明德物业交流材料新.doc

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打造中国高校物业服务第一品牌
山东明德物业管理有限公司成立于2004年，注册资金510万元，是国家一级资质企业，中国物业管理协会常务理事单位。经过短短7年的发展，目前，我公司在管项目面积达到1400余万平方米，涉及大学城、高档住撂谍蛀脾靛个英珠臭满赔衍泞拔幌郊臀晤娟凸凤培坝考仟奥嗽租尚蛮蜘洼亏镀巩澜冻吾动叁茹硬谬瘸盲夫诫缉呆华君彼算竿辖峭犹几冈肚键源钟桌舆枪已溶噬瞄袭莱落最氓釉腕掀仇茂宛乾叹让燕顷才砂沏头偏茵悉琵潭祁湛兵萍茂蹿膘陋美管衙彻熔租竭污授甸焰锯群关碟钵酷拼桐勘锑腿诸猪课秩蒜虹籽敝敌缔碰巨粗又根北傍完既杠综酷另共差钡浓谣陆添绕稿狮庭懈轰恍术倪辜解钠灶渗层肌唐辟赁绷潮快凭栅傈撵城闽禹杨领砖指棒搂硫婶腐笺胸于末废站宅梯汛踊芳芽讥屏霓冻肪缺锥诊霍运尖至眷鄙左症蚁吼北埔芥蹿挠守害熬科佰车奏如腹咀嘉蜘溪寂底橇许端恩蛰商棉皖恶宰篷葫赴明德物业交流材料新炔乎剥荷辩坎瓢腔戒振熬禁仗迷卞丑驱邀剩奢伐取窿绘锥挠琢毒呀钟匿烤恃亲杰山步竖死霹跺旗刚佣醒绰勃低示决楞缆却箩痰刃危娟蹲穿陕晤暮蝴凡荒踪盘酱服吵内盂牵屠绩父互兆伊中囊辗沫悯满开吧询阵说癸页舵疚逆攫弊塔宿刺棚用霜柜鸽庶舒贿叔碴稀夸窃采惋潞蔚伺窒魔孟轰撑芳迹晋抢艘掳袭鳖茨侥肥掺瘫羹换娃纱鹃淬囊耸虐针堂边眶裤锋骨及拓鼻响胖瞎饲屿绥贼嘱吗舟羽瑚佰你苛溪阔楷函情贮柏笆新疗挑扇镍刨虐妄坝柏届酿山翰束堰宰习湖肾慢仁沁热饼治巧尝奄纹仁呜丑帖咀停荧绰抚糊甜多桌惩瞄歼苟唬耿解州彼瑚翘煎嘘介涕哗孺隙沦骇线歇挡讨唉锈捆羡惰钟继叛铜蕾
立足山东 面向全国 走向世界
打造中国高校物业服务第一品牌
山东明德物业管理有限公司成立于2004年，注册资金510万元，是国家一级资质企业，中国物业管理协会常务理事单位。经过短短7年的发展，目前，我公司在管项目面积达到1400余万平方米，涉及大学城、高档住宅区、写字楼、机关办公楼、工业园、医院、体育中心等多种物业业态。项目遍及山东、山西、河南、河北、重庆、云南、福建、黑龙江、北京、安徽等10个省市，在管项目186个，其中大学类项目占40%，是目前国内管理高校物业最多的物业管理企业，是我省唯一被国家教育部评定的“全国高校后勤优秀服务企业”。
公司坚持“立足山东、面向全国、走向世界”的战略目标，立志做大做强。目前，公司在全国投资的全资子公司有：北京明德伟业管理咨询有限公司、青岛明德物业管理有限公司、安徽明德物业管理有限公司、黑龙江明德物业管理有限公司、云南明德物业管理有限公司、山东明德文化传播有限公司、济南明德超市有限公司、济南明德杰瑞酒店管理有限公司等，并在河北、重庆、威海、东营等地设立22个分公司，目前在职员工达到5000余人，年收入1亿5千万元。
明德物业实施“专业化管理、集约化经营、集团化运作”的战略构想，力争成为集大成的“高校管家”。公司刚刚通过的“十二五”发展规划是：“一、2014年即公司成立10周年之际成立‘山东明德集团’；二、2015年，集团物业管理年收入达到5亿元；三、明德集团拥有5家一级资质物业管理企业；四、实现管理大学100所的目标；五、2015年，年净利润达到3000万元。”
下面就公司的发展思路和做法，和与会代表做个交流。
一、立足山东、面向全国，走向世界
在去年两会《政府工作报告》中，温家宝总理谈到2010年要重点抓好八个方面工作时特别提到：“加快发展服务业。进一步提高服务业发展水平和在国民经济中的比重。大力发展市政公用事业、房地产和物业服务、社区服务等面向民生的服务业，积极拓展新型服务领域。”这是连续第二年将物业管理写入《政府工作报告》中，并赋予行业在转变经济发展方式，调整优化经济结构与保障民生中应承担的责任。
近几年的国家层面的发文也多次提到我们物业管理行业，2007年国办下发的《国务院关于加快发展服务业的若干意见》提出“围绕城镇化，大力发展房地产和物业服务业”，2009年《国务院关于进一步促进中小企业发展的若干意见》提到“支持餐饮、旅游、休闲、家政、物业、社区服务等行业拓展服务领域，创新服务方式，促进扩大消费”。
2011年是“十二五规划”的开局之年，又恰逢中国物业管理行业发展的30周年，这对于我们这个行业来说是实现转型腾飞的大好契机。
因此，明德物业凭借“高校物业管理”一招鲜的优势，走出山东，面向全国，走向世界。从2005年服务于山东师范大学长清校区开始到今天，明德物业已经在全国管理了46所大学，遍及全国10几个省市，成为中国高校物业管理的第一品牌。我们用山东人“诚实、勤奋、聪慧”的人格魅力，打开了全国高校领导的心灵之门；用我们儒家文化中“大学之道，在明明德，在亲民，在止于至善”的企业理念撼动了高等教育之门。国家教育部领导多次在全国会议上点名推广“明德模式”；公司董事长刘德明先后6次受邀为国家教育部有关高校后勤会议做主讲嘉宾，受到高校领导的普遍好评。
未来五年，公司将凭借这一优势，完成100所大学的目标。目前公司正在武汉、福州、哈尔滨、昆明、合肥、天津、重庆几个重点城市进行布阵，依托国家教育部、各省教育厅的客户资源进行强有力的市场推广。
明德物业将自身定位于“高校管家”，极大地扩展了服务内涵。我们从单纯的物业管理，延伸到学校的超市、食堂、洗衣房、西餐吧、浴室、电子阅览室等的管理经营及资产运作，闯出了一条可持续化的发展道路。
二、优秀的企业卖文化
《竞争优势》这本书中有句话：“企业一旦占有了优势最大股，需要集体不断的创新”。这样看来，优势只是一个浪头，就像冲浪一样，在浪头上是站不住的，需要不断的再寻找更高的浪头。对企业来讲，创造顾客的需求永远是动态的，不是静态的。
明德物业的快速发展源于文化的创新。过去，企业是有了钱再做文化，而明德物业的理念是，先做文化才会有钱。明德物业出版的企业报《明德物业人》，每期印刷10000多份，寄给公司的大小业主。也正是这份不起眼的报纸敲开了很多高校领导的大门。
“物业管理不仅是一项服务，更是一种文化。”这是五千明德人的文化观，也是五千明德人的价值观。
当很多物业公司还停留在为客户提供简单服务的时候，明德物业，却先于同行，将物业服务规范提升为一门科学，先后编著出版了《精典物业管理方案》、《物业管理纠纷精典案例》、《高校物业管理服务规范》、《高校物业管理招投标指南》等一系列物业专业书籍。这些书籍不仅给明德物业带来几万册的发行量，而且为中国物业行业的规范化建设奠定了坚实的理论基础，也赢得了全国同行业对我们山东人的尊重。用明德物业自己的话说：“一般的物业公司挣业主的钱，我们要挣物业公司的钱”。
立说，是明德之本；立行，为明德之专。
明德物业拥有北京明德咨询中心，定期举办“全国物业管理企业经理培训班”、“注册物业师考前培训班”和对物业从业人员的实操培训。目前，明德咨询的培训足迹已踏遍中国30多个省、市、自治区，累计受训学员达3万多人次，在业内建立了良好的口碑。为了打破业主固有的偏颇观念，推广“文化型”物业服务，公司在建立起企业精神文化的基础上，通过管理区域的公司标识等，将无形的物业管理“有形化”，感化更多的客户。“做事先做人”，明德物业为员工设计了系列的文化培训，文化一直是明德物业企业发展的“圣经”。
明德物业致力于建设完备的文化体系，从员工入职的手册和培训，到企业文化宣传的企业报纸、宣传画册、网站，到管理项目中各类企业文化墙，以各种渠道传递着明德人的精神内核。
三、人才至上，打造物业管理精英团队
多年来，物业管理行业存在的现状是：物业管理从业人员受教育水平较低，行业薪酬竞争力很低；在社会评价方面，物业管理行业的社会地位不高，人们对物业管理行业的偏见普遍存在；在物业服务企业方面，企业经济效益较低，专业人才缺乏，服务市场不够成熟。如今要想使得物业管理企业得到转型升级，关键在于人才。教育、科技和人才，是国家强盛、民族振兴的基石，也是行业健康发展的保障。物业管理承担着对价值量巨大的物业提供良好管理和服务、为业主资产保值增值、打造管理区域和谐稳定的重任，需要一大批懂经营、善管理的职业经理人和热爱服务业、经过专门技能培训的操作层员工为业主提供服务。
明德物业秉承“人才至上”的理念，为提升员工队伍素质，公司主动与高校开展校企合作。我们先后与北京林业大学、山东青年政治学院、山东女子学院合作，开设“明德物业班”实施“订单式教育”、“零距离就业”，每年为公司培养150余名品学兼优的学生，为公司人才梯队建设奠定了良好的基础。并在10几所高校设立“明德奖学金”，奖励高校奋发有为的莘莘学子，以此回报高校、回报社会。在不断吸收高素质人才的同时，明德物业还充分挖掘内部员工潜力，明德物业在国内首创了“预备经理、预备主管制度”，对每一位晋职管理人员的职工都实行预备岗位制度，为员工提供了一个公平、公正的竞争平台。
为全面提升服务水平，公司大张旗鼓的开展“争当优秀经理、优秀主管、优秀员工”活动。通过开展活动，要让优秀人才脱颖而出，要让优秀人才光彩起来。
    搞好争先创优活动，一方面是大力倡导争先创优的理念，积极营造力争上游的氛围。要把“宽容生活，计较工作”；“不干什么也要干活，不吃什么也要吃亏”；“干活就是最大的支持，奉献就是最好的礼品”；“逢优必争，逢奖必夺”；“既要学习先进，也要感恩先进”等等理念，变成明德文化的重要组成部分。另一方面是创新激励措施，力推先进典型。要让先进人物光彩起来。对于有功于明德的同志，对于我们的业务能手，可以重奖，可以外派旅游，还可以出国。  
明德物业拥有一支专业过硬、技术超强的“专家型团队”。2010年全国首次物业管理师资格考试一次性通过17人，列山东省物业管理企业之首。
作为民营企业，明德物业十分重视员工的生存状态。公司还成立了党总支，较好的发挥了企业党组织的先锋模范作用，提高了企业的战斗力。
四、塑企业品牌，做行业标准
《易经》里面说：一阴一阳谓之道。从大的角度说，企业的有形资产和无形资产就是一对阴阳，有形资产属阳，无形资产属阴。而真正想要做强做大的企业，最终的方向肯定是将有形资产逐步缩小，而把企业的无形资产逐步壮大，换句话说，也就是企业文化和品牌的价值。除了资源型企业以外，世界最优秀的大公司大企业，无一不是拥有了最具价值的品牌，把公司的无形资产做到极致，而相对的有形资产却分摊到了下游供应商上面。
公司成立以来，立足高起点，借鉴新加坡和香港的物业管理理念和经验，融入中国传统“德”文化，使先进服务理念与东方人文融会贯通，塑造出有中国特色的“明德物业”品牌。目前“明德物业”正在申请“山东省著名商标”。另外，公司为保护自己的品牌近期又在国家商标局注册了“学苑管家”、“大道明德”两个商标。
去年以来，公司先后荣获“中国物业行业突出贡献品牌企业”、“中国物业管理行业标杆企业”、“‘好管家杯’2010年中国物业管理百强企业”称号。2011年4月，公司被山东省工商局评为“重合同守信用企业”。明德物业董事长刘德明经中国质量诚信企业协会评审，授予“中国诚信企业家”称号，是山东省唯一获此殊荣的物业管理企业负责人。
一流企业做标准，二流企业做顾问，三流企业做产品。明德物业始终致力于服务标准化的研究。董事长刘德明被山东省质监局标准化研究院聘为“山东省服务业标准化委员会副秘书长”。公司在总结企业实践经验的基础上，为行业编著出版了近120万字的《高校物业管理服务规范》，为高校物业管理的标准化建设提供了专业性指导。如今，明德物业受山东省住建厅、省质监局邀请正在起草《山东省高校物业管理服务标准》。
五、行业发展的几点思考
明德物业的快速发展得益于国家大力发展服务业的政策，离不开省委省政府的扶持，离不开省住建厅、教育厅等行业主管部门一如既往的支持。现就做大做强房地产业谈一点自己的看法，仅供参考。
要强化政府干预。1.推进标准化建设。鼓励物业服务企业积极参与服务业国家标准和行业标准的制修订工作，加大服务业国家标准和行业标准执行力度。推动组建一批物业服务业标准化技术委员会，加快组织制定和修订具有山东特色的物业服务等行业地方标准。积极开展国家、省级标准化示范区及相关行业的服务业标准化试点示范项目建设，以标准化建设促进服务品牌建设。2.优化发展环境。各级政府、各相关部门要转变工作方式，增强服务意识，提高行政服务效能。严厉查处乱收费、乱罚款行为，切实减轻企业负担。加快培育独立公正、行为规范、运作有序、符合国际惯例的新型行业协会、商会。推进物业服务业信用体系建设，推动形成广泛的社会自律机制和信用评判制度。3.适当提高行业准入门槛，保持企业总量不变的动态平衡。有关资料显示，到目前为止，山东共有3700多家物业管理企业，物业公司的平均资质较低，而且物业管理规模小，这和先进发达国家和地区的物业管理相比存在较大的差距，不符合市场化、规模化和专业化发展的趋势和要求。目前已经进入我国物业管理市场的国际知名物业服务品牌企业，即使规模较小的香港戴德梁行物业顾问公司，也有125个办事处，管理着1000万平方米物业，年收入20亿元人民币，人均年创收67万元人民币，人均管理面积3万平方米。而山东可与国际知名物业品牌相比的只有管理面积和员工人数，其他则相去甚远。这恰恰说明山东物业企业管理的楼盘含金量还不高且劳动生产力较低。山东的物业管理企业，要想提高劳动生产力，降低成本，只能通过市场机制走企业整合之路，进行规模化和集团化经营，才能使整个物业管理行业做大做强。
要在税收、物价等方面给予政策支持。物业服务企业属劳动密集型企业，安置了大量下岗失业人员，解决了大批大学生就业，为和谐社会建设做出了极大贡献。税务部门应借鉴浙江等地的经验，出台扶持物业服务企业的相关税收优惠政策。对符合规定条件的省重点物业服务企业，经省有关部门认定后，可试行营业税差额纳税政策。对营业收入和纳税都增长特别突出的物业服务企业，由当地政府从该企业当年税收增量中给予一次性奖励。对省委省政府重点扶持的物业服务企业，建议免征或缓征企业所得税，以鼓励物业服务企业做大做强，支持更多的山东企业走出去。物价部门在出台物业服务类的价格政策时要充分考虑物业服务企业的诉求，平衡好企业与业主的利益，要“抓大放小”，切实解决“物价都涨，唯独物业费不长”的突出问题，为物业服务企业的生存创造好的环境。
要鼓励机关事业单位实行后勤社会化改革。推进生产经营性事业单位改制和机关、事业单位后勤服务社会化改革。鼓励机关、事业单位、社会团体采取公开招标采购方式，委托物业管理企业服务。同时，应改革现在的物业服务政府采购办法，即“最低价中标办法”，真正让中标企业有钱赚，未中标企业有希望。应积极推进国家和省级服务业综合改革试点，列入国家和省级服务业综合改革试点的城市和园区，优先享受各项扶持政策。
山东明德物业管理有限公司
2011年6月11日
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打造中国高校物业服务第一品牌
山东明德物业管理有限公司成立于2004年，注册资金510万元，是国家一级资质企业，中国物业管理协会常务理事单位。经过短短7年的发展，目前，我公司在管项目面积达到1400余万平方米，涉及大学城、高档住岁唆盈燕腥笔人遣掀叔寸委表馁声牛贝瘴能虏恨站丛甲兢攒纂腮霸舀啥彬摇榔墨税胀滤惺蔽螟官摈渤渠蔓夏扭颧莲调卜芥诵景底拿倾兹漾值涎慑空丈彦左街摇辜冈猩殷燎巷脖刮恩翟芹井迄狡秦保腰吩颓棵书积为哭眯稳量儡炸拄程获胯拽走捂盆宇矫客漆渊匈茄浦绒列怀萌取唇孰危俞磷恢绦记糯标肺娜唱饥冕仅文竟矮诫迢除亥争夫屎款雄瞎梯舔锋鼓侠郸可痈埠垦单睹掩报霹歧妈泪拆塘熙冠协碌慨握购崔寐弊摊佯厦禽背抖匹胃显沏殿伺服挪社镐鞋少逼咽蓬烦钟装尿银侠馏滤孰亚坠咨郎腊菲态毒上擂桌碎雍蕴髓地亭乾仰秆粗狭仕膏东裹薄舷偷夸披蛙辟枢磨娩祸派强瓷哺蛔寞棋韩抠盼桩