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萧山物业管理面临的形势和对策

物业管理是伴随着住房制度的改革和房地产业的发展面形成的一个新兴行业，它是城主管理的基础工程，对于改善城市形象，提升城市品位、美化人居环境、提高居民生活质量上具有不可替代的作用。我区自1997年区政府出台《萧山市住宅小区管理暂行办法》以来，至今有近十四年历史，物业管理从无到有，从小至大，使这一行业逐步走上社会化、专业化、规范化、市场化的轨道。但随着社会经济的发展，人民生活水平日益提高，业主对生活质量的要求相应不断提高，对物业管理的需求越强烈，可物业管理受至各种因素的制约，各种不尽不意的现象随处可见。特别是近五年来，随着物业的老化，业主维权意识的无限扩大，行业的深今入发展，新情况、新问题层了不穷，给行业继续持续发展带来了阻碍，成为社会的热点、难点问题，下面就我区物业管理的形势和对策提出几点浅见。
一、萧山区物业管理的现状
（一）物业管理范围不断扩大，企业结构合理。我区自开展物业管理以来，从开始的有开发公司的物业管理科成组建的父子式物业公司，演变到目前的独立核算，自负盈亏式相对独立的公司形式来经营管理，公司经营规范，建管逐步分离。至今在我区经工商登记有册的物业公司有____家，其中有物业管理资质的企业______家，在资质结构中形成了一种头尖底稳的“△”模式。浙江纳德物业服务有限公司、杭州开元物业服务有限公司和杭州众安物业服务有限公司三家企业为国家一级资质企业，其余_____家为国家三级资质企业。另外地驻萧物业服务企业_____家。（详见表一）。服务对象从原来单一的住宅。现扩大到政府办公楼、学校、厂房、医院、写字楼等多种物业，特别是现我区随着老旧小区的改造，又延伸至社区化的物业管理。服务内容也从原来的大众服务，到提供特约性的服务，如代订机票，早餐预定、房屋中介及装修、净菜配送、室内花卉摆放等客服式服务模式。
在萧实施物业服务企业情况表
萧山注册企业情况
外地驻萧企业
合计
一级
二级
三级
一级
二级
三级
3家
5家

（二）法律法规逐步完善行业管理有所落实。自从杭州市2002年2月出台《杭州市物业管理条例》以来，国家于2003年9月出台《物业管理条例》，浙江省于2009年11月出台《浙江省物业条例》国家于2007年10月出台的《中华人民共和国物权法》这些法律法规实施，对规范物业管理活动，对规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，指导起草相关配套办法起了决定作用，目前除上述条例外，相配套的还有《浙江省物业项目承接验收管理办法》《浙江省物业项目服务退出管理办法》《浙江省专项维修基金管理办法》《前期物业管理拓极标管理暂行办法》等。我区根据上述法规，自行出台的有《萧山区物业管理用房管理办法》、《物业收费管理实施办法》《萧山区社区化准物业管理办法》、《萧山区物业维修基金管理暂行办法》等。特别是印发的《业主大会和业委员会指导规则》、《业主大会及筹备及组建工作指导意见》和“业主大会与业主委员会等相关示范文本”，使我区物业服务有法可依，有章可循。在行业维护中，做到新建的住宅小区均能在预售前落实物业服务企业，明确收费标准与服务内容。至今指导成立业主委员会____个，业主委员会成立后，物业如何管，谁来管，由业主说了算，使业主有一个当家作主的权利，目前有____小区的物业合同，由业主委员会与物业签订合同，双方义务明确，职责落实，监督有序。
（三）十余年物业发展成绩喜人、硕果累累。目前在我区有_____家物业公司，共计管理房屋面积_____万平方米，其中住宅小区_____个，面积_____万平方米，受益户数_____户，人口约_____万人，非住宅物业_____万平米。安排从业人员_____人，2011年物业收费总额_____万元，上交税收_____万元。_____个大厦被评为省优秀管理大厦，_____个项目被杭州市房管局评为优秀住宅（大厦）项目，_____个项目被区建设局评为优秀住宅小区（大厦）。通过评选活动，带动了其它项目的快速发展。（详见表二）
物业服务概况表

二、存在的主要问题
（一）开发建设和后期管理衔接不足，大部分小区规模偏小，现房产项目在开发过程中，前期的方案会审、规划设计、建造施工、设施设备的选用、验收等阶段，物业企业基本没有参与，使小区的配套设施不完善，未从物业使用的角度考虑将来的管理问题。例如小区的物业接待用房留置在角落里，甚至在楼上，给业主接待带来不便；地下自行车的上下坡道过陡；业主的空调预留位置不当，造成上下、左右邻居产生矛盾；设备设施用房不集中过于分散；地下车库主入口不能与小区主入口在同处，带来管理成本增加；小区内水泵过多，养护困难，最终成为臭水沟等等。据相关统计，业主和物业服务企业产生的纠纷原因，70%是由开发商引起的。当房屋出现质量问题或者开发商的承诺没有实施以后，大部分的业主都会将矛盾指向物业服务公司。目前，我区的住宅小区_____个项目管理中，超过10万平方米的只有_____个，占总管理项目的百分之_____，而不足5万平方米的有_____个，占百分之_____。
由于大部份小区规模偏小，往往几个小区才能成立一个社区，同时谁开发谁管理的现象。在同一区域内，有几家开发公司就封闭成几个小区，有几家物业企业来管理。造成小区的会所、游泳池、健身场地等共用设施不能共享。每个小区均配备小区管理处主任、维修工、绿化养护工，设置各小区的门禁、消控、监控系统等。造成各类设施设备的浪费，不能形成规模效应，如北干街道的城中花园高层和多层由两个开发商开发，一个进出口，两个物业公司管理，成立两个业主委员会。又如城厢街道的东城名苑，共计只有3幢多层住宅_____户人家，面积仅为_____万平方米，也是一个小区。 而紧临其开发的紫爵公寓也只有5幢住宅，60套房屋，面积为6175.57平方米，也为一个小区。还有我区的单身公寓，因使用性质特殊，在建造时有此项目，监控、出入口等配套不全就成为刑事案件多发地，如合丰商务楼2011年发生15起案件。有些项目在建造时充分考虑到使用管理，治安形势就较好。（见表三）
2011年单身公寓楼刑事案件发生数
金鹭银座
星云地带
加州阳光
馨星大厦
泰富广场
绿都百瑞
合丰商务楼
嘉富广场
市北公寓
0
8
3
4
11
5
15
8
0
（二）物业收费的增幅与最低工资标准增幅不同步，业主欠主动交费意识， 费困难。目前我区普通住宅收费的标准政府有指导价，其它项目均参照政府指导价实施。从2002年起到2011年，政府出过三个指导价（见表四） 。按甲级标准，无电梯来计算的住宅来看，2010年比2002年的标准提高了每平米每月0.35元，上涨幅度为70%；而从2002年的最低工资准440元上升到2011年的工资标准1310元（见表五），上涨幅度为198%。

表四：萧山区普通住宅政府指导价
单位：元/平方米·月
标准

制订
年份
甲级
乙级
丙级
丁级
无电梯
有电梯
无电梯
有电梯
无电梯
有电梯
无电梯
有电梯
2002年
0.35-0.50

0.25-0.35

0.15-0.25

0.10-0.15

2006年
0.70
1.00
0.50
0.80
0.30
0.70
0.20
0.50
2010年
0.85
1.20
0.60
0.95
0.40
0.80
0.25
0.65

表五：杭州地区最低工资标准
元/月
年份
标准
02
03
04
05
06
07
08-09
10
11
最低
标准
440
520
620
670
750
850
960
1100
1310

最低工资标准的上涨幅度远远大于物业收费上涨的幅度，使原先在一个小区中人工工资占费用支出的60%左右，现需占费用支出的90%，而且有的小区还是几年不上涨，如________小的物业费2年前是_____，至今还是元。
导致物业收费难收支平衡，退出管理。少数业主缺乏购房后在使用过程中，需连续不断地自行承担物业维护和享受服务的全部费用。对全区一个项的收缴调查，市场收缴费为_____。最低的小区收缴费仅为____。表图
对于欠费情况，物业来说，由于分户收费金额小，欠费住房数量多和欠费原因复杂，在目前情况下，要通过法律手段监督和制约产权人，使用人交纳物业服务费存在着诸我的实际困难。
（三）管理人员短缺，流动性大，人员素质有待提高，设施设备缺乏更新。物业管理的产品是服务，面服务的质量、服务的水平、服务的态度都与人员的职业素质和人员数量的投入的多少紧密相关。管理处主任的素质高低更是尤为重要，同时从事物业工作人员的服务意识和文化程度和与业主沟通能力也是物业工作好坏的重要环节。相对而言物业服务是劳动密集型产业，保持秩序维护等岗位技术含量不高，从业门槛低，工资又不高，就形成了从业人员流动性大。有的小区秩序维护员经常是新面孔，对进出业主不熟悉，产生距离感。
在管理岗位上，物业是365天，每天24小时都在工作，特别是节假日，和灾害性天气时，工作压力更是大，社会地位不变，形成管理人员短缺。对全区____家物业企业的调查，从业人员_____人，其中中大专以上仅_____人，占百分之_____，_______人为高中以下，占百分之______。
目前我国有物业管理师执业资格证，但我区取得此证的人员没有超过20人。随着物业使用时间的增长，小区中供电、消防、供水、电厂、排污、监控等设施，虽然物业能按时维护，检查，确保其正常使用，但是要更新、改造缺少费用，特别是电厂、监控、消防等设施，更新换代快，某些元件一旦损坏，很难配置，而更新的费用业主不肯掏，物业又没有钱，对全区住宅调查，目前有电梯_____台，其中有____台已经使用10年以上，虽说电梯没有强制的使用年限，但从实际使用后10年以上一定是使用故障的常发期，目前我区的高层住宅正逐步进入这个阶段。
四、旧小区遗留问题多。业主接受物业服务的观念缺乏理解。我区上世纪九十年代之前建造的房屋，由于当初设计观念的滞后，极大部分小区没有封闭管理，住宅没有架空层，底层阴暗潮湿，屋面均为平屋面，日晒雨淋，渗漏严重。如城厢街道的高桥、崇化小区没有配建杂物间，现建的杂物间都是在原绿化带上各类窖井盖上，小区缺少绿化，日常管理维修困难，更不要说有汽车泊位了。现房屋均按设计使用年限过半，进入大中修阶段，现进行的是旧小区改造整治，治表的多，治本的少，要提这部分区块实施市场化动作的物业管理难。不家业主长期享受福利型的服务，掏钱买服务意识欠缺。如怡景公寓小区，政府实施了些旧小区改造，美化了环境，配建了门岗、用房，增增加了行车泊位，可以实施封闭管理，但在询问是否缴纳物业服务费，接受专业化、市场化的物业服务的问题时， 11.4%的业主选择不接受。造成改造后还是敞开、粗放型的管理模式，虽然每户业主相差了每年三、四百元的物业服务费，但给小区的治安、卫生等管理带来了难度。
三、完善相关配套制度，促进行业继续发展
(一)成立“物业服务管理中心”有专职人员从事该项工作。目前我区有____家物业公司从事这项工作，从业人员___多人，管理房屋面积达____万平方米，涉及物业有住宅厂房、楼、写字楼、医院等；物业服务作为一个新兴行业，涉及到千家万户的安居乐业，是城市管理的重要组成部分，在居民群众生活与工作中，无时离不开物业的各类服务，在服务过程中涉及消防、公安、工商、物价、供水、供电、供气、城管执法、市容环境等相关部分，需要有一个专职的科室和人员来协调，管理、指导这项工作。如东方一品小区交房后，前期物业和业主签约明确，阳台不能封闭，业主在购房也认可。现有一业主进行装修，一定要封闭阳台，物业投诉执法局城管中队，城管中队说这是业主装修之事，不属他们管。投诉到建设局执法大队，执法大队认为他们对室内装修破坏结构的可以管理，但封闭阳台不在此列。物业只好对业主的装修材料不予进入小区，发生纠纷，业主打伤秩序维护员，投诉到派出所，派出所表示只能管到伤人事件，对于封闭阳台事件无法插手，最终只有一户人家封闭了阳台，物业投诉无门，又不能进行强制措施，影响了整个小区的立面，损坏了大多数业主的利益。又如小区失窃，车辆被盗，业主之间的渗漏问题。物业从业人员的培训。。，企业运作的资格等。目前公靠房管处的物业科兼管一下是职责不明，人员不落实，工作被动。杭州市房管局、宁波市房管局等均已设立物业服务管理中心，专职从事这项工作。
（二）抓好老旧小区环境综合整治。尽快推行社区化准物业管理。我区城厢街道的住宅区，极部分均为上世纪八十年代前建造，其客观条件差，主要表现为公建配套不齐，缺少必要的公共设施、无停车位，杂物间为后来拼建，无物业管理和经营用房。原建造的质量标准低，后期缺乏管理和日常维修，空搭乱建现象严重，多次装修房屋改建，损坏大等。现作为区政府连续几年为民办实事之一的老旧小区改造。还在逐步深入，以为整治标准一定要高，降了管线的上改下补，地下管网需要新布设，外墙屋面渗漏问题一定要解决，老小区住户建筑面积小，可以结合经济适用房，政府层住宅的住房外迁安置，腾出的房屋改建车库、车棚，拆除建在绿化带上的杂物间，是改变底层住户阴暗潮湿环境，增加小区绿化和停车位，改变小区环境。对于改造的物业如何管，必须及时跟进，从09年实施“失管房”改造，现进入第3年头，如果不及时推进物业管理，又要变成新的失管房。 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。√
C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。Ｘ
C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错
C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。√
C成本报表是对外报告的会计报表。×
C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。×
C成本会计的对象是指成本核算。×
C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。√
C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。X
D当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本
中。×
D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。×
F“废品损失”账户月末没有余额。√
F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。Ｘ
F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。(√)
G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错
G工资费用就是成本项目。(×)
G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对
J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。(√)
J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。(×)
J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对
J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。√
J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，X
K可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错
K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。Ｘ
P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。×
Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Ｘ
Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。Ｘ
S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。Ｘ
S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。(×)
W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对
Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对
Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。X
Y以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。X
Y原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Ｘ
Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。(×)
Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对
Z直接生产费用就是直接计人费用。X
Z逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。√

A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。
A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)

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