青岛市物业管理规范答疑.doc

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2007青岛市新《物业服务收费管理暂行办法》问答集锦

一、为什么要重新制定《物业服务收费管理暂行办法》和《住宅物业服务分等收费标准》？

我市现行的物业服务收费规定是依据《青岛市物业管理收费规定》（青政发[2000]132号）规定执行的，而该规定又是依据原《青岛市物业管理条例》（1998年11月20日市十二届人大常委会第六次会议通过）制定的，这些规定为我市物业服务收费走向规范化、法制化奠定了良好的基础。 现行规定物业服务收费有三种管价形式，即物业管理的公共性服务项目实行政府指导价；电梯运行费、二次供水运行费、中央空调运行费、热水供用费等实行政府定价；物业管理的特约性服务项目实行市场调节价。随着物业管理行业的迅速发展，业主权维权意识越来越强，特别是2003年9月1日国务院《物业管理条例》的实施，2005年11月25日《青岛市物业管理条例》的重新修订，国家发改委和山东省物价局也对物业管理收费都分别做了规定，我市现行的物业收费管理规定与新的法规、政策规定有抵触，原《住宅小区物业管理公共性服务费指导标准》（青价房[2000]336号）是一种捆绑式收费标准，权责不明晰，容易造成业主和物业管理企业的纠纷，已不能完全适应目前物业管理的实际情况，根据2006年1月1日实施的《青岛市物业管理条例》的规定和山东省物价局的授权，市物价局会同市国土资源房管局对我市物业服务收费现状进行了调研，并多次召开物业管理企业、业主委员会等有关人员参加的座谈会，同时借鉴其他城市物业服务收费管理的先进经验，结合我市实际情况，制定了我市《物业服务收费管理暂行办法》、《住宅物业服务分等收费标准》和《住宅小区停车服务收费指导标准》，并确定于2007年3月1日起施行。

二、《办法》的基本内容是什么？

《办法》共分33条，主要包括以下内容：制定《办法》的政策依据、适用范围、职责分工、遵循的原则、管价形式、计费方式、物业服务成本构成、计价单位、付费起讫时间、明码标价等。其中，对采用包干制计费方式的住宅物业的物业服务收费实行政府指导价，其物业服务收费标准由业主与物业管理企业在政府规定指导标准范围内协商确定；其他物业的物业服务收费实行市场调节价，其物业服务收费标准由业主与物业管理企业协商确定；对配备有中央空调、电梯和二次供水等设施运行费用的管理重新进行了规定。《办法》同时还对物业管理区域内的停车服务收费、装修垃圾清运费和特约服务收费等进行了规范，明确了业主与物业管理企业的权利和义务。

三、制定《办法》有哪些政策依据？

制定《办法》的政策依据是2006年1月1日实施的《青岛市物业管理条例》、《国家发改委 建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格[2003]1864号）。

四、《办法》制定遵循的原则是什么？

《办法》制定遵循的原则是：“ 政府指导、业主自治、合同管理、企业实施”。

五、物业服务收费有哪几种计费方式？

《办法》规定，物业服务收费有两种计费方式，一种是包干制，一种是酬金制。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。但业主大会成立前的住宅物业的物业服务费用不得实行酬金制。

六、物业服务收费有几种管价形式？

《办法》规定，物业服务收费有两种管价形式，即物业服务费用实行包干制的住宅物业，物业服务收费实行政府指导价；其他物业（包括非住宅物业和物业服务费用实行酬金制的住宅物业）的物业服务收费实行市场调节价；为业主提供的代办服务和其他特约服务项目收费，实行市场调节价。

七、住宅物业服务分等收费标准应如何使用？

住宅物业服务分等收费标准是基于“权责明晰、质价相符、自由选择”的原则上制定的，是一种“菜单式”的收费标准，我们在对本市30多个不同规模的住宅小区物业服务成本进行调查的基础上，将住宅物业服务标准分五大项，分别为综合管理服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域秩序维护服务，公共区域绿化养护服务以及共用部位、共用设施设备日常运行、养护服务五项；每个项目根据不同服务要求、设施设备配置情况，划分为不同等级，最高为一级；每个服务等级对应的收费标准为基准价格，在上浮不超过15%，下浮不限的浮动幅度内，由业主大会与物业管理企业协商确定具体浮动幅度。住宅物业服务分等收费标准是一种指导性标准，物业服务收费标准（包干费用）为选取的各物业服务项目服务等级对应收费标准的总和，每个物业服务项目的服务等级由业主自由选择，服务等级对应的收费标准由业主与物业管理企业协商确定，物业管理企业不能强制实施。

八、住宅物业前期物业服务收费如何确定？

根据国家有关规定，在前期物业管理中，由于开发建设单位作为临时最大业主，由其通过招投标或协议选聘物业管理企业，物业服务收费标准由双方协商确定，随着房屋的不断售出，建设单位逐渐退出业主的角色，而购房者作为真正业主由于没有参与物业服务收费标准的制定，只能被动的接受，导致前期物业服务收费不能体现真正业主的意愿，且容易引发业主与物业管理企业的纠纷，因此应加强管理。《办法》规定，业主大会成立前，建设单位采用招投标方式选聘物业管理企业的，由建设单位根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级并按《办法》规定拟定收费标准，并在发布招标公告前将拟定的收费标准报价格主管部门，由价格主管部门会同物业管理行政主管部门核定，具体收费标准在不超过核定的收费标准范围内通过竞标产生；建设单位采用协议方式选聘物业管理企业的，由建设单位与其选聘的物业管理企业根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级并按本办法的规定拟定收费标准，在办理《商品房预售许可证》前报价格主管部门，由价格主管部门会同物业管理行政主管部门核定。 建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同应当包括服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式和起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

九、业主大会成立后的住宅物业服务收费如何确定？

《办法》规定，业主大会成立后，物业服务收费标准由业主大会与物业管理企业根据物业特点和服务要求，按照办法规定原则选择服务项目、服务等级，协商确定。双方协商一致的，报物业所在地的区、市价格主管部门备案；双方协商不一致的，必要时由物业项目所在地的区、市价格主管部门会同同级物业行政主管部门参与协调；最终协商不成的，业主大会可重新选聘物业管理企业，也可自行管理物业。

十、物业公司提供《住宅物业服务分等收费标准》未涵盖的服务内容和设施设备的收费标准如何确定？

为提高物业服务水平，如果经业主大会同意，物业公司提供了《住宅物业服务分等收费标准》未涵盖的服务内容和设施设备的，可适当提高收费标准，具体收费标准由业主大会与物业管理企业根据服务成本协商确定，协商确定后的收费标准，报物业项目所在地区、市价格主管部门备案。

十一、电梯、二次供水等设施设备的运行费用如何规定？

目前我市安装电梯的住宅物业有多层、小高层和高层，电梯的型号、产地各异，二次供水增压方式不同，水泵的类型也不同；每个物业管理企业根据业主的要求对这些设施的维保方式和维保费用也不相同；若采用政府管价形式容易造成不合理现象，因此《办法》规定，配备有中央空调、电梯和二次供水等设施设备的物业，其运行费用应当由业主或物业使用人支付、物业管理企业代收代管。运行费用主要包括设备维护费用、直接物质消耗费用及其他相关检测检验费用。物业管理企业应单独列账，专款专用，滚存使用，并按照业主大会的要求，定期公布收支账目。电梯和二次供水运行费具体收费标准，业主大会成立前，按《住宅物业服务分等收费标准》中规定的指导标准执行；业主大会成立后，由业主大会与物业管理企业根据实际运行成本协商确定具体收费标准。

十二、改变原有设计用途的物业以及因规划原因，不能办理产权证明的物业（包括阁楼、地下室等），其物业服务费用如何确定？

住宅物业区域内经规划、房产等行政主管部门批准改变原有设计用途的物业，业主大会成立前，业主应与物业管理企业签订物业服务合同，其物业服务费在合同中约定；业主大会成立后，其物业服务费由业主大会与物业管理企业协商确定。因规划原因，不能办理产权证明的物业（包括阁楼、地下室等），业主大会成立前，其物业服务费有合同约定的，按合同约定执行，无合同约定的，不得收费；业主大会成立后，其物业服务费由业主大会与物业管理企业协商确定。

十三、装修垃圾清运费及出入证工本费如何规定？

新建住宅物业，业主装修房屋产生的装修垃圾，委托物业管理企业代为清运的，业主大会成立前，其收费标准可按房屋建筑面积或重量收取。按房屋建筑面积收取的，每平方米不超过2.00元；按重量收取的，每50公斤不超过4元。具体收费方式由物业管理企业与业主协商确定，并签订书面协议，未签订协议的，不得收费。物业管理企业对装修人员实行出入证管理的，其出入证工本费按不超过每证1元收取。业主大会成立后，上述两项收费标准由业主大会与物业管理企业协商确定，并在合同中约定。

十四、物业服务收费计价单位及付费起讫时间如何规定？

《办法》规定，物业服务收费按《房地产权证》载明的房屋建筑面积计算，未办理《房地产权证》的，以购房合同所载建筑面积计算。付费起讫时间：前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担；出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；物业销售合同未约定的，由建设单位承担；物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。双方另有约定的从其约定。

十五、《办法》还有哪些其它规定？

1、物业服务收费要实行明码标价，标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等，其格式与式样由价格监督检查部门统一监制。
2、业主在办理入住时，物业管理企业不得以任何名目向业主、非业主使用人收取入住预备金、抵押金或保证金等（国家、省另有规定的除外）。
3、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、环卫、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

十六、住宅小区内配套建设的停车场（库）的停车服务收费如何规定？

《办法》规定，住宅物业管理区域内配套建设的停车场（库），停车服务收费标准执行住宅小区停车服务收费指导标准，本指导标准为最高标准。业主大会成立前，其停车服务收费标准，由建设单位与物业管理企业在住宅小区停车服务收费指导标准范围内协商确定，并在前期物业服务合同中约定，合同中无约定的，不得收费；业主大会成立后，其停车服务收费标准由停车场（库）产权人或使用权人与物业管理企业在《住宅小区停车服务收费指导标准》范围内协商确定，并经业主大会同意后在合同中约定。对进入住宅小区执行公务、抢修检修、救护等特种车辆及为业主或非业主使用人提供搬家、送货等服务的车辆，不得收取车辆停放服务费。

十七、业主拥有所有权或者使用权的泊车位，其管理服务费如何管理？

业大会成立前，其泊车位的管理服务费按销售合同约定执行，无合同约定的，不得收费；业主大会成立后，其泊车位的管理服务费由业主大会与物业管理企业协商确定。

十八、对物业管理区域内临时施划停车泊位的停车服务收费如何收费？

利用物业管理区域内的道路、公共场地等共用部分设置的临时停车泊位，业主大会成立前，其停车服务不得收费；业主大会成立后，是否收费、收费标准的制定与调整，由业主大会自行确定。

十九、新规定与原规定怎样衔接？

新规定实施前，业主与物业管理企业已签订住宅物业服务合同（包括前期物业服务合同），新规定实施后物业服务合同（包括前期物业服务合同）尚未到期的，物业服务及收费标准仍按原合同约定执行。合同到期后，已成立业主大会并选聘物业管理企业的住宅物业，其物业服务及其收费标准按新规定执行，业主大会另有约定的，从其约定；前期物业服务合同期限已满，尚未成立业主大会或者业主大会已成立尚未选聘新的物业管理企业的，物业管理企业可以继续按照前期物业服务合同约定的收费标准执行。住宅小区停车服务收费新规定实施前，业主与物业管理企业已在合同中约定停车服务收费标准，新规定实施后，合同尚未到期的，停车服务收费标准仍按原合同约定执行；合同到期后，按照新规定在不超过停车服务收费指导标准范围内由合同双方协商确定，并在合同中约定。 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。√
C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。Ｘ
C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错
C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。√
C成本报表是对外报告的会计报表。×
C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。×
C成本会计的对象是指成本核算。×
C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。√
C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。X
D当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本
中。×
D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。×
F“废品损失”账户月末没有余额。√
F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。Ｘ
F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。(√)
G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错
G工资费用就是成本项目。(×)
G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对
J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。(√)
J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。(×)
J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对
J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。√
J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，X
K可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错
K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。Ｘ
P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。×
Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Ｘ
Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。Ｘ
S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。Ｘ
S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。(×)
W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对
Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对
Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。X
Y以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。X
Y原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Ｘ
Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。(×)
Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对
Z直接生产费用就是直接计人费用。X
Z逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。√

A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。
A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。√
C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。Ｘ
C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错
C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。√
C成本报表是对外报告的会计报表。×
C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。×
C成本会计的对象是指成本核算。×
C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。√
C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。X
D当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本
中。×
D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。×
F“废品损失”账户月末没有余额。√
F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。Ｘ
F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。(√)
G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错
G工资费用就是成本项目。(×)
G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对
J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。(√)
J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。(×)
J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对
J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。√
J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，X
K可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错
K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。Ｘ
P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。×
Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Ｘ
Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。Ｘ
S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。Ｘ
S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。(×)
W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对
Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对
Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。X
Y以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。X
Y原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Ｘ
Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。(×)
Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对
Z直接生产费用就是直接计人费用。X
Z逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。√

A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。
A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)

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