《北京市前期物业服务合同》解读.doc

北京市前期物业服务合同解读甲方（买受人）： 【法定代表人】【负责人】： 国籍： 【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】： 出生日期： 年 月 日 性别： 通讯地址： 邮政编码： 联系电话： 【法定代理人】【委托代理人】： 国籍： 【身份证】【护照】【 】： 出生日期： 年 月 日 性别： 通讯地址： 邮政编码： 联系电话： 乙方（建设单位）： 营业执照注册号： 房地产开发企业资质证书号： 组织机构代码： 【法定代表人】【委托代理人】： 通讯地址： 邮政编码： 联系电话： 解读：新的前期物业合同对规范前期物业服务行为，明确物业服务活动中当事人权利义务，切实落实建设单位前期物业服务责任，促进物业管理行业规范有序发展，构建业主与物业服务企业之间和谐互信关系具有重要意义。对合同主体关系做出了调整。在前期物业管理关系中，过去是由开发商委托物业服务企业实施物业管理的模式，而现在则规定购房人作为甲方，委托开发商实施物业管理；开发商作为乙方承担前期物业服务责任，提供前期物业服务。并明确了开发商与业主之间的权利义务制约机制，减少了物业服务企业在中间的协调环节，可提高开发商解决问题的效率，同时，物业有了更多的时间提高社区服务质量。也避免了业主因房屋质量问题对物业产生的不满。实行了新的签约方式，根据规定，前期物业服务合同将同北京市商品房预售合同或北京市商品房现房买卖合同同步上传至“北京房地产交易管理网”网上签约系统一并签订。这样使业主更加全面细致的了解社区状况以及能够早期了解社区物业服务情况。根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国物权法、物业管理条例、北京市物业管理办法等有关法律、法规和规章的规定，在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，乙方为甲方提供前期物业服务,订立本合同。第一章 物业项目基本情况第一条 本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况如下：名称: 【地名核准名称】【暂定名】 。类型: 【住宅】【办公】【商业】【 】 。坐落位置: 区（县） 路（街） 。规划建筑面积: 万平方米。第二条 物业管理区域四至:东至 ；南至 ；西至 ；北至 。物业管理区域内的物业构成明细见附件一。第三条 物业服务用房主要用于物业服务企业客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等。物业服务用房地上建筑面积为 平方米，位于 【号楼】【幢】【座】 层 单元 号；地下建筑面积为 平方米，位于 【号楼】【幢】【座】 层 单元 号；其中业主大会及业主委员会办公用房建筑面积 为 平方米，位于 【号楼】【幢】【座】 层 单元 号。（注：物业服务用房为多处时，双方可自行增加以上内容）第二章 物业服务事项、标准及有关约定第四条 乙方指定物业服务项目负责人为： ，联系电话： 。乙方更换项目负责人的，应当于7日内在本物业管理区域内的显著位置公示。解读：将物业项目负责人制度落到了实处。对业主来说是件好事，比较重大及拖延时间较长的问题可以直接与项目负责人沟通了，可以加快问题解决的效率。这就对项目负责人提出了更高的要求，作为小区物业的代表，应统筹好整个小区的管理工作。第五条 乙方提供的前期物业服务包括以下主要内容：1.制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务的有关制度。2.负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位明细见附件二；3.负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。共用设施设备明细见附件三；4.负责共有绿地、景观的养护和管理；5.负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6.协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；7.其他服务事项： 。第六条 乙方按照以下第 种方式提供前期物业服务：1.北京市住宅物业服务技术标准（试行）中的 级物业服务技术标准，详见附件五；2.按照北京市住宅物业服务技术标准（试行），约定具体的服务事项和标准，详见附件五。解读：该条约定提供了不同的物业服务事项和标准，实现了物业服务的菜单式选择。第七条 本物业的物业服务费标准为 元/平方米月，物业服务费用评估报告摘要详见附件五。解读：改革了价格形成机制。此次新规定要求，前期物业费的标准，必须根据随机抽取第三方中立的物业服务评估监理机构，由其出具的物业费评估报告来确定物业费标准。这就要求物业对物业费的核算更加合理、专业、精确，才能确保物业费标准达到自身的期望值。同时，这也在一定程度上遏制了开发商为了售房而压低物业费标准的现象。第八条 交付房屋前，乙方向甲方发放该套房屋的“业主一卡通”。甲方入住前，甲、乙双方与 银行签订前期物业服务费托收协议，甲方按照第七条约定的物业服务费标准在“业主一卡通”内预存 个月（不超过12个月）的物业服务费，第九条 在全体业主与乙方完成物业共用部分交接前，乙方不得向甲方收取物业服务费。但发生下列情形之一的，甲方应当缴纳物业服务费：1筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的；2首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；3首次业主大会会议结束后，乙方向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；4物业共用部分经查验符合相关标准，乙方向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。第十条 发生第九条约定情形之一的，乙方可按照前期物业服务费托收协议的约定，自第九条情形出现之日起，通过银行直接从“业主一卡通”中划转相应的物业服务费。但除非发生第九条约定的情形，否则任何一方均不可以从该账户中划转任何款项。解读：第八条至第十条是关于物业费的约定，这种新的形式既保护了双方利益，也对双方起到了一定制约作用。业主要按约定及时履行缴费义务，同样对促进建设单位提高建筑质量及整改效率起到了促进作用。为物业的日常维护降低了成本。第十一条 乙方对甲方物业专有部分提供维修养护或其他特约服务的，甲、乙双方应签订特约服务协议，服务事项、标准及费用由双方在协议中约定。解读：以前是物业单方公示服务内容及收费标准，业主经常不予认可，从而不缴纳特约服务费。签订协议后，双方都按照约定履行各自职责，避免了扯皮。这对物业核算收费标准提出了更高的要求，需要更加细致、专业、合理。第十二条 物业装饰装修前，甲、乙双方签订书面装饰装修服务协议，乙方应当告知甲方相关的禁止行为和注意事项，并将装饰装修的时间、地点等情况在甲方所在楼内公示。第十三条 在前期物业管理期间，甲方转让或出租其物业时，应将本合同、临时管理规约以及有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或租赁合同签订之日起15日内，将买卖或者出租情况告知乙方。转让物业前，应当与乙方结清相关费用。第三章 权利与义务第十四条 甲方的权利义务1有权要求乙方按合同约定提供物业服务；2监督乙方履行本合同，对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利；3对本物业管理区域内专项维修资金的使用及物业共用部分的经营收益和使用情况，享有知情权和监督权；4遵守临时管理规约以及物业管理区域内物业共用部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；5按照国家和本市有关规定交纳专项维修资金；6根据本合同的约定交纳物业服务费；7乙方根据合同和有关规章制度提供管理服务时，甲方应给予必要配合；8有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。第十五条 乙方的权利义务1可以自行或选聘物业服务企业提供物业服务，并承担物业服务责任；2根据本合同约定的物业服务事项和标准提供物业服务；3妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，不得将业主个人信息用于物业管理活动之外的其他用途；4及时向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理甲方和物业使用人的投诉，接受甲方和物业使用人的监督；5对甲方和物业使用人违反本合同和临时管理规约的行为，采取告知、劝阻和向有关主管部门报告等方式督促甲方和物业使用人改正；6不得擅自占用本物业管理区域内的共用部分或擅自改变其使用用途。不得擅自占用、挖掘本物业管理区域内的道路、场地，确需临时占用的，应当按法律法规规定执行； 7有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。第四章 合同终止第十六条 业主大会成立并确定物业管理方式后，与乙方完成物业共用部分查验交接的，自完成查验交接之日起，本合同终止。第十七条 物业共用部分经查验符合相关标准，乙方向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的，乙方可以解除本合同，但乙方须在合同解除3个月前书面告知。解读：该条约定了建设单位解除前期物业服务合同的条件和时机。第十八条 本合同终止时，甲乙双方应当共同做好交接事宜，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议的执行、物业共用部分查验交接以及移交相关档案资料等。第五章 违约责任第十九条 甲、乙双方对物业服务质量发生争议的，双方可以共同委托物业服务评估监理机构进行评估；乙方管理服务达不到本合同第六条约定的服务内容和标准的，应当赔偿由此给甲方和物业使用人造成的损失。解读：物业服务达不到合同约定的标准，要赔偿给业主造成的损失。这就给物业提出了更高的要求，不能再像以前那样，如果出现服务达不到标准的现象，只要及时纠正就行了，现在必须要严格按标准执行。第二十条 甲方违反本合同第七条、第十条约定，未能足额缴纳物业服务费，应按 的标准向乙方支付违约金。第二十一条 乙方违反本合同第七条的约定，擅自提高物业服务费标准，甲方和物业使用人就超额部分有权拒绝缴纳；乙方违反本合同第十条的约定，应返还超出应缴金额部分，并按同等数额支付违约金。第二十二条 因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。第二十三条 为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，当事人应当按有关规定处理。第二十四条 乙方有确凿证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任：1.由于甲方或物业使用人自身的责任导致乙方的服务无法达到合同约定的；2.因维修养护本物业管理区域内的共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主或物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；3.非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；4. 。解读：该条约定要求物业要随时做好相关工作记录，能显性化的尽量显性化，能让业主等当事人签收的尽量签收，否则，就要自己承担损失及后果。第六章 争议解决第二十五条 合同履行过程中发生争议的，双方可以通过协商解决或者向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解的方式解决；不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以按照以下方式解决：1、向 仲裁委员会申请仲裁；2、向人民法院提起诉讼。第七章 附 则第二十六条 本合同经双方签字（盖章）后生效。第二十七条 合同正本连同附件一式 份，甲方、乙方 各执一份，具有同等法律效力。第二十八条 其他约定 ； ； 。甲方： 乙方： 委托代理人： 委托代理人：年 月 日 年 月 日附件：一、物业构成明细 二、物业共用部位明细 三、物业共用设施设备明细 四、物业服务事项和标准 五、物业服务费用评估报告摘要六、移交资料清单七、违约责任约定解读：合同附件增加的这些内容，使合同更加完整、细致、减少了合同执行中的纠纷，对促进物业行业有序发展起到了积极作用。附件一： 物业构成明细类 型楼（幢）号套（单元）数建筑面积（平方米）高层住宅多层住宅别 墅商业用房工业用房办公楼自行车库机动车车库会 所学 校幼儿园文化活动场所_用房合 计备 注附件二：物业共用部位明细1.房屋承重结构；2.房屋主体结构；3.公共门厅；4.公共走廊；5.公共楼梯间；6.内天井；7.户外墙面；8.屋面；9. ；10. ；11. ；12. ；13. ；14. ；15. 。 附件三：物业共用设施设备明细1.电梯：垂直梯 部；扶梯 部。2.绿化率： % ；楼间、集中绿地 平方米；砖石铺装 平方米。3.区域内市政：市政供暖采暖及生活热水系统 ；【道路】【楼间甬路】 平方米；【室外上下水管道】 米；【沟渠】 ；【蓄水池】 个；【化粪池】 个；【雨水井】 个；变配电系统包括 ；高压双路供电电源 ；公共照明设施【路灯】 个；【草坪灯】 个；【 】 个；【物业管理区域的外围护拦及围墙】 ；【高压水泵】【高压水箱】 个；【污水泵】 个；【中水及设备系统】 ；【 】 。4.【燃气调压站】 ；5.消防设施包括 ；6.监控设施包括 ；7.避雷设施包括 ；8.空调设备：【中央空调系统】使用范围 ；9.电视共用天线 ；10.电脑网络线 ；11.电讯电话 ；12.车道；13.地上机动车停车场 个车位 平方米；14.自行车库 平方米；15.垃圾中转站 个；16.信报箱 个；17.值班室 平方米；18.物业服务用房 平方米；19. 。附件四：物业服务事项和标准附件五：物业服务费用评估报告摘要附件六：移交资料清单1.物业管理区域划分资料；2.建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；3.竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；4.设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；5.物业质量保修文件和物业使用说明文件；6.业主名册；7.物业管理必需的其他资料。附件七：违约责任约定