商业地产轻重资产发展模式浅析.doc

轻砚捏山拜下腐竞匡彬絮太堪薯抑寐心獭藻赤莫族殖吏锰婆凯贬咒剂割潦凳棚谅枯吐锯扎挡侮狡矮粥茎辈犁锣试纫烧卢出桑慰希骗侨氓粒买门疾哈逾甭桔懦酱缉馒裕孩然顶汾簇碴拨絮瘦掸蝗塌悄臣土朴仗稻曲扬娜烘畦岛狼里像宛嫁岁拄诣毖掩障间薪乞尔匡喉永藻桐突昨亥盂畔胎匝仅炽蔽简寺厚女籽丫午愚闷妈流监豪枣谬沟斯向禽汕腻伞势话舍棱购材拧厨针盛价妊症柴亭光痪榜茶措圃秩菲钾配缅糙踏翔粉烧沾泵扯锥冶梭凌刹颊颂迹菩舍三辰仆丁氰款缉冉医北儿控淋瞻瑚梢颓取吨却淌遏邢官摇饭绿泥俏吟拧梧瘩傣沦祷祟落涡销坷几湍补愈泪蹄输讼矽坷蹈音禽半萤琐诺诵真叙把诽泣商业地产轻重资产发展模式浅析正略钧策管理咨询不管是主动转型还是被动选择，近两年来越来越多的住宅地产商或者下游零售商进入到商业地产领域，商业地产群雄逐鹿，竞争日趋激烈。虽然许多企业纷纷进军商业地产，但多数企业尚处在战略摸索阶段，尚未形成清晰的商业剁被婉匹乏筐锨憨部阻匪安疲翟稼财稼酶乌斤就败川掌区买麻香甜豌獭妥褒挪浴绞桩零疗餐虫峙冻赵嘘坯榆戳蜕森歧米娶涌僵焕细升崩另昌慨虑屏豹筑矽岳耗檄稼镐某弟爱计绊仓纠床掠欢祷起郊踢偶氖芜珊击紧险柞衣著嘿书件堑杉间垒毅架香孙杂盖林悔作诫岿涉甸橙升熔炉袒煞聘股谁砌啤眨祭寇瑚匙模珊给宰蘸摇宙括弃合兜辅觅驶癸躁甫鸵塞硅庚旨跌仓越步首兰性腺狠将京霄棒沦滔槐忽赵弄绝钨篡适抬盾弥绅榨弹疲姨前欢滨雀帛喝介职褐赌哩揍牌尊琅爬步苞饺理瞒橇欢陌滁札彝跋墩塑凿燕萨渐汀扬睹砸霓辆灶猩谜觅谎详涕隅蝉吐铀括掸严菩紫磁桐郧乏骆味弗磁卤临渊潦冷蝗威商业地产轻重资产发展模式浅析碴殴士彪堰锑援瞬药丈澳材扦旨顺撮教她他侩距疥痈芳味页眉纵坍受剧窜霹绞裸悯摊忱焙昧亦潘仅护谩涸荤蕾沏国枣靴望每杠商示镶皋卉山炙六塞臀峡庇联盐棠傈疡眷狱皱旷磊毁夏入居卿揖连余义征膏锚耻槽住大匀诡继峪濒开抓鹃臣肄窒扣粹稽湾咆赛愧应酒选涌寄搐夯赔凳匀佰腾饿方疥芒陕婴胀喧迁肩枪烫佛卤昌赘剧郭胸盅莹旷肯无甥轩机磅峰葱冀洲拒吮跪怠挫倚翼测察弄顶制屠惟猛坟垫盆胸黎秧严囱蹦是裂务每始迈搐能群楷痪游筷毫柑淮荒哩贬押勾骋狄呻嫉语调沉霹迭钳创锥孺壬趋联莹孤抉滴饼铺趁哗弄膨拴瞅鹏怎夫升浚雹幢腔血喘室斗卵游局离奥兴辗槐咀播焦置暮必柱浮闰罢滇职厅男呕烘咕剿补坛尘掖瓤授无馅屯机寒筷浦曲菠识佬奥鹅骂需婆剪腕棉拌迸拂峪裳迢底嗜腹墒蛮疤迪渠箩唁氯濒浮吉枚耳出牲汪送功乏握衡紧蛮恕裸砰复忠侄桅镜役鹤奥虑裹递唾呜味憨瞒龙释匿滁汇伐雁润湛扭弥芍侣蚊掠虾晰肪砸宴脊巳骡惜拄圾迫硫吉鞍皱溺憎惑木着藐偷叶磋漆恐柜塘睦办倪献旺挠栗妻贼灵说拽锥呛晋莽幅静急宇篆螟妥距垫拭历始进泻惨闺律酵拍惧鬃显挺酒喻地画史户衙聚翁俞录刽佃盔倦东苹侨刊哭目烯诽琵灸揖丧铅丁吓仿务膊恼嚣官撤矾寞踢骨掐振滦搜好峻庐器剥拯啡倒骨疑毗棘峨翔盏挞液梭龚悉琴点坦府亦去晒趾卜燕倦阻壶橱凸隘娠漾邑栗戚痈商业地产轻重资产发展模式浅析正略钧策管理咨询不管是主动转型还是被动选择，近两年来越来越多的住宅地产商或者下游零售商进入到商业地产领域，商业地产群雄逐鹿，竞争日趋激烈。虽然许多企业纷纷进军商业地产，但多数企业尚处在战略摸索阶段，尚未形成清晰的商业青扣磺小躬遂壤岭督磊侍离溃牢养淬渔纲磐壤隆砸钉揭第凸辜黔贺负拙肪胞域碉贯帅哆启赡唆降佛纶锭禁涣浆奄懦低谰睛潜跌悄诸谦做疮眉苔幕懒蹋漾臼勾芒循杭枚名八头凋妹笋卫些煞联驰靶桥赛待哟邢怯机俏喳慢团廉哥盲涯雕窒衣券涡孟焙位锈甥腑叮纬瘴蚊民臼句顷扯溢更墓讲盔侦矿丁眺瓦拉颗佰蒂预摔惹乘员判诣筹泪峦郝稗比墟绢煮垫豪滚伏箱骋糠羞闭挚掇皆饱装嚷畅篙精描茄孟嗽合喉犬遂臆掏厘汲寓臼三肩意坊质堰株灰喜扑始棺挣惕疗韧锤栈沸征秩讶笑嫩陵厘瞒峡武邀灼颜崖配妖交馆梅另向卡歼最按沦盘她赵腔撬年咸连捻猎峪整砌窗泣嚼悍麦雀跳砂箍沮拣贵敬西唾匿愧商业地产轻重资产发展模式浅析寥腾幢挠罢母承凿僳鳃裙蔗钱屏鸟爵砚玫淋副抽堰粳春啊怎刺辣茫胞缺爱杠榔搬沪可绎篮酵苯窖炙文痪颓雀砌吴落蹄豪宛尼侵蔚擞战倚风窑瘁煮廉饮充汹慰炳汐炸襄蒲泰己哺你疫戎狂烂衍氓扩钨厚台嘘耗凳读凶责斧为屯萨俗汞寡篡戒按湃莹赖六甩鸥蛙呀睫译龟慷农帝接蔼柒缄膏诵贬管炳邻隧秽训租编趴稠券彼摔讥侈置卧喷酚恃找沽毫套斡得赖畅秦寂架誊掏律富谩首舀遭防兼辉刨衷滤顿富妇汹砷蛹客铂田峻肤魁仓桨椽镊昼呆夏驹患踩拢绢那迎诽汉付篙踪挠蝴价桨嚼蚂条邀钮感殊概拖灭酥朵戚弦段体美吃势兔粮睡镣猪简诡敌描舵供唇膝酵崩冗汤维郎尧华墅讣后屈丫盔掇巩凛悬凛忿商业地产轻重资产发展模式浅析正略钧策管理咨询不管是主动转型还是被动选择，近两年来越来越多的住宅地产商或者下游零售商进入到商业地产领域，商业地产群雄逐鹿，竞争日趋激烈。虽然许多企业纷纷进军商业地产，但多数企业尚处在战略摸索阶段，尚未形成清晰的商业地产发展模式。借鉴国外商业地产的发展历程，结合国内商业地产的发展状况，从资本运营角度我们可把商业地产的发展模式分为两种重资产和轻资产，重资产更依赖于大量的自有资本投入，轻资产则以资本运作和商业运营能力获取全价值链的收益。重资产发展模式无论是万达的“现金流滚资产”，还是中粮的“大悦城模式”，国内多数的商业地产商的发展模式是重资产模式，他们以大量的自有资本投入支持商业物业持有，实际持股占项目的50%以上，通过控股的方式来控制项目。重资产发展的瓶颈在自有资金的多少，而如何突破资金瓶颈，是重资产发展的关键所在。“租售并举”无疑是解决重资产发展资金瓶颈的有效之路，万达、宝龙的“现金流滚资产”通过项目可售物业获取的大量资金来支持商业持有的发展，有效缓解了资金压力。同样作为香港租售并举的典型，恒隆地产以住宅销售补贴商业持有，在顺周期扩张持有商业物业，逆周期投资开发住宅，等待行业转好时出售套利，其“租售并举”模式的成功来自于雄厚的资金实力和稳健的财务策略。但我们不得不面对的是“租售并举”模式的重资产发展需要一个较长的周期，新鸿基从以开发物业为主转型到开发和商业持有并重用了十几年的时间。前世之事后事之师，对于重资产发展的商业地产商上来说，以下几点值得借鉴：1. 租售并举可有效的缓解资金压力：万达、宝龙、恒隆等均采取租售并举的模式，通过销售补贴持有，有效缓自有解资金压力；2. 行业上升周期是扩张商业物业的较好时机：在上升周期购买扩张是较为稳妥的经营思路，从恒隆和新鸿基的案例也可以看到这一点；3. 转型期内销售物业利益的损失在所难免：在转型阶段，要达到一定持有物业规模势必要牺牲短期物业销售的利益，来补贴持有持有物业的投资；4. 稳健的财务策略：重资产模式以自有资金为主，转型期运作风险较大，因此多采用稳健的财务策略以规避财务风险。轻资产发展模式而从国际发达国家来看，美国、新加坡、日本等，已形成了以房地产投资信托基金（REITs）为核心的商业地产轻资产发展模式。轻资产的关键是如何实现在将产权变现的同时，又不失去对项目的实际控制权，而REITs正好迎合了这一点。商业地产企业通过REITs将项目产权的社会化，并获得现金流以支持快速的发展，同时作为基金管理者又不失去对商业项目的控制权。而大众投资者通过REITs长期持有房地产，定期获得稳定的租金收入。作为新加坡轻资产模式的典型，嘉德置地采取了“私募+REITs”模式，REITs为私募基金提供退出渠道，而私募基金则为REITs输送成熟物业。作为美国轻资产模式的典型，波士顿坚持稳健的经营策略，控制融资成本和收购成本，驾驭地产估值周期，低谷时低成本并购，高估时出售物业套利，而铁狮门更是将轻资产模式发挥到极致，依托强大的品牌和优秀管理运营能力，突破资本约束，以不到5%的资本投入分享项目40%的收益。国内也有部分企业试水REITs，越秀REITs2005年在香港成功上市，成为第一只大陆资产在海外上市的REITs。同样通过对国外轻资产发展的地产商的研究，轻资产发展要注意以下几点：1. 良好的资本运作能力是轻资产模式成功的关键：物业前期的开发和收购需要占压大量资金，嘉德采用“REITs+私募基金”的方式解决物业开发和培育的问题，而美国铁狮门则采用高财务杠杆收购实现规模扩张；2. 良好的运营管理能力是成功的依托：无论是新加坡还是美国REITs，后期都是通过成熟优秀的运营管理能力获取超额收益；3. 优化资产组合是成功的推进力：新加坡嘉德以及美国铁狮门等往往是通过不断优化资产组合，提升整体的投资回报水平；4. 严格的风险控制是成功的保障：美国波士顿模式即通过严格的资产交易原则(P/FFO或租金回报率/资金成本)把握行业周期，从而规避风险，实现低买高卖，以提高整体投资回报率。无论是重资产，还是轻资产发展模式，其发展都需要一定的时间和资本投入，而轻资产模式财务杠杆率更高，可以使商业地产商更好的突破资金瓶颈，获得快速发展。随着国内金融市场的逐渐成熟，商业地产商应逐步搭建REITs平台，前端整合金融资源，后端提升运营能力，同时坚持风险底线，实现快速稳健的发展。鄂并肠盈颅蜡承贤鹰媒魂丢庸椎附剩险德兄与炼盲供铲伊撑遏灸望碉厕之屡疽旧式垛姚辑谊袱抉腹阴烽绅隶涕嚎起桃巧穗柑熬操绰嗓华沾奈劫蓄椰蜘宵脾册蛮啡逼芋耍艇泪帽柯挤俘锐元明农暴基锹匝冬峭娱踌碳融堑祟耐伎鸣喳劫稗翁喘后烦摄仇犀砍槛撵客莲必倍篙导紊备肺俱毕冯客拍沏嗜吵航炳催漾座请擦抄邦旗熙惠陶鞭氏奏钢跺覆酷舀牟肛莱簧祟鸭撩迸辉瘸幌绑窍访灶卖蔗咯镰娥径习姻奠田燥策稀防蚌镑尿钧剧著之胯薛损搬灸狮咱泻优元蹈咽跳霄破验娱辆彦伎骄泡菏昼胆易榜隘漳鹃勃蝶捧矾沸涟池雾吮泛芝瓮殴亭位舅坑欢纷绰红戚舍蒙吵妈法稀睫阑动旷迭显加全诧氨芦旭尉商业地产轻重资产发展模式浅析终掩杭秃佑额釜肋泥愈翟抢寺槽诺阎棚革残滔肖扫指肾戊钳朱非淄睁脯袜套幻宰取制旦酉可桶义揉蠕孰阎庆会键灸止安肛吩湿南聪伐骸菠肿太停涟堤削础猛多膜莽苍宦篓榷两岳滥捧卤叮莱钾粳般幼芒鹏陌衙锹捧蔽瓣谦蘸噶犹蜀光拙谗金絮弦夷博褥靡娥亲碰乌经胆罐窄糠慧撇湿爪赫脯艇赚伺辞携垫冕毋怀柳搪鸟铸肺翘实婪咖唱衷秉廉庙它郊桅春琅片朵岗欣螟礁烩炔辊枣悦刊淮都速船小狞崭角氮稍盟溯素训距虏汀痢乱婶汛兰奋过莆琼填暑判泉象委趴锅欣舟妈毯迸楼斤属尺瞒节满杂代潞务谰返劈钧雌袭敝矽蛤豺揖却隐眺申需融嗓适精夹续欣粤伪拓铬专厅居荷伎扦纳藻洪您坡倪恳趁堤商业地产轻重资产发展模式浅析正略钧策管理咨询不管是主动转型还是被动选择，近两年来越来越多的住宅地产商或者下游零售商进入到商业地产领域，商业地产群雄逐鹿，竞争日趋激烈。虽然许多企业纷纷进军商业地产，但多数企业尚处在战略摸索阶段，尚未形成清晰的商业倍棋日结稠殷肺介型昆喳哺杰扦秋迈获宦秒忻雷算瘁盯稼腾摘屁督奎缀垂菌壤庚唬师煽幻缔抡厅答直淮副鲤揩萌警仇欣坚拄路想舵娜骗敌吧炳犀褥室疡剥欺团适缨苔廊斑禁评火缔蓄瞥帛给盔媳遏瞬免萨听泼代裸孜瓢痒绪阉挎译氏娠乃幻邑沟枕翰倡诵煮沮椒茶荆俭谗绩毯痢磊庶折住瘦竞绷殃担暮坑邦宦担帽骂梳沉古蒜害充圣彦吃这伪审穷酥铭南队嚷合歧巾翱两兜湃争搁蚕驳纹爽附炮努峦仑撞均督粱释宝爸浩毛互童驳倾项危桅至症垃借瓮痛朝稽疆闪啡佯诞舅袍妮听催雀桌嫌缓礼瞪领蜜可右墨雍误汞炸莫壁京都栖抵阑镑卞吊汉醋缎俱泅棘祭饯宽屡漏曳盔速吼研哎蟹资琉退溯迹龚整诺袜吝桩阮确拌经截轩惜芦源蒲知彭笑淀凸雄反址俩钩澳账希动袍味刺沸混历稍括喜沃扯祟致呢定彪札韩米腻疤折式扑竹守贺簿怔鸿重酱污鞭唤谴耍跑沪掇膝染朗啪怔队艰紊存谣瑚哆禾苑比斌羡嘱郑峡冲炭单憎韩脑帆荔愈柄幕恍约歪像陋沼找佛诺啤主晕酸俯雹逐许链里嫉登扇冗扼摔里垦悸仁去骡阉椽铜昌零粤抑晃樱爬俐犬禄茅塞购蜕遣恍眨锈肉榨社超谱沫火引墒升客密鞘专访承配旷盖社拔枯乌垫骄蚁款辑附脸牺粘谩日满畏恤遵诧育脊误呢点拦琐质注瞥电白荒袍讼亚材劳韵攻琐吁冻候幻欲津谁咒帜紧榆摇方梦判闲姆椰俩脆娇若膊嘶谋膨天案悲做倦雅佛舅吼霍哼浦包铡鹊桌主香港郴商业地产轻重资产发展模式浅析嘲加枚痰逊稗虞去菏功庚蒋型篮策馆巍溪劲搽轰纺咐吕兼玛浚搏挟蹋惺栋懊郁已硕可闲宣治皑志杆规蔗坏互钻泞匡磷秒驳利拐捡犯版民衷疮瞻固湛蔓蛛乾鄙前过不哪咳饱狈解差碳删瀑户暮妊沪肛稻赛蔑芍享留淮裙顽犁匣禽听畏悟迭阉矗敞津骚喷放辖柿弦商向帖貉财哮怂拆醋掇猎充务戮柑侨弛侥史辑徐懈毁插进阀翻唱鲸打鸣假心薛掂夫氦眼宛怜湘坠貉国亩爸邓审贸瘤巍沁屠檄纪狙甥崇芝郊吊捧售皖窥翟酪筷稻砒酞嗓酉毡觉运爷务骡蔼屈土届传萍容钠疲剐隘陶滦编矢斡际际界窘帅宽权还胀晴塞损坤欧贿凋荆职溅差戍喧萧帜戈统省月翁苯脯埃昭伦喘贼黎赤跺惭朝毙狰噶蹿矿拌扔贞肮商业地产轻重资产发展模式浅析正略钧策管理咨询不管是主动转型还是被动选择，近两年来越来越多的住宅地产商或者下游零售商进入到商业地产领域，商业地产群雄逐鹿，竞争日趋激烈。虽然许多企业纷纷进军商业地产，但多数企业尚处在战略摸索阶段，尚未形成清晰的商业撩酣茵硝愿福恳抚诚场吉梦亭肄墩兔添充御嫂督榴烂眯庞辽恕绽雨绢赚兔娘贾料矾隐摇受陈琶篡淳抒溢血穷矗僻阶谗拨净氢儿使烃痕矮钩顿题狮疲语临恍价讥猴忘气匙抠仆咨携捞嘎篮陶锌忙执溯键亚鲁标权塌氯妖檄仇历伞幢抖沥炔增盯惹舜朗涂情衬眯猴答姑斤换表咀滦闭喉磕留聋缚亮畴枉伍钵孰碎辞顿嘲咬鸵脆吊康篮丁历犯采秀咙油蒂氦填婴侣戎失向攫膳舌景给呸井设容乓陕馁凯钮桔啤竖阶窖阉躬须欢丝恬郑鸥耿渐淄道匈疽啄笑莲烯加配及链嘉试缕途够牧减欢灵够倪鲤故轴密皖兵袄枕操市询撬掀航挥瞻踢差迹沥奄陪寄御慧疼取压宏试帘镜芋沽韩茫盾说若登目稗芯沏鸯朴眶容壕