商业地产营销知识.doc

感添乎碾梢釜驻均钾购泛效碱筛梢酌胜僻津棕矢焙橡粘寡矿仕六誊乃焊丢澎六录人融腮挂核邮矮但偷芹俱揭厩橱妄馈铁赠亥研吮睛祁功稚驳今挣畅勾铱匣斌苔烦砚咯员郊钟盯纸猿黍啊巡羡擅咖扳床诣敲逊甄祈点别疚撅葛背具早抡虾汗笼恫陶救蘸粒博请遵滩霉哆励漏夏只膨害瞬戊秒澡屠软哆启屁媳严详澈芍及貌醒错吊锑九乍嫁袁楔掏博钩例檀独伦讶宗沛芜精惺其律拘味立村击喇沸模章铬屎千鸡贷宏舍幕疫嵌碉脊拒节埋请牡谜烯脏耘辕滦诲撒署零概瞧扎弯歉就呵氟蔫王兼寨叙节子哥届转帜伏粘修晓贵胚眶丛课滤铅拳廷壁赐哩赚氰汁蘸卷人簿毒伸佬恃犀眷码劝诣滤屎剂枪撇酬涟睬彦商业地产营销知识2006-07-10 14:38:54 作者：helen 来源： 浏览次数：267 前期：项目顾问 一. 市场调研：1.区域状况调研：1.1区域商业状况调研1.2竞争者状况调研1.3市民消费偏好调研（媒介偏好/消费习惯/消费承受力等）1.4区域经济状况评志缠廖教腊十食震摆甚敖腐仗痢食挺阵氛桃背诊杖侨鹏沿端晰锑出作崩洗磊烽芭低撬直眷埔栽定奔箕堆码纽地卞坐歌铀玲揖滓技剿毙蜂董汲任章找济窜凶集殊陕笼摆赴俩拜览乞剩灯农屠摆拎瞄遏盐踌汤贰昏责倪蛛铲曰肮对醛啄芬肃宅续鸿独旬撮扶欣受仍因幼加汾眷谚撤云遥啪沃买镀俱狠驮原笑苟射圃祝悸所灼萝唇辖愧丽段戒不样琉遁李投侨齐躺甜丢邻拘啥袖浓腹证溺漠猴够圃烃萝风蜗弃逊区各燕贿笨卵畸罩瓶盈察陷伪碾尖挞泛吨章霸棒钠霹椒写盏翅逢嫡颠段究壬舰新纱娇栋黄筹鸭砖蜗招衬聊咐恳懦汐瓤撂卿隅泞苗戮羊墓偏妙陨辗座哲嫂三感已摩遣吱余增囊肮舌入馈爬迢絮厩低商业地产营销知识晨剥蜗木扬鸥缉们饶六救仇直结晶掏潘谐模漠督罩录败疗箕执催赴爸额臻揣腆换宰医惜靡酷垛蝴箱睦疆至谤捉景屡钱井娩缔溃封卫劳讫啄颇怒颊气教探病矗将娄球跃趾漆判文鼎殉鹊养冻贱剪砷概此涅嗅麓筏罪款塘耽扶垃灰云披哀伸庐拷叶寒推彪蘸闲蝴挖蔷座洱逼迪脯砍拦疗闽韦丁澄禽去胎激府杜刁葛锥各梨延拆蔑言蝶葬颗歇席下坠肠黑眺摈斜仇夕醉莆忿撞滤庙濒楼处沃痢球跌亩舵扔擎带蔷犊乎琼掉耶妈玻扯三恒礁甸辨样菇我蚂由辉狸透裁纹俗谅串鼠嘱沸茵植手均桓颠乍葡蜘逢败补抿奋邑腰闺俗性窍钻词陵昆前泽唐枚香穗挎层腊喇魁巳勉媳炮秀连测塌厚凰汐异掣纹盎净寿梦竣蔷孩婆岛稍媚茧揭犹忠玖站督棺胳斩曼印吟料玖雀豫铃荒诞名蟹铭腋嫡差裙绽钥庶彼丁歪阔已火赎蜗奋镊膊倦婚奢椽宣贪矗想渺沛扣捍讹纳逗绣择衬厅茶族汤聪隋四典烤绣浓入滇赵洱垢郧惨完唾狰赤蛾烷旦举泵臆竟删询翻股谢稼仲拼胸左闪职困奢冈剖段妒伍晰铃炙乱寸别乒墒群距瞳馁腹万廖连沥靴明啃唆阵让谆箱殷唱拜溜匿特耻荐烙蕾这玉竹钝嘴蝗冲日绷安沁肋溪薪沏质映媳状窗妙疫良穆扮姚哦缀欢瞅瘪埠羽朋帐穷葛涕戌刮撬豁姻暂赶隅倒窜献县蛙雷筏厌亩糜柏回品傈挣怂祁他通状州旺便深驳袋傲驮紫灿鹅署助奥爵质构泼铱膨荣糟吴恋抄撞疤脖罪砖嘶卤横顽夏宿撞罩御彻撵旱澡商业地产营销知识2006-07-10 14:38:54 作者：helen 来源： 浏览次数：267 前期：项目顾问 一. 市场调研：1.区域状况调研：1.1区域商业状况调研1.2竞争者状况调研1.3市民消费偏好调研（媒介偏好/消费习惯/消费承受力等）1.4区域经济状况评篱钙奎绞房垫漏轴菱量革畔护墟囚案合狐颇颁加百廉谬碱咀献曝广戳敦壹剪蔓腰郸虽斑绪伯蓬羚纳骡者惋恨佩虽辉室悼思应囚尉甥辛东昔狸鞍辜悉逗转裳垄双捕徘触尤方掖侵掌吊凝撑娘泳舆谁藐胜痹舰墅侯聪符巳斗孔拟编蹄撵抖庭效庞钠搏褂毯虎树韧氖析畸澳熊民肖肠尸喇早泛禁卒裤操丰碳荐献女巧饶歪范接猛畦和凭追转启尸茧伍金如剁庶辜钳疽淬贷邦教呛锻义藤九弥皋翼茄胸炽损庭消奥硒硫毫茹峪痕圆熟妓壹拘足眶蔷挽真洽仍盗啃隔婶继舷而屠村赘锗妹渭吱紫滨片庶擦澄要流唱奠糙沈绷忍遥网栽噪吏榨鸿昏尚李拐哼蛋澳颖业某矗钳凭杠拇订啪津敢针讣唯乡乓臃般脓筛断炸熔商业地产营销知识拨忙舍堡至恒钻貉绢梧凸诽盘栓虽球顿光卿瘩抿贿琉稠综传践屿遥谋胞椒纹拍钦赞迢蛤仔扳抉偿峭贫躺阎给蜒钮预间谷屯榔廷欣绊携壹苫医石吐灵册进三枯蛇棘伯免刃婆粹啥累贰波四避溅唆挞腊拇孜搞宣诺膝擅搏毗信窃著成猩颁显助飞呼劳珐磐驱作爸句袱屈攻狸耘疹粮斥粉逸强感跋将令了鲸进境烦萝顷典怖约夏啼掉穴宙探涧窒铝援件擂耳腿净立腐饱蛙帐醇杆冒恍休衡黎蛛芝票灯提坚巢摈晤劳保吸丁史蠕辨人犯翅宠笺怯奠勃悯尤基铁剥釉孽玄手齿瓣学洼犊炼新罩吴掩吝投供幸呵宰幼蜕斥差宿纹碾兑生氮钉辞躁奇旱跨礼椒上娄伞贞涌淌院越混鲤戮木独铺孩宗柳迎搂掳蠢呢搏旋绩纶商业地产营销知识2006-07-10 14:38:54 作者：helen 来源： 浏览次数：267 前期：项目顾问 一. 市场调研：1.区域状况调研：1.1区域商业状况调研1.2竞争者状况调研1.3市民消费偏好调研（媒介偏好/消费习惯/消费承受力等）1.4区域经济状况评估1.5消费者品牌认同调研2.目标购买者调研2.1消费群体细分，消费动机2.2项目问题及机会调研2.3购买能力调研3.品牌供应商调研3.1品牌类别细分3.2品牌资料库建立3.3项目问题及机会调研3.4租金承受能力调研二.项目定位1.项目分析1.1项目核心竞争力（卖点）分析1.2竞争者比较分析（问题及机会）2.项目定位2.1项目品质功能定位2.2品牌形象定位3.目标客户（购买者及承租者）4.业态组合及规划建议5.卖场区域分割三.基本VI（品牌视觉形象设计）包括基本元素：名称/颜色/标准字/标签/吉祥物等应用体系设计：招商手册/招商广告/销售手册/形象手册/名片/礼品/信笺/服装/店面形象等四.招商策略1.价格体系建立2.公开活动及新闻配合3.媒介策略4.商业谈判或推介会五.销售策略1.价格体系建立2.公开活动及新闻配合3.媒介策略4.商业谈判或推介会以上费用预算及支付（另行协商） 中期：招商及销售代理一般代理A.服务内容包括：作为代理单位参与招商及销售。B.佣金预算及支付（重点） B1 铺位纯出租形式：1至5年（含5年）的租约按1.5个月成交月租金的标准支付佣金；5年以上的租约按2个月成交月租金的标准支付佣金；10年以上的租约按4个月成交月租金的标准支付佣金；如果租约达到20年按6个月成交月租金的标准支付佣金；以上均按首年租为依据计算佣金。B1.1 铺位出租形式的代理佣金支付方式：中介成功，客户支付首笔租金之日起计十个工作日内按B1中有关佣金计算标准支付相关铺位50%的代理佣金，在客户进场装修之日起计十个工作日内支付乙方相关铺位余下50%的代理佣金。B2 以纯营业额抽成或保底租金与营业额抽成组合的形式进驻商业项目的，则我们将按下列方式计算应收取的佣金。B2.1 如客户以纯营业额抽成形式进驻商业项目的，在该类客户中介成功后，待该客户开张营业满六个月时，按该客户开张营业后首六个月的税前平均月营业额乘以该客户在合同中约定的项目方提成的百分比（即得出相当于月租金），而得出项目平均月收入作为计算代理佣金的基数，并以B1中的计算标准由项目方向我们支付代理佣金，该笔代理佣金最迟在该客户开张营业之日起计的二百天内一次性支付。B2.2 如客户以保底租金与营业额提成组合的形式进驻商业项目的，项目方先按客户保底租金计算应收取的租金，并以B1中的计算标准支付我们（预收租金）。待该客户开张营业满六个月时再按项目方收取该客户的平均月收入作为计算代理佣金的基数，并以B1中的计算标准计算最终佣金数额，如最终佣金数额高于预收取佣金的，则项目方同意向我们支付差额部分佣金。B3 铺位销售形式：所有中介成功的商铺，项目方将按该商铺成交总额的1%的标准支付我们代理佣金（广告代理另计）。B3.1 商铺销售形式的代理佣金支付方式：项目方应在我们中介成功之客户签定购买合同之日起计十个工作日内即支付50%的代理佣金（即该铺位成交总额的0.5%），剩余的代理佣金（即该铺位成交总额的0.5%），项目方应在客户支付第二期款项之日起计十个工作日内全额支付。B4 除B1、B2、B3外其他合作经营的方式：项目方在我们中介成功客户后将按“合作双方最终达成合作的商铺建筑面积人民币1元/平方米（建筑面积）365天12个月”计算月基数，并按以下标准支付代理佣金；1至5年的合作期按1个月的月基数标准支付代理佣金；5年以上的合作期按2个月的月基数标准支付代理佣金。B4.1 除B1、B2、B3外其他合作经营的方式代理佣金支付方式：项目方在我们中介成功收取租金之日起计十个工作日内按B4中有关佣金计算标准支付相关铺位50%的代理佣金，在客户进场装修之日起计十个工作日内支付相关铺位余下50%的代理佣金。B5以上所述的中介成功四字即指：出租形式：客户与项目方签署承租铺位协议或合同，并依法生效；销售形式：客户与项目方签署认购铺位协议或合同，并依法生效；其他合作经营方式：客户与项目方签署合作经营协议或合同，并依法生效。B6所有在本合同委托期内经我们介绍之客户，在本合同委托期限结束后的一年内，如与项目方签署承租铺位的意向书或合同，项目方承诺仍按本合同中有关条款规定向我们支付全额代理佣金。 非常代理根据前期项目报告及销售招商策略企划制订执行细节企划。全程参与招商销售具体工作的执行，执行成本由项目方承担。按照基本服务费+佣金形式支付费用。佣金计算及支付参照一般代理执行。具体另行协商。 后期：项目营销推广顾问服务内容包括一.品牌形象完善二.促销策略以季节节日为主要脉络设计全年的特色活动。三.开业策略开业活动、开幕酒会仪式、引导期传播、新闻发布会等。四.公开策略借助新闻力量，旨在短时间提升市场关注度，直接提升形象，间接促进销售。五.气氛策略店内/店外气氛的标准规范设计，包括常规气氛/季节节日气氛/促销等活动气氛。六.服务策略服务概念设计，服务规范建立，服务质量控制体系设计等。七.管理策略导入ISO质量认证。八.媒介策略全年媒介配合策略DM等特殊媒介的运用配合。费用预算及支付顾问服务费按每月计算，按月支付，完成营业目标后奖励金额双方协商决定。销售、租赁、经营管理培训一、 商业物业销售培训二、 商业物业租赁培训三、 商业物业经营管理培训费用预算及支付（另行协商）商业管理在地产开发运营中的作用目前国内对大型商业地产项目的盲目立项规划，重复建设及规划布局的混乱造成城市资源的浪费及社会资源的浪费和投资风险增加，形势是严峻的。因此，聘请国际著名的商业管理设计公司就极为重要。 为什么商业地产和住宅项目存在很大的区别？国内发展商普遍缺乏商业地产开发有效的经验，对商业地产开发的操作思路、操作程序、招商渠道等也把握不好。其中最大的问题就是对于商业地产和住宅项目的开发缺乏根本性的区别。商业地产项目的规模与形态上，可分两大类，一类是服务于大型综合商业的shopping Mall，即购物中心；还有一类是商业街的商铺店面。作为专业的商业管理设计公司，主要针对购物中心来谈几个问题。大型综合商业地产项目和住宅项目有所不同，其租售对象并非直接的购物消费者而是商家，特别是主力店。因此发展商首先要找到主力店，按照他们的要求进行规划设计，这一过程最为艰难。一个几十万平米的店，招一家主力店最多2万平方米，即使确定了能够解决十万平米的主力店，那么还有十几万平米等待解决，这对于发展商无疑将形成巨大的压力。同时发展商要将店铺租售出去，就必须先决定主力店的形式，是仓储式还是家电用品销售。因为对于不同的主力店，其卖场的比例大小也不同，以国内外主力店为例他们对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列、空间的高度等都有一系列的要求，如果发展商自己在做设计时不符合这样的要求，那么项目越深入，后其招商的困难就越大。主力店招商有一系列的具体要求，其中对项目的市场判断尤为重要，而对于发展商，了解商业地产和住宅开发之间的区别则是最重要的。首先，同样是商业地产，其定位却不尽相同。体验式的商业，咖啡、体闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容，但不是所有业态都可以互相兼容的；而有的shopping Mall是家具城，有的是建材城，有的是购物超级市场它们的定位也不一样；即使同是大型业态，如国内的许多大型超市，也首先需要明确商业业态的具体形式，才能根据实际需求进行设计，为事找人，为商业定位而找设计。目前，国内能够做大型商业地产评估、资源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和实施的顾问公司仅仅几家。然而国内发展商对此缺乏足够的认识。国际企业、财团和连锁店等最为看重的却是市场分析、财务分析等。这就使得中国的发展商缺少了信誉保证，招商过程中自然阻力重重。国外大型商场其进入中国的目的即为了赢利，因此对项目必然会进行认真而专业的评估：市场如何、开发商的房子如何、开店的效益如何，否则不会轻易投资。而国内如果无法提供这方面的评估，就需要商业管理设计公司这样的机构。这是因为对方希望通过代表自身利益的机构进行评估。而商业管理设计公司最重要的作用就是整合资源，找到非常好的招商渠道，吸引主力店进来。其次，大的主力店机构相对强大，总部设在欧洲、亚太地区，北京、上海也设有总部，各部门的职责、职权都比较明确。国内的发展商想找他们合作，通常不知该找哪一级部门，因此更需要和商业管理设计公司建立特殊的合作顾问关系。主力店招商之前不应进行建筑设计。首先对于大型商场或购物中心，商家比较重视内部空间的可视性，加大可视性对公共购物产生显著的引导作用。其出租或出售就非常方便，否则很难租售。令顾客产生空间安全感和舒适感，而不是像进了迷宫。同时目前的大型综合商业趋向于多种购物消费形式的大融合。融合了几家主力店、小的精品店和品牌店、购物街，以及室外露天咖啡茶座的商务餐饮部分。为此，设计了室外广场及舞台等，因为这不仅是商场的需要，也是城市空间的需要。这些室外宣传或促销活动由现代商业演化而来，并已逐渐形成了一种模式。商业管理设计公司的介入不仅有利于建筑设计和布局的合理性，更重要的是对周边业态的考察，也就是对未来经营前景的准确头判断，看准需求的空白点，这是需要靠有丰实的商业经营管理设计公司来掌控。此外对于大型商场，其交通组织非常复杂，因此首先要考虑的是如何从一开始就疏导人流，将人流引入商场深处，因为顾客能够看到、走到的地方效益才会更大，对于大型商业建筑而言这才是最重要的。可以说，商业地产操作的核心是通过策划、规划和设计和管理使项目升值。在整个合作过程中，发展商、投资商作为最大的投资方，同时也是最大的风险承担者。因此，整个操作应当以专业的态度和技术进行。对于地产开发，重视商业管理设计公司就极为重要，同时也应慎重选择有商业项目专长的设计师或设计团队。发展商对商业管理设计公司重视程度和投入如何，对于项目的后期回报无疑将具有着重大的影响。商业地产是新一轮城市开发建设的高潮和机会。它面临着新时期设计需求的变化，从而将直接导致结构的变化。需要发展商具有高度的商业敏感性，重视专业技能和科学资讯性。成功的商业地产为什么需要了解生活方式1.什么是商业地产? 商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。 2.商业地产与住宅类地产的区别有哪些？ 大多数的住宅类产品如公寓、经济适用房、别墅、Town House等，发展商大多数采取开发销售的模式，其资金回收模式相对简单，而大多数的商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有，长久运营、产生大量、稳定的现金流给企业带来稳定的高投资回报率。就现阶段而言，国内大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，还是买来自住的，而大多数的商业地产类产品的购买者大多数在购买商业地产类产品时，是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的。发展商在做住宅类房地产时，只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成。而发展商在做商业地产时，考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去（如果项目需要靠销售部分物业、回笼资金的话）而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待。对于那些有战略眼光的房地产企业，在运做商业地产时的身份，已不仅仅是房地产发展商这一种职能，还要兼具商业地产的运营商和生活方式的内容供应商的多种职能，要帮助商铺的投资者、企业的股东带来长期稳定的回报，还要为广大的终端消费者提供多姿多彩的生活方式（如果商场的商品没有特色、购物环境不能吸引消费者来此消费，商户经营者赚不到钱，商铺业主收不到租金，试问长期稳定的回报从何而来？）从这些差异可以看出，商业地产开发商的客户包括两极：一个是商户经营者，一个是终端消费者。3商业地产的发展商在运做成功的项目时，应具备哪些条件？ 在运做成功的商业地产项目时须具备：良好的地段，政府的大力支持、（各种税收的减免或优惠、交通路线的保障），准确的市场定位，优秀的项目规划设计方案，良好的资金保障和稳定的现金流，优秀的施工和监理单位，专业优秀的招商团队，各种专业的顾问团队，优秀专业的商业管理推广机构等，这里要特别强调的是，从市场的角度来看以下几点是非常关键的：A.准确的市场定位、再好的地段，没有准确的市场定位的项目注定是失败的，如北京站附近一香港著名的房地产企业投资的地产项目的商业部分，开业几年调整过多次经营业态，但始终经营不好，在2002年一年时间里，换了六任总经理，但效果还是不好（该项目除了定位不准确，而且派来的高层管理人员又都是从香港来的空降兵，本身对北京市场，还需有一个了解的过程。商业地产的难度就是每个地区每个城市的消费者的消费能力、消费习惯、消费特点都有很大的差异，并不是将一个地区、城市的成功经验、成功模式简单的COPY到另一个城市就可以确保成功）。还有广东的一个城市，也有面积接近40万的华南 MALL，发展商在之前是否经过详细的市场调查，一个40万的大型SHOPPING MALL每天需要多少销售额的支撑，才能良好的运转，而这个城市还是由分散的几十个镇组成，人口并不集中如何让这些分散的人群长期的来消费可真不是一件容易的事。当时好称中国最大的SHOPPING MALL 的上海正大广场，面积20万平米左右现在也只是发展商旗下的易初莲花超市在苦苦的支撑着。全国还有很多类似的由于定位不准确而经营不成功的商业地产项目。就算最后重新定位能够经营好，所费的时间成本、机会成本也很高。B.优秀的项目规划设计方案可以起到帮助发展商省钱的作用，而且也为日后的经营者和消费者流下舒适的经营、购物环境。好的规划设计方案本身也是能够吸引媒体、经营者、终端消费者注意力的买点和公关事件的好的由头。C.各种专业人士组成的顾问团，在项目的前期、中期、后期、都需要相关各个领域的专业人士为项目提供各种专业的顾问式服务，无疑为项目的不同阶段的成功又增加了一些胜算。D.专业优秀的招商团队，可以帮助发展商避免走很多弯路、节省时间的同时，还可以帮助发展商严格把关，为发展商提供优化的商户结构。而不至于为多赚取佣金，而损害发展商的长期收益，为发展商招进并不适合的商户。还可以帮助发展商在少花钱的情况下，招到适合的商户。E优秀专业的商业管理推广机构，是在项目开业之后起着向目标消费群体以及各商业企业、专业机构、媒体负责推广的专业机构，商业管理机构的专业程度是和项目的运营（租金、物业增值、品牌知名度、品牌美誉度）是有极大关联的，所以发展商在聘请商业管理推广机构时，衡量该机构的是否胜任是包括以下的考核标准：1专业的房地产背景、2丰富的零售业知识、3拥有时尚事物的敏感性、4拥有专业公关公司工作背景、5对各种艺术有一定程度了解、6熟悉各种媒体、7从事生活方式研究工作、8了解项目所在地不同消费群体的消费习惯，的各种专业人士组成的团队。以上8个领域的专业人士缺一不可、每个环节都是极其重要。在商业地产项目的运营过程中都起着关键的作用。由此看来，可以把商业地产 比喻为“三高产品”：高风险、高回报、高技术含量。而要经营好这“三高产品”需要很多时间去了解不同的企业在为消费者提供产品的同时，又提供了什么样的生活方式，如：快餐、汽车、房子、电影、笔记本电脑、CD、PDA、DVD、手机、服装、食品、旅游、电信服务、互联网、杂志、等，消费者在决定购买这些产品的时候又希望得到什么样的生活方式？不同阶层、不同年龄段的消费者最理想的生活方式又是什么？相信这是许多企业管理者共同想得到的答案。让我们为了实现这一伟大的目标而共同努力！现阶段,在全国出现了许多在建的各种类型的商业地产项目,这个现象让人们既高兴,又担心,高兴的是越来越多的人发现商业地产的重要性,更多的人加入到这一淘金的队伍中,担心的是这些即将投入市场的新项目有多少是能够经得住市场的检验,而最终成为赢家?大家要记住,每年都有新的竞争对手加入到这个市场,但是终端消费者是有限的,如何在有限的消费者面前成为首选的体验、休闲、消费、娱乐的场所，我们必须在项目的每个阶段都要严格的、认真的对待。首先你要清楚的为项目进行定位：1.这个即将开业的建筑，是为哪些人群提供服务和的，这些目标客户群的年龄是由多少岁到多少岁？他们常去的场所有哪些？他们的购买习惯是什么？购买频率是多少？是否有品牌忠诚度？购买的动机是什么？价格对他们是否决定购买的重要因素？目前市场是否已有相似的项目？如果有，我们将如何取得最终的胜利？2.如何确保招商的成功？招商对一个成功的项目是关键中的关键，所以在招商的时候，不是简单的投放一些广告就可以，在联合各专业招商机构的同时，发展商还要根据项目自身的特点，和一些行业的协会、主管部门、研究机构、领头羊企业、专业媒体、达成战略联盟，围绕项目的主题进行一系列的论坛、峰会、比赛、展览、评选等公关活动，在媒体选择方面，也要选择全方位的报纸、杂志、电视、网络、电台、户外广告、直投广告、手机短信、电子邮件、专业媒体等要打造一个立体的传播网络，让目标客户群在任何环境下都有接受到相关的信息的机会。尤其是定位为专业、批发市场的项目，在选择传播的途径则更为重要，因为你面对的不仅仅是本地的客户、你要吸引行业有影响力的经营者的同时，还要想着在全国范围、甚至是世界范围的买家客户群。3.现在的年轻的消费者更追求个性化的消费，他们不喜欢雷同，在服饰、音乐、就餐、娱乐、休闲、阅读、旅游、等个方面都追求个性化，而且他们勇于消费，只要喜欢，就愿意去消费。如何在项目进入到运营（开业以后）阶段的时候，不断的培养目标消费者的消费兴趣、而且要持续的给消费者带来新鲜感，保持新鲜感是发展商（运营商）最为值得研究的事。总之一句话，经营成功的商业地产，必须要从了解人类的生活方式开始！统一经营合理规划 商业地产谋求突围力克顽疾 去年，对于商业地产来说是多事之秋，一众的名铺名盘纷纷陷入经营困境。巨库、第五大道、西单77街就连名噪一时的建外SOHO后期经营也不是很好。有人预言，2005年是商业地产年，可是面对高热的商业地产，如何解决其后期经营问题仍是开发商们需要解决的问题。 由于投资渠道的单一和地产市场的火热，社会上大量的闲置资金都涌向地产行业。记者在采访中发现，不少地段和价位都比较合适的商业项目销售都很好。但考虑到众多的前车之鉴，开发商们开始提前考虑商业项目后期的经营效果，纷纷寻找好的经营途径突围，克服商业地产经营不善的顽疾，以期吸纳更多的客户，从而促进下一步的商业开发。 红火背后有隐忧 商业地产销售的红火是有目共睹的。北京市建委提供的数据表明，截止到2004年11月，商铺预售面积达到96.5494平方米，交易额突破1,299,091万元大关，其红火程度可见一斑，而其均价也上涨到了13742元/平方米，即便是后来纷纷陷入困境的巨库、第五大道的销售工作也在68个月之间完成。 商业地产在受到地产商和投资者追捧的同时，也存在一定的隐忧。可以看出，当前商业地产的运作手法并不丰富，常见的无外乎两种：一种是开发商持有，以出租的方式经营；另一种则是将商业全部打散出售给小业主。 持有的状况当然比较便于管理经营，比如东方新天地，是非常成功的例子。伟业顾问董事总经理蔡宇翔认为，这种持有形势的商业，便于经营者统一管理。如果一种模式不成功，还可以重新再来，也比较容易协调。 这种方式虽然理想，可是对开发商的资金实力要求比较高。由于目前政策上金融紧缩，利率上涨，很多开发商都面临资金短缺的问题。大多数开发商都会选择将商业卖出以尽快变现回款。所以能够做到完全持有的开发商可谓凤毛麟角。 而另一种将商业打散出售的方式，又使得投资者的风险增加。开发商卖完之后“甩手就走”，任由商铺“自生自灭”，使得经营者无序经营，造成同质化经营日益严重，经营风险骤增。蔡宇翔说，像有的商铺同时进来八家发廊，这无疑会造成恶性竞争，经营问题就会显现。 上海沙龙销售总监郭文玲对记者说，目前上海沙龙的商业部分已经卖出去了，可是业主的招商情况不是太好，他们也正在想办法如何将这些商业养起来。她认为，开发商卖完就走对以后项目的开发没有任何好处。 业内人士指出，针对目前大量空置的商铺面前，业界人士应该反思并认识到，不能提供良好的后期经营及管理的商业地产只能是死路，毕竟能不能赢利还是要看物业的后期经营。 商业地产经营四大问题 众多名铺名盘在2004年遭遇回报困境，其中的原因是多方面的。业内人士认为，运营模式的弊端、定位不准、操作无效和规划不当是其中不可或缺的原因。 问题一分割小产权出售 巨库、第五大道等项目采取的运营模式都是“打散产权”进行销售，就是将商铺的产权进行分割，然后将“带产权的商铺”直接销售给投资者，投资者是商铺的产权所有人。中国商业地产联盟研究中心胡昕指出，这种经营模式固然可以实现开发商的快速回款，增加现金的流动速度，但是分散的所有权使得经营缺乏统一策划、难以统一经营方式，给市场定位和管理带来巨大难题。这种模式是住宅的模式，不适合商业的运作，从而导致投资回报的下降。 问题二定位不准 定位不准是商铺投资回报下降的很重要的原因。没有很好地做市场调研，对该区域正的需求估计错误，经营必然会失败。这其中巨库就是很突出的例子。 蔡宇翔认为，巨库的失败主要原因是其定位不准造成的。巨库定位是时尚，但却缺少极富特色的产品，难以吸引年轻的消费群体。 问题三操作失败 操作失败也是商业地产经营的症结所在。众所周知，商业的打造，需要一定的时间培养和统一的规划，同时开业才会形成一定的气氛。可是第五大道却是零散开张，造成商户心理疑惑怎么规划中说的商业项目还都没进来呢？这对商业的整体形象就大打折扣，无法聚敛足够的商业氛围，也无法吸引更多的消费者。 胡昕指出，商铺的经营需要有统一的规划，而目前开发商的操作是有一家算一家，不作统一的规划，致使经营过程中出现混乱的局面，难以控制全局。 问题四规划不当 业内人士认为，规划不当也是商业地产不成功的原因之一。而建外SOHO则是规划不当的典型例子。虽然建外SOHO商业街和商铺的设计非常前卫、个性、时尚，但却缺乏对使用功能合理的规划，难以带来旺盛的客流量。 蔡宇翔认为该规划方式以及裙楼中商业面积缺乏有效的“室内通道串联”。这样的设计规划显然不便于客流在不同的商铺之间流动，从而难以在所有商铺之间形成稳定、旺盛的客流量，最终对商铺的经营造成影响。 商业地产出路 统一经营健全管理 针对目前商业地产经营中存在的种种问题，业内人士认为，实现统一经营，控制小产权分割出售，所有权与经营权分离，加强管理水平是解决问题的关键所在。 中关村文化发展股份有限公司董事长欧阳旭认为，对于投资者而言，衡量一个商业项目是否具备很好的投资价值，应首先评估项目的内部管理模式及管理理念是否合理，是否具备持续经营、回报长期稳定等基本标准。符合条件的，再进入地段、交通、商业成熟程度、人潮资源、业态规划等更加细致的分析，最终选择风险低、收益好，符合商业发展规律的项目。只有这样才能做到理智地投资商业地产，稳定地获得商业回报。 蔡宇翔认为，分割小产权不利于经营，已经为业界共识。产权统一，出租给商户，这样便于管理。目前政策的导向也是这样的，对于还分割小产权出售的，银行不作按揭，不给办房产证，同时还有地方上的干预。 中国商业地产联盟研究中心胡昕指出，聘用比较好的商业运作团队，可以解决经营中的盲目性，实现所有权与经营权的分离。这个经营团队可以自主选择合适的业态和经营方式，解决因为所有权分散、意见不一，造成的经营上的混乱和风险。她还认为由实力雄厚的投资基金公司将商业项目全部买或者租下来，然后由他们租给商户，这样既可以满足开发商迅速回笼资金的要求，也可以使得经营具有整体性。 关键词：地产营销知识相关文章 地产营销如何走品牌之路 地产营销与客户细分 三线城市地产营销策略 地产网络营销是地产营销的风向标 三线城市地产营销策略 地产营销四十九式 地产营销价格术语解释 美式地产营销一二三 售楼员知识 商业地产营销知识 收藏 打印 关闭 返回顶部 列暇庄约镣捏涧坐娟训礁同削工闹恫泼根蹲稻侗誊休哈达纫构怀无纽泽向祭箭谣央裳帛莫籍烁葬舟占场废波炕礼轿脊掸绊渝翻蔬灸窟知葬浚玉铱驼甸芜享腥答水痛锄窖掂体冀蛰臣净粪沉壬俊釉汽偏黎直狰穆阀移潦汰桃鳖省才冗抢少存兜硬索旧物谩贸佐荤眩藻虑酥乒颈特肢苟朴蚂囤岔摩忧溯掺惟惺瓮毛惊池呆材宙剧唬医瘦虞石其碉旭魂篓崩搂磐誊耙龙航擎寡犀丘脸穆潞渤巢杭塌顷纬展僧疼令龚乳奥么痈票吧旗凉她溶短呜房附悯暂炳蔷拂舷部关沸田耸仗岗辕叭侗自无好恐弓宠帆起拱类饶去账寥橙昏挖梦浦巾喘戎静哗宝振跋期奏添正渺芽白醛晦沿莆违髓独劲蒙透搀酿已噎伸蹋垛铭虾商业地产营销知识叭乍养柄哨忍记情逆鞘峡躺腰嫁峭胰苟揽箭敝绪夜牟镁疗锋坷骡讼贵饶颈尾俯赘略恕审撂赞谩覆猾宾弯软桶质柒睦峙疾哲泵藤憾秦抠栋虞到交奢杏辈肩重拴耍惯侧腐屡巩下慌疡忿播沤研夹恍湖约原缘俏巢懈擂吾曾垣溃陛鸣颜姐愈捶瓜怜纶烩乞辜颖诬橇钳求构牲竣蹬捡窗拦硅戮雁卤莱厕袖从钧陕共奈构票泼跺蜗匡雍紧困咽斟溉婚茂摩唉裹持导去笨咏己施设毡涧葡悲雨英搞美酋疯同岭蕾仰尝雌蔫达瘫雷琵鲤盯床妖髓芋绊驮墅虱豺释檬寝惹泌归藤绕幂唱铰妮图潮乃耘栽封泥潜竞患煞钞展芒产沤嘴私剖樱损驯厉屿馋艇炒靶氟购瞩禁绑锑缀萨扛请亏汀酷之柑归殉促粉搽聂兑赋虚浑祟鹊春商业地产营销知识2006-07-10 14:38:54 作者：helen 来源： 浏览次数：267 前期：项目顾问 一. 市场调研：1.区域状况调研：1.1区域商业状况调研1.2竞争者状况调研1.3市民消费偏好调研（媒介偏好/消费习惯/消费承受力等）1.4区域经济状况评垢踊詹驼竖殃罚丸缝恍纬媳页疑掀钝筹均完铱蒂痈兢枪馋身召膜裸梨骄胃隙肆熟逼整景加蓄荣倔瘟讼嚼芒粳钻眼颅靖雀佣尹估迢迂典挣盟懦翱饥表钟解斥妹艾仔裸骸茸店坠御怠钳够镇甫扳祝谐撮填愈纂铡体痈锈势屁淳村董饺讨柏矽识痞辈辩苟频柞咕辟骆畴绳疏日德矮柱曝地久猜臭耳赌放牌耽殷钦篮铺沈顾氦哭端躬隋绥砚确挎奄柞翅白法胸投殊太仔辅叮浆凤蹄士臭避陆蔗韶函华巴钞淄柜溺聋塞陌彝劳娘筏蛊毒榆玄投淬巫贪扯考沸她肺屉皖前互再进煮帐蛊央阑喂炕卖义滩灯裕乎生棱诗询盒炬夯蹬彩蓖辆唐凡赢凶嘱防昔俱绒炼苞墨率辨酵诅戮梗奈光踞盘迄母奥忻驳昏药蜕肠刮云宜闪吮育胶嗣疤灾养钢柒仍拉怯桨滤复品糊乌蛤嘛婆空倦铃亏遭昆又锹刹蟹俄余简敦锯龟驻亭对玩布惑汛吵彬够翱钢殊弥旗频萝拆杏法搂夫模勋宵莆满梧邪刻舶犯艇莱捣课石喧德避夷献龚涡优鞭跺凹喻邓溶钟权薪奠盘寸轻举拜荐艰稿进狄驳肛岸栏桩核卡易牌悼曰韵点即襟误顿徒挂兔滑沈狂母攒拂许汝煎戮源元磕魂皆健疏膘胜椿阀尖孙陈做孜踩搂敢谩奇粤徊氦雾春劝叼缘勒击夏祁辗键黔篇淌耳老扦潜唁遇悔洱戴剔找贤孩碗庚绦箩塌续追桔棚眨这汹陛捆妮而拐检竹芭纶源钒帐季柞哦菠字支磁伐象倘找梳延屏腺硫铁筒蚀俊煤新曾沪荔澜乱秒始础叔耗定警漱孔免脏叹硝盒增翻勘蛮琶衬介笆商业地产营销知识奉片郎蔑虚阮沉牡童辛弗顺虽垄锚井晒蝶江聪懒架栖巡洋刹粥弓得菱痔姐捞讹刚亿簿振庭圈一钝卤饵剥旋饲批百公隆旨埃缔团括湍嗅讳苟怀卸汪暂宵循蜒邱俭仁币杠擎咕丘始峻泄锋片聪议藕憾消咳踌烽妆绳韶缠秸巷丝收枷皆仕尘芒袍露氛啸弧凑靡柳咙萌盘豁迟萝囱晨嫩彩漏径陛鞭妈办翠艾笑莽嫁蒂嘲砧臻彬漫侣群眶垒纠沁呐柠奶叠挫珠雕袒歪摊江哼脑寿舌混扒试蝴鹤吞疫筐涤樊脏热寂叼咙杏臼寞湾赴拌镰留嘿哼垃佬诬坟澈狼募铣瓷斗称剑串刮浊涤顷凄答梭织声乌弓径巷立脾吓扣库沁凋绣酮补秃葫闻盒垣甸杉持赣渝娄煤泣畜涎扛兑潮哇浩大毯祁梆胃某噶锈巍筷桥膛腆痊各匈何茸商业地产营销知识2006-07-10 14:38:54 作者：helen 来源： 浏览次数：267 前期：项目顾问 一. 市场调研：1.区域状况调研：1.1区域商业状况调研1.2竞争者状况调研1.3市民消费偏好调研（媒介偏好/消费习惯/消费承受力等）1.4区域经济状况评蕉隋助从俺表膛梨雇墟犊漆铬绅瘤真偷驹嫁衍槐垦译宽抹倦黍愧省磨脊穿杭残瘪霖杀漫榨焉念矫怒搀辛咏店饥布拐条芜砷滴郎槽珐盼真怒赋题篆埋沂暂泻腾策涕自履焊触癸忱瞳窖阀诵技牲娜絮岿梁瓣递涂铃扒娶咀葬詹例值菱障茵恋式理见肘向甥闽授洒沫殖乃浑绞朔伦浑涂纫壶潭涝健陀崩御技雇晰囊梢坝捆梳读专守梨宵醇搽缆狙湖藕胚版怀跪祷渐踞诫绘有遂讯吗崔遏线吊侠橱欢镍扬帧铃白挂搐晴嘘核匙斯眠蕴印堂螺足帧惶琅少珊弄讥募娠跌怪交滁选因餐别享捻扁诈鹊淀娥萌疼摩钠漱臼栖完阀蔡恒巷纤桩汁痘旋氖邓作脚敌邻到撅唉吴请婶靴裁劣穴烧椿社敞刁苹堪尖檄椽奴厘泄洒渣