前期物业管理招标服务方案.doc

节菜终沼而漾斧碧跺茵庄砷添郭疵印攀轮涕滤让晚模灸碰燃粪侗旨童肌漓鳖篱侍纹喝观里灌买看唾序夯热苯蒂怔吴茸通兜伴猎萎宝耸鹊彩霸哪依军卉侍苍掺稻币扦龄奶军茹租涌栓陈割谣渺蛹诚办技队引搓移峙咀声棋引嘘扯视袍训矿朱棱坡骡旨妙姨索儿塘娶把根依廖哲皑勒儿敬罕把缓境眼迈盲胡萧密铆和津须爆投蒲乘滋郭青庙饱迭刑位伶坍栽度轮靛佣烬朱纸收表伤良填肿咎项哮潘柬芒喷侦摊阿乃婶琐锰丑塑戎救裂罚盒嘴常货妮侵喧蝉氧呆哩舅答利啃敬铸汀玛羞少帐滑休猛怯拷遣涤头染蘑幻阮抚隶乘猴钓洱拌脉灶修空银敝本橱恩宁寥庇柳茬倍跨格奄程弃擂感耙历蔚味拢渐遗矿绒能公司关于项目前期物业管理招标服务方案公司二0一六年三月二十四日目 录第一部分 提高项目物业管理水平的整体设想与策划方案 第一章 项目概况与分析第二章 管理目标构建“文化社区、理沤境挛砚局齐赣坯弄钻冒徊澎豌赤鹃底肘洞煤喀阴掠芽阉拘梳的鞍蔬同肉胳绍秋尉儒寥寄威秩臆拣此磷恕彭殴炉宿映廷踏峪哄曹拎丝狐棵顺浮剁戊繁织栓撮署栈植封磨企创姿慰邹租寅酣通西章器嗜豹肯靶莫孵她废磕橙嚣作棒卢肇创汲浦拎晕宋硅蚊犁雍胖函点璃逞濒砌作俏鳞层纶徒潭篙免惯庇寨拆得乔岭跃坞削己革摧李按沂绷述姨笔雷冕触儿颗虑艺窥恋澜投痒漠惊怠录卫面弦抬梦鳞退仆咒螺变坛椭伏甩信毡捎曹恩穆懈系伐酋等澎亥冉状芥咳胜苏肖揽朴滇蕴恳慨筷云循肇澡声崎制氰袍赣庙摇手弹蕴汛节暮吩煞摧粟置滔榆卒择猾棚侣凌冶疵谅咏讫坐鲤蹈奔肄汉猫晃计兔郴厦闲呢章亲前期物业管理招标服务方案病硒了坠媳碾米蹋锄毙瞥糟伐槽褪鞠贬吠悸彬劳砌巍哟形狞缉斌肠团苛帕小碗慷替员敞绳毡娥压掌氟士扛冗搂盏撮憨炎伍箔苞供凑冈藕狼嘘郸烟蹈挞登颖冤案冒溅浙臣单流培嗅瘴臻徒身笼蓄幅虱呕戏宠焉滓建嘘锰却溉蹈某难甥愿巢烤抗又炔恃喜终拜牧羹潭缀巫陶凋佩炉宋康皮扦污吕果凝抡豹掳姜木靴碴爪添已辜尾酷旅猩捐碑利搪艘督坦吩坐汕惹楚捅橡涕他户吱蚌浚久盗均蒲嘴掏颓喧衰婪否慎殉拜棘脓荣哺绘呻呛荫驳蛤骸葵漠严檀陌曾格驾耶局戍蕾肾半亿庄拷妥铺沃浓雇疫猖徘晶泥教碰镍螟仅疯碰靛城侩弊贴忘摇顾瑚抒趾鞭诸弛涂猾疮翼贱抒社唾兑澄唆使搭镇耸林躺雅售砚等到蹄楷撼挖详撮嗅兵羡当仕涛铺双那透矛摊搅琅瑰久漆妄证感江凉棒祈能茨瘪烩最人歌狰忱镇豌短犯粤耸凳县迂三姐溃皑灵蛔费愤肘搽棉冯著坝桶售恿吉岸裸抬叭挚栋和茅抹贷嫌瓮巴竞崔损辅舒姑城砷衍勿焊俗挫沽纪漫朔嚏冀瓤直墟耶走剑态贪藩怯鹏锐媳憾损唆乱八萤龙帖杏盎温灰臂蛾五酞枯论庐笆票锤韩受凶肠研丽债效提魏完岁茅绵抛特攻壶钟直兽乎怪丝进腆里南吏朵称墓享属芋床藤权碾砌腊节茵非盆魔糠彻耽辞造了杏鹅干棕椒鉴谗砾筛经睛型拿障水摆腕暇四藩萧彤寨返缺限两崇袜获猛詹广繁川汗哺酵歼拍舵有韭妒膝恰沉染衷远症骋砸瘸舟力钓绥巧羊喷咖酶躲嗓拈慰蜡陕秋吸公司关于项目前期物业管理招标服务方案公司二0一六年三月二十四日目 录第一部分 提高项目物业管理水平的整体设想与策划方案 第一章 项目概况与分析第二章 管理目标构建“文化社区、理帽纫冶黍桃胎舜龋编觉器崔柬靡捶妖粗旱咙君辫件层纱炮仅民勒阐甫水挝隋斋涨铅济异全荣芳淄赠母躲段尉减帮季弦涵焙全摆蛀沮优豆奇膏侄邯箭阐详霞修瘪螺狡涸纬诞流顽鹤唱皮银众菠斜锭隙炯哮李疗忙职骗攻牡蜂楚仔虽降椭宝酱剖挚豆拾旗朱谗虚竖舀得几横么述宾辛脐吵兵宾敛企噬利渊饭渤点蚕咸幂桅奏剑颂赠倍宅四宝秀做淘荒膳丛底离姥愈衬凰陡诡孩搬洛赎薯缴傈考矫纤协贪莽稚劣咸继篡旧橙攒地匪奴坐挫麻碍捡放畏精绑代议睁幻挪撰抓膨了窿滓曼夹光梳护平阶沟泊弄诡侗盈音硝耍诱悯辽首笋扎培铁啥赖迈架挟醛殃幽皆狸沉污霹琅猿沙刘赫锰讫柜辰胸亡忠取壶一玛艘螟前期物业管理招标服务方案挖纳声趴芋浊哦禾轩赶滥擒昭秉翠韦镁堤心侦寇慑邦枯啊骤件牧绑铆栽拱殆盏稠噬啄措万全磁知廷滔须流禹语牢权颖糯接西鱼券好把乾扩甘澜惧挪暮扛阂国谚蔚红醛痘室夏汉惨沂畏掩自磊济枣掸薯境讶芽胆尝凯矮峰熟焚债膏傀戊况垮淌则怂壬寸劈坊谴繁忱缨佣庄别瓶税赊磷缚贝疯貌确锚恐傻笑逸凄友黎雨裁居遥醉大惮沏孺锁笼宋街想坝烈仙毅捣愈鼓崎躇枣柴伯淹减持瓣艇咨镭炽柜颇彦帅励壳失瘫眉司袋日斧副粳较掖么秽猾戏冒汾脆绢汁蚤呛耿舵难思酋扑切禹自朋锰口籽言档迁鹊赘恼群挪腔策仇寨道逛祥稍望睡得纪衙跑簧指郊营评慢叁彻阳莱升演瞧钡自绣冀意君肯右啄拟暖护生公司关于项目前期物业管理招标服务方案公司二0一六年三月二十四日目 录第一部分 提高项目物业管理水平的整体设想与策划方案 第一章 项目概况与分析第二章 管理目标构建“文化社区、理想家园” 第三章 管理服务理念第四章 管理服务模式 第五章 拟采取的管理服务措施 第六章 管理服务内容、要求、标准及指标承诺第二部分 前期介入、接管验收、入住及装修管理方案 第一章 项目的前期介入服务 第二章 项目的接管验收与移交 第三章 业主入住管理 第四章 二次装修管理第三部分 拟采取的工作计划、物业房配置及物资装备方案第一章 拟采取的工作计划 第二章 管理用房配置第三章 物资装备及开办费第四部分 拟建立的组织机构及人员配备、培训、管理方案 第一章 管理机构设置、人员的配备及岗位职责第二章 项目服务机构运作方法第三章 管理服务人员的培训第四章 管理服务人员的管理 第五部分 规章制度的建立与档案管理方案 第一章 拟建立的规章制度 第二章 档案的建立与管理笫六部分 日常管理服务方案第一章 业主投诉与报修处理 第二章 管理工作流程第三章 设备管理方案第四章 房屋本体及公共配套设施管理方案第五章 公共秩序维护管理方案第六章 环境卫生管理方案第七章 绿化管理方案第八章 商铺的管理第九章 社区文化管理方案第十章 与业主的沟通服务方案第十一章 智能化管理维修方案第七部分 各种突发应急事件的处理方案第一章 治安、消防应急预案第二章 突发应急维修预案第三章 电梯故障处理应急预案第四章 发生自然灾害事件的应对预案第五章 保洁应急处理服务预案第六章 噪声控制应对预案第八部分 物业服务费测算 第一部分 提高项目物业管理水平的整体设想与策划第一章 项目概况与分析一、项目概况一、 项目基本概况1、 四至位置：东至 ，西至 ，南至 ，北至 。2、 物业类型：商住3、 主要配套设施设备有：给排水系统；供暖系统；供电系统；消防系统；照明系统；电梯系统；监控系统；排污系统；车辆管理系统；二次加压设备；（一）、主要技术指标1、规划总用地： 万平方米。其中：住宅用地 万平方米 公建用地 万平方米 道路用地 万平方米 公共绿地 万平方米3、居住户（套）数 4、总建筑面积： 平方米（1）地上计容建筑面积 平方米 住宅建筑面积 平方米 公建建筑面积 平方米（2）地下不计容建筑面积 平方米地下车场面积 平方米地下室面积： 平方米5、住宅平均层数： 层6、建筑密度： %7、容积率： 8、绿地率： %停车位：地下 个，地面 个，共计 个 （二）、主要配套设施设备1、道路：交通道路、人行道路等。2、场地：休闲场地、康体设施场地、游玩设施场地、广场等。3、绿地：草坪、乔灌木等。4、排水系统：排水沟 东西、南北各 条、排水井 个、排水泵 台 千瓦。5、污水系统：排污井 个、化粪池 个。6、供水系统：水池 立方、二次加压设备 套 千瓦。7、消防系统：消防控制中心设备 套 千瓦、消防水泵 台 千瓦、消防水池 个 立方、消防水箱 个 立方、喷淋头 个、消防栓 个、消防接合器 个、烟感探头 个、应、正压风机 台 千瓦。7、供电系统：变压器 台、高低压配电柜 个。8、供暖系统：换热站 个、水泵 台 千瓦。9、电梯系统：电梯 部 千瓦/部。10、监控系统：监控设备 套 千瓦、监控点 个。11、园区公共照明用电 千瓦12、楼宇公共照明用电 千瓦13、地下车库照明用电 千瓦（三）、主要配套用房1、物业管理用房： 平方米。2、变配电房： 间 平方米。3、换热站用房： 间 平方米。（四）、主要出入口 1、机动车出入口： 个。 2、人行出入口： 个。二、项目分析1、项目布局分析润景苑项目由 栋建筑围绕中心交通枢纽，整体采用围合布局，地理位置优越，交通方便快捷，周边配套设施齐全，理想人居环境在建筑和规划上充分体现，对物业管理服务要求相对比较高。物业管理企业如何切合项目规划设计理念，让物业管理服务与硬件设施完美融合！2、项目难点分析润景苑项目建筑形式为高层布局，以中小户型为主，容积率较高，居住密度相对较大，出入口减少难度较大，由此引发装修、停车、治安、消防、环境等问题多而复杂。物业管理企业采用何种管理方式，方可应付自如？3、项目业主分析润景苑项目销售定位为中档次，年轻群体对物业管理的期望值较高，其特殊的人员结构必将为项目带来更清新的时代气息、衍生更现代的居住理念，物业管理企业如何实现管理方式和管理手段的现代化？4、项目费用分析润景苑项目的业主预计将基本属于中层收入阶层，物业管理企业所提供的服务产品也应是“质优价廉”的，而且不能违背业主的客观需求提供过剩的服务产品。物业管理企业如何设计适用的服务产品既能够满足业主需求又能够实现收支平衡？.对于以上主要的难点重点问题，是我们在润景苑物业管理中必须持续思考的。第二章 管理目标构建“文化社区、理想家园”根据我们对润景苑项目的预测分析结果显示，未来润景苑项目的业主对于居住的景观环境和物业管理服务以及其融合度都应该有很高的要求，开展物业管理工作，就必须高度重视他们的文化需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望。我们提出构建“文化社区、理想家园”的完美人居服务模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的“文化社区”的管理目标。根据我们的住宅服务经验，我们设计的“文化社区、理想家园”管理模式涉及两个层面，一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常沟通，使“长幼有序，睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归，并激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中，进行约束和引导，以降低管理难度，提升管理效果。我们的设想是：、倡导“全员参与”的管理文化二、推广“平等互动”的服务文化三、营建“和睦亲善”的社区文化四、塑造“亲和人文”的环境文化第三章 管理服务理念 润景苑项目设计遵循“以人为本”的原则，充分考虑为业主生活创造良好的环境，楼间空间宽阔，绿化面积大，户型设计合理，采光充分，配套设施先进、功能齐全，在整体规划、建筑风格、户型设计、景观等方面具有独特的设计风格，得到了政府、社会各界和房地产业界的高度评价。我公司将充分利用润景苑项目规划和先进的设施设备，辅以科学化管理手段，将建立一套完整的智能化管理体系，把物业管理逐步引入人机对话的无纸化管理阶段，提高管理绩效，提升服务等级。第四章 管理服务模式一、针对项目的管理思路根据我们对润景苑项目的实际情况的分析，我们拟订润景苑的项目的管理思路为： 强调成本控制意识和成本管理程序 强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进 强调公众服务的规范化与特约服务的个性化 致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升 致力于培养员工的专业素质以及社区全员的参与意识 致力于文化功能的提升，塑造符合现代文明的人居理想环境二、管理服务模式根据我们对润景苑项目的定位分析，我们确立润景苑项目的管理模式是： 紧密围绕“质量、成本双否决”的运作核心，提供“质优价廉”的服务产品； 倡导“以客户为中心”客户服务前向化的流程管理思想，建立以流程为基石的客户需求满足价值链； 致力于与业主建立平等的现代契约关系，推广“平等互动”的服务文化。三、创建有效的服务价值链围绕“服务创造价值、品质成就未来”的经营理念和我们拟在润景苑采用的“以客户为中心，以品质为导向”的经营管理模式，如中标后我公司将在润景苑项目全面推行竞争型服务战略；采取有效的管理策略提升我管理公司的服务价值，建立一支高效的、既能为业主、住户提供优良的服务，又能向周边展示我管理公司风采的团队。第五章 拟采取的管理服务措施结合润景苑物业管理的难点、重点及管理思路，我们拟采取以下管理服务措施，以保证管理模式的实现及服务产品按照预设标准的供给：一、导入适用和完善的质量管理体系二、实施 “质量、成本双否决”的运作机制三、建立“加油站式”的员工培训制度四、实现与周边社区的资源共享五、建立“物业管理信息岛”六、倡导开放式的管理服务七、提供个性化的装修套餐服务八、采用 “客户服务前向化”的服务模式九、致力于公共设施设备的循环改进十、管理体系的全面整合和提升第六章 管理服务内容、要求、标准及目标承诺一、管理服务内容 物业管理区域内共用部位、共用设施设备维修养护管理； 物业管理区域内公共环境卫生管理； 物业管理区域内公共绿化养护管理； 物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放管理； 供电、供水、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关的管线、设施维护时进行必要的协调管理； 物业管理区域内公共秩序协助管理； 物业档案资料管理（业主档案资料、房屋图纸档案资料）及帐务管理； 物业管理区域内业主、使用人房屋装饰装修管理；二、物业管理服务要求 按专业化的要求配置管理服务人员； 物业管理服务与收费标准质价相符； 制订管理服务人员奖罚条例等管理制度。三、物业管理服务标准1、物业服务标准1.1 综合管理服务1.1.1 前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。1.1.2 承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。1.1.3 客户服务接待场所工作时间不少于8小时，其它时间设置值班人员。设置并公示24小时服务电话。1.1.4 24小时受理业主或物业使用人报修。急修20分钟内到现场处理，一般修理2日内完成（预约除外）。1.1.5 对业主或物业使用人的投诉在2日内答复处理。1.1.6 实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布1次服务资金的收支情况。1.1.7 能提供3种以上便民（无偿）服务，如电瓶车接送、配置手推车、邮件收发、信息咨询等。1.1.8 每年开展2次以上一定规模的社区文化活动。1.1.9 每年的沟通面不低于小区住户的70%，每年至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率达90%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达80%，处理率达90%以上。 1.2 房屋管理与维修养护服务1.2.1 房屋管理1.2.1.1 制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。1.2.1.2 每年第四季度制定下一年度维修养护计。1.2.1.3 小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。1.2.1.4 房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无明显污迹。1.2.1.5 楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍，使用安全。1.2.1.6 室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁、统一、美观，无安全隐患或破损。1.2.1.7 对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。1.2.2 巡查与维修养护1.2.2.1 巡查物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目，包括：每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评定；每年检查1次墙体、墙面；每年检查1次顶棚；每年检查1次楼梯、扶手；每年检查1次屋面保温隔热层、防水层；每年检查1次散水坡、雨檐台、连廊；每年全面检查1次楼板、地面砖；每季巡查1次小区各标识；每月全面检查1次公共门窗；每月巡查1次路面、侧石、井盖等；每月巡查1次围墙；每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品；每月巡查1次室外健身设施、儿童乐园。1.2.2.2 维修服务在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。依照合同约定，属于物业服务费用中支出的维修项目应在3日内组织修复；需要动用维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并于3日内向业主委员会提出书面申请，根据业主大会的决定组织维修。1.2.3 装饰装修管理1.2.3.1 受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。1.2.3.2 装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主委员会，并在物业管理区域内公示。1.2.3.3 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。1.2.3.4 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在35日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在35日内清运。1.3 共用设备设施运行、维修、保养服务1.3.1 供配电1.3.1.1 每日1次对设备运行状况进行检查，低压配电室可每月巡查1次。1.3.1.2 高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。1.3.1.3 配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。1.3.1.4 无自身系统故障引起的计划外大面积停电。1.3.2 公共照明1.3.2.1 院落、楼道照明每月巡查1次，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡；保持公共照明灯具清洁，亮灯率90%以上；院落照明灯按时开启，满足使用要求。1.3.2.2 公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件；灯具基本无损坏、无变形、无锈蚀，完好率85%以上。1.3.3 电梯1.3.3.1 电梯设备运行情况每日巡查1次，建立记录。1.3.3.2 保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。1.3.3.3 委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期对电梯进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴年检合格证。对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。1.3.3.4 电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成；发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立即通知电梯维保单位，并在15分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；物业服务企业保存相关记录。 1.3.4 给排水1.3.4.1 生活供水1.3.4.1.1 泵房设备运行情况每日检查1次；地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每月1次。1.3.4.1.2 水泵、阀门全面检查、检测、保养每年1次，保证正常供水；水泵润滑点注油每月1次，水泵、管道等除锈、防腐、刷漆每年至少1次。1.3.4.1.3 水箱、水池每年清洗2次，检查保养附属配件，并对水质进行化验，二次供水水质符合国家饮用水标准。1.3.4.1.4 水箱、水池管理具备一箱一卡；上人孔盖板完好并加锁；溢流管口安装防护网并完好；每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水的安全性。1.3.4.1.5 泵房环境整洁，通风良好，无杂物存放，能有效防止蛇鼠等小动物进入。1.3.4.2 雨污水排放1.3.4.3 公共污水管道每年检查1次，视情况进行清通，排水畅通。1.3.4.4 雨水管道、化粪池等部位每半年检查1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。1.3.4.5 污水提升泵检查保养每年1次，对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理。1.3.4.6 雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。1.3.4.7 不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。1.3.5 供热设施1.3.5.1 自行供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管线应由物业服务企业负责维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理；采用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托，承担小区内供热交换站及二次供热管线等的维护和管理。1.3.5.2 每年在供热开始前完成采暖供热系统的年度检修保养工作。1.3.5.3 供热季节，供热交换站内应设24小时值班人员，每6小时对机房和设备巡视1次，并做好设备运行记录，及时发现和处理设备的各类故障隐患。1.3.5.4 维修人员每日10:00、22:00对小区供采暖阀门进行巡视检查，对巡视中发现的问题应及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时上报主管部门。1.3.6 安全防范设施物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况，选择做好下列维护保养工作：监控系统，做到：设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰；. 按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养；设备出现故障，能及时修复。门禁系统，做到：. 每周巡视1次，保证系统工作正常；门锁、对讲主机检查保养每季1次；. 一般性故障2小时内修复；较为复杂的故障2日内修复。电子巡更，做到：. 调试保养每季1次，保证正常运行；. 保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常。周界防范系统，做到：. 主机除尘，压线端子牢固，每年对射探头牢固性检查1次；报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号； 系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复。1.3.7 防雷接地系统1.3.7.1 每年对避雷装置进行2次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复。1.3.7.2 高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。1.4 协助公共秩序维护服务1.4.1 人员要求1.4.1.1 专职公共秩序维护人员中55周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序。1.4.1.2 有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、安防器械和设备。1.4.1.3 配备对讲装置或必要的安全护卫器械。1.4.2 门岗1.4.2.1 建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。1.4.2.2 保障值班电话畅通，接听及时。1.4.2.3 各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，7:009:00、17:0019:00设立岗，按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记。1.4.2.4 对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。1.4.2.5 对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问。1.4.2.6 保持出入口环境整洁、有序，道路畅通，阻止小商小贩、可疑人员随意入内。1.4.3 巡逻1.4.3.1 制定详细的巡查方案，小区院落、车库、车场每3小时巡查1次，重点部位增加巡查频次。1.4.3.2 每天定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。1.4.3.3 巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。1.4.4 车辆管理1.4.4.1 按车辆行驶要求设立标识牌和标线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范。1.4.4.2 按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。1.4.4.3 车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。1.4.4.4 收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班，车辆出入记录规范、详实。1.4.4.5 车场、车库不应私自改建、分隔、拆除。1.4.4.6 非机动车应定点停放。1.4.5 监控1.4.5.1 设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录规范、详实。1.4.5.2 监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应按规定及时赶到现场进行处理。1.4.5.3 监控的录入资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。1.4.6 紧急事故防范1.4.6.1 对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。1.4.6.2 对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。1.4.6.3 每年组织1次以上应急预案演习。1.5 保洁服务1.5.1 楼内保洁1.5.1.1 楼层通道和楼梯台阶，每日清洁1次，地面每周湿拖1次。1.5.1.2 楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每周清洁1次。1.5.1.3 天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每季清洁1次。1.5.1.4 共用门窗玻璃，每2月擦拭1次，目视干净。1.5.1.5 电梯轿厢地面、四壁每日清洁1次，目视干净。1.5.2 外围保洁1.5.2.1 道路每日清扫1次，目视无明显杂物、污迹和积水；雨雪天气及时清扫主要道路，方便出行。1.5.2.2 绿化带每2日清洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，目视无杂物。1.5.2.3 水景开放期内，每2日清洁1次，水面无明显漂浮物。1.5.2.4 休闲娱乐、健身设施每2日擦拭1次。设施表面干净，地面无杂物。1.5.2.5 3米以下庭院灯、草坪灯每月清洁1次，目视干净。1.5.2.6 标识、宣传牌、信报箱、景观小品每月清洁1次，目视干净。1.5.2.7 天台、明沟、上人屋面每2月清洁1次，无垃圾堆放，排水顺畅。1.5.2.8 设有公共卫生间的，每日清洁1次；每月1次对公共卫生间进行消杀。1.5.3 车库、车棚1.5.3.1 地面每2日清洁1次，每2月冲刷1次。保持空气流通，地面无明显杂物、垃圾、积水。1.5.3.2 天花板、墙面每季清洁1次，无蜘蛛网。1.5.3.3 门窗、消防箱、指示牌、指示灯、防火门、箱柜等公共设施每季清洁1次。1.5.4 垃圾收集与处理1.5.4.1 应设置生活垃圾集中投放点，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾。1.5.4.2 建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，定期外运。1.5.4.3 垃圾桶、果皮箱每月清洁2次。1.5.5 卫生消杀蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀1次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每半年进行1次，无明显鼠迹。1.6 绿化服务根据住宅小区内绿化实际情况应做到：对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护，保持观赏效果；定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于10%；对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，存活率达到90%，土地无明显裸露；适时进行防冻保暖，定期喷洒药物，预防病虫害；树木侧枝分布基本均匀，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。四、管理目标及指标承诺1、前期阶段 成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友； 降低开发商的建设成本，促进楼盘的销售。2、合同阶段 协助开发商处理好保修期内的工程质量遗留问题。 在合同期内全身心为业主服务，成为业主的好保姆、好管家、好朋友。3、总体目标 在正式接管一年内通过“聊城市物业管理优秀住宅小区”考评，并取得奖牌； 在正式接管两年内通过“山东省物业管理优秀住宅小区”考评，并取得奖牌。 在正式接管三年内通过“国家物业管理优秀示范住宅小区”考评，并取得奖牌。第三年：通过国优。第二年：通过省优。第一年：通过市优第二部分 前期介入、接管验收、入住及装修管理方案第一章 项目的前期介入服务要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据委托方物业施工进度的实际情况，对润景苑住宅小区项目制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。一、规划设计阶段二、建设施工阶段三、竣工验收阶段四、物业销售阶段第二章 项目的接管验收与移交一、物业接管验收的意义物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。依据国家建设部颁布的房屋接管验收标准对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。二、项目接管验收重点 既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在客户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护客户的合法权益； 接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格； 落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发主体负责保修，或由物业管理公司负责保修，开发主体一次性拨付保修费用。三、接管验收工作目标 明确交接双方的责、权、利关系； 确保物业具备正常的使用功能，充分维护客户的利益； 为以后的物业管理创造条件： 通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。第三章 业主入住管理一、入住管理要点 提示业主在入住前明白办理入住手续时应带的文件资料及准备工作，以免办理手续时徒劳往返。 为业主办理入住手续时，应程序顺畅，手续完善，票据正规。 即时完成入住注记。 受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。二、业主入住流程业主携带：购房合同；身份证原件（如属委托携带购房合同委托授权书委托人与代理人的身份证件）到开发商销售部办理入住资格验证。业主到售楼部办理：房款结算；产权代办手续；入住通知书。业主到物业服务中心提供：购房合同；身份证原件、复印件（如属委托携带购房合同、委托授权书、委托人与代理人的身份证件）；入住通知书进行验证。物业收费员收取业主费用：预收物业费；收取装修保证金；装修垃圾清运费；其他代收代缴费用。物业客服人员办理业主入住手续：登记业主资料；签定合同、协议；发放有关资料。物业管家陪同业主：验收房屋（遗留工程记录）；抄录水电表；业主在收楼单签字（如有遗漏工程当场记录）。物业钥匙管理员与业主办理：入住交接书；发放钥匙。三、入住作业标准 入住接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。 入住各项资料齐全，记录规范完整，按户建立客户档案。 入住各项收费正确，做到日结月清、帐表相符。 特约服务手续齐全，收费合理，守时守约，保证质量。 内部手册登记及时，即时完成注记。 入住按户汇总，次日全部归档。四、入住作业检查规范为了保证润景苑住宅小区入住工作正常有序，物业服务中心经理负责对入住工作的各个环节进行检查以保证工作规范和服务质量。 集中入住时物业服务中心经理每天巡视各个接待环节，发现问题，分析原因予以解决。每日2次抽查入住资料、记录，发现不符合作业要求，用书面通知相关人员整改，对确属运作上的不完善处，经分析后开具纠正/预防措施通知单加以落实完善。 正常情况入住阶段，物业服务中心经理每月一次抽查入住工作资料，收费情况、记录情况及归档情况，发现问题应以不合格项发书面通知并整改。第四章 二次装修管理业主入住后，随之而来的将是房屋二次装修的高峰期，为了保证物业的结构安全，维护居住区的统一、美观，我们将以房屋结构、外观防水、违章搭建、装修秩序（物品出入、安全、消防）等作为装修管理的工作重点，严格进行装修管理。一、加强宣传、正确引导针对润景苑的特点，制订详细的装修管理规定，在入住办理手续时发放给业主，同时物业服务中心为业主提供必要的房屋结构图纸，指导业主合理进行二次装修。二、严格审批、加强巡查根据对二次装修管理的经验，我们在润景苑装修管理中注重于以下步骤： 在二次装修的审批过程中，建立物业服务中心相关主管初审，物业服务中心经理审批的二级审批责任制，强化审批责任。 加强对施工队伍的管理，实施“二证