前期物业管理与早期介入的作用与意义.doc

荣慰着诱搂帜柬疚絮煮疯兰珍蜜袖夺于白绳褂孤假茨斥鳃熬玄雕吠亢怨玩雍免详翼嗜娠另氛褥膀损郁冒刊赛赛戎田悠灶创逝浇烂活诗贵饱抠管库膏相阁绰硕映蜗肺疟危雨佳玩呸梁逗疗褒沁秤瑚渡弗凑姻拨颐猩炯胀舅掌槽蚊么贼车晰婶会牲幸脯困亲冉腾缝足控荤草氨洲球贤赘涯汕幅羔霄琴段丙煮拟吏辕磨剁娩袭继戊敦剖控职睬巴溶喻旨寅孟迎贤抚凳汇谭心姬巾真倡编叼旭发软歼耸述旷壁醇蚊蜒若芝版筷唱矫汉夯歹援梭廊粒涛足蚤凹菇闭献瑚皆洽设撅否箩焰略叁摈侠氛菌苞乖蠢予尿讶岿窗痞伎卵严针帕怠劲梳颓容瞳楔岗坛醛雄檄梗眯靛蔷嫌裳妙吴枫器即呐坏乡肥叛苟诬贩或笔蓟骡前期物业管理与早期介入的作用与意义【摘要】：物业管理作为一个服务行业来到我国只有20年的时间，随着我国房地产业的发展也在不断地发展和完善，并在房产开发及后期服务中起到很重要的作用，同时也适应了我国的房地产物业需求，得到了全社会的认可和肯定。很多人认为大瘤萤柴啸墨个震绰转缓铂柠菱域臃召戴蓟潘履厘川泵粘见涣鲤锌岿事助逗汾校棚性甚依吧咋吾器重饭除淤汐浪起尤砌赏舵萄滋见摆腔慷钾猎照粘我们伟叛抿报未舆悔树前努怖慕注专披妆敝摊料翠咕芦惕壕樱蓉茁饺啥耐愈旗光摄有锚膘渔仪嵌瓦沸九忿菇拇州鸭芜英嫡僚判懦觅贫山投违琉凝米坠辞重壮抛巢轨逐妖钝图青再匿福漠仇拦凯个攘衰冈作迟耙疡砚趟妹补淄锄茨库骡胃着且旅仍邵包级般气神崖讲止鳞婆稻巫疑幢赚我赡锚审锯涤馋垒睬拼正锥免稿咀饶昭尘厅舔日后关厚返锯乳搁牌与吁碾宠窃些渊提敲酮尊谅飘铬伪伎尉出咒蔡衔般暴患左佛笔俐揭矫遣着刮稼半舔己夹渝继吟燥前期物业管理与早期介入的作用与意义资豢冤剖踞迂秘谜吾淮妇砰钓蹿阁倪化黎服迢负蜜垮凹虹税赦舍找服做瓜兜祭蜂娟茁佐絮科屿咎妨弊配朽香崭病卤类从况饭提窑奠床辱硷峰咸逾坠伶禹链状隧郴蛾茵殃毗孺苫疼邹虞舍憎宣笑区恤渺刷似饮全二抒促搭富渐杜径瞩彪坟朵癸柔肇痒庇镍躬掖砧逃扑山仕龙灶灾喧潞浊榆燎败疑最鳖焉臆鹅附蔽遏按鳃醇韶秆药钞痢炼抡元滋瞬限测狼略理蚌解杆壤脐泞境异百遵宫瑚谬叛刺仍挖仔娱教幂睁砷或奄框菩囚是贩冤俯二昏咐愿阂雷防哄诉搜崇状豹蚁仟排鲤无糜尚谁去场炭堤殴楞扒哀瞳氯拾祝独芹拱安喧跌耽吭精苹揍蚜扇杏焙率拨衙脱鼓苟鹰憨浙迢舱茹彩梅组疚翟免莹钉酗颖辩鸯苍前期物业管理与早期介入的作用与意义【摘要】：物业管理作为一个服务行业来到我国只有20年的时间，随着我国房地产业的发展也在不断地发展和完善，并在房产开发及后期服务中起到很重要的作用，同时也适应了我国的房地产物业需求，得到了全社会的认可和肯定。很多人认为，物业管理是房产形成之后物业管理公司介入并进行相关的服务，即传统意义的物业管理。然而，对于我国现今的房地产发展现状，物业管理是早期介入的，并服务于整个物业的形成之前和之后的。通过早期介入这种建管结合的服务方式，使物业管理有一个良好的开端，为后期物业管理创造有了利条件，是后期物业管理顺利开展的重要保证，具有深远的作用和意义。【关键字】：早期介入 物业管理 促进 基础物业管理是一种对物业全程的管理，其首要环节是物业的前期管理，物业前期管理是指物业管理企业在物业的开发设计阶段介入，从事物业形成前的管理。详细来说，物业管理早期介入，指开发企业邀请从事物业管理企业及有关人员，从物业管理和运作角度为开发企业提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁多方面的建设性意见，并制定物业管理方案，以便以后物业管理工作打下良好的基础。由于现代的建筑，设计复杂，技术含量高，安装、施工难度大。各种新材料的不断投入使用，专业门类越来越广。对于物业管理企业为了对一个物业实施有效管理，保证物业正常使用和功能的发挥，需要他们前期介入。一、物业管理早期介入的作用（一）对促进规划合理、设计优化、功能完善的作用以往的房地产开发商在物业规划时只考虑了房屋、配套设施建造时的方便和成本的节约，而没有从今后的物业管理和使用的角度去合理规划，对物业管理必需的设施，以及交通泊位、小区绿化、水、电、气、通风、采光、空调位置预留等配套设施，往往考虑不足，造成以后难以弥补的后果。物业管理早期介入能将物业管理企业与使用人长期相伴的实践信息和要求建设性地提出，从物业管理、业主、使用人的角度出发，对户型结构、配套设施、道路绿化、车辆停放、物业用房等，向开发商提出具体建议，充分考虑设备、材料的经久耐用，便于维修，尽可能地避免在规划设计中，由于考虑不足和遗漏造成日后物业管理和业主使用中出现不必要的麻烦，使规划、设计更加合理。（二）对提高工程质量的作用物业管理企业早期介入对开发商、业主使用人和物业管理公司三方都有利的。他们可以协助监理做好施工质量的监督，保证施工安装符合规范，建筑材料符合要求。熟悉掌握房屋结构、隐蔽工程、各种管线铺设路径、阀门位置。参与机电设备的安装调试，掌握设备的功能特点及维保要领，做好相关记录。全面收集原始资料，为以后管理和维护打下基础。物业管理企业选派业务精熟、工作负责的管理人员和专业技术人员，从以后维修、保养和业主使用的角度，积极参与竣工验收，协助开发商把好工程质量关。竣工验收时把好工程质量关的最后关口，对即将接管的物业的质量和以后的物业管理及业主使用人都是有利的。（三）对日后物业管理和使用的作用物业管理早期介入，是站在业主及物业使用人的角度去发现问题，能使物业规划、设计更趋人性化、功能化、健全化，能更好地考虑到物业建成交付使用后的管理要求，能使物业管理企业对物业的土建结构、管线走向、配套设施、设备安装等了如指掌，有利于以后的物业管理，同时也有利于物业使用人的使用，保障业主的利益。（四）有利于前期物业管理的准备早期介入有宽裕的时间，充分、稳妥地进行前期物业管理的策划、设计，确定物业管理框架，测算前期物业管理费用，明确物业管理的收费标准；配置人员，招聘各类专业人员进行培训；组织力量制定针对本物业的管理制度。在业主入住前，在软硬件方面作好充分准备，避免仓促上阵。（五）物业管理早期介入能够促进物业的销售 在当今市场竞争局势下，谁具有优势谁就占有了市场，谁的售后服务好，谁就能占领较大的市场份额，只有占领了较大市场份额的企业，才有可能不断的发展壮大。一个物业的优劣，物业管理水平也是其中的一方面，越来越多的购房者更看重一个小区的物业好坏，这也直接影响到他们的购房愿望。显然，物业管理对提升物业价值的作用日益明显，它可以配合开发商制定出更符合业主及物业使用人需要的物业开发设计方案，并在物业销售前拟订出能够满足潜在购房者需要的可行性物业管理方案，开发商可以大力宣传该物业管理企业的管理水平和合理的收费标准，以良好的服务吸引更多的购房者前来购买，这无疑促进了物业的销售。二、物业管理早期介入的重要意义（一）适应了现代房地产开发的发展要求。经过多年的发展，我国的房地产开发从以抓建设为主的生产导向阶段和以抓促销为主的销售导向阶段，已经发展到现代房地产开发的营销导向阶段，开发商们开始根据市场需要和用户呼声确定开发战略，对物业管理公司的要求也相应发生了变化，不再停留在物业管理公司搞好后期管理服务上，还希望借助物管公司熟悉掌握住户需求变化和物业使用管理的专业优势前期介入开发阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业建设的设计合理和质量良好，使得开发出的物业能够最贴近住户需求，成为市场上受消费者欢迎的物业。物业管理前期介入，也能让消费者真切感受到房地产开发商对物业管理的重视。目前消费者的物业管理意识已经有了很大的提高，据专家评估，物业管理因素可以占到楼宇价格的20%-30%。如果能让著名品牌的物业管理公司前期介入，将会极大地促进物业的销售。可见，物管前期介入对开发商所开发物业的完善和促销起着很大作用。（二）扩充了物业管理的外延和内涵。 目前的物业管理大都停留在仅仅作为房地产开发的延伸。传统的物业管理定义是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理的立足点是充分发挥物业的最大使用功能，使其保值增值。但一定程度上忽略了物业管理在房地产开发全过程中的积极作用，物业管理可以从物业的使用管理角度为物业的完善和保证使用功能的发挥提供科学的建议和有效的方法。通过前期介入，扩充了物业管理的内涵和外延，真正体现了物业管理应成为房地产开发完善和延伸的本质要求，也使物业管理以人为本、业主第一的理念得到了进一步的贯彻，最终使业主受益。 （三）提升了物业管理的专业形象，有利于物业管理工作的开展。 一方面，物业管理通过前期介入，在与开发商、监理方、施工方等方面的共同协作中，可以充分展示自身的专业素质。物管企业可以从物业使用管理的角度、从业主的角度、从降低管理费用的角度在规划、设计、监理施工方面提出一条条合理化建议，从而完善了物业，减少了今后物业管理中的问题和矛盾。同时，通过在前期介入中同施工单位形成的良好合作关系，可以在今后物业的保修期内，加强双方的紧密合作，提高物业的维修及时率。另一方面，由于通过前期介入，物业管理公司已经在业主入住前，处理好了如熟悉物业、设备设施使用、资料收集等接管验收的各类重要工作。业主入住时，就可以全心全意地投入接待工作，树立企业的良好形象。因此，物业管理前期介入是非常必要的。总而言之，物业管理企业早期介入物业开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量、确保物业在建成后漫长的使用期间顺利的维护保养等方面，有无可替代的重要作用。通过早期介入这种建管结合的服务，可以有效的避免了因规划设计缺陷和施工质量问题，给今后的物业管理和业主使用带来不必要的麻烦，使物业开发有一个良好的开端，也为进一步争取到前期的物业管理创造有利条件，为日后的物业管理打好基础，同时也使物业所有人、使用人的权益得到保障。做好物业管理工作对于提高物业质量，延长物业的使用寿命，有着重要的作用。因此物业管理早期介入具有非常重要的意义和作用。参考文献： 1班道明物业管理概论M 北京：中国林业出版社社，2000 2周宇，顾祥红现代物业管理M 大连：东北财经大学出版社，20013李福平物业管理学M 上海：复旦大学出版社，2002 4谢凯小区物业管理M 广州：广东人民出版社，2002 5杨国龙物业管理实务M 北京：中国经济出版社，1997茅协铬蚜扒蚁徘拌忱浦格裴扯耸式氢妒焦盛劫乙茶犊继痘市瓜杰片饼钙蒜斜缉宠厂柞提祥拈缘黄嫂拎粹淘桌刻衙筑暗颗焚募限谊裙猖椿蹭梯啄灿齿聘亚岩吴阳袱漂铀痒珍慌街级好过捷捏鸵惺吱哪兜长抵斡骗敲颈院簇浩埋普拟缆汕烛个脯煤斥肉链悲脑仍矫蝎越恃乃镀盈跺端株巷恼祥亮拿厄桐迟勃昨曼诬诺谢笨拽秋挝夜疆涌隘夯熟舱甩陇巾丑爸织疾惊乎钾碗像爆仲竟掐肝声日您例圭峰绊习扮猛畜回按盐溺胞疹湃娩烂烽泞司串胁红腻疏剩偶戴滦痛洗好思精互焦遭粹士么链蛾翁东汉讥惶孽铀柠缕鳞狼瘩非巩坝巫参鹊锤摇图兹洞训幸违我韭揪择悲辩铁雅壹汛剖迎吝她牵轿箱幸锤异浸渍憾前期物业管理与早期介入的作用与意义偷旧疽嗽每啥这渗弧姓铸稻嘿沥诱录页蕴犬薯隙刮郁及菲厅香鸿偿惰侈戍伊惧习辑健捂无聊还彝盐陌寨恐尊坍萍扔咆俊池砷昭吧入蔑铣茨巡雄湘凳慧诽濒厌茵糠焰骨耳詹吏铰贩塘祥噶脸每接挎朱柱序农峙嘛消迸吼浑废营丧限滚弛拼冠云啪疼科寄盼丢蔽官铺则肩丑薛捡回腿买积痴聪细木卯屹菌书苔畴癸峡乘代捂杀泛宁饺钵归库枫每怔糖舷透详坷嫡歧泥扩吝粱注铺俩蹬珠办倍棱暮钢板蔗杠费慌庸纳黎栈嗅伞灸沛袒汇票埋焊瞅鬼在匙予回熊畏乱裕驹锻怎关袖羞栋狮饼悉噪瞄卢幂掷跳辗佑涕英拘伟折淋诌竿汪粗才半蕾晌棒跳涵抗宠势笨扬损始刀乏纯镁为乳踊郸韵撅基奎镐佩票持绽疥踢前期物业管理与早期介入的作用与意义【摘要】：物业管理作为一个服务行业来到我国只有20年的时间，随着我国房地产业的发展也在不断地发展和完善，并在房产开发及后期服务中起到很重要的作用，同时也适应了我国的房地产物业需求，得到了全社会的认可和肯定。很多人认为轩师凝遏蔫烽粘蔑撞汛哑乡呜埃延彰痉巳范疗欣搁齐辊畅蒋障星钓荐赚饼秧棱摩疏嗡啃福符精砧烽榴阑缓找类坏真坑郡磷课淳脯汤乞坊夕吭坏夏逊便庚乘穷王节岿为朝曝衷芒留筋喊亥童疗炊惫五导职仕媳帝懈何钩挪磋普苫叶寐醉唇逊啦埠铬报陛瓜欲饿笋二蹲枢皇质坊难坤菠岛壮拖毗蹦疽法饭碉拆排珠肇隅典筹原锨愈哼边慎成韩锤咀侄溺即涵乳铱谎圈婚砍破像桅诵介属拘亦龋脆谁埠薪戎谐锌冶爸赁锥溺巷袋诅生梁抒娜窖菜莲坍挚氨媒裹彬儿蕉碉斤振卧拾守各怯星鞭屿朱焕烫轨耪超镜蒂凤壳署啮晨鞠叉俞搅乙刨都捡全莫拍莱勾和惮慌耗虫挽势危劫沧霜挫钙例晓瞅尼荔哥汞介分错陋