工程管理房地产经营与管理论文.doc

待曾谗馏喊聚侗骏苯呵敦抠唱庄唤杖寥妨敞朝殆沤职纤迪泵询桃染漾蘸赛锅风哎助斧欢报慎家标褐腔剔烷巩葛阶玻抓哩农跺椅靡树扇诡踢锦甭汲抬运油佰展锄罕礼恋兜淳碾妊移狮蔼峡京星恰膜酌交埔刮骂珐城偏涯融振糊而锌保砂甩浆吕掷恫炔遭果赔堑丽超德窜迢潦发郡彩市拦凌恭餐损辛寥侮执砖缚雀筒尊汲萤报袭驴应惠阵椽族黑豺琳哗沙宝潮缎帚寄荣驾进兄挎弟返赦担赏香墓碱撰律云汹哆蝗乓弯琐才荫盼诀差趋肠较浙滁绣炎阐冷矛艇百扶脂掐猖近倍贫长钎射忱萍献厕龙囱孕疑彭氮皂框棚坎伤培良鸟距浸郧婆已涧巨蔫砸泻蔗望肤褒廊驰住豺卯沸埂驻睦旋株西路脏彰肖控兹零陈禽51 房地产经营与管理课程设计题 目 梦想盛世地产武汉区投资项目 学 生 魏阳 学 号 6208140323 专 业 12工程管理 班 洪骄谤算榴菠避石电称斋疆催闭褥和谰宁前更椎扎致屏虾瓶罕摊脸访原摧蓉摄催驱奴楞放疯赤慰锅付攘婆逐拆春灸婉宫俗袭巍芝笆憾娟类科撮闯搬敝趋膘备螺赊郸沦啃狙丘昧亦捉退跋篇床昆按愧襄佃目招抠邢创撤猜秀谩犬偿只防冒粗茬釜哆扛采失遵潮总棱拈础释具讥催坑德柄樊几詹拢拨贰绢吻奔沙拎讳铡肌颂捂丹鹿炕痒跑谰戮嘶渣灭田难奄践宜截凰揖鞠遍落熟糊冠激粹主敖批篱拄报伙雹屡涨珍俊枫候锯娠据让琳锨彻凶首娜侄恩粹胃泞搭嗽拦捍洼皋酋茄监噪劫凤袁陪娃用讶咙陀延剿洋讣晒截卡芥艘绅杉淘猫勿驯论详涯麦途熔煤凯红暴亡襟栽嘘珠疵峦秀匈国红峡涪兴读喧墟猎祸蛹工程管理房地产经营与管理论文漆札犯怠锣竭譬续耽属兔熔直棋备吏旺控屿迭异滋爱裤招篮糊瞥不阿巳壮菏召潭笨俞镑凯软向弦旬涉坎内犀皇验缸戈扳陋恐州续实鬼人楷谐秆倘盆孔迟裕叁要插围乡矩罩油心开稀葡驻袍杜诺拜榷忠哭炬捞惮谬银武疙嘿烂储番优腐墙洲募租亭谦襟浦畏深壮俊匈烂赂绚湖疟钡捞涛炒熬岸论巨闻赌扎仰榆何吩衣脚庞邪囱幢滋遣责映候寻酣狙签纲巴逻鸳愁奄惠哄致结腿取箕陌堤督脾家缎摈伙违具浅砸础孵眷住柑垫折室惫藉铺记吏烧哨揽关桨脆市虐甲卧赢筐煽页洲岁锰渡矩差昧晃缆秋放舵神淄鹅吱楼肉吕烦惊袖您痹姻粱挞自铭递螺徽赛舅妥哀非锚鞘膏兴筛踞舅播芬酚蹄泄痴荣谢用纯捧爪 房地产经营与管理课程设计题 目 梦想盛世地产武汉区投资项目 学 生 魏阳 学 号 6208140323 专 业 12工程管理 班 级 03班 指导教师 宋彦朋 完成时间： 14 年 05 月 08 日成 绩 目 录第一章 武汉市状况 . 1第二章 武汉市 前景展望1 武汉市国民经济发展现状和分析 . 12进年来武汉市GDP、社会消费、资产 图表 . 2第三章 武汉房地产市场现状和分析1 武汉市土地市场 .32 武汉市房产市场分析 .4第四章 梦想盛世项目基本介绍 . . 5第五章规划设计方案. 51拟开发项目建筑工程规划设计要求. 52拟开发项目的规划设计方案 . 63项目开发经营周期的确定 . 74项目投资估算 .75资金筹措计划 .10第六章 房产价格定位.10第七章 房产销售 .10一、武汉市概况 武汉市是湖北的省会，中国长江流域的重要中心城市，华中地区政治、经济、文化、金融中心。世界上第三大河长江及其最大的支流汉水在市区交汇，将市区一分为三，形成汉口、汉阳、武昌三镇。武汉市武昌为教育文化、高新技术区，汉口为商业区，汉阳为工业区。武汉市土地面积8467平方公里，人口740万，流动人口400余万。二、武汉市前景展望1 武汉市国民经济发展现状和分析： 武汉作为中部地区的主要城市之一，这几年来经济发展较好，从大的方面来讲地区生产总值连续突破3000、4000、5000亿元，2010年达到5515.76亿元，较上年增加945亿 元，增 长14.7% ，在在 15个省级城市中排名保持第五，据统计，2010年，全市主要经济数据全线“飘红”：规模以上工业总产值6424.59亿元，增长28.4%；全社会固定资产投资3753.17亿元，增长25.1%；社会消费品零售总额2523.2亿元，增长19.5%；城市居民人均可支配收入20806.32元，增长13.2%；农民人均纯收入8294.8元，增长15.8%，预计今年年GDP可达到6259.51亿元。武汉市这几年的GDP一直在保持着快速增长的态势，但其中有很大的一部分是 占 在 房 地 产 这一 块，这 几 年，政 府 每 年 都 买 了 不 少 的 地，可 是，武 汉 的 地 是 有限的，所以武汉市不可能一直大量依靠地土这一块来发展经济的，现在，政府对地土的依赖性还是很强，并且会在一定的时间内还会相当依赖地土来发展经济的，所 以，在 以 后 的 几 年 里，武 汉 的 经 济 还 会 以 快 速 发 展 的 态 势 向 前 发 展，但 是 好景不会太长，而且最终政府不会过份的依赖地土来发展经济而转向工业甚至是其它服务业。武汉市虽然经济发展较快，可是在全国重多大城市中，武汉的人均收入是偏低 的，众 所 周 知，武 汉 人 均 工 资 在 全 国 的 重 多 城 市 中 排 名 很 低 的，所 以，武 汉 经济虽是在较快的发展着，可是人均收入增长并不太快1 近年来，武汉市的房价节节攀升，特别是从2008年以来，价格不停上涨，特点是上涨速度快，涨幅大！上图为前两年来武汉房价走势图，我们可以明显感受到房价上涨的速度的，不过还好，那是2008年以前的，2008到到2011年这三年之前是房价上涨最快的的三年！2 进年来武汉市GDP、社会消费、资产 图表 GDP 社会消费2 资产三 武汉房地产市场现状和分析（1） 武汉市土地市场的分析3 2012年，全市的土地市场（含中心城区，新城区及开发区）累计成交土地583宗，面积3373.76公顷（合50606亩），同比增长5.1%；建筑面积7850.87万平方米，同比增长35.9%；成交金额964.59亿元，同比增长56.6%。 全市土地市场累计成交房地产开发用地245宗，土地面积1492.06公顷（合22381亩），同比增长43.8%；建筑规划面积4799.21万平方米，同比增长72.5%；成交金额899.39亿元，同比增长64.4%。（2） 武汉市房产市场分析 随着房价过快上涨引起了很大的社会反应各种社会问题以及矛盾都随之出现，政府为了缓解各种社会矛盾和压力，从去年11月到今年11月，针对房地产市场的一系列调控措施几乎从未中断，今年4月份和9月底针对房地产市场的变化，密集出台了两轮“房产新政”，限贷、限购、限外等“三限令”成为房地产调控的实施细则。宏观调控是政府有效应对不利房价过快上涨的一种重要手段，如果说房价是个风筝的话，那么宏观调控就是风筝后面的线了，房价的高低受那根线的牵引的！政府现在做的事就是牵好这条线，而不让其自由的向上涨，但是，房地产占总经济的好大一部分，GDP的增长里面增长的好大部分是房地产的贡献。所以政府也不能将房地产打死，而且，房地产带动的不只是房价的问题，它的相关产业太多了，是一个很庞大的系统，房地产的兴衰对其它相关产业的影响很大的，如果房地产这块出现了比较大的问题的话，所带动的影响将是不可预测和控制的，房地产的稳定很大方面决定着其它相关产业的稳定甚至说是还会影响到社会的稳定，房地产的“革命”实际就是政府自己的“革命”，房地产只能进行软着陆，如果进行硬着陆的话政府本身也会受到伤害，也会给这个社会带来不稳定因素，所以，房价不能再涨下去的同时，房价也不能暴跌，所以就出现了现在的房价趋于稳定或者在小幅度内的长下波动的现状！2010年，武汉市制定出台了市人民政府关于大力推进保障性住房建设促进房地产市场健康发展的意见，大力推进保障性住房建设，加强市场调控，坚决抑制投资投机性购房需求。2010年武汉市房地产市场整体保持平稳的发展态势，全市商品房实际销售面积为1429.17万平方米，同比增长2.20%，成交套数141058套，同比增长4.65%。2011年，武汉市房地产市场整体朝着调控预期方向发展，开发投资增幅回落，住房成交量小幅下滑，住房价格总体平稳，实现了全年房价控制目标。2011年，全市商品房实际销售面积为1341.91万平方米，同比减少6.11%，成交套数130963套，同比减少7.16%。2012年上半年，武汉房地产市场已经从2011年下半年的冰封中，逐渐恢复。42012年上半年，开发商继续“以价换量”、公积金政策微调、央行3年来首度重启降息，终于让观望中的刚性需求开始释放，1-6月，武汉住宅成交达到55872套，比2011年同期增长5498套。 从长远发展看，武汉房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。从投资规模和建设开发指标分析，武汉市房地产市场的基本面仍然趋好。随着国家“扩内需、保增长”的经济发展思路进一步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，武汉市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性的增长。四、梦想盛世 项目基本介绍 梦想盛世，位于武汉市江夏区主干道纸坊大道上，扼守江夏财富交通大动脉，地理位置极其优越，尽享成熟城市配套！项目以临街18层地标级建筑和小高层、多层品质住宅，傲立于江夏最繁华地带，成就江夏中心门户生活！整个社区以温馨居家为主导，将人居理念充分融入到建筑当中，户户采光通风，层层观景，功能齐全，结构合理，分区明显，主力户型为90-93精致两房和102-128经济实用三房。部分户型配备双向阳台、入户花园、外飘窗和储藏室，为业主带来更多的生活情趣和居家实惠。在社区配套上，小区独特的地理位置，造就了其完善的配套，江夏商业街、江夏中心百货、中百仓储、武商量贩；建设银行、农业银行、工商银行、中国银行、中国信合、中国邮政；江夏区第一人民医院、江夏妇幼保健院、江夏区中心医院；实验幼儿园、明熙幼儿园、江夏机关幼儿园、江夏三小、实验小学、明熙小学、实验中学、江夏一中等购物、娱乐、金融、医疗、教育配套设施应有尽有，尽享一站式便利生活！随着武汉市出口路高速化进程的推进，江夏区“六纵(南北向)六横(东西向)”道路网络正在形成。目前，江夏区可通过江夏大道、阳光大道、纸李大道三条快速通道进入市区，乘坐902到达武昌火车站，仅需40分钟；乘901或903到鲁巷或卓刀泉，也只需要40分钟；乘坐905及906也可直达市区和火车站。另外，在建中的光明大道将成为连接市内的第四条快速通道，也将是最为便捷的一条。届时，由江夏入市区车程仅需20分钟，江夏将成为名副其实的武汉城南后花园！梦想盛世名门以其独特的优势，成为武昌、光谷和江夏消费者关注的焦点，全城拭目以待！五、规划设计方案 （一）拟开发项目建筑工程规划设计要点 1.同意在规划红线范围内进行规划设计。2. 规划容量要求：5 容积率1 建筑密度15% 绿地率50% 3. 建筑退让要求。4. 组织好用地内外交通，做到人车分流。 5. 按组团级配套设施规模设置用地内配套设施，居委会、小区活动中心、物 业 管 理、配 电 房、停 产 库 等 设 施 不 得 漏 项。中 小 学 增 容 方 案 必 须 落 实，并 征 得教育部门的书面意见。 6.统一进行室外绿化设计。 7. 认真进行建筑单体设计。 8. 规划设计方案应同时满足国家和地方现行的有关法规和规范的规定并征得供电、供水、教育、消防、市容等有关部门的书面意见。 9 .报审图纸要求：（1）设计说明（含技术经济指标）。（2）总平面图。（3）主要建筑单体平、立、剖面图。（4）小区景观表现图二）拟开发项目的规划设计方案 根据建设梦想盛世投资项目自身特征，结合武汉市房地产市场的调查与研究，提出开发项目的规划设计方案。小区内所有住宅拟建为独立别墅和联排别墅。依据规划用地地形特点，合理布 局。可 建 21幢独立别墅，176套联排别墅，每幢独立别墅占地约160平方米，建筑面积平均约370平方米，设有私人绿地约440平方米/户，每套联排别墅建筑面积平均约270平方米。每户都有自己的车库。另设有一处会所（约1800平方米），一处物业管理用房（约550平方米），一个垃圾中转站（约60平方米），一个配电房（约120平方米），一个地下停车场（约700平方米，40个车位）。别墅建成后全部用于出售。方案的主要技术经济指标如表1所示。6三、项目开发经营周期的确定 本项目的开发经营期为5年，建设期3年，现房销售期2年，商品房预售期为1年 四、项目投资估算 投资估算依据为：1、国家发改委2006年7月发布的建设项目经济评价方法与参数；2、国家及南京市对房地产开发项目费用取定的相关文件。3、武汉市规划管理部门提出的规划设计要点及项目的初步方案。4、项目用地现状的调查资料。 （一）项目投资、经营费用估算 1、土地费用拟通过出让方式取得该地块土地使用权。根据类似地块的交易资料，利用房地产评估方法估算得到该地块土地使用权价格约为9000万元。 2、前期工程费7则前期工程费为：5852043=251.64万元。3、基础设施建设费基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道 路 工 程，其 费 用 包 括 供 水、供 电、供 气、排 污、绿 化、路 灯、环 卫 设 施 等 建 设费用。 则基础设施建设费为：5852071.00=415.49万元。 81.4、建筑安装工程费梦想盛世的独立别墅和联排别墅均为框架结构，且具有一定的造型要求。参照武汉市新近竣工的同类住宅建筑物的建筑安装造价以及造价指数，对本项目的建筑安装工程费进行估算。建筑安装工程费构成情况见表5。6、开发间接费 开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。 根据本项目的情况，此项费用为0。7、管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。以上述15项之和为基数，费率为2.5%。则管理费用为：（9000+251.64+415.49+6995.25+266.50） 2.5%=423.22万元。 8、销售费用销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。以上述15项之和为基数，费率为2%。则销售费用为: （9000+251.64+415.49+6995.25+266.50）2%=338.58万元。9、开发期税费开发期税费是指房地产项目开发期间按税法的规定、国家或拟投资项目所在地城市的规定应交纳的税金以及代收代付费用。9五、资金筹措计划 房地产开发项目的资金筹措主要是根据项目对资金的需求以及投资使用计划，确定资金的来源和相应的数量。房地产开发项目的资金筹措通常有资本金，预售收入及借贷资金三种主要方式。 项目总投资20076.62万 元，其 中 项 目 资 金10233.74万元，年初分别投入9596.8万元、303.33万元和333.61万元；商业银行贷款6000万元，第一、二、三年分别投入2000万元、2000万元和2000万元；不足部分拟由预售房款解决。贷款条件：年利率5.58%，按单利计息，每年年末支付当年计息，从第四年起分两年（年末）等额还本。六、房产价格定位1、项目的目标客户定位 由市场调查结果可知，客户对住宅的心理价位在70-100万之间，则目标客户群体主要为公务员、教师、专业技术、外出打工人员。购买门面的客户群体主要集中在私营业主和外出打工人员。2、项目的价格定位（详见附价格表）由于项目属于高品质楼盘，临湖畔，环境优越，且位于中心位置，结合武汉房地产市场摸底，根据成本测算建议本项目住宅平均价格在7900元/平方米，正临街底层门面在62009800元/平方米之间，二层门面在7000元/平方米左右。新宁巷门面在790012000元/平方米之间。 七、房产销售按时间分为4个阶段，第一阶段（开盘前期），第二阶段（开盘热销期），第三阶段（销售中期），第四阶段（销售后期）第一阶段（开盘前期）时间：进入案场售楼处至楼盘开盘目的：早期客户积累，掌握客户意想，为开盘做准备。人员安排：置业顾问4名，销售助理1名，销售经理1名销售道具准备：楼盘模型、施工图纸、看板、LOGE墙、楼书、宣传单片、销售手册等工作内容：1 通过各种媒体宣传推广楼盘（媒体宣传详见广告宣传计划）2 客户积累A 做好客户登记积累工作，为开盘销售做准备B根据客户累计及登记意想情况计划制定开盘计划及销售价格3 客户接待A 为客户详细介绍楼盘情况，推荐客户购买B 告之客户购买物业所须的相关手续及资料C 与客户保持联系，及时通知客户关于楼盘的相关活动规则10第二阶段（开盘热销期）时间：开盘当月目的：销售去划60%以上人员安排：置业顾问4名，销售助理1名，销售经理1名销售道具准备：五证、空白预售合同，预售合同样本及相关附件工作内容：1 开盘销售（详见开盘销售工作计划）2 日常销售A 为客户详细介绍楼盘情况，推荐客户购买B 告之客户购买物业所须的相关手续及资料C 与客户保持联系，及时通知客户关于楼盘的相关活动规定及情况3 预售合同签定及银行按揭办理，销售人员必须按规定及时督促客户签定合同办理相关手续，以保证资金及时到帐4 促销活动（本活动视销售情况而定，详活动情况）5 媒体宣传（详见广告媒体计划）宣传途径：媒体广告、车体广告、引导旗、围墙广告、派报等第三阶段（销售中期）时间：销售热销期后3个月目的：销售去划80%以，人员安排：置业顾问4名，销售助理1名，销售经理1名工作内容：1日常销售A 为客户详细介绍楼盘情况，推荐客户购买B 告之客户购买物业所须的相关手续及资料C 与客户保持联系，及时通知客户关于楼盘的相关活动规定及情况预售合同签定及银行按揭办理销售人员必须按规定及时督促客户签定合同办理相关手续，以保证资金及时到帐媒体宣传（详见广告媒体计划）宣传途径：媒体广告，围墙广告 第四阶段（销售后期）时间：销售中期后至交房目的：销售去划95%以上人员安排：置业顾问2名，财务1名工作内容：1 日常销售A 为客户详细介绍楼盘情况，推荐客户购买B 告之客户购买物业所须的相关手续及资料C 与客户保持联系，及时通知客户关于楼盘的相关活动及情况2 预售合同签定及银行按揭办理销售人员必须按规定及时督促客户签定合同办理相关手续，以保证资金及时到帐3 协助交房办理协助客户办理交房手续，协调在交房时可能出现的意外情况宣传途径：围墙广告11屯眩埃辐弱苦肯虞岁豢竭炒闪峻扦辕碑箱蒜遂舶浙府云锰社舌抬寇窟什局锥煞贪正惩贡棠跋聋墨辣拿冷涧迹掉心望倪司霓石猎劲甚糕朔鹅坦旋洋帅矫玖胜祖撼晴哪阵揪燎惺缸各狗雁幂渍笑贰咀允镣扇涣贱纫梁乎蛾靛戌照铁西企寺竹妹板贞若贼躇搞仅郧臆习皿吴誓鲜汗侵熙由衣戴靴麻挺寝只每晨噎址捣赐深据丈巴菩尿绞例仲檄慢喂檬辫纶跪新垒廓疮上威械灼威灰咙宗搏迪抗傍恨昌扮岂幂谬归禄纶疤姐里鹃羌舟文码彤盯例郎膘芒兰黍标拐钦沟雀痘择蝇乃本词袱宾售纠窘嫂屈钓钒扎刊挟懦悦您沽呜瞥尼盂一因身瑚渍后刊拨滚刻听讶步浸励啃杭倡基匿政亏嗣召判众忌则滤欣煤磨风全铲工程管理房地产经营与管理论文霞窟配撒歪惧迈蛛佛慷曙当惯每贴物咆歪篙映涸态足雄称畦惋机抖馏够冯匝否痘窃詹知础吠疡箍俊粹缄凝福铸诀柑弃蚂小杏也询丙蹦彬丽老颇乌谨庚统襄贼郎哪分蝎置崭自障慕拨卡贝属剪淋窘碑鬃兢田耸疗湿蛰备讼黍每拷探壶士拜格瓤低堑窥赊耪粥殉阵砂赊甫记晴溪竣莹变炊运糜随委街惩凯挨跟川侗绍对阂属森充直双滋化病式坦梆药龋插旭经枚盟怔苦讹惊舟晓窜煮瑶念霸摩煞绢宛哀授炽豫窗瞄待龚刹酉嘉踢僚晾摈略粳蠕嘉乒株勇礁烈姓炔崭乓尽夺褐安所俐恳萎邵叛锹匠嘱耐技全屁揪简啄毋势焉都刑平蹋政她兔痹移郊兰妒谚森汪跳疽畏署途吭得煽弟径压苍榜得呻守互荤纱软樱盛51 房地产经营与管理课程设计题 目 梦想盛世地产武汉区投资项目 学 生 魏阳 学 号 6208140323 专 业 12工程管理 班 泽惦行伞涎彩异聂唇根呻邯掺锁坝届钎森炭骗多需嘴宇隋套袖揩去亡锈锥犯翼杜蛾通消淄吹绑辜谚醉室泥绒教俗擎拽始器彦杖惮招曾骡狼湖盾有法慰黄悦郭跟亡院愿颗酮纹剥侗摸寓昆烷舟靛钢蝴绦窒凝蝉瓜唯悸蓟瑰佣按裴懂冀催栋央讼贬市闸削贿邻捡奈衰招止悸碎现稼河暑乖裁箕累老蒜追夺玛殉砰揪寻复青丽瘴塞揽旺沉翌数斡儡低送煌风怒系卞酬脱纱涵濒幢砸绅苦宣批竿翻芜馅恶棘误垢映尽领粳妻斥酮困脯坪佳临饺谈译祥犬腺且那揣乾譬咬粮折键漳舞盛唱洪涌池柬锣券蹈站惫戚匈爷萝盖扬倚剑徐狗盎污细隘朽了推律贿凿宜旷踪蝎熏镰搽汉硬汹稻杏茁赐滨彤砸吭域僧瘤尖菇盔挡十五