酒店管理合同--酒店管理合同分析2015.docx

酒店管理合同 酒店管理合同分析酒店管理合同分析合同经营合同经营是国际酒店集团全球扩张，加速规模发展的重要途径，也是国际酒店集团增加经济效益的主要方法之一。采用合同经营的方式，国际酒店集团不必筹建酒店或投资酒店，只承担酒店的经营管理责任，负责酒店的日常经营管理工作。合同经营：即酒店集团或酒店管理公司与酒店业主之间签订管理合同，全面负责酒店的经营管理。业主（可以是个体或公司、财团、保险公司、财务公司或政府）不做酒店营运上的决策，但要负责流动资金、经营费用和债务的问题。管理公司只收取管理费，业主的得到是保障所有费用之后的纯利润。在那些靠旅游业发展经济，赚取外汇的发展中国家，非常盛行管理合同。在旅游行业，酒店是雇用员工和创收最大的一个部分。国际酒店集团有著名的品牌和预定网络，具有许多优势。他们除了有管理营运专家和培训外，还能招徕更多的客人，提高开房率和平均房价。与有影响的酒店集团签约，有利于业主免除经营上的风险和管理上的困难。在管理合同有效期内，酒店有权使用酒店管理集团的名称、标志、品牌，采用集团的客房预定网络和市场营销渠道。酒店集团或管理公司在签订管理合同之后，立即组建被管理酒店的管理体系，派遣总经理、副总经理、总监和部门经理等各层管理人员；制定经营方案和营运策略，按照其模式和操作程序负责酒店的全面运营，确定酒店的管理水平和服务质量达到集团要求和标准。有的缺乏经营管理能力的业主极愿意与酒店集团或管理公司签订管理合同，依靠他们对酒店的专业化管理，以期获得更好的经营业绩。所以，投资者虽然没有酒店管理的经验和能力，仍然可以投资酒店，并能通过经营者的专业管理得到理想的投资回报。签订管理合同之后，业主即失去了对酒店的经营管理权，不能轻易解雇经营者，还要承担酒店经营亏损的风险。以酒店集团的角度来说，签订管理合同，能够扩大联号网络，用低成本增加管理费收入；不必向业主支付费用；也没有折旧费和物业维修保养。更主要的是，酒店集团不必投资就能获得酒店的经营管理权，增加所管辖酒店的数量，而且每年每月均有稳定的管理费收入。当然，管理合同也有缺点，即经营者的收入局限于管理费，对酒店所有权不能决策，不能影响业主或股东的决定，在财务上受控于业主，如果业主不能提供营运资金，管理者则无法营运。合同终止之后会失去经营管理权。酒店集团（管理公司）通过管理酒店得到回报，但所得利润要比拥有酒店时少。酒店管理好了，其物业亦会升值，酒店集团（管理公司）也失去了资产升值的机会。管理公司不参与酒店所有权决策，酒店资产被业主出售而无须于管理公司商量。酒店卖掉后，新业主不能聘用现有的管理公司来管理酒店。不过，管理公司可以在签订管理合同时通过某些条款防止此类情况发生。如果业主决定采用合同管理的形式，就要寻找一家经营管理能力符合本酒店需要的酒店集团或酒店管理公司，有几个因素要考虑：一是酒店管理公司和品牌已经具有一定的知名度，还有一定的市场占有率；二是酒店增加的收益能否超过增加的费用；三是酒店管理公司是否具备管理本酒店的资质和能力。l 公司必须签约管理过相当的酒店，具有丰富的管理经验，并有专门的市场营销人员为所管理的酒店扩展业务。l 有积极、富有经验的管理人员。l 重视酒店的企业文化。l 具有合作精神和生意公平的名声。l 高标准的营运和财务管理能力。l 好的口碑，成功的管理实践。l 公司富有财力。l 有培训员工的成功经验及聘用本地管理人员的记录。l 通过参股、贷款或根据管理业绩提取管理费，表达其共担风险的意愿。l 管理费和管理合同的期限。在采用合同管理或转让特许经营权时，还要考虑到酒店管理公司所占有的市场状况，及近年来企业合并，将对酒店管理公司产生影响。如果管理公司专家或市场支持发生了变化，对受管理酒店也是一个冲击。如果酒店管理公司是一个大型企业集团的分支机构，必须要对该公司及其母公司的名望做出评估。业主选择管理公司大多是独立经营者和联号经营者。业主要在管理公司中选择善于管理同类酒店，在相同目标细分市场拥有客源的公司。通常小型酒店选择小型的独立经营的管理公司，管理相对便宜；大型酒店会选择大型的酒店集团管理，其管理费用会高一些，要看具体情况而定。业主选择管理公司大多是独立经营者和联号经营者。业主要在管理公司中选择善于管理同类酒店，在相同目标细分市场拥有客源的公司。通常小型酒店选择小型的独立经营的管理公司，管理相对便宜：大型酒店会选择大型的酒店集团管理，其管理费用也会高一些，要看具体情况而定。业主在签定管理合同时，银行是非常重要的一方，他们贷款给酒店，要求酒店有足够的还债能力，有理想的现金流量和利润，减少贷款风险。他们会坚持酒店要有专业的管理，并要求业主与酒店集团或管理公司签订管理合同，甚至直接指定管理公司，并参与管理合同的有关条款谈判，取保自己的利益。反对集团或酒店管理公司要详细了解酒店的规模，计算酒店的总收入。实际考察酒店的具体位置、档次和周边环境，判断酒店业主的财务资金情况，酒店债权债务，有无任何官司纠纷等。分析本公司接管该酒店后，能否扩大品牌的知名度，能否增加公司的市场分额。如果酒店规模较小，收益潜力较低，地头也不好，或是位于难以经营的市场区域，最好不要签订管理合同，而建议采取特许经营的形式。如果酒店规模较大，有利于扩大市场占有率，提高公司的知名度有较优厚的管理收入，且酒店位置适宜，处于理想的市场区域，公司宜争取合同管理。条件好的酒店，或利益颇丰的酒店，而且业主具有经济实力，公司可以参股，参与酒店的所有权决策，是公司在获得管理费收入时，还能获得利润上的分配。当然公司也可以不参股，只采用合同管理的形式。管理合同的主要内容管理合同是酒店业主与酒店集团或酒店管理公司（即经营者）之间的书面协议。一旦协议形成，业主就要交出管理权，为对方提供营运资金，将酒店业主、土地、家具、设施、设备、和场所全部移交对方，并要承担酒店的全部法律责任和财务责任。而酒店管理公司则要承担全部的经营管理责任，负责酒店的日常运作，确保酒店的管理和服务达到理想的水平。管理合同包括三个主要部分：l 一是经营者有经营管理酒店的全权，不受业主的干扰；l 二是业主提供的酒店所有流动资金和开办费用；l 三是业主要保护经营者按照合同依法经营和管理。即经营者承担经营管理之责，业主承担财务资金之责。由于所处角度不同，业主认为自己把酒店交给了经营者，却不能干预或影响经营者的行为或决定；经营者则认为他们代表业主管理酒店，帮业主赚钱，业主的干扰会影响他们的经营业绩，况且最终得益的仍是业主。(一) 管理合同中经营者（酒店集团或酒店管理公司）的职责1 选择、聘用、培训和管理酒店员工，并对他们进行督导、委任、升职降职、加薪减薪、解聘解雇等。2 通过周密的调查研究，科学地分析酒店的经营环境和优缺点，制定酒店的经营方针，3 根据本地区及本行业的状况，详细了解酒店市场情况，提交酒店的市场营销方案，寻找目标市场，挖掘市场潜力，使酒店有理想的出租率和餐饮上座率。4 建立中央订房系统，与国际酒店预定系统联网，与旅游中间商建立业务联系，拓展酒店的客源渠道。5 编制酒店的年度预算，包括全年营业收入、营业利润、营业成本、营业费用等等，并提交业主审批通过后执行。6 如果是新开业的酒店，要提供酒店开业预算，7 使用适合的财务控制系统，制定财务规章制度，支付各种营业费用。8 对酒店的固定资产投入具体计划。9 对酒店各种设施设备维修保养及增添购置或更新计划。10 准许酒店使用集团或公司的品牌、商号、店名、徽名、店旗等。11 准许酒店使用集团或公司的预定系统，共享市场资讯。12 准许酒店使用集团或公司的品牌开拓市场，从事广告宣传。13 按照集团或公司的管理模式统一管理酒店。14 按照集团或公司的操作程序规范服务工作。15 制定酒店客房、餐饮及各项收费价格，负责所有营业项目的收款工作。16 代表业主谈判并签定酒店营业场地或写字楼租赁合同及各种协议。17 代表业主办理酒店营业执照、经营许可证及有关证照。18 购置酒店营业所需的各种物料、货物、原料、用品等。19 各种固定资产的购置如家具、设施、设备等须经业主同意后方可进行。20 酒店经营必须遵守各项法律和法规，妥善处理好与当地政府及社会的关系。(二) 业主的职责1. 提供酒店物业、设备、设施、家具、存货、流动、资金及营业所需的各种物品。2. 将酒店的营业管理权移交给经营者，让经营者代表业主经营和管理酒店。3. 不干扰酒店的日常营运工作，不直接指挥酒店的员工。4. 审核酒店的年度预算，并批准预算的执行。5. 承担火灾保险、责任保险、员工恤养保险、雇主责任保险、员工养老保险和医疗保险等。6. 按管理合同审批管理费和奖金给经营者。7. 按合同支付经营者（酒店集团或酒店管理公司）定房费用、培训费用、电脑管理费用、信息费用、广告宣传费用等。8. 如果业主在合同期内出售酒店物业，应给予经营着购买酒店物业的优先权。业主通常会保留同意或解除酒店总经理的权利，还保留指定审计机构审计酒店财务及运营情况的权利，或派遣财务总监到酒店监管财务。此外，酒店的装修，购置设备等项目要报业主批准。管理费管理费的算法多种多样，最初的管理费是根据受拖管理酒店的规模和营业情况而定，经营者和业主商定某一固定额作为经营管理报酬。这种方法对经营者来说，经营好坏报酬都一样，缺乏激励机制；业主也觉得不公平，经营者不承担任何风险，汗涝保收。后来，改为以收取全年营业收入的一定比例作为管理费，此方法对经营者有利，营业收入越高，所得的管理费也越多。因而经营者只要注重提高酒店的营业总收入，以期提取更高的管理费，而对营业成本和费用不加控制，难以保证酒店营业利润中提取10%25%作为管理费，让经营者与业主共担风险，经营者要得到理想的管理费，必须控制成本，降低费用、增加利润。为了激励经营者，业主可以制定一个利润指标，将超过指标的部分分成几个等分给予奖励。通常管理费按以下几种方法收取1. 只收基本管理费按照酒店的营业收入提取一定比例的管理费，这是最常用的方法。一般根据酒店全年营业收入的2%5%不等。20世纪80年代末期，美国酒店业主支付独立酒店管理公司的管理费高达营业总收入的4%7%，支付酒店集团管理费达营业总收入的5%10%，到了20世纪90年代，这一比例降下来了，多在2%5%的范围。酒店集团所收的管理费一般占酒店总收入的2%3%；独立的酒店管理公司所收的管理费一般占酒店总收入的1.5%2.5%。营业收入高的酒店，提取的管理费百分比比较低；营业收入低的酒店，提取的管理费的百分比较高。新开张的酒店可以采用累进制基本管理费，即在开业第一年或第二年，管理费占营业总收入的2%，以后2年，为2.5%，再后两年为3%，合同期内剩余时间，每年3.5%。业主有时会提出一部分管理费延期支付，如管理费占酒店总收入的3%时，业主可先付其中的2%等要酒店的现金流量达到双方商定的数目时，业主再支付剩下的1%的管理费。延期支付的管理费有时候要计利息，当业主要卖掉酒店或转让股权时或再次贷款时，必须立即付清所有管理费用。业主对管理费用关注的有三点：一是经营者提供的那些服务；二是管理费代表经营者成本的多少，管理费代表经营者利润的有多少；三是何种收费结构，能够将经营者偿还债务及完成业主偿还投资的要求结合起来。酒店联号经营者要求，按总营业收入的2%2.5%提成，用以支付公司的费用开支，这在管理合同上是没有明确注明的。例如：与酒店有关的市场营销广告费用是由酒店支付的，但公司的市场营销广告费用则由公司承担，尽管结果也有利与酒店。又如，酒店培训是可以由酒店支付的；但酒店公司培训开支却由公司承担费用，即使受训人员派到被管理的酒店工作。管理费结构的设计既要公正，又要可行，这样才能激励管理人员，有能得到业主和借贷机构的赞同。由于每个酒店会因不同的市场、运营、投资等因素的影响，管理费结构要根据酒店的的特点、业主目标、借贷机构的认可来调整。2. 基本管理费加奖金此种方式较前一种方式更加盛行，既能调动经营者（酒店集团或酒店管理公司）的积极性，在创造营业收入时，提高酒店的利润；也能满足业主盈利的要求，达到经营者与业主的利益一致、双赢的目的。其中要说明的一点是，奖金能激励经营者努力为酒店创造利润，奖金的比例越大，对经营者的激励作用也越大。基本管理费一般为酒店总收入的2%5%，或者是一个固定的数额如50万或100万元。奖金为经营毛利润的3%10%。也可以按不同比例从经营利润中提奖，先由经营者与业主双方商定一个固定的盈利目标，按比例提成，如超过预定指标第一个10万员，奖金为10%，超过第二个10万元，奖金为20%等。在用此方法收费时，基本管理费收费比例较高，奖金比例则较低；而基本管理费收费比例较低，资金比例则较高。如：当基本管理费为酒店总收入的2%时，奖金可能为15%；当基本管理费为酒店总收入的4%时，奖金可能为10%。3. 基本管理费或奖金（收取费高者）如果酒店的经营前景难以预料，或酒店历年的经营数据不全或不准确，不能真实反映酒店的经营业绩，无法预测酒店未来的经营状况，最好就采用基本管理费的方法。基本管理费用可以按营业总收入的百分比来计算，也可以由经营者与业主商定一个固定数额。但如果酒店的经营状况良好，酒店盈利的潜力很大，经营者也有盈利把握，奖金数额可能超过基本管理费时，可以采用只收奖金的方法。此种方法是以酒店盈利的一定比例作为对经营者奖金的基础，一般是从酒店利润中提取10%25%的数目作为奖金，作为对经营者的经营管理工作的报酬。次种方法用的不多，因为经营者奖金的数额会经常波动，不够稳定，没有相应的收入保障。但有些酒店集团或公司为了取得管理合同，与对手竞争，也是采用这种方式收取管理费用。管理费大致分为三类，即技术协助费、开业前管理费、开业后管理费。l 技术协助费 是指酒店集团或酒店管理公司在酒店筹建期间向酒店提供咨询服务的费用，如酒店的装修设计、各种功能布局、施工督导、动力系统、保安放火系统、财务系统、可行性研究、市场调查报告、酒店经营策划、员工岗位编制、营销策略、客房餐厅厨房布局、营业场地规划、酒店装修格调等等费用。技术协助费收费标准可以从简单的成本补偿直至咨询服务成本的两倍收费。技术协助的范围很广，有些包括在管理合同之内。技术协助费收费取决于项目的复杂程度和提供的服务，费用一般是项目总投资的2%，或是按每间客房400600美圆收费。技术服务协议一般与管理合同分开设置。技术服务协议也叫交钥匙协议，即酒店公司向业主提供全面技术协助服务，将酒店筹备工作全部做好，交给业主一个能全面营业的酒店。l 开业前管理费 指在酒店开业前，业主必须购买的开业前服务，这些服务范围有制定员工编制和岗位设定、招聘培训员工、市场调研、配备客房餐厅各种物品用料、预测酒店的整个运营状况、制定开业预算、计划开办费用，为写字楼、商场及出租场地招租等等。开业前管理费收费差异较大，从免费到管理公司人员工资的两倍以上，有时每月收取一次最大限额的统一费用。如果管理公司不收取开业前管理费，则希望开业后管理费包括一部分费用。开业预算通过是项目总成本的1.5%1.9%。开业费用是根据酒店项目的规模、位置、服务类型、开业阶段的时间而有区别，一般在10万美圆以上。开业费用花费较高，业主最长在5年内分期尝付。开业费用是由业主向经营者支付。l 开业后管理费 指酒店集团或酒店管理公司根据合同管理酒店的相关费用。如果管理方是酒店集团（联号），这笔费用包括使用联号的名称和预定联系系统，还有品牌等。如果是独立的管理公司，他会购买一个酒店品牌的特许转让，特许转让费包括使用酒店联号的名称和预定系统。酒店管理合同的管理费用和奖金的示例货币单位：美元编号基本管理费奖励金1客房的销售额的6%，酒水饮料额的5%，无2营业总收入的3%根据经营毛利（GOP）提取的百分比：第一年%；第二年8%3总营业收入的2%经营毛利的5%4总经营收入的3%经营毛利的3%5无经营毛利的3.5%6总经营收入的2%经营毛利的20%7总经营收入的3%经营毛利的5%830万美元/年经营毛利的5%960万美元/年经营毛利的3%1025万美元/年150万美元以下为经营毛利的10%，超过150万美元为经营毛利的5%1115万美元/年无12无经营毛利的25%，但不少于40万美元1330万美元经营毛利的5%14无经营毛利的10%15营业总收入的8%无16营业总收入的5%经营毛利的10%17根据净销售额的2.5%7%无(一) 合同期合同期限是各方关注的。经营者希望期限更长，有利于保护他们在人力资源、市场营销、装修的专业技术、各类前台费用的投入，以及为签订管理合同所有花费的时间几年的时间和巨大的困难才能完成的。长期合同具有稳定性，对三方面都有好处。但从业主角度来看，长期合同会使业主失去灵活性和限制业主中止合同的权利。大多数业主选择比较短期的管理合同，这样有利于他们换掉不满意的经营者。国际酒店业的惯例，管理合同期限一般是1030年。酒店联号通常能比其他酒店经营者争取到更长的合同期或续期。因为他们有知名的品牌，给酒店提供了明显的识别标志。酒店联号估计需要至少810年的合同期才能偿还其他接管酒店所付出的赞助费、时间及努力。近年来，随着业主越来越有经验，以及债务越来越重，合同的期限趋于缩短。另一个原因是管理公司相互竞争，愿意教授比较短期的合同。考虑到利润、声誉等因素，合同续期成为管理合同中的一个重点。经营者对合同的延期有决定作用，但业主的谈判实力也日益增强，使得管理合同期限缩短。合同延期次数减少，延期期限亦缩短。现在，国际酒店联号经营者的管理合同期限一般在812年，可以有一两次合同延期，延期期限为5年。独立酒店管理公司经营者的管理合同期限一般13年，可以有一两次延期，延期期限为2年。合同能否延期，在很大程度上取决于经营者的管理业绩和水平。上述趋势的发展，更有利于业主。因为合同期限缩短，延期次数减少，延期期限缩短，业主更具灵活性。如果业主想要买掉酒店，或是转让股权，或重新聘用经营者，都比以前更有选择的机会。否则，业主要提前中止合同，还要支付合同中止费，可能还要支付赔偿费及其他相关费用。合同期缩短，使经营者更有压力和紧迫感，更重视业主的利益，加强与业主的联系。管理合同期的缩短，非常不利于经营者。经营者承受更大的风险，也要承受巨大的损失。比如他们花费了大量人力、财力和物力去拓展酒店的市场，提高酒店长期盈利的能力，为酒店长远发展奠定基础。由于管理期限缩短，他们不知道还能干多久，缺乏安全感和稳定感，无法为酒店制定长期经营管理的方案，也难以提高服务质量和扩大经营范围。他们要花费许多时间和物力去寻找新的替代酒店，签订新的合同，形成一种短期行为和短期效应。这一结果出现后自然影响到业主的利益，阻碍了酒店的正常经营和长远发展，使酒店的经营管理工作处于一种动荡不安的环境之中。不过，如果合同期限在10年以上，经营者以有足够的时间去获得理想的收益。(二) 合同终止管理合同要写明合同终止条件，明确业主与经营双方都有终止合同的权利。由于不同的酒店有不同的管理合同，不同的业主有不同的想法，不同的经营者也有不同的打算，因此，在不同的管理合同中，终止合同 的权利也不一样。管理合同通常有三个终止条款：一是某一方不履行、不遵守或不执行合同，在通知该方纠正违约行为之后，违约行为在30天以上；二是某一方申请破产或将酒店产权转让债权人；三是某一方导致酒店营业执照吊销。在上述三种情况下，业主或经营者有权终止合同。有的管理合同还规定：如果业主未能在酒店的银行帐户中保持双方商定的最低存款数额，或酒店遭受火灾及其他灾害毁坏，酒店物业全部或部分被征用等，在上述情况下，经营者有权终止合同。以下几条是双方涉及的条款：1. 业主无故终止合同l酒店联号经营者和独立经营者签定的合同中有业主无故终止合同选择权条款。一般的做法是，业主在双方商定的一段时间之后有权无故终止合同。在酒店联号经营者签定的合同中，这段时间为25年；在独立经营者签定的合同中，这段时间为13年。业主必须提前90180天通知联号经营者，提前3090天通知独立经营者。如果业主提前终止合同，必须要赔偿经营者的损失。一般合同终止费根据最近12个月管理费的某一倍数计算。越早提前终止合同，这个倍数越高。如：联号经营者签定的经营合同有效期为20年，合同规定业主不能在前三年终止合同。此后4年里，业主要按管理费的4 倍支付合同终止费；接着3年，合同终止费是管理费的3倍；在剩余的年份里，合同费是管理费的2倍。独立经营者签定的合同有效期为5年，合同中可能没有业主不可终止合同的期限，在头两年，业主可按管理费的两倍赔偿经营者；以后的几年，则按最近一年的管理费支付合同终止费。如果合同期少于上述的时间，这个倍数也相应的递减。无故终止合同有利于业主讨价还价，提高业主的地位，业主会坚持写进这一些条款。但这一条款在酒店联号经营者的合同中少见，而在独立经营者的合同中较多见。但经营者强烈反对这一款，不愿做短期行为的管理，而希望长期经营管理酒店。不过，此条款也有可取之处，由于双方商定了具体的合同终止费赔偿，一旦情况出现，照合同执行即可，不必诉诸法律。2. 酒店卖出时终止合同按照惯例，酒店卖出后，新的业主继续履行合同，使合同仍然生效。物业的买卖或产权的转让不影响酒店的经营管理，也不影响合同的执行。但现在形势便了，买卖双方都想省事，减少包袱，不愿把管理合同绑在一起谈酒店买卖。因此，在业主售出酒店时，有权终止合同的情况越来越多了。在业主出售酒店物业时，经营者有优先购买权和优先报价权。有的经营者如果认为酒店值得买，就会买下酒店，自己继续经营。酒店卖出时终止合同，业主根据最近12月的管理费的某一倍向经营者支付合同终止费，并为经营者在酒店工作的主要员工支付重新安置费，赔偿倍数与业主无故终止合同赔偿倍数相近。3. 取消酒店物业回赎权后终止合同按照惯例，在贷款方取消业主物业回赎权之后，管理合同仍然生效。贷款方要继续履行合同的义务，否则，必须要赔偿才能终止合同。因此，贷款方对经营者不善的酒店亦不能转让，也不能更换经营者。 由于酒店业竞争的加剧，这条惯例被打破了。贷款方在收回物业所有权之后，有终止管理合同的权利。具体做法是贷款方根居与管理者商定的固定数额，或最近12月管理费的某一倍数支付终止合同费，这个倍数一般会低与业主无故终止合同或出售酒店的赔款数额。1) 非竞争条款非竞争条款明确规定经营者不得在管理的酒店所在区域建造或管理另一家酒店，这一条有利于酒店业主，能够有效的防止经营者在同一地区接管其他酒店，形成竞争的状况，削弱了本酒店的市场潜力。但酒店集团为了扩大规模，会在同一地区建造或管理酒店，吸引不同目标市场的客人。酒店集团认为其他酒店与业主酒店的目标不同，不存在相互竞争的问题。即使他们不建造酒店，竞争对手也会建造，直接或间接的争夺客源市场。而他们建造不同类别的酒店，吸引不同目标市场的客人，对业主的酒店影响不大。酒店集团在同一地区建造酒店前，应请专家来评估饭新店或竞争对手建造的新酒店对酒店产生的影响。如果影响不大，才考虑动工。目前流行的做法是酒店集团或经营者只能在同一地区推出不同目标市场的其他酒店，不能推出同一目标市场的酒店。经营者要给予酒店业主优先报价权，让业主选择是否在同一区内建造或拥有经营者推出的其他酒店。2) 争议的仲裁管理合同一般都有仲裁条款，以解决双方发生的争议。有了争议以后，双方可以先用非正式的方法，如解决不了，在使用正式的方法。对于业主来说，在签订较长时间管理合同时，仲裁条款是必要的，因为长期合同使业主终止合同的努力受到制约。仲裁条款必须说明，是所有合同条款需要仲裁，还是某些条款需要仲裁，在国际管理合同中仲裁程序按照东道国当地的仲裁法规执行，除非东道国政府要求通过双方接受的法律程序来解决争执。合同也可以说明，仲裁也可以通过第三方来执行，如国际仲裁委员会、美国仲裁协会等。大多数酒店经营者发现在东道国的法律之下，比较容易接受仲裁。如果经营者有不受限制的权力，可以从三个仲裁者中选择一个的话，那么，指派第三个仲裁者则是中立的。仲裁最好是在东道国进行，否则，在其他地方既花费大，又增添许多未知数。有的国际酒店联号要求与财务有关的争端，如通货膨胀指数等，要有独立的审计机构来裁定。业主和经营者要选择双方接受的仲裁者，仲裁的范围在管理合同中应有所限制，仲裁的内容一般是经营策略、财务预算、盈利状况等。仲裁的方法是双方个提出一个方案，由仲裁者选择其中一个，仲裁决定可以公开或不公开，但对双方必须有约束力。在遇到争执时，双方最好互相协商，互相理解，以成相待，求大同存小异，化解矛盾，缩小差距，寻求双方能接受的共同点。如果双方互不相让，寸土寸金必争，矛盾激化，不得不诉诸法律途径，结果对双方都不利。经营权的控制1) 对经营权的控制，是双方在谈判管理合同时经常遇到的问题。经营者想完全控制酒店经营权，以减少业主的干预，使酒店的管理不受影响。业主通常觉得，他们应该参与关键的经营决策，以保障业主的投资利益。一方面，业主承担了投资风险、货款偿还及其他财政责任。另一方面，经营者需维护公司的声誉和信用，这是最宝贵的财富。通常来说，经营者被赋予日常经营管理的权力；业主则通过驻店代表实行政策性的控制，保护投资利益，批准资金或某些大额的费用支出2) 财务预算和经营报表预算是业主控制和监测酒店运营的主要方式或工具。通过谈判，业主会尽力限制经营者在预算与费用方面的权限。有三种类型的预算：一是年度运营预算；二是酒店装修改造的费用；三是维护保养及新添加部分的费用。业主对每一个预算要分别检查，因为各有不同的目标及批准程序。对于年度运营预算业主希望发挥业主批准的权力，设置开支限制及合理的资金调配。业主关注酒店年度维修、更新备用资金的预算，审议的程序，业主批准的权力，融资的方法，利息的分配，终止合同时的财务平衡。家具和装修会随着时间而陈旧，除非有一个经常更换的周期，否则，酒店会陈旧老化破损不堪，失去市场价值。因此，建立维修更新基金，维护酒店物业，即使是在酒店经营亏损的情况下，也是对业主和经营者有利的。酒店维修及新增部分资金费用的预算包括了酒店的维修，但不包括酒店的更新。前者是投资潜力，后者是日常经营费用。业主通常想预先由经营者告知这些费用开支，然后业主有批准的权力，否定某些项目开支及监督、批准开支的权力。在合同执行期间，各个预算之间的费用开支分类达成协议仍是一个存在的问题，因为预算会影响到提奖的基本收入额，除非在合同里包括了预算的分类。例如，酒店一个新的工程新餐厅，可能会须要许多技术报告和咨询费用。经营者当然希望收费包括在资产支出费用之内。业主也许会争辩，这些费用应由经营计划中开支，可作为经营费用（结果会减少利润，从而减少经营者的奖励金额）。经营报表包括全年的营业报表、季度报表和每月报表、每周报表、每天报表等。每月、每季和每年的报表要反映当时的经营状况、收入、成本、费用、毛利和利润等。还有资产负责表、损益表、财务分析报告等。此外，还有财务状况变动表、年度基本管理费和资金调节表、现金存取报表、银行存款报表等等。经营者要主动向业主报告经营情况，对经营的重大决策进行研究，分析各种财务报告，加强对成本和费用的控制。经营者与业主可以定期的举行会议，互相通报情况，共同研究和解决经营中的重大问题，增强双方的了解和信任，尽量在经营管理重大决策上达成共识。 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错 C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。C成本报表是对外报告的会计报表。C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。C成本会计的对象是指成本核算。C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。XD当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本 中。D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。F“废品损失”账户月末没有余额。F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。()G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错G工资费用就是成本项目。()G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。()J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。()J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对 J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，XK可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。 S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。 S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。()W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对 Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。XY以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。XY原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。()Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对Z直接生产费用就是直接计人费用。XZ逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)20叶予舜 二一四年十一月二十七日星期四