前期物业服务协议(草稿).doc

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XXXX
前期物业服务协议

XXXXXXXX物业服务有限公司

前期物业服务协议
甲方：
乙方： XXXXXXXX物业服务有限公司
甲方是指：XXXX物业买受人（业主）。
乙方是指：房地产开发单位委托的物业服务企业。
前期物业服务是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业服务。
本物业名称：XXXXXXXX市XXXX
甲方所购房屋销售（预售）合同编号：
甲方所购房屋基本情况：
类型：
座落位置： 寨 栋 号
建筑面积： 平方米，最终以房产证内注明的建筑面积为准。
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在甲方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业服务达成如下协议并共同遵守；
第一条 双方的权利和义务
一、 甲方的权利义务
1、 参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；
2、 监督乙方的物业服务行为，就物业服务有关问题向乙方提出意见和建议；
3、 遵守本物业的物业管理制度和《业主临时管理规约》
4、 依据本协议向乙方交纳物业服务费用；
5、 装饰装修房屋时，须遵守《房屋装饰装修管理协议》；
6、 不得占用、损坏本物业的公共部位、公共设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用公共部位、公共设施设备的，应事先通知乙方，获乙方批准后才可使用，并在约定的期限内恢复原状；造成损失的，按原价给予赔偿；
7、 转让房屋时，事先通知乙方，告知受让方与乙方签订本协议；
8、 对承租人、使用人及访客等，违反本物业的物业管理制度、《业主临时管理规约》、《业主使用手册》等和国家相关法律法规所造成的损失、伤害的应承担全部责任；
9、 按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；
10、 当乙方因维修养护或其他物业管理需要，在合理的时间内对甲方所购房屋进行巡视检查或施工时，为乙方提供方便，不得无理拒绝或阻挠。
11、 国家法律法规规定的其他权利义务；
二、 乙方的权利义务
1、 对房屋公共部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；
2、 根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业管理制度和《业主使用手册》并书面告知甲方；
3、 建立健全物业的物业管理档案资料；
4、 制止违反本物业的物业管理制度和《业主临时管理规约》的行为；
5、 物业服务企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；
6、 依据本协议向甲方收取物业服务费用；
7、 编制物业管理服务及财务年度计划；
8、 提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知甲方，并与甲方订立《房屋装饰装修管理协议》；
9、 向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；
10、 自本协议终止时起15个工作日内，与业主委员会续签正式管理合同，原物业管理移交手续须经业主委员会确认；
11、 国家法律法规规定的其他权利义务；
第二条 物业管理服务内容
一、 房屋共同部位的维护和管理
公共部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
二、 房屋共用设施设备及其运行的维护和管理
房屋公共设施设备是指共用的上下水管道、雨水管、水池（箱）、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、供气管线、公共照明、消防设施、绿地、花园小品、广场、道路、路灯、沟渠、池、井、地下室排水、排污系统、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、保安监控设施设备、智能化设施等。
三、 环境卫生服务
1、 公共环境卫生含广场、大堂、楼道、停车场、电梯、天面、人行道、游乐场等的经常性保洁；
2、 绿化环境卫生含公共绿地、园林、花园小品等护理、修剪、虫害消杀；
3、 垃圾清运。
四、 保安服务
1、 内容
（1） 协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；
（2） 建立专职安全管理队伍，抓好本物业公共场所的安全防范管理；
（3） 建立完善的消防管理制度，在消防部门的指导下坚持不懈地抓好本物业的消防管理。
2、 责任
（1） 做好来人来访登记，尽力减少或杜绝推销人员、闲杂人员进入本物业区域；
（2） 做好24小时值班巡更，协助公安机关减少或杜绝本物业区域治安、刑事案件的发生（但不含人身、财产保险保管责任）；
（3） 狠抓消防安全管理，致力减少或消除消防隐患。
五、 交通秩序与车辆停放
1、 内容
（1） 建立健全停车场（库）管理制度，对车场（库）依法管理，依法经营；
（2） 各种车辆有序停放，无违章行驶及停泊，场地整洁、光线明亮、线标清晰；
（3） 对非机动车实行指定地点停放，有权将非业主（住户）的非机动车及其它车辆清理出场 。
2、 责任
（1） 停车场（库）实行车位偿使用，乙方不承担车辆保管责任；
（2） 取得车场（库）合法经营权，参照政府批准的指导价格，对停车者依法收取车位费和管理服务费。
六、 房屋装饰装修管理
业主或物业使用人在申请房屋装修时应与物业服务企业签定《房屋装饰装修管理协议》。
第三条 物业管理服务质量
一、 基本要求
（1）服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
（2）承接项目时，对物业的共用部位、共用设施设备等进行认真查验，验收手续齐全。
（3）管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
（4）有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
（5）管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
（6）公示24小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。
（7）按合同约定规范使用住房专项维修资金。
（8）每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。
二、 房屋管理
1、 对房屋共用部位管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；
2、 房屋外观完好、整洁，符合原设计要求，无任何违章装修、违章搭建，公共区域无乱张贴、悬挂现象；
3、 根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修；
4、 每日巡查一次本物业区域的房屋单元门、楼梯通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；
5、 按照住宅装饰装修管理有关规定和《业主临时管理规约》要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，按规定审核业主（使用人）的装修方案，与业主（使用人）、装修施工单位签订规范的房屋装饰装修管理服务协议，告知装修有关装饰的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益行为的，及时劝阻并报告业主委员会和相关主管部门；
6、 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门；
7、 本物业区域业主出入口设有平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）户和公共配套设施、场地有明显标志。
三、 共用设施设备维修养护
1、 公共配套设施完善；道路平整顺畅；电梯、水、电、消防设施先进；智能化程度高；
2、 共用设施设备管理科学、规范，维护良好，保持最佳运行状态；
3、 建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；
4、 设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常；
5、 对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造；
6、 载人电梯24小时正常运行；
7、 消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；
8、 设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；
9、 道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；
10、 路灯、楼道灯完好率不低于95%；
11、 容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
四、 协助维护公共秩序
1、 保安设备和监控报警系统保持最佳运行状态；
2、 本物业区域主出入口24小时站岗值勤；
3、 重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控；
4、 本物业区域实行人车分流管理，进出车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放；
5、 对进出本物业区域的外来人员实施登记出入管理，装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理；
6、 对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和相关部门，并协助采取相应措施。
五、 保洁服务
1、 高层按层设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味；
2、 合理设置果皮箱和垃圾桶，每日清运2次；
3、 道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅保养良好，地面定期抛光、打蜡；楼梯扶手保持清洁，每周拖洗2次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次，及时清除道路积水，无卫生死角；
4、 共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；
5、 二次供水水箱按规定定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求；
6、 定期进行消毒和灭虫除害。
六、 绿化养护管理
1、 有专业人员实施绿化养护管理；
2、 草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物；
3、 花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果；
4、 定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝防旱措施；
5、 定期喷洒药物，预防病虫害。
第四条 物业管理服务费用
一、 物业管理服务费用不包括以下费用；
1、 公共用水电费用（包括公共照明、智能电子监控、电梯、二次供水电费及公共用水、自来水和二次供水损耗等费用），其费用独立设表，按户分摊。
2、 业主与物业使用人的人身和财产的保险费用；
3、 房屋公共部位、公共设施设备大中修、更新、改造的费用。
二、 甲方交纳费用时间：每半年开始后第一个月的1日至15日此半年物业管理服务费用；
三、 物业服务费按如下标准收取：
1、 商铺、酒吧、餐饮、办公物业按建筑面积元/月/平方米；
2、 商场按建筑面积元/月/平方米；
3、 客栈物业按建筑面积元/月/平方米；
4、 住宅物业按建筑面积0元/月/平方米。
四、 因甲方原因空置房屋物业服务费按如下标准收取：
1、商铺、酒吧、餐饮、办公物业按建筑面积0元/月/平方米；
2、商场按建筑面积0元/月/平方米；
3、客栈物业按建筑面积00元/月/平方米；
4、住宅物业按建筑面积0元/月/平方米。
五、 甲方出租的物业，物业服务费由甲方交纳；甲方与租户/物业使用人约定由租户/物业使用人交纳物业服务费用的，需提供费用代交委托书，业主付连带交纳责任；
六、 甲方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费用与其它费用；
七、 物业管理服务费随着物价指数的上升在适当期限内按政府物价部门指导价或业主大会意见调整。
八、 业主/物业使用人对物业进行二次装修，装修所产生的一切费用按装饰装修管理服务协议所约定的内容执行。
九、 以上收费标准不作为本协议固定收取标准，如物价上涨或其他因素导致经营成本增高，物业公司在经过当地政府管理行政主管部门的同意后，物业服务费用标准按政府部门指导价进行调整；
第五条 其他有偿服务费用
一、 车位及其使用管理服务费用：
机动车：1、卖出车位和私家车位管理服务费 元/个/月；
2、非固定车位车辆停放服务费及标准按XXXXXXXX发改委规定的收费标准执行。
3、机动车和非机动车临时停放服务费及标准按XXXX发改委规定的收费标准执行。
以上收费不视为车辆及车辆内财物的保管费用。
业主车辆有特殊看护需要的，乙方应与业主签订书面的停车管理服务协议
乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。业主/物业使用人对于车辆停放有保管要求的，与乙方另行约定，明确双方的责权利；
二、 其它物业共用部位、共用设施设备的经营及收益权：
本物业区域内其它物业共用部位、公用设备设施由开发商统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：
1）、首先用于XXXX公共部位、共用设施设备的日常养护；
2）、在保证公共部位、共用设施设备正常养护并正常使用的前提，结余部分用于弥补物业费收取不足部分。
三、 无政府指导价的有偿服务收费标准由甲、乙双方商议确定。
第六条 代收代缴收费服务
受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃（煤）气费、电话费、垃圾费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定。
1、 垃圾处理费（此费用为代收代缴费用）
住宅：9元/户/月
商业及办公等：收取标准按XXXXXXXXXXXX市政府有关管理部门颁布的收费标准执行；
2、 代收水电费用
根据本物业区域水电抄录情况，若采用抄表到户，业主/物业使用人自行至供电、供水等部门交纳费用；若采用总表计量，则考虑到水电损耗等因素，乙方在原水、电价格基础上分别可加收0.20元/立方和0.1元/度的水、电损耗。若政府部门的水、电价格有所调整，乙方代收代缴水、电费用也相应进行调整；
3、其他费用可由业主/物业使用人自行至有关部门交纳，也可由乙方代收代缴；
第七条 维修基金的管理与使用
一、根据国务院《物业管理条例》、建设部、财政部《住宅共用部位共有设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）的规定，以及XXXX省建设厅《转发建设部关于宣传、贯彻<物业管理条例>的通知》的精神，甲方在购房时已 交纳维修基金 元；
二、维修基金的使用由乙方提出年度使用计划，经本行政区域物业管理行政主管部门审核后划拨；业主委员会成立后由业主委员会审核后实施。
三、维修基金属于全体业主的共有财产，业主委员会成立后维修基金由业主大会监管，依法用于房屋本体的公共部位和公共设施维修养护，不得挪作他用。乙方每年向业主公布一次基金收支账目；
四、维修基金不够使用时，经50%业主同意，由区物业管理行政主管部门审核批准后，按甲方占有的房屋建筑面积比例续筹。
五、甲方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
第八条 保 险
一、房屋公共部位、公共设施设备的保险由乙方代行办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊；
三、 甲方的家庭财产与人身安全的保险由甲方自行办理；
第九条 广告牌设置及权益
按《商品房买卖合同》约定：本物业建设单位在不危及物业安全、美观的前提下有权在楼顶、墙体、裙楼等位置依法设置广告牌，其收益权属物业建设单位。物业建设单位委托给乙方对上述区域/位置进行管理，所得收益由乙方支配，并优先用于公共部位、公共设施设备的维修、维护；
第十条 其它约定事项
为了履行管理职责，确保房屋、设施设备的合理使用，乙方在与业主协商的情况下有权对业主自用部位和设施设备进行巡查、检修和维护等。
第十一条 违约责任
一、 违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正；
二、 甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要甲方限期改正；
三、 乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方消退所收费用；
四、 甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按拖欠费用总额的3‰交纳违约金，乙方可依法向人民法院起诉，强制催缴。
第十二条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急措施造成甲方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。
第十三条 在本协议执行期间，如遇不可抗力因素致使本协议无法履行，双方按有关法律规定处理。
以下情况乙方不承担责任：
一、因不可抗力导致物业服务中断的；
二、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
三、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主/物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
四、因非乙方责任出现供水、供电、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
五、因建设方工艺不善、原材料缺陷、设计错误引起的任何损失；
六、因违反有关管理规定、操作规程和使用不当，对自身及第三者造成的任何伤害和损失；
七、业主/物业使用人违规搭建的建筑或设施装置导致的财产损失和人身伤害；
八、业主/物业使用人及其家庭成员、雇佣人员、暂住人员的财产安全与损失、人身伤害；
九、业主/物业使用人及其家庭成员的违约行为、故意行为或家庭暴力造成的财产损失和人身伤害；
十、因战争、军事行动、自然灾害等不可抗力原因和武装冲突、群体暴力事件造成的财产损失和人身伤害；
十一、违规及超范围摆放的财物发生的失窃和损坏；
第十四条 本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本协议中未规定的事宜，均遵照国家相关法律、法规和规章执行。
第十五条 本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向物业所在地仲裁委员会申请仲裁，或物业所在地人民法院起诉。

第十六条 本协议正本连同附件共拾贰页，壹式贰份，甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力。
第十七条 在签订本协议前，乙方将协议样本送本行政区域物业管理行政主管部门备案。
第十八条 本协议自签字之日起生效
甲方（签章） 乙方（签章）
代表人： 代表人：
年 月 日 年 月 日
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