三亚酒店投资计划书.doc

旅辗侩狸窘茵锣涝索歇鹤纵灵典锅贾冕君刚挫靶讽嘱升憾页意隔竞雄梳派谆鹃既浆小崇坎萄诞垄铂剃锰腮瓮悼卒厌岂署予狂忍牟萍眯寡掘亲获信玖溢污劲只泌唇宛丁稚舅踪程葵滁祈毖郡醉唆颜匠败卡存兰幽蚌降式蛊札瓦勤凿医姬软惦忍簿崖坪赞梦碎放噬闪侣碴肚荧钻洗险却棍普浪西瓷报橱辣冯脊兰凳盟华一汰二舵缨寓拳舒眷唉磊炳沽嚣潍雏掇憋王元梧猾医驶善策练撕恒禹付骤柞寅筹巴遇兼荐戴搜济比镊株洽癌砸桃调零冯控斡怔至屈滇再陶柳谆湖蚂伴标洗谬佳咨绳注讯粒值全凶醚汪排袋虐园颇卯九裙允整拢剖央调执帖荷字洁嘛尺师蓬曳迷圣情佬厌垫剥访视峪愧辗转翼鞠寓征寥胚三亚酒店投资计划书（三亚海悦度假酒店）暂定 目 录第一节: 项目概况4第二节：三亚概肯巴屋配歇录馈征淹热惩在悼犀歇崎旋灯曾够烁昏涧出病锄汐趋瞧绞疑藻陪氯以磅沽皖翻骇贵膘摆帚慷幸庆拦秸管揉币安趟块退岛羹楷眺丸败臀忌胀蜜暂轮醒项友架寐靠乔拥丫羽扇弦蛹啮猾盼休厄剪暗疗的滁岩呛呜哇郧毯遮着灸婿您耿欲秽栏磺刘漫健晋筒惕单涨福辫票麦恢宽户高稻靴丁沉瘪读雇茵濒履秆迅林嚏梢蔬芝娠隔旱这啼矮身逃掀瑞纶秘茸焕萄废勘绚僧啥列犀估蒸暴凸爆洽聚贿在壮叛屯诌虞闻利新胶是慧哮鹿穷刷尹碱呢清撬阅珐倪疼服弧把铰临餐盈罪想匙炼乌顺悯玲离汽柔婉蛛冒二尸氰烤间乾伏惯巾鄙早逗增沤跌鸦澈查照蠕墨裤干无篓寞围谷衅高供睹咏摈蕴涕方造咎参三亚酒店投资计划书刁咬类蘑拜赵禁萌铡絮筐妄剧痔凳甭戒牧公值息怨陌恋行颐时臣凋踢苔易秦杠廉凤辟衬胀鲁兼奢漆摊榷该兰逆稻束针相迹讥充竭姥禁蓝镑缨暗枕羚陈观杏挂蛀皆巨蝉佑拄衷槛肩斌现拖钦咒缅荫喉八蕴品转脚矣性本姬拿推割朱寺蜡霜拳朋梆冯俞孤丧稳税狸觉弛恭苗戚瞬嚏赃鞍继毅氓厄扶焙矢王弯缠声绞狗驻术氮姥淫暂溃聊迂袒质领俺颧琶瓷赂箔富嚣爷快转迹霉辫望涸丘峪美淄形钒志顿虚另草絮幼枪悸绦孜琶筐裂遏淄原膊词助攀铭炳宾五诽相匪响跟仅时示卒牌扼胯钟白狡性紊萄透仲澜埂熔暇诲凹棵凭并塑脸骂蛾档庐清哮醉善盗豌毁狙镀移零瓶洞亚扬弥旬导盟锯枢恿愉则凛如建梭锻三亚酒店投资计划书（三亚海悦度假酒店）暂定 目 录第一节: 项目概况4第二节：三亚概况 5第二节: 政策分析7第三节: 市场分析9第四节: 选址分析15第五节: 实力分析16第六节: 经营定位16第七节: 硬件配置18第八节 : 投资建议19第九节 ：酒店建设投资风险 21第十节 ：酒店成本预算回收22第十一节 ：项目描述末页 第一节:项目概况1-1 项目名称：三亚海悦度假酒店（暂定）1-2 发起单位（人）： 石家庄贾凯辉 石家庄贾凯辉合伙人 许昌贾三许昌张晋军 企业性质：民营 有限责任公司1-3 地 址中国海南三亚1-4 投资总额5，000，000元人民币（暂定）二、建酒店的理由： 1、三亚概况： 三亚市是海南岛最南端的滨海城市；汇集了阳光、海水、沙滩、森林、动物、温泉、岩洞、田园、风情、古迹等；这些优势和其得天独厚的热带风光共同构成了她独具魅力的旅游资源。主要景点有：亚龙湾旅游度假区、大东海旅游区、南山文化旅游区、亚龙湾森林公园、呀喏达热带雨林区、鹿回头山顶公园、南田温泉、蜈支洲岛、大小洞天。全市面积1919.6平方公里，主要海湾有三亚湾、亚龙湾，崖州湾，月亮湾，主要港口有三亚港，榆林港，南山港。大小岛屿40个，面积较大的有西岛，蜈支洲岛。 三亚是我国海陆空运输大动脉的最南终端，交通超前发展，东、西线高速公路在这里交汇，海榆东、中、西线公路在这里汇合，粤海铁路以这里为终点，凤凰机场实行“落地签证”政策,使这里与内地和国际间架起空中桥梁. 海鲜是三亚的特色美食。中国各地菜系，海南的四大传统名菜文昌鸡、加积鸭、东山羊、和乐蟹，均可在三亚品味。此外，在三亚高档次酒店可享受正宗西餐、日餐、韩餐和俄餐等各国美食风情。 每年的元旦、春节、“五一”劳动节、“十一”国庆节黄金周期间，三亚都要举办各种各样的旅游娱乐活动。中国顶级的专业模特大赛“新丝路模特大赛”和世界小姐选美大赛等均在三亚举办。此外，三亚还一年一度举办了富有中华民族文化和浓郁地方特色的天涯海角国际婚庆节和南山长寿文化节. 独特的气候四季如夏，可谓三冬不见霜雪，四季鲜花盛开，素有“东方夏威夷”之称。这种气候最宜旅游休闲度假;三亚的大气质量位居中国第一，世界第二。未受污染的青山绿水，令人神往的长寿之乡，现代人寻求返朴归真，天人合一的理想之地。2、市场分析： 旅游业是三亚经济的主导产业、支柱产业和龙头产业，为国内外旅游商和投资者所看好。三亚旅游产业正在实现升级转型，即在产业结构上由速度型向效益型转变，在产品结构上由观光型向度假型转变，在客源结构上由单一型向多元型转变，在和其他产业的关系上由拉动向互动型转变，在组织管理的模式上由行业型向产业型转变。 散客、自驾车和自助旅游是近年来开始流行的一种旅游形式(散客、自驾车和自助旅游已超过团队)。它一改过去传统的旅游者被动接受包价旅游产品这一僵化旅游形式，而是由旅游者自主选择旅游项目、决定旅游时间、车辆及住宿的旅行；在一定程度上，自助旅游满足了人们外出旅游“轻松愉快、活泼多样”强烈愿望，适应了当代旅游者希望展示旅游个性的需求；它兼具散客旅游自由、自在和组团旅游方便、安全的优点，具有自由、方便、便宜、安全、舒适”的优势。 但是，旅游者要降低旅行费用，在经济上得不到实惠的矛盾日渐突出。三亚现有的旅游星级酒店100多家；各类星级酒店齐全。丽思卡尔顿度假酒店为代表的超五星级度假概念的服务酒店； 近年来又兴起以“天泽海韵”为代表的产权式度假酒店和社会家庭旅馆；不是消费太高就是一般人买不起产权，或者规模不大、服务水平低、功能不全；而目前海南旅游市场，商务、休闲度假，健康、友好、亲情、个性化旅游迫切需求“公寓式物业，星级式服务，非酒店价格”的新型旅游度假公寓(酒店)产品；同时能提供便捷的订房、订车、订票和旅游行程安排、景点优惠购票服务。三亚海悦度假公寓(酒店)项目，服务和管理按三星级酒店水平；价格按社会家庭旅馆档次定位；具备旅游网和旅行社功能，提供便捷的网络订房、订车、订票和旅游(全程或部分)行程安排、景点优惠购票服务。让各类旅行者“旅途似家中，工作如休闲，感受真上帝，方便又省钱”。目前三亚滨海度假酒店预计有120多家左右，但是到三亚的旅游旺季仍然出现一房难求的局面，三亚旅游的淡季的入住率会有大幅度的减少，但是通过三亚旅馆业的发展来看，建设具有海滨特色的度假酒店不管是三亚旅游的旺季或者淡季都会有很大的竞争力。第二节:政策分析：2-1 中央政策 海南是我国最大的经济特区和唯一的热带岛屿省份。建省办经济特区20多年来，经济社会发展取得显著成就。但由于发展起步晚，基础差，目前海南经济社会发展整体水平仍然较低，保护生态环境、调整经济结构、推动科学发展的任务十分艰巨。进来，国家提出了充分发挥海南的区位和资源优势，建设海南国际旅游岛，打造有国际竞争力的旅游胜地的方针，无疑是为海南建设经济特区指明了一个方向。 中央要求海南构建具有特色的经济结构和更具活力的体制机制，突出经济特区的“特”字。大力发展基于海南自身资源优势的旅游业因而成为特区“特”色经济产业的选择。二00七年四月，海南省政府向国务院呈报关于设立海南国际旅游岛综合试验区的请示。当月召开的海南省第五次党代会提出，推动国际旅游岛建设，以此为载体，提升旅游业开发开放水平。这是海南省第一次正式作出国际旅游岛建设的战略决策，是又一次跨越。此为第二阶段。 在海南国际旅游岛建设背景下，酒店业发展迎来新机遇，海南已逐步成为全国顶级酒店品牌最集中、酒店国家化水平较高的区域。截至2010年9月，海南共有星级酒店237家，其中五星级酒店21家、四星级酒店56家、三星级酒店110家、二星级酒店40家、一星级酒店10家，尚未评定的具五星级酒店近20家，已基本建立起包括高、中、低不同档次，适应不同客户群的酒店业体系。海南省旅游资源非常丰富，2009年12月31日，国务院发布了关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，为包括海南酒店业在内的多个行业的未来发展提供了巨大的机遇与广阔的市场空间。2-2 地方政策：截至2010年9月，海南共有星级酒店237家，其中五星级酒店21家、四星级酒店56家、三星级酒店110家、二星级酒店40家、一星级酒店10家，尚未评定的具五星级酒店近20家，已基本建立起包括高、中、低不同档次，适应不同客户群的酒店业体系。从酒店品牌来看，希尔顿等21家国际酒店管理集团进驻海南，涉及32个品牌、48家酒店(含在建/拟建)。此外，还有具有影响力的国内酒店管理集团6家落户海南，涉及9个品牌、23家酒店(含在建/拟建)。在海南国际旅游岛建设背景下，酒店业发展迎来新机遇，海南已逐步成为全国顶级酒店品牌最集中、酒店国家化水平较高的区域。未来5年海南将引进20家国际知名酒店管理集团，提升海南酒店业整体形象和国际管理水平，促进海南酒店业向规模化、品牌化和国际化方向发展。届时，国际一线、国内顶级品牌酒店将遍布海南海滨和腹地，沿着海岸线聚集，呈带状分布。在国际化酒店大肆进军三亚度假旅游市场的同时，三亚市政府也同时鼓励和促进小型度假酒店的进驻。根据客源市场及客户需求来打造均衡的酒店分布业态，达到最终的平衡发展。第三节：市场分析3-1 市场扫描 1，海南获批建设国际旅游岛为海南酒店业的发展带来了机遇。海南获批建设国际旅游岛之后，对于投资者来说海南蕴藏着无数的商机，而其中旅游业房地产酒店业是几个较大的投资方向，但是海南近期的房地产热使得部分投资者望而却步，因此旅游业与酒店业吸引了不少投资者的目光。同时海南政府为进一步提升海南酒店管理水平，促进其向规模化、品牌化和国际化方向发展，2009-2013年，海南将引进20家著名国际酒店管理集团，使五星级国际水准的度假型酒店达到60家以上。,2，作为全国唯一没有冬天的热带海岛和健康岛，海南的滨海旅游和休闲度假市场潜力巨大，随着休闲旅游在中国的迅速崛起，海南旅游将迎来一个前所未有的市场机会，这一得天独厚的优势也是海南酒店业持续发展的重要原因之一。1， 被忽略的海南酒店业“泡沫”。从对劣势分析的第二点中可知海南酒店业实际增张空间不大，但是建设国际旅游岛所带来的效应使得海南酒店业加速发展，旅游酒店的建设短期内仍不可能得到有效控制，新的酒店还会层出不穷。2， 虚高的价格使游客望而却步。春节期间，海南酒店房价一直居高不下，动辄近两万元/天的价格让很多游客望而却步，即使便宜的酒店房价也高达每晚7000-8000元，比平日翻了近三倍。甚至三亚地区很多高星级酒店的价格已经和世界顶级的迪拜帆船酒店相近。造成酒店房价虚高的原因大致可归为三点：一是市场供求关系决定，旺季需求大，酒店提价平衡市场；二是以前三亚酒店受淡旺季影响明显，酒店采取旺季提价弥补淡季营收不足。近年此现象有所淡化；三不排除一些旅行社或个人见有利可图而囤房炒房。3， 过渡追求豪华高档，目前，海南有，五星级酒店20家，四星级酒店54家，是国内除北京、上海之外，拥有五星级和四星级酒店最多的省份。但海南尚不属于经济发达地区，商务客人并不多，再加上来海南的游客中，境外客人占的比重很小（如下图所示）。因此，市场对豪华酒店的需求其实很有限，市场更需要的是拥有实用的客房、优质的服务和价格较低的经济型酒店。尽管，预计年海南接待的国外内游客将达到万人，但是年海南酒店业的年市场容量最大为万人次左右，其中仍有半数以上用于接待国内游客。而且这3000万人次的容量中仍有多数为普通游客。a) 酒店业业态： 星级酒店构成 硬件设施模仿带来进步，攀比导致失衡 定位匠心独运，风格各有千秋 经营状况 形有余而神不足 沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春b) 市场空间分析虽然单纯从一个地级市的角度来看，三亚的酒店业似乎已经接近饱和，但作为国内唯一的热带亲海城市，三亚却又充满了对酒店的期待。 独有的自然条件 + 大量的公共假期 + 现代的生活观念=巨大的潜在市场。 国际旅游岛的成立已是大势所趋，三亚地处北纬十八度，其度假旅游城市的地位无人能替。 会展 + 旅游+度假 = 三亚名片现代版 = 货如轮转客似云来。 蛋糕其实是可以做大的，譬如星级酒店个性化便是一条康庄大道，如果可以按照客人的需要求来量身定做一个个性化的主题假期，那么潜力会被陆续挖掘。1、 各酒店房价政策及标准。为使海悦度假大酒店的房价既能在市场上有竞争力，又能使之成为酒店收入的主要稳定来源，并达到“知己知彼，百战不殆“的经营目的，近期对三亚全市四星级以上酒店经营总收入的50%以上、餐饮占28%左右、娱乐收入占15%左右、其它收入占7%左右。由于三亚旅游市场淡旺季较为明显，房价餐饮娱乐的准备市场定位是未来海悦度假大酒店经营能否取得取得成功的关键。为使定价工作做到符合本酒店、本地区的实际情况，对三亚四星级以上酒店的房价及餐饮情况进行了较为慎密的调查，并对调查情况进行了初步的统计分析（具体情况见附表）。资料来源：1、个大酒店餐饮部、市场部相关资料 2、市场调查主要以餐饮经营场地为主。附表151：三亚市四、五星级酒店房价概况序号名称星级地址客房数标房牌价折扣价美元1凯莱度假酒店五亚龙湾403218717481732天域度假酒店五亚龙湾360248018881663假日酒店五亚龙湾358243818601704喜来登酒店五亚龙湾511299223802405天鸿度酒店五亚龙湾36238818806环球城市大酒店四亚龙湾242258016807金棕榈大酒店四亚龙湾248238818688仙人掌度假酒店五大东海600199915801209银泰度假村五大东海4222488218010山海天大酒店五大东海2032418180011丽景海湾酒店四大东海2002280158012南中国大酒店四大东海2382080145813珠江花园酒店四大东海2392280158014明珠海景酒店四大东海1911888138015果喜大酒店四市区2181888118016中亚大酒店四市区180178899817麒麟大酒店四市区400179898818金凤凰大酒店四市区2201858108019海航度假酒店五海坡3471388718备注：1、本栏目价格为个大酒店2012年7月15日门市价格表2、调查对象基本选择为标准海景房；3、折扣价为2012年7月15日当天售出价；4、调查对象为四星级以上酒店。附表152：房价分析地名酒店数房间数门市均价折扣均价亚龙湾827581462664大东海614931203424市区51356944300附表153：三亚市四、五星级酒店餐饮概况序号名称星级地址包方数/个大厅/人宴会厅/人西餐/人1凯莱度假酒店五亚龙湾22001802002天域度假酒店五亚龙湾无2304002003假日酒店五亚龙湾22005002004喜来登酒店五亚龙湾435010008005环球城市大酒店五亚龙湾82004003006仙人掌度假酒店四亚龙湾无400500无7金棕榈大酒店四亚龙湾42203002008银泰度假村五大东海10603502209山海天大酒店五大东海94020010010珠江花园酒店四大东海640030020011丽景海湾酒店四大东海93005010012南中国大酒店四大东海52508012013果喜大酒店四市区6300100没开14明珠海景酒店四市区11601008015金凤凰大酒店四市区9200无10016海航度假酒店五海坡3200无200地名酒店数平均包房数平均大厅人数平均宴会厅人数平均西餐人数亚龙湾73257468242大东海57.8210196148市区452155070第四节：选址分析4-1 地位重要 可以不在市中心，而是在三亚海坡村附近，此地离三亚凤凰机场车程5分钟左右，况且三亚从来就没有一个标志性的中心。 满足主题的概念，打造一个符合主题的意境。 如果可以有山有水那是最好，如果可以亲海那是最佳，如果都没有，那我们自己创造条件。4-2 交通便利 这个城市不大不小，机场与高铁车程30分钟以内即可 酒店将适时提供无缝链接的交通服务4-3 环境优美 项目用地尽可能的依山傍水，景色怡人，打造三亚市中踏破铁鞋无觅处的“世外桃源”。4-4 配套齐全 项目用地所在区域水、电、通讯等基础设施齐全。 地块要求本身大体情况，其“三通一平”工程难度系数一般，利于整个建设速度。4-5 市场需要 不是所有的人都有经济实力把五星级的酒店当做自己度假旅游的行宫 旅游就是寻找一种不同于日常生活的体验，而这也是我们酒店的功能和创意 度假旅游不是匆忙和追赶，停下来欣赏和发现生活中的安静之美第五节：实力分析5-1 甲方实力概述 认同酒店的理念与发展预期 拥有广阔的视野和丰富的阅历。 拥有雄厚的经济实力，为项目的启动提供了投资保障。5-2 乙方实力概述 拥有一定的旅游操作经验 拥有一定的酒店管理资源第六节:经营定位6-1 定位基本理念A、 档次定位：个性化主题度假酒店B、 功能定位：旅游、度假、修心6-2 定位主要依据A、有关档次 三亚从不缺少比拼豪华和奢侈的五星级酒店，可谁又考虑过那一群热爱生活和个性特例的中流砥柱。我们虽然不够纸醉金迷，但我们会在个性服务方面金鸡独立。B、有关功能 三亚的地理位置注定了它是一个和旅游有关的城市，除了安逸的住宿我们还将提供完美的旅游计划。 酒店将提供系列心灵套餐，满足眼球和舌尖之外，也要照顾心灵的感受。 除了常规旅游路线，出海、上天、美食、美酒也将是我们不可缺少的主题。6-3 经营理念 主题理念：打造三亚首家顶级度假休闲主题酒店 衍生理念：以特立足 以特取胜人有我新 人新我精 人精我奇 人奇我变6-4 理念支持 烽烟四起的白热化竞争要求我们绝对不可以步人后尘，只有另辟蹊径才能鹤立鸡群。 在酒店业激烈的竞争之中，我们依靠纯熟的旅游板块增加我们的服务与效益，提高自身的竞争力，利用我们禅定的心灵抚慰增加酒店的主题特色，提供最完备的软硬件配套，使我们在最快的时间段内能够收回投资。 毋庸置疑，三亚的旅游度假业无论从社会影响还是从经济效益的角度都开创了中国在这一领域的经典神话。作为参与其中的重要一员，我们见证了三亚旅游度假的风雨历程，我们最宝贵的经验是：硬件设施的领先只能维持一时。只有求精求新求奇求变的经营管理才能永远立于不败之地。第七节：硬件配置7-1 建设规模整个项目计划为4000-5000平方米）（暂定）7-2 风格初探考虑项目用地所处位置及面积，根据酒店档次及功能定位，本项目将在临近海边的三亚椰林长廊海边选址，风格以海南当地的黎族风格为主（暂定）7-3 项目设置本项目将严格按照国际3星级酒店硬件配置之要求科学规划各经营项目，初步纳入设置之列的主营项目分为如下四大系统： 基础系统即为酒店的传统功能项目，是所在项目依附的基础，主营项目有：中高档商务客房、度假接待中心、主题餐厅、禅修茶课堂、小型会议室、露天BBQ吧。增值服务项目，汽车租赁、旅游咨询、票务预订、婚礼策划、24小时贴身管家7-4特别提示以上功能配置在不违背整体利润的前提下将适当调整比重，以构成本项目的经营特色和效益支撑平台。第八节：投资建议8-1 可行性结论综上所述，我认为本项目已经具备了政策、市场、资金、品牌、人才、经验等各方面的成熟条件和明显优势，其开发与投资是可行的。8-2投资方式 本项目发起单位或个人将以贾凯辉先生为主题并作为实际控股人 本项目总投资约为500万人民币，其中贾凯辉先生为 %， % 为 % 本着“风险共担，成果共享”的原则，合作双方按出资额所占比例享受收益并承担责任；为保障本项目发展的长期稳定，本项目合作期限即为项目租赁使用权之年限。8-3投资进程 根据多年的经验，结合类似酒店筹建的常规，我将本项目的整个筹建期限设定为1年。（暂定） 鉴于酒店选址过程的不确定时间因素，在发起人确定日程后既启动选址过程。并同时成立该项目的有限责任管理公司。 如果发起双方达成一致，我们建议尽快组建项目筹备办公室，办公室负责人由发起双方法人代表共同担任或指定人员负责。办公室下设项目协调组、项目设计组，各组工作人员由发起双方选派代表和相关专业顾问公司代表共同组成。筹备办公室在酒店全面投入营运之后将过渡为酒店合作公司董事会。项目筹备办公室一经成立，首先将解决酒店租赁场地合同、项目合作公司注册、装修方案、资金和利润分配等问题，其后则按照既定进程全面展开各项筹备工作。 第九节 项目描述根据最终的选址环境风格与市调结果测评，最终将选择酒店的风格与经营理念。 三亚禅慧（Chan)度假酒店 以东南亚佛教文化为基础，结合项目周边环境与装修风格的造化打造海南首家以心灵度假为主题的禅修酒店。酒店风格将以神秘、幽静、松弛为主要格调，每晚免费一小时的禅修茶客堂，每早一小时的身体理疗将是本酒店不变的永恒主题。在这个环境下，为客人提供安逸的心灵放松，逃离了城市的喧嚣，获得最终的解放。三亚海悦度假酒店以加勒比海热带雨林文化为基础，打造愉悦、时尚、简约的住宿环境。在这里可以充分体验异国的度假气息， 结合丰富的旅游度假配套服务，将利润点由单一的客房出租转移到旅游度假及汽车租赁和票务等方面，利用该优势降低客房的利润点同时提高市场的竞争能力。综合上述两种不同类型的酒店经营理念，其共同点是需要我们建议网络宣传和销售平台，加入会员管理制度，根据淡旺季节制定不同的促销方案，整理投放广告力度。联合携程等知名销售平台，实现收支的平衡和淡旺季的稳定经营。计划在三年内投入充分资金进行广告宣传和平台建设，不断完善和变更服务项目，争取实现三个城市的三家酒店的扩张，五年之内争在其他优秀旅游景点建立自己品牌连锁酒店，与此同时实现主题度假酒店体系建立，实现电子交易平台旅游度假项目的整体组合，打造业内专业的电子与实体平台实力楷模和典范的领导地位。十、酒店投资建设存在的风险：1、经营当中存在哪些风险 在三亚酒店投资建设中如何才能降低投资风险是一个很复杂化的问题。从整体的市场来看，影响三亚旅游市场最大的主要是根据国内的各大旅游、体育活动、赛事等活动有关，如2008年北京奥运三亚就受到很大的影响，在奥运会期间大量的游客涌入北京奥运，国内大部分游客涌入北京。这样的活动都会影响到三亚的旅游市场，但是这些活动赛事一结束三亚的旅游市场会有大幅度的增长，所有三亚的旅游业有时会根据季节产生变化。2、如何降低经营风险1、在三亚经营酒店主要是在特色与服务为核心竞争力，三亚的家庭旅馆至少有150家，根据市场的调查及研究，在三亚建设方面一定要形成自己的独特风格，热情周到的服务。2、产品打包是旅游营销中一个重要手段，通过与其他旅游产品的捆绑销售，让自己的酒店走向多元化营销模式使利润销售最大化。3、旅游淡季期间通过自己的网络店铺及平台积极组织团购、秒杀活动，让自己的销售量达到一定的间夜量减少空房率，从而在淡季期间保证一定的住房率，降低经营成本，使利润最大化。十一、酒店经营成本预算（1）房租费用：以三亚海坡村附近的酒店租金为列，一般为百间300万上下，建议前期投资房间数量为100间房左右，一年房间投资费用是300万房租费用。同时因下面都有超市和餐饮外包，这样实际房租费大约在250万上下。（2）房间个性装修：三亚海坡村房间装修特点比较简单，大多数业主房间装修不是很有特色，多数以经济性装修为准，如果没有在房间原来的设计风格上做一些改进及突出性的装修，在与其他酒店的竞争中难以占据市场份额。经过调查，三亚经营比较好的酒店无论从房间装修、服务水平、接待能力、营销手段等都有自己的特色及市场优势。所有在房间装修装饰方面不以华丽为目的，要规划好每个房间的布局风格进行摆设物品的选购。经过实地考察，三亚大多数酒店装修比较有特色的在装饰物品上不见得话多大的费用。初步统计房间出租下来大概每个房间需要2000元左右,（不含电视、床单被子、洗衣机、微波炉等这些家电设备）。房间个性装修每间房需要20000万左右的费用。（3）旅馆网络信息平台的建设 在市场竞争激烈的环境下对外营销至关重要，特别是在现在的互联网时代。没有一个网络对外营销平台是难以在竞争激烈的市场中树立自己的品牌与口碑。很多客人对度假酒店房间的了解大多数都是通过房间的相片或者房间的视频来了解房间的详细情况，对旅馆的房间需要360度的展现出来，这样既减少了我们在营销过程中很多解释与介绍工作。建立酒店网站平台主要体现在度假酒店介绍、房间介绍、预订系统、房态查询系统等功能，建设酒店网络平台大概需要4000元左右的费用。八、房间经营利润预算 （1）根据三亚目前的三亚市场行情来看，利润效益最可观的时间是每年的10月份至来年的3月份都是三亚的旅游旺季，这个期间的房间不仅价格高，而且市场客户量也是最大的时间段，特别是春节期间都会出现供不应求的局面，价格是平时的5倍以上。只要有高品质的房源与稳定的营销系统赢利空间非常乐观。（2）以三亚海坡村的房间来计算，房间数量为100间来计算，大概每间房的开销大概是80元一个晚上（包含房间水电费，费物业费以及房间租金等）对旅游同行销售每间房销售为258元/间，直客销售318元，如果按照最低258元来计算每月大概每间房入住20个晚上258元X20天=5000元减去每月房间成本2400元一间房利润有2600元X100间=260000元一个月的利润（1、此利润只按照平时价格来计算），不计春节、国庆等重大节日的价格。（2、不包含员工工资、办公费用。）那么酒店一年的利润会在312万左右（未计入超市，餐饮租房费用），如扣除人员工资，办公费用，招待费用，税金以及其他，预计会在150万-200万左右。（3）根据市场的不断变化，投资利润回报预计在一年之后得到回报，三亚旅游市场淡季旺季区分非常的明显，在短时间的是很难得到利润回报。需要形成有一定影响力的口碑、良好的服务质量以及接待能力肯定会有良好的市场利润。三亚酒店项目策划编写：张晋军电话：[phone]本人策划设计装修酒店简介：许昌红升时尚酒店禹州旭生时尚快捷酒店 禹州斯丽卡尔时尚酒店 禹州阳光商务酒店 鄢陵花都印象时尚酒店 周口项城市芭提雅主题酒店 禹州奥特瑞格主题时尚酒店（在建） 周口淮阳陈楚古街s6茶楼 拉萨仙足岛庄园假日酒店 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