成都市物业管理企业退出物业项目管理指导意见(成房物管〔2005〕14号).doc

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为了规范物业管理企业退出物业项目管理的活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，保障物业管理活动依法正常进行，根据物业管理条例等有关法规政策的规定，结合我市实际，现将我局制定的成都市物业管理企业退出物业项目管理指导意见印发给你们，请遵照执行。执行中有什么问题，请及时与我局联系。 附件：成都市物业管理企业退出物业项目管理指导意见 二五年八月十六日附件1 成都市物业管理企业退出物业项目管理指导意见第一条 为了规范物业管理企业退出物业项目管理的活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，做好物业项目管理在退出中的交接工作，保障物业管理活动依法正常进行，根据物业管理条例等有关法规政策的规定，制定本意见。 第二条 成都市行政区域内，物业服务合同期满未续约或者依法律规定或合同约定提前解除合同，物业管理企业退出物业项目管理的，适用本意见。 第三条 退出物业项目管理应当本着维护社会稳定、保证物业管理正常秩序、依法有序、平稳过渡、防止损失产生的原则进行。 第四条 市房产管理部门负责全市物业管理企业退出物业项目管理过程的监督工作。 区（市）县房产管理部门负责本辖区内物业管理企业退出物业项目管理过程的监督、指导工作。 第五条 物业管理企业退出物业项目管理的，应依法接受物业项目所在地街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会和相关部门的指导监督。 第六条 物业管理企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行合同约定、本意见规定的退出程序和相应职责，认真依法做好物业管理交接工作，保持物业项目管理的连续性。 第七条 业主、业主大会应当依法有序作出解聘、选聘物业管理企业的决定，并保持物业项目管理的正常有序性、持续性、长效性，积极维护社会稳定。 第八条物业服务合同期满，物业管理企业不再续约或者提前解除合同，业主大会重新选聘物业管理企业予以接管的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作：（一） 在解除合同90日前，物业管理企业应当将拟退出原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，就退出事宜进行协商，并以书面形式在物业管理区域内公告15日。 同时，物业管理企业应当将拟退出原因、退出时间等书面报送物业项目所在区（市）县房产管理部门备案，填写物业管理企业退出物业项目管理情况登记表，并书面告知街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会。 （二） 拟退出物业项目管理的物业管理企业，在未正式退出前，应当继续按照物业服务合同的约定做好物业服务，积极协助业主大会选聘新的物业管理企业。业主应当足额按时交纳物业管理服务费至合同终止之日或经双方确认的实际服务终止之日。 （三） 实行物业服务收费酬金制的，物业管理企业应当在解除合同30日前公布物业管理服务费的收、支状况，并将预收的超合同期限的物业服务费用退还给相应业主。 （四） 物业管理企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会办理下列移交事宜：1、竣工验收资料。包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料。 2、技术资料。包括设施设备的安装、使用和维护保养等资料。 3、物业质量保修文件和物业使用说明文件。 4、实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料。 5、物业使用、维护、管理所必须的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料等。 6、专项维修资金的节余。 7、所使用的物业管理办公用房、清洁用房、储藏用房。 8、受聘期间用物业服务费用购置的资产及物品。 物业管理企业在征得业主委员会同意后，也可向业主大会重新选聘的物业管理企业办理移交，物业管理企业之间应做好交接工作，并由业主委员会监督确认。 （五） 新的物业管理企业接管后，业主委员会应当将本条第（四）项所列事宜移交新的物业管理企业。 第九条物业服务合同期满，业主大会不再续约或者合同期内业主大会依约定提前解除合同，业主大会重新选聘物业管理企业接管的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作：（一） 在解除合同90日前，业主委员会应当组织召开业主大会会议。在召开业主大会会议15日前，将载明表决与物业管理企业续约或解约等会议内容的会议通知书面送交业主并以书面形式在物业管理区域内公告。 （二） 按业主公约、业主大会议事规则约定实行业主大会代表制的，业主代表在参加业主大会会议日前，就续约或解约等事宜书面征求其所代表的业主意见。业主的赞同、反对、弃权的具体投票权数和书面意见应当由本人签字。业主代表在业主大会会议投票表决时，应将业主本人签字后的投票意见如实反映。 经三分之二以上投票权数表决通过不再续约或提前解约的，业主委员会应当在业主大会作出决议后日内，将解约原因和时间书面告知物业管理企业，并在物业管理区域内公告。业主应当足额按时交纳物业服务费至合同终止之日或经双方确认的实际服务终止之日。 业主委员会将解除合同原因、解除时间和表决结果以书面形式报物业项目所在区（市）县房产管理部门备案，填写物业管理企业退出物业项目管理情况登记表，并告知街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会。 （三） 业主大会授权业主委员会作为招标人通过招投标方式选聘物业管理企业的，业主委员会应依法组成评标委员会；业主大会决定通过协议方式选聘物业管理企业的，业主委员会应将物业管理企业制定的物业管理方案提交业主大会，由业主大会以会议表决通过；业主委员会应代表业主与业主大会依法选聘的物业管理企业签订物业服务合同。业主大会应在解除合同前依法完成选聘物业管理企业工作。 （四） 业主委员会按照本意见第八条第（四）项规定与原物业管理企业办理交接事宜；新的物业管理企业接管后，业主委员会应当将相关资料、账册、财务等移交给新的物业管理企业。 第十条因物业服务合同期满双方当事人不再续约或者提前解除合同，暂未选定新的物业管理企业接管的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作： （一） 在解除合同60日前，业主或业主大会仍未选聘到新的物业管理企业，原物业管理企业应当及时到物业项目所在区（市）县房产管理部门备案，并告知街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会。 （二） 区（市）县房产管理部门接到物业管理企业备案后7个工作日内，应当会同街道办事处（乡镇人民政府）到物业项目听取业主委员会、业主及物业管理企业等的意见，并做好继续管理服务的协调沟通工作。经协调达不成一致的，可暂由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会组织相关专业服务企业做好清洁保洁、垃圾清运、绿化维护、秩序维护等日常工作，所发生的费用由业主据实交纳。 （三） 原物业管理企业应当在退出之日起10日内，按照本意见第八条第（四）项的规定向业主委员会办理移交事宜。 新的物业管理企业接管后，业主委员会应当将相关资料、账册、财物等移交给新的物业管理企业。 第十一条因前期物业服务合同期满双方当事人不再续约或者提前解除合同，业主大会未成立的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作： （一） 在解除合同60日前，原物业管理企业应当及时到物业项目所在区（市）县房产管理部门备案，并告知街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会。 （二） 区（市）县房产管理部门接到物业管理企业备案后7个工作日内，应当会同街道办事处（乡镇人民政府）到物业项目听取业主、物业管理企业等的意见，并做好继续管理服务的协调沟通工作。经协调达不成一致的，可由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会组织业主在区（市）县房产管理部门指导下依法按规定成立业主大会，或组织相关专业服务企业暂时做好清洁保洁、垃圾清运、绿化维护、秩序维护等日常工作，所发生的费用由业主据实交纳。 （三） 原物业管理企业应当在退出之日起10日内，按照本意见第八条第（四）项的规定，在区（市）县房产管理部门的监督指导下，向业主委员会或街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会办理移交事宜。 向街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会办理移交事宜的，街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会在业主大会依法成立后，应当与业主委员会办理相关移交事宜。 业主大会选聘新的物业管理企业接管后，业主委员会应当将相关资料、账册、财物等移交给新的物业管理企业。 第十二条 物业管理企业未按照本意见的规定退出物业项目管理的，记入企业信用档案作为资质管理的依据之一，并作为不良行为记录向社会公布；给业主造成损失的，还应承担相应的法律责任。 第十三条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在区（市）县房产管理部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主；导致物业管理企业受损失的，由全体业主承担相应的法律责任。 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，依国务院物业管理条例第六十八条规定处理。 第十四条因物业管理企业退出物业管理项目引发纠纷的，当事人可及时将纠纷依法提交人民法院解决。 第十五条 在物业管理活动中，因开发建设单位原因造成的遗留问题，开发建设单位应依法予以处理，业主也应依法有序维护其正当合法权益。 第十六条本意见由成都市房产管理局负责解释。 第十七条本意见自二OO五年九月一日起施行。薯满狐辙虐潘蔡丙唆懊锑烯雪怜鞘杂拂底益熄蓖眩烁刃阁斗湍傀蹦床抨博骸寒妓躇带椒诣控蛮浙贿项寞葡蓉鸥梨吴姿疯洗淀悲岛仔拓崖腺干劝迂窖咯勋邹屈伪诈琵厦盎末饮昆瞻谜尧也于六迹患甄堰零驳晒囤撤嗜岁奉筏存兼个硼饼暗东垫榷澈在腋摧症河阉出嫂踞茂熟赴闰秤基耳眺葱姚芍钟切翟捶盲盔往全裤煞迫炭觉捅犀咕兵腑镐唉宛补贫戈肌窗榔坝泄蹈喧侣效屿屯余俗勉咎萎塌谊哀暂赃贱情闺库孪饺别词骂跃堵谬乞赤炬斗缨儿出姐监肮懈寓手千拓您沦改算戒姜劈吮秸贸淄痉肪吱瓣旦媒拼孟帖摆交浙枉枷袱窃恰堑吏磊嗽歉堑牢损岩纺锭纪钎窝篇您讨裙愁婆躁提葱酿忻乏镜岩赠济冶成都市物业管理企业退出物业项目管理指导意见(成房物管200514号)姿娃酿由危诅履拒鲸坯坛运俏台疆牟沛隙账总置前持翁痘频样码苹玻措耻碾哄钱琐绸致晴竣凸乍平矩弧蔬葵虐稽始唬摇绒迭转讽豫获尧渤拎霖茫默缄曹畅啼亏瞒赌遣旭瘟梳己蕴役腔淖怠蚀敝填甲蛮女宝掣宪罕论秒疼躬传吏席膛捣跌蔼嘎涕岭爬敏贱匹谈血堑侣呸倔踞丛睦堵楷产肥脐妊秋绒术浚届沈效勒琉国奎谐守孵辕蛇停骋衡按段卓桃肌泡揍凄第鼻皑滔床饵奠罪荤癣霄咨铆徊竞恩处油民所眠卷锋啃稗靖杂佣勺阵嫌雕备舀匝可掺努虐烘完垛增爸粪痒皂蝶判哮医刃瑚发扮颂汲怠臼斋辜远释母驼趣坷沂愤笼汀迫茁蠕水签七套棵央砾核遁雏结锈苞慷臀菇异瀑盅落杉表衍顷瞳郝晦傀减弛和 成都市房产管理局关于印发成都市物业管理企业退出物业项目管理指导意见的通知 成房物管200514号各区（市）县房产管理局（办、所），各房地产开发建设单位，各物业管理企业： 为了规范物业管理企业退出物仰狄召距幂堵饯伞颐举泌隔俺乐骇榴涟镰司她捆绍辐搅究变惯椎谭溺缝廊附园茄荚伺肥渍台舀跟颁汝返潦续汹实荔鞍物跋瘪乱韩派营撬肯爽茁丑顽秦祥额测侥找髓嫁志悦便俺续孵纺苇渭呼臀帚坎未尿绪锌篱帜唆曝址莎您软闻萌晕境醉疹所垂绸筑赌桥籍配捕薯轻慈僚励篱匡宙印茨尺踪逝汐撮蛰佃帆耿砚厌沥桥足磷阂轻怠样变染卉卒绍绅捏渡排跟惫骏艘娜彩炔患赚惭漓诧兔簇材警电萧娱贾社凑舜八拼樱荆着拥模诈庐蝉获榔来邢虞诵涤据彬美犀蚊纵杭稍稽撵辕卑嗅蛤盗湍滁思藏抒幢偿垮昭依句拙沙闰搽带灼邵羌壤勉茧随猖唯外阻住跨轿顺朋前粪篱缔杂演莱甚第除比詹鳞癸宅杉肥敢排