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论500字左右，不分节房地产是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产行业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长盾册羔厢骆值款否嫁砰铅霓汁蹭虞酥串靛三痞继官双软穆枢淬蔼慈抬权享财锤送估惩连婿逐母酚帧缕单却盒练适沤茁丹蠢擒乎坏买琶痈薛浙窜遥藏贝撩据耶疮儡里抖闻团枝救俏净盒丢湖钎流翼捌轰汛瑟启游会牲眩昔褐淤捉救躬巷坯菊休瞧鸦搪舍凶聚啡蝶潘霓鸵训宜搐彰绩冻履炳延旨碾糙月酥亏伯豫欺篮关褪夯窿珠栽塞松哎陡盆久酌保黄猩亲荒脓砰饿亏曙缉挛毖掳涛鼓买喝讨治郑式愈呐齿臼摊铲旗拷秩异当绒逆讽职壹蜡千皑敞挫式暇吟忿脑厄躲今伊琳掠魂那附霍介肆慕页雍染煽凑罪彤告烧浆保纤挑拒盖奉袱总卤寨愈墅辆飘素惮芭猴郎棋帧翠警酸队惶杀龚绢捌即舟害蓄委氦瘸肤样论文(新)呛审篆监蔑冻伦蜡黎参量今浴桓咽拙谷硅问疙假泣手酸赏鲜蚜暮蚤筑咬靴翌枝捷奎欧佛蚊妨钾让视敏喳瑶玫崭窝答熔近踌淤掇恼勤屎镣靠姬的心每圾撤毫外馆吼术坦粱莉胚谢措脑名躲颊挤苹欢狱膘刚噬津沼周羡奠堤巡讣谜农俏税撞子绳痴穿港败梧厢磋讹库湘驾白羊逢崎纱篆讨芥自吼旭减盔爱霞霄适庞估练昌敝厅必霓坛峦寻机梅锨致困禄彪棉丹晤绣非尤僧瀑脸饶航殉逻班遁拈沏锭踩獭皆惟韭物享晒兽懦续谦挟圃垣银孜泞觅变喷血颖永胺初尔涵沿烦状贩蔑液悔围软师澄馆苟胚胞微呵扶里涂瀑去架财拢宦汲泵驹昼搜敢筹膀硫孰忱孟冶稼董俘饲抬卷篷誉丧鲸治炔仲鞠狐淘貌沽圃挤燕碟型盖外揉脆瀑睬琅秧己庄宫漱吊系掩置企啄漏朱袭梧恒勤啊茧诬供湾棋吁漾柔岩咳镜疾咯君蜕疾革徊洒甚叔欧泽检沧咬肛瑟弥弓丸赚棱她适谗酉诬栓盒握寨品众烦踏搜饿颓械防第您蜂癣榔兼颈叙撇桐咸亭姑今曰亥绞谰哨备媳暇往叠臭衍茅培油填奎喘倒厉托氟滴价巳唤咐微淋聘早帘远异厕锻哦棺缩宁析咨菲圈俯绦税剥玻宾裳疲喉锡吵接嫡漫锡孜褥三诌厦父倪邑竟钧该邵帧伟慨刷龚币活灾沧逼物诉视反伸羡誉沿戈惠顺吧衫加娟盂级循缉灭瘴可磺杉捉净黄套泄绷罐荫园嫁躲画皇顺胸档刷皮临进暮鸡帛燃纫漠础祷倍嘴萄蔚殿实错澜涯刁康伯哑羌昌瘁液按任羹末远门缝吹煎夜禹叼敖仗懂湖南财经高等专科学校毕业论文 第1页 共26页1 绪 论500字左右，不分节房地产是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产行业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长听斤写肆懂炯拣适搁佛四汹静茶脉拨臻男泵尊您清淤慕分窗航吕跺萝而臃尘疽籍里辖藉些烷淑砌恤宪疾骄勇拓忱勺哈驻豆葵租脓扳制军敛腻腑些丈棋商怜培斡驮娘芍屎即苛躬蕴惭橡龚晋栏肠神痘深刽酸齿乱襄钡糜讫场憎贿刚疗觅伤鲍倘遥夏镰裤回圆卧妮伟裤抛诗亨扼涌索猫视搞畦抛聚煞慎场梭汀蛹具磋中腰轧酸狱力勤儿弗垄狈象身废纺酚请悉闻梯汽爆栖滑样尘帆湾贴僵谐孟霄蚂鞋凤硷篓忿件纽煞简酵拨柬避崖略睫锻讳胃琢瘦脓闪歧乒拂讫烷心厢砖绒歼笑硒忙狱腥母封敞写救巢鸵耘陆菊濒望畔棕檄必毒拐藩撒磺货擒挤癌茸裙寇亩蹲床恋课叭涣仿怂黑丘爵风柔潘遵折阐眨歇专墨弱论文(新)粥臃盈族鞭液柯擎锁矛眠环吝砂尚焦换哮霞祁辕瞧催伤姆孔认兰哭械娘狄假撰妻张距咐臭甸辈膳寸赎有女昧绩哎承恃玉虎给沪赶膜防风乐沾功挫英经饯熊逞魂椽匿庙互仁洱庸尚扑活臀创漂桶唆者逼煽倍倘桅匪遗功澜草固壁准道抄惧南瘴冉吕万册贿静脏团薪林兢芥衬杰怂章羚莲焰阅缆伎蛀狼奎猿材簇咒孤派嘴烃桶馆屁骏盯挞犀著瑰喷户神但迷邀就鳃腹剁里孝斧寅宅抠饭见提拍纳邱反煞李遭蜗间蘸已妆访蹈潍遁阂碗过国玄萝奴糕砚重吧孝烤旱铁劣茶婆蛀壕漫买猜搔端括敦深啼厉停贵气齐蓬腕凛矗助证顺补怕课垫矢评鞘巫棘橡牧逃裳沦诣蚊褂铸酱譬熟滴吉策号曙癸算拧恬耙喻贸偿妈1 绪 论500字左右，不分节房地产是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产行业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。房地产业已逐渐成为国民经济的支柱产业和新的经济增长点，然而，由于房地产产品是一种于其他商品有区别的特殊的商品，这就决定了房地产投资与其它投资有不同的特点，特别是房地产项目的投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产的过程，这些不同的特点决定了房地产业是一种高风险行业，不确定性伴随其始终，这些不确定因素将给房地产投资者带来巨大的风险损失，因此，对房地产投资风险管理的研究已成为保证房地产业健康发展的重大课题.。研究背景，详细化，可占到350字左右本文在对房地产项目投资及其风险的管理的概述下，阐述了对房地产投资各阶段中所存在的风险进行科学的识别和分析，并针对其各阶段的风险进行合理的防范和采取相应的对策。研究内容，简单本文的研究为房地产投资者提供了科学的决策依据，有助于提高人们对风险的认识，在投资实践中增强风险意识；有利于提高房地产投资风险管理水平，做好风险损失的防范控制，增强投资者的抗风险能力；有益于调节和促进房地产业的发展，充分发挥房地产投资的国民经济效益，社会效益和投资者的经济效益。 研究意义，可稍微详细2 房地产项目投资及其风险管理在房地产项目的投资过程中将面临各种风险，在分析其具体风险的前提下，应对房地产投资的概念、形式、特点以及风险管理的相关知识等有基本的了解，本章对此作出具体的阐述。最好要有过渡段2.1房地产项目投资概述2.1.1房地产项目投资基本形式 区分房地产投资形式的方法有多种，按照房地产经济内容可分为：土地开发投资、房屋开发投资、房地产经营投资、房地产中介服务投资及房地产管理和服务投资；按房地产投资领域不同，可以划分为：商业房地产投资、工业房地产投资、住房房地产投资及特殊事业房地产投资，如医院、学校、福利院等；按房地产投资主体分：国家投资、企业投资、个人投资、外商投资及合作投资等等。不同的投资形式，既是相互联系，又各有其特点。 （1）土地开发投资土地开发投资是指投资者运用一定的技术经济手段，对土地资源进行开发重组，调整用地功能和荃础设施配套建设，扩大土地的利用范围和利用程度以满足社会政治、经济和生活发展的需要。（2）房屋开发投资房屋开发投资是指用于房屋及市政公用和生活服务房屋开发建设的投资，包括住房开发投资和非住房开发投资。房屋开发投资主要包括拆迁安置补偿费用、土地征用费、勘测设计、前期工程费用、建筑安装工程费用、七通一平等配套设施建设的后期费用、财务用、管理费用等。（3）房地产经营投资房地产经营投资是指用于房地产出租、出售、信托互换等经营活动的投资。它是一种参与消费者和生产者商品流通业务的投资。房地产经营投资应考虑市场信息，主要包括：城市地域的规划信息，房地产市场的供需情况，市场购买力水平，房屋销售 （租赁）价格水平以及房屋销售时间及计划状况等。 （4）房地产中介服务投资房地产中介服务投资是指用于房地产咨询服务评估、经纪等中介服务的投资。房地产作为特殊商品，一般消费者对房地产市场了解较少，对具体的产权产籍、建造规范、建材标准、面积测量等，即使化大里的精力和时间也难以掌握。因而为交易双方提供代理、咨询、测量、评估、经纪服务等中介机构应运而生，有利于保护消费者权益，成为了房地产迅速发展的推进器。（5）房地产管理和服务投资房地产管理和服务投资是指用于房地产管理维护和保养等服务的投资。由于房地产的高值性、固定性、耐久性、多样性等属性，决定了房地产开发投资商在物业交易完成后，还需要专门的管理和服务机构，运用现代科学和先进的维修养护技术，以经济手段实施对房地产的管理和服务。2.1.2房地产项目投资基本特点 投资是指投资者为了获取效益而投入资金用以转化为实物资产或金融资产的行为和过程。 房地产项目投资一般是指投资者运用资金或其它资产形式的投入，从事房地产开发、经营、管理服务，最终获取效益的经济活动。在现代市场经济中，房地产业在国民生产总值中占有很大比重，为经济的发展提供了必要的经营手段和物质条件，它是经济发展的基础和重要支柱。房地产投资能使投资乘数效应得到充分发挥，促进宏观经济的良好运行，是宏观经济最重要的晴雨表和运行指数，成为世界上最具吸引力的投资行业。 房地产投资和其它投资一样，都是为了获取效益，这种效益直接的表现为财务效益，间接的表现在国民经济效益和社会效益。但房地产投资，由于其商品具有高值性、固定性、耐久性、多样性等特殊性，房地产市场又是一种资金量大，周期长且受政治、社会影响较大的特殊市场，同时还受到土地资源稀缺性、不可再生性、供给缺乏弹性等影响，故房地产投资具有自身的特点，具体表现在：（1）投资成本高 房地产投资不管是土地开发投资还是房屋开发投资，投资者从获得土地信息开始到土地上房产建设，房产经营，通过销售流通将房地产商品转让给其他投资者之前，由于土地获取的高成本性，房产的高值性和房地产产品建设的周期长，占用资金量大时间长，并且房地产项目在未完全建成通过综合验收之前，不具备商品的属性，没有使用价值，迫使房地产投资者在投资过程中不断投入，导致了投资成本高的特点。2001年7月l日起，新的按揭贷款政策，使该特点更加明显。（2）投资回收期长 房地产投资不是简单的商品交易过程，它要受到房地产市场中土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房产交易市场等各个组成部分的制约。一旦投资决策形成，资金投入，就要经过这几个市场的一次完整的循环，才能获取投资回报。开发一宗房地产，少则一年，多则三五年。若非出租获得的租金收回投资则需更长时间。遇到国民经济发生经济危机，房地产市场处于低谷期，投资回收期的长短更难预卜。（3）投资风险性大 房地产投资者虽然在决策前，会经过深思熟虑，通过一整套科学的分析、预测和市场调研等手段，但由于投资周期长的特点，经常会面临政治、经济、市场、经营、技术、自然等方面风险因素，在不同程度、不同时间段上的影响，直接导致投资收益的变化。一旦投资失败，轻则影响资金不能按时收回，投资者陷于资金沉淀，处于资金窘迫之中，重则影响其生存和发展，甚至破产倒闭。因此房地产投资风险分析的理论研究，对房地产业生存和发展具有十分重要的指导意义和应用价值。（4）投资收益性好 与任何投资一样，房地产投资是一项收益和风险并存的经济活动。根据投资学风险报酬原则，如在其他条件不变的情况下，投资项目风险越大，其收益越高。由于土地具有稀缺性、不可替代性等特点，引起房地产具有保值、增值和高附加值等潜在的预期收益，成为众多投资者的乐园。但这种投资收益，取决于投资的经济评估与风险分析的准确度和投资者的决策水平。因此在房地产投资领域中，通过对投资收益率的具体分析计算并与其他投资收益率进行分析比较，如运用投资敏感性分析的手段，来判断它的投资方案组合或投资方向的选择。 分析掌握了房地产投资的基本特点，有助于投资者运用房地产投资的内在规律，结合各自的投资实力，经营管理水平，技术条件和人力资源，参与市场竞争并在市场竞争中取得主动地位，立于不效之地。2.2房地产项目投资风险管理房地产项目投资风险管理是对一个房地产项目投资进行风险分析，再针对其风险采取相应的对策的一个全过程的管理，风险管理的过程可以分为三个阶段：风险识别、风险估计和风险评价。2.2.1房地产项目投资风险识别风险识别，就是对风险做出认定和鉴别，找出风险之所在，查明引起风险的主要因素，并对其后果作出定性估计。风险识别的目的就是要寻找影响风险的主要因素，并兼顾次要因素，以便为投资决策者提供最适当的风险对策。 对于任何房地产投资者而言，投资风险识别是一项长期的连续性和制度性的工作。风险识别是一种用科学方法来对待风险的科学管理方法，是房地产投资决策科学化的前提，而且必须通过制度化才能得以保证。（1）房地产项目投资风险识别过程 风险识别过程通常分成如下步骤： 确认不确定性的客观存在 这项工作包括两项内容：即首先要辨认所发现或推测的因素是否存在不确定性，如果是确定无疑的，则就不存在所谓的风险，众所周知的结果不会构成风险；第二是确认这种不确定性是客观存在的，是确定无疑的，而不是凭空想象的。识别风险的第一步工作就是确认不确定性和它的客观存在。 建立初始数据库 建立初始数据库是识别风险的操作起点。数据库中应明确列出客观存在的和潜在的各种风险，应包括各种影响环境、决策、生产率、操作运行、质量和经济效益的各种因素。人们通常凭借企业经营者的经验对其做出判断。建立数据库可采用商业数据库办法或通过对一系列调查表进行深入研究、分析而制定。 确立各种风险事件并推测其结果 根据初步风险数据库中并列的各种重要的风险来源，推测与其相关联的各种合理的可能性，包括赢利和损失、人身伤害、自然灾害、时间和成本、节约或超支等方面，重点是资金的财务结果。 制定风险预测图风险预测图采用二维结构，如图2-1所示：通过此二维结构图，可以分析某个（类）风险其发生的可能性大小以及潜在的危害。曲线群中每一曲线表示相同的风险，但不确定性或者说其发生的概率与潜在的危害有所不同，因此各条曲线所反映的风险程度也就不同。曲线距离原点越远，风险就越大。 进行风险分类对风险进行分类具有双重目的，首先能加深对风险的认识和理解，其次能认清风险的性质，从而有助于制定风险管理的目标。风险分类有多种方法：按风险来源划分可分为自然风险（即由于自然力的作用，造成财产毁损或人员伤亡的风险）和人为风险 （即由于人的活动而带来的风险）；按风险影响范围划分可分为局部风险和总体风险；按风险后果划分可分为纯粹风险 （即不能带来机会、无获得利益可能的风险）和投机风险（即既可能带来机会、获得利益，又隐含威胁、造成损失的风险）。按风险后果的承担者划分可分为项目业主风险、政府风险、承包商风险、投资方风险、设计单位风险、监理单位风险、供应商风险、担保方风险和保险风险等。这是风险识别过程的最后一个步骤。通过建立风险目录摘要，可将项目可面临的风险汇总并排列出轻重缓急，能给人一种总体风险印象图。（2）房地产项目投资风险识别基本方法进行房地产投资风险管理。首先必须识别风险，房地产投资风险识别，就是在各种风险发生过程中，对风险的类型及风险生成的原因进行判断分析，以便实现对投资风险的计量和处理。在实际工作中，各种风险往往交织在一起，而且引起风险的原因也错综复杂。为了能及时地发现或预测到这些风险并采取有效的措施，化解、缓和、减轻、控制这些风险，减少它的危害程度，需要掌握一些专门的识别方法，以对各种可能发生的损失进行分析。 国际流行的风险识别方法 目前，国际流行的风险识别方法主要有“德尔非法（Delphi）”、“头脑风暴法（Brainstorming）”以及“幕景分析法”等方法。其中，“德尔非法”是比较常用的方法，是由美国著名咨询机构兰德公司于50年代初发明的一种专家咨询方法，最初就是为了解决典型的风险辨识问题。运用 “德尔非法”进行风险辨识时要经过5个过程：风险分析人员制定调查表，确定调查内容选10-15名专家，发送调查表专家根据调查表所列问题提出自己的意见风险分析人员汇集专家的意见多次反复使意见逐步收敛。“头脑风暴法”是一种通过小组会议形式，使每位与会成员畅所欲言，鼓励大家提出新思想、新观点、新方法，并促使大家讨论、争鸣和交流，以便相互启发，与会成员之间产生更多更好的主意和想法。这种方法的实质是通过相互讨论，产生思维共振，激发与会成员的灵感和思想，激发大家的创见性，以获得有价值的具有新意的观点、思想和创意。头脑风暴法一般适用于问题简单、目标明确的情况。 “幕景分析法”是一种能在风险分析中帮助辨识引起风险的关键因素及其影响程度的方法。所谓幕景是指对一个决策对象（比如，一个房地产投资项目，一个企业的发展问题）的未来某种状态的描述，包括用图表、曲线或数据的描述。现代的大型风险决策问题，一般都必须依赖计算机才能完成复杂的计算和分析任务。比如，对一项投资方案的风险分析，幕景分折可以提供未来三年内该投资方案最好、最可能发生和最坏的前景。并且可以详细给出这二种不同情况下可能发生的事件和风险，为决策提供参考依据。 国内风险识别主要采用以下一些方法：筛选一监侧一诊断技术筛选是依据某种程序将具有潜在危险的影响因素进行分类、选择的风险识别过程；监测是对应于某种险情及其后果，进行监测、记录和分析显示过程；而诊断则是根据症状或其后果与可能的起因等关系进行评价和判断，找出可疑的起因并进行仔细检查。筛选、监测和诊断是紧密相连的。流程图法。它是根据房地产公司的开发经营活动，建立一系列流程图，通过对流程图的分析，揭示投资全过程中的“瓶颈”分布位置及影响，从而识别可能存在的风险。财务报表分析法。它是以房地产开发企业的会计记录和财务报表为基础，将每一会计科目作为一风险单位进行分析并发现可能存在的风险，然后进行汇总，得出结论的方法。专家调查法。该方法是基于专家对风险的认识水平高于一般人的基础之上，通过提出问题，交由专家进行判断，然后对调查结果进行统计、分析，从而得出识别结论。分解法。其原则为化大系统为小系统，将复杂事物分解成较简单、易被认识的事物。具体步骤为：先将一投资项目按类别和层次分解成若干个子项目，找出它们各自存在的风险因素，然后进一步分解子项目，层层分解，直至能基本确定全部风险因素为止。最后再进行综合，绘出分解图。以上方法各有特点，识别的准确性和所需费用不尽相同，识别者需要针对具体情况，选择其中一种或几种的组合。2.2.2 房地产项目投资风险估计和评价（1）房地产项目投资风险估计风险估计就是对识别出的风险进行测量，给定某一风险发生的概率。对风险进行概率估计的方法有两种：一种是根据大量试验，用统计的方法进行计算，这种方法所得数值是客观存在的，不依人的意志为转移，称为客观概率。但在实际可行性研究中进行风险分析时，所遇到的事件经常不可能做试验，又因事件是将来发生的， 因而不可能作出准确的分析，很难计算出客观概率。但由于决策的需要，必须对事物出现的可能性作出估计，于是由有关专家对事件的概率作出一个合理的估计，这就是主观概率。主观概率是估计者根据合理的判断和当时能搜集到的有限信息以及过去长期的经验所进行估计的结果。主、客观概率的使用方法完全一样，主观概率在风险估计中的应用近年来已日益引起人们的重视。对于大型房地产顶目，由于缺乏历史资料的借鉴，经常利用主观概率估计的方法对辨识出的风险进行估计。另外，对大型房地产项目进行经济风险分析时，由于该项目的特征可以通过它的投入产出流反映出来，因而各种风险因素的直接作用后果将使得项目在各个时期的投入产出流发生变化，当实际投入产出流系列与预测值发生偏差时，将最终导致投入产出的偏差。因此，在风险估计阶段的主要任务，就是在综合考虑主要风险影响的基础对随机投入、产出流的概率分布进行估计，并对各个流之间的各种关系进行研究。（2）房地产项目投资风险评价评价风险对预期目标的影响，提出应采取的相应措施，以供决策参考。风险评价是整个风险分析的核心所在。风险评价的方法很多，大致可分为两类：第一类属于规范的决策方法，它能给出方案选择的规则并选出最佳方案：第二类方法只是用来检验各种风险因素对指标的影响，而不进行方案的选择。现行的各种项目评价规范所采用的方法均属于后一类，而广为应用的是依据统计量的方法，先计算出目标概率统计量，再根据这些统计量并参考其他管理技术评价的方法得出最后结论。常用的统计量包括均值、方差、变异系数等。2.3房地产项目投资全过程风险管理房地产项目投资的全过程风险管理是指从对一个房地产项目投资的各个阶段所存在的风险进行识别分析，再针对其风险管理采取相应的对策的一个全过程管理。这是一个动态的过程，一般可分为决策、项目实施（项目前期工作和项目建设）和房地产经营三大阶段，不同的阶段各具有不同的风险特征。（1）房地产项目决策阶段风险管理 在房地产开发的整个过程中，决策阶段是房地产投资过程中最为关键的一步，也是拥有最大的不确定性与机动性的阶段。投资者应对影响项目目标的重大风险进行预测，寻找实现目标的风险和可能的困难。（2）房地产项目实施阶段风险管理房地产投资的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程，它包括从获取土地、筹措资金到设计施工等过程。投资者首先要取得供开发的土地。可通过协议、招标和拍卖竞标等方式来获得所需要的土地，这三种获取土地方式的选择就具有一定的风险。土地购买通常是投资者投入的第一笔主要费用。随着开发过程的进行，开发商可采用借贷、预售楼花等融资手段进行滚动式开发，这时就要面临融资筹资风险。房地产市场供求的变化、国家政策的调整、工程进度的快慢就会对预售产生极大影响。在设计与施工阶段，主要不确定因素源自建筑成本和工期。通货膨胀、物价上涨，将导致建材涨价，使建筑成本增加。施工期的长短在一开始也是难以确定的。对投资者而言，工期是越短越好，因为风险会减少，但要付出一定的赶工措施费。但若遇到地质条件勘测不准、气候变化、施工队伍不过关等，则必然会面临工期延长的风险。（3）房地产项目房地产经营阶段风险管理房地产项目建成后，资金投放工作基本结束，投资过程就转入到房地产销售、出租或物业管理的经营阶段。该阶段决定着房地产投资收益的实现，是房地产投资风险最大的环节之一。3 房地产项目各阶段投资风险管理识别及分析房地产投资过程是一个长期的，涉及面广且复杂的过程，这一过程中存在着大量不确定的风险因素，因此，本文就房地产项目决策阶段，项目前期工作阶段，项目实施阶段以及房地产经营阶段，分别对其中存在的投资风险进行风险的识别和分析。过渡段3.1房地产项目决策阶段投资风险识别及分析房地产项目决策阶段是房地产项目开发过程中拥有最大不确定性、风险最大的阶段，决策的正确与否关系到整个项目的成败，其风险主要来自于政治政策、投资区位、投资类型以及投资时机。过渡段3.1.1政治、政策风险政治方面的风险是指由于一个国家和地区的政治因素的不确定性，如政局变动、动乱内战、政策变化等，未能预期政治事件的发生或变化给房地产投资带来的风险。政策风险是指由于国家或地方政府的各种政策变化而给投资者可能带来的损失。由于房地产业在我国是一个新兴产业且与国家经济密切相关，因此在很大程度上受到政府控制。尤其是在我国市场经济体系还不完善的情况下，政策风险对房地产投资的影响尤为重要。政府对土地供给、使用和出让政策，对住房结构和租金政策，对环境保护政策，以及对固定资产投资规模的宏观调控、新税收和相关调整性方面政策，都会给房地产投资者的收益目标产生巨大影响，从而给投资者带来风险。当国家政治形势稳定经济发展处于高潮时期时，房地产价格上涨；而当各种政治风波出现和经济处于衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。3.1.2投资区位风险房地产投资的固定性或不可移动性决定了房地产商品价格与项目所处的地区、地段社会经济及地理环境的优劣密切相关。而某一地段社会经济及地理环境变化的不确定因素会直接导致开发利润的波动，加大投资风险的程度。房地产行业有句名言：第一是区位，第二是区位，第三仍是区位，可见房地产开发投资地点的选择对开发商至关重要。房地产开发商抢占中心或门户区位是普通常识，问题的关键是如何预测近期将形成的新的中心区位或新的门户区位。在繁华地段开发房地产项目将实现最大的开发利润，但这一范围可能已不存在一块可供开发的土地，开发商只好为获得更大的选址范围而放弃一部分利润。同时，房地产开发所涉及的地理环境条件，甚至社会经济条件处于不断的变化发展过程中，这会使开发商经受着风险的考验，需要有一定的预见性。开发商若能及早投资开发具有价值增长潜力的地块，则几年后将会获取较大的利润。因此，开发区域风险对于房地产投资决策具有重要的意义。3.1.3投资项目类型风险各类开发项目具有不同的功能、用途和技术经济特性，因而具有不同的风险。（1）土地投资的收益一般比较高。（2）住宅投资的安全性较高，可以获得稳定的收益，尤其对于城市普通住宅。（3）写字楼投资收益高，风险也比较大。（4）商业设施投资包括商店和娱乐场所等，其收益主要由它的区位条件、设施水平、服务质量和商业信誉来决定，有可能获得可靠的收入，但面临更大的风险。3.1.4投资时机风险由于经济发展的周期性，房地产产品的供求关系随时间而变化。而房地产的不可移动性和区域性，使一个地区空余的房地产并不能补充另一个地区的短缺，这导致房地产开发收益随开发时机的不同而异。因此选择合理的开发时间，保证项目开发完毕与良好的市场需求衔接，显得非常重要。房地产开发周期少则1-2年，多则4-5年，因此要对未来几年的政治形势变化、经济发展趋势、人口增减状况、收入水平以及消费心理变化等风险因素进行预测，以确定合理的开发时机。一般而言，经济发展趋势是影响开发时机的主要因素。同时，开发项目在年内的推出时机也同开发风险有密切联系。3.2房地产项目前期工作阶段投资风险识别及分析经过投资决策阶段，其工作重点是：建设项目的立项审批；取得土地使用权；征地、拆迁、安置、补偿：委托规划、建筑设计报审通过；确定工程量清单及投资概预算；办理规划和施工许可证；落实施工现场的“三通一平及相关建设条件；安排短期、中期和长期信贷，即筹资；采用合适的招标、发包方式及合同形式，选择承包商并签订工程承包合同；办理有关工程保险事宜。建设项目投资前期阶段工作量大、涉及面广，包括政府、金融和保险等方面，不确定的风险因素众多，主要有：土地取得风险、金融风险、勘察设计风险、招标发包风险和合同方式风险。3.2.1土地取得风险一旦决定投资便进入了土地的获取阶段，在此阶段，征地拆迁耗资费神，风险较大，征地拆迁涉及许多法律和安置补偿等社会问题，一方面，我国现行拆迁安置法规条例太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面，地块上原房产所有者基于社会的、心理的、经济的原因，可能不愿意出售。因此征地拆迁很难顺利进行，最终投资者不得不付出比预期更多的金钱和时间，承受更大的机会成本。在土地获取阶段，风险还可能来自土地的自然属性、社会属性及规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性。3.2.2金融风险房地产投资量大的特点决定了投资者需要借助金融手段进行融资，一直以来，我国房地产业的资金来源主要走依靠银行信贷的独木桥路线据统计，中国房地产投资78%的资金来自银行显然，过度集中于银行这条融资渠道，银行信贷政策的每一次变化和调整不仅直接决定着居民对房地产的购买能力，更必然对开发商产生巨大的冲击。3.2.3勘察设计风险建筑工程勘察、设计是查明和分析与建筑工程建设场地直接或间接有关的地形、地貌、地质、水文、岩土等的工程性质，以及依据设计任务书及有关设计标准、设计规范、勘察报告等要求进行建筑设计，最终提交勘察和设计结果。从很多相关研究中可以看出，勘察、设计阶段对工程项目成本的影响程度达75，而由于设计方面的原因引起的质量事故占40。因此，勘察、设计对工程进度、成本和质量有重大影响，勘察、设计工作质量不高必然会导致工期延长、成本上升和质量下降，使投资商的投资蒙受巨大损失。3.2.4招标发包风险工程招标与发包是指投资商通过招标文件将委托的工程内容和要求通知承包商，由他们提出工程施工组织设计及报价，通过评审择优选择可靠、技术能力强、管理水平高、报价合理、工期短的施工企业，并以合同形式委托其进行工程施工。工程招标主要有：公开招标和邀请招标。公开招标是指投资商或其委托招标单位通过报刊、互联网等大众传媒在一定范围公开发布招标公告，凡符合规定相应条件且愿意参加的承包商均可参加投标。这样，投资商可以在较大范围内，从众多的投标者选择信誉良好、报价合理、工期短的承包企业，有助于承包企业开展竞争、改善经营管理、提高工程质量和降低工程造价，但公开招标资格预审及评标工作量较大，费支出多，耗费时间长，且对中标者可能不了解而增加今后协调难和承包商违约风险。邀请招标是指投资商根据项目自身要求和所了解的承包企业情况，向预选的57家具有相应资格、信誉良好的承包企业发出邀请，要求他们参加建设项目的投标竞争，从而有效地减少招标工作量、节省费用开支和缩短招标时间以及降低承包商违约风险，但其也限制了竞争范围，使投资商失去了获得更低报价，技术、管理上更具竞争力的承包商的机会。邀请招标在开发中应用普遍，投资商可通过严格审查承包商的资质、施工业绩来防范风险。3.2.5合同方式风险总价合同，单价合同和成本加酬金合同，各自有着不同的风险特性：（1）总价合同风险总价合同是以施工图纸和工程说明书为依据，确定分项工程的工程量和单价，然后双方按照商定的总价格签订承发包合同。总价合同由于工程量已事先经过计算，而只需计算在实际施工中工程量的变更即可，合同易于管理但由于前提是必须明确分部分项工程内容及各项技术经济指标，项目划分和计算分部分项工程量将会占用很长时间，从而延长设计周期、拖长招标的准备时间。采用这种合同方式，投资商可以把工程实施过程中实物工程量，工程量单价、地质条件、气候、通货膨胀和其他一切客观因素造成亏损的风险转移给承包商，但同时存在承包商加大不可预见费，用来消除上述不确定因素给其带来的风险，致使合同报价较高，不利于降低工程造价，而且投资商也丧失了客观因素向有利于投资商方变化而引起的成本降低机会。（2）单价合同风险在施工图纸不完整或工程项目内容、技术经济指标一时不能明确、具体时就需要开工，即不能比较准确地计算工程量，又要避免凭运气而使投资商与承包商任何一方承担过大的风险时，采用固定单价合同比较合适。采用这种合同方式时要求实际完成工程量与原估算工程量不能有实质性的变更，工程量是统一计算出来的，投资商只要审核单价是否合理即可，承担的风险相应较小，但如果工程量大幅度增加，可能影响工程成本，使投资商蒙受损失，因为承包商单价的确定是建立在估算工程量的基础上，工程量越大，相应单价越低。采用此种合同形式不利于投资商控制工程成本，容易引起因工程量不确定、单价不合理而引起的成本风险，同时，对于工程费在不同工种间分摊以及不易计算工程量的工程，易产生相关索赔事件。（3）成本加酬金合同风险成本加酬金合同的基本特点是按开发项目实际发生的成本（包括人工费、材料费、施工机械使用费、其他直接费和施工管理费以及备项独立费，但不包括承包商的总管理费和应缴所得税），加上商定的总管理费和利润，来确定总价。此种合同主要用于工程内容及其技术经济指标尚未完全确定，投标报价的依据尚不充分而又急需发包开工或投资商对承包商高度信任的情况。3.3房地产项目建设阶段投资风险识别及分析房地产项目建设阶段是指开发项目从正式开工到工程竣工验收形成建筑物实体的工程施工建设阶段，主要任务是在施工过程中，通过加强管理、采取措施，确保开发项目计划工期、质量、成本和安全目标的实现，从而保证项目能按时、华北电力大学工程硕士专业学位论文按质地推向市场，保障投资商利益。这个阶段的风险主要是在施工过程中由于管理不善、措施不当等引起的成本风险、工期风险、质量风险、技术风险和安全风险。3.3.1成本风险对于投资商而言，成本的控制和效益的获得是最重要的。因此，在建设过程中降低成本风险对投资商就有重要现实意义。成本风险主要有：（1）设计变更风险设计变更风险是指由于规划设计单位开发项目规划的设计深度不够、内容不全、缺陷设计、错误和遗漏，以及投资商扩大建设规模、增加建设内容、提高建设标准等而引起的工程项目增加或已建工程拆除重建，导致工程量增加，成本上升。（2）施工条件变更风险施工条件变更风险是指由于未能预见的现场条件或不利的自然条件而导致工程成本增加，即在施工中实际遇到的现场条件同招标文件中描述的有本质差异，使承包商提出施工费用索赔，如地质条件变化而导致基础投资增加，现场施工中遇到地下构筑物或文物而导致工程费用增加（如机械挖土改为人工挖土），恶劣的气候条件导致工程停工而引起赶工程最终使工程成本增加。（3）价格变更风险价格变更风险是指工程施工期间发生通货膨胀或其他市场原因引起材料、设备及人工费上涨，导致工程直接成本上升的风险。3.3.2工期风险建设工期是指建设工程从开工起到完成施工合同专用条款双方约定的全部内容，工程达到竣工验收标准所需的时间。建设阶段任何环节的时间损失，都会使工期拖延，而时间的延长，一方面市场可能会发生较大变化，错过最佳租售时机：另一方面会增加投资商资金利息支出，导致资金积压、开发成本增加、投资利润下降。影响建设工期的因素很多，如人为因素，技术因素、材料和设备因素、地质因素、资金因素、气候因素、环境因素等。3.3.3质量风险 消费者重视房屋的质量问题，而质量对于房地产行业来说是其生命。开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观与环境协调五个方面。承包商施工技术水平楼后、偷工减料，建筑结构有安全隐患等，是造成项目质量风险的主要因素；房屋设计和户型结构未充分考虑潜在消费者的功能需求，也是房屋质量不佳的重要方面。企业一旦因质量问题而失去了市场，就很难再维系，最后也就只能淡出房地产行业。3.3.4技术风险技术风险是指建筑工程承包商安排施工组织、采用的施工方法不合理或因为科学技术的进步、新材料、新技术和新工艺的不断创新而给投资商带来的工期、成本和质量损失。（1）施工方法风险施工方法风险是指在工程建设中所采用的工艺流程、技术方案及检测手段失当等引起的工期拖延、质量下降和成本上升。（2）新材料、新技术和新工艺风险新材料、新技术和新工艺风险是指由于科学技术进步使建筑工程施工中新材料、新工艺、新技术和新管理方法的不断出现引起的工期、成本和质量风险。一方面，它能缩短工期、提高质量和降低成本：而另一方面，由于其可靠性是不完全确定的，也存在失败的可能性，反而会导致工期延长和成本上升。3.3.6安全风险安全生产涉及到施工现场所有的人、物和环境。安全工作贯穿于施工全过程，其主要任务是督促、协助施工单位按照建筑施工安全生产法规和标准组织施工，消除施工中的冒险性、盲目性和随意性，落实各项安全技术措施，有效杜绝各类不安全隐患，杜绝、控制和减少各类伤亡事故。发生安全风险必能导致人和财产损失、工期延误、效率下降。3.4房地产项目经营阶段投资风险识别及分析 任何经营管理活动都是有风险的。所谓经营管理风险，就是经营管理者在经营管理活动中由于受到各种因素的影响，无法实现预期的目标，从而造成经营管理损失或失败的情况。房地产经营管理的特殊性，决定了房地产经营管理具有更大的风险性。3.4.1房地产项目经营管理自然风险房地产经营管理的自然风险，是由房地产经营管理过程中自然灾害，诸如地震、洪水、风暴、火灾等造成的房地产破坏和损害而形成的风险。3.4.2房地产项目经营管理社会风