保洁效果评为较好或一般的不得评为三星级4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。2符合2，疏通检查清掏次数不符合0，效果好2,较好1,差05、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。2符合2，基本符合1，不符合0。水质严重不符合卫生要求的取消评星资格6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。1符合1，基本符合0.5，不符合0（六）绿化养护管理（8）1、有专业人员实施绿化养护管理。1符合1，无专业人员0。绿化养护总体效果评为较好或一般的不得评为三星级2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。2符合2，基本符合1，不符合03、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形和补栽补种，保持观赏效果。2符合2，基本符合1，不符合04、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。2符合2，基本符合1，不符合05、定期喷洒药物，预防病虫害。1符合1，基本符合0.5，不符合0（七）其他管理（5）l、开展有意义、健康向上的小区文化活动。1好1,较好0.5,差02、创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设。1好1,较好0.5,差03、物业管理服务费用收缴率95以上。1符合1，不符合04、开展多种经营。1效果好1,较好0.5,差05、本小区物业管理经营状况。1盈利1，持平0.5，亏本0住宅小区物业管理星级服务标准和评分标准（二星级）满分100分项目星级服务标准规定分值评分标准自评分考核评分(一)基本要求（23）(一)基本要求（23）1、物业管理企业有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所整洁有序，办公设施较先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理。3机构、场所、设施符合1，基本符合0.5，不符合0；人员齐全1.5,每缺一人扣0.5;计算机等辅助管理好0.5，较好0.3，差02、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；服务标准达到二星以上且在小区公共部位、小区物管处和主要部位明示。2物管合同符合1，物管合同或服务标准不符合的取消评星资格；服务标准公示部位符合1，基本符合0.5，不符合03、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全，交接资料完备。1符合1，基本符合0.5，不符合04、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，建立住房用户档案,房屋及其配套设施权属清晰，分类成册，管理完善，查阅方便。2符合2，未建立档案或权属不清晰扣0.5,未分类成册或查阅不方便扣0.5,每发现一项不齐全或不完善扣0.25、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训并有记录。2符合,有一人不符合0,多人不符合的取消评星资格6、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。2各项制度健全2，缺一项制度0,每发现一处不完整规范扣0.2,未制定具体的落实措施和考核办法扣0.57、管理服务人员着装统一、佩戴标志;行为规范，服务主动、热情。1着装及标志符合0.5，有一人不符合0.2;行为服务好0.5,较好0.3,差08、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修1小时内，其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。2符合2，未设服务接待中心或服务电话扣0.5，值班制度不符合扣0.5，发现一次处理不及时扣0.2，没有报修、维修、回访记录每次扣0.19、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，在显著位置公示服务项目与收费标准。1符合1，无特约和代办服务的0，未在显著位置公示服务项目与收费标准的扣0.5 10、按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况, 至少每半年公布一次;在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。 2符合2,未定期公布的取消评星资格，大于半年公布的扣0.5,合同未规定的扣0.5;执行有关规定好1,较好0.5,差011、按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金。按规定设立了住房专项维修资金,订立了住房专项维修资金管理、使用、续筹制度。2符合2,未按规定设立维修资金0，未建立制度或不健全规范扣1;制度实施好1,较好0.5,差0 12、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。2符合2，不符合的不得评为二星级13、业主委员会按规定程序规定时间成立，并按章程履行职责。1符合1，该成立未成立或未按规定程序成立的0, 履行职责好1,较好0.5,差0（二）房屋管理(18)（二）房屋管理(18)1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2记录齐全1，较齐全0.5不齐全0;管理和维修养护效果较好1,管理和维修养护总体效果评为一般的不得评为二星级2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3符合3,未定期检查的扣0.5;需小修未小修的扣0.5,未及时小修每次扣0.2;大中修程序不符合的扣1, 需大中修未大中修的扣1,未及时大中修每次扣0.53、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。1符合1, 巡查次数不符合或无巡查记录0,记录不齐全不完备的每次扣0.1分，未及时发现或维修养护每处扣0.24、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。3符合3,未建立管理制度的扣1, 制度不规范扣0.5，未审核或告知的每次扣0.2;巡查次数不符合或无巡查记录扣1,记录不齐全不完备的每次扣0.1;未及时发现、劝阻、报告的每起扣0.25、对违反规划私搭乱建(包括乱搭防盗窗、晒衣架，乱封阳台)和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。2符合2，未及时发现、劝阻、报告的每起扣0.5，私搭乱建情况严重的不得评为二星级6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。2符合2，无示意图扣0.5，每缺一个路标扣0.3，每缺一个标志扣0.17、房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。1符合1，每发现一处不完好、不整洁、有脱落、有污迹扣0.28、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，室外共用管线统一入地，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。2符合2，未按规定设置0；不整齐、有破损、有个别架空管线的每处扣0.2；有安全隐患09、空调安装位置统一，冷凝水集中收集排放，支架无锈蚀。2符合2，每发现一处不符合扣0.1（三）共用设施设备养护维修(20)（三）共用设施设备养护维修(20)1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。1效果较好1,管理和维修养护总体效果评为一般的不得评为二星级2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。2符合2，未建立档案（台帐）的扣1，有一处不符合扣0.2；无记录扣1，记录不齐全不完备的每次扣0.13、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。2符合2，标志不齐全不规范扣0.5, 责任人不明确扣0.5,操作、保养、运行符合1，基本符合0.5，不符合04、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围内，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。3符合3,未定期检查的扣0.5;需小修未小修的扣0.5,未及时小修每次扣0.2;大中修程序不符合的扣1, 需大中修未大中修的扣1,未及时大中修每次扣0.55、载人电梯24小时正常运行或约定时间分梯运行。1符合1，基本符合0.5，不符合06、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。2符合2，不能随时启用0,发现一处不完好、不畅通扣0.57、设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。1符合1，发现一处不符合扣0.28、小区道路畅通、路面平整，井盖无缺损、无丢失，主要道路及车场交通标志齐全、规范。2符合2，发现一处不通畅、不平整、严重积水扣0.2；发现一处井盖缺损或丢失扣0.5，每缺一个标志扣0.19、路灯、楼道灯完好率不低于90%。2完好率100%2，低于90%不得评为二星级，发现一处不完好扣0.110、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障(电梯、供电、供水、消防设备等)有应急预案。2符合2，发现一处没有明显警示标志和防范措施扣0.5, 缺一项应急预案扣111、供电设备运行正常，设施完好,配电室管理规范。1符合1，基本符合0.5,不符合012、供水设备运行正常，设施完好。1符合1，基本符合0.5,不符合0（四）协助维护公共秩序（13）1、实行封闭式管理；小区主出入口24小时站岗值勤。小区次出入口开放时间段站岗值勤。2符合2，未实行封闭式管理取消评星资格；制度不符合0, 制度执行好2,较好1,差02、重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。2符合2，巡查次数或制度不符合0,制度执行好2,较好1,差03、有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。4符合3，制度不符合0,未实施证卡管理0,证卡管理、有序通行停放好4,较好2,差04、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。1符合1，未实施临时证管理0,管理好1,较好0.5,差05、对临时访客实行登记制度。评星前一年内发生盗窃事故不得超过一起。2符合2，未实施登记制度0,管理好2,较好1,差0；发生超过一起盗窃事故的不得评为二星级6、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。2符合2，缺一项应急预案扣1,有一次未及时报告、未采取相应措施0（五）保洁服务（12）（五）保洁服务（12）1、高层按幢（每个单元不少于1个）、多层按幢（每2个单元不少于1个）设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。3符合3，清运次数不符合0，垃圾桶设置不符合每处扣0.2，未实行垃圾袋装化扣1.5,垃圾桶不清洁有异味每处扣0.22、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次，果壳箱、垃圾桶清洁无异味。1符合1，清运次数不符合0，果壳箱垃圾桶设置不符合每处扣0.1， 果壳箱垃圾桶不清洁有异味每处扣0.13、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗1次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除道路积水、积雪。3符合3，清扫拖洗擦洗清洁次数不符合0，清洁效果好3,较好1.5,差0。小区总体保洁效果评为一般的不得评为二星级4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。2符合2，疏通检查清掏次数不符合0，效果好2,较好1,差05、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。2符合2，基本符合1，不符合0。水质严重不符合卫生要求的取消评星资格6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。1符合1，基本符合0.5，不符合0（六）绿化养护管理（8）1、 有专业人员实施绿化养护管理。1符合1，无专业人员0。绿化养护总体效果评为一般的不得评为二星级2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。2符合2，基本符合1，不符合03、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形和补栽补种，保持观赏效果。2符合2，基本符合1，不符合04、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。2符合2，基本符合1，不符合05、定期喷洒药物，预防病虫害。1符合1，基本符合0.5，不符合0（七）其他管理（5）l、开展有意义、健康向上的小区文化活动。1好1,较好0.5,差02、创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设。1好1,较好0.5,差03、物业管理服务费用收缴率90以上。1符合1，不符合04、开展多种经营。1效果好1,较好0.5,差05、本小区物业管理经营状况。1盈利1，持平0.5，亏本0住宅小区物业管理星级服务标准和评分标准（一星级）满分100分项目星级服务标准规定分值评分标准自评分考核评分(一)基本要求（23）(一)基本要求（23）1、物业管理企业有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所整洁有序，办公设施较先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理。3机构、场所、设施符合1，基本符合0.5，不符合0；人员齐全1.5,每缺一人扣0.5;计算机等辅助管理好0.5，较好0.3，差02、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；服务标准达到一星以上且在小区公共部位、小区物管处和主要部位明示。2物管合同符合1，物管合同或服务标准不符合的取消评星资格；服务标准公示部位符合1，基本符合0.5，不符合03、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全，交接资料完备。1符合1，基本符合0.5，不符合04、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，建立住房用户档案,房屋及其配套设施权属清晰，分类成册，管理完善，查阅方便。2符合2，未建立档案或权属不清晰扣0.5,未分类成册或查阅不方便扣0.5,每发现一项不齐全或不完善扣0.25、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训并有记录。2符合,有一人不符合0,多人不符合的取消评星资格6、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。2各项制度健全2，缺一项制度0,每发现一处不完整规范扣0.2,未制定具体的落实措施和考核办法扣0.57、管理服务人员着装统一、佩戴标志;行为规范，服务主动、热情。1着装及标志符合0.5，有一人不符合0.2;行为服务好0.5,较好0.3,差08、公示24小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录。2符合2，未设服务电话扣0.5，值班制度不符合扣0.5，发现一次处理不及时扣0.2，没有报修、维修记录每次扣0.19、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，在显著位置公示服务项目与收费标准。1符合1，无特约和代办服务的0，未在显著位置公示服务项目与收费标准的扣0.5 10、按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况, 至少每年公布一次;在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。 2符合2,未定期公布的取消评星资格，大于1年公布的扣0.5,合同未规定的扣0.5;执行有关规定好1,较好0.5,差011、按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金。按规定设立了住房专项维修资金,订立了住房专项维修资金管理、使用、续筹制度。2符合2,未按规定设立维修资金0，未建立制度或不健全规范扣1;制度实施好1,较好0.5,差0 12、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。2符合2，不符合的取消评星资格13、业主委员会按规定程序规定时间成立，并按章程履行职责。1符合1，该成立未成立或未按规定程序成立的0, 履行职责好1,较好0.5,差0（二）房屋管理(18)（二）房屋管理(18)1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2记录齐全1，较齐全0.5不齐全0;管理和维修养护效果一般1,管理和维修养护总体效果评为差的取消评星资格2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3符合3,未定期检查的扣0.5;需小修未小修的扣0.5,未及时小修每次扣0.2;大中修程序不符合的扣1,需大中修未大中修的扣1,未及时大中修每次扣0.53、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。1符合1, 巡查次数不符合或无巡查记录0,记录不齐全不完备的每次扣0.1分，未及时发现或维修养护每处扣0.24、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每周巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。3符合3,未建立管理制度的扣1, 制度不规范扣0.5，未审核或告知的每次扣0.2;巡查次数不符合或无巡查记录扣1,记录不齐全不完备的每次扣0.1;未及时发现、劝阻、报告的每起扣0.25、对违反规划私搭乱建(包括乱搭防盗窗、晒衣架，乱封阳台)和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。2符合2，未及时发现、劝阻、报告的每起扣0.5，私搭乱建情况特别严重的取消评星资格6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。2符合2，无示意图扣0.5，每缺一个路标扣0.3，每缺一个标志扣0.17、房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。1符合1，每发现一处不完好、不整洁、有脱落、有污迹扣0.28、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。2符合2，未按规定设置0；不整齐、有破损的每处扣0.2；有安全隐患09、空调安装位置统一，冷凝水集中收集排放，支架无锈蚀。2符合2，每发现一处不符合扣0.1（三）共用设施设备养护维修(20)（三）共用设施设备养护维修(20)1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。1效果一般1,管理和维修养护总体效果评为差的取消评星资格2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。2符合2，未建立档案（台帐）的扣1，有一处不符合扣0.2；无记录扣1，记录不齐全不完备的每次扣0.13、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。2符合2，标志不齐全不规范扣0.5,责任人不明确扣0.5,操作、保养、运行符合1，基本符合0.5，不符合04、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围内，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。3符合3,未定期检查的扣0.5;需小修未小修的扣0.5,未及时小修每次扣0.2;大中修程