9月份北京房地产市场总结---焦点房产.doc

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9月份北京房地产市场总结

一、9月份北京房地产市场总体概况
1、9月份成交总量统计
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9月份北京房地产市场总结

一、9月份北京房地产市场总体概况
1、9月份成交总量统计
根据北京房地产交易管理网统计的数据，9月份北京市商品房预售房屋（商品住宅+经济适用房+商铺写字楼）总成交量16623套，总成交面积200万平方米。和今年8月份的13769套相比较，总成交量上升20.7%，而相对于今年成交量较高的4月份来说，成交量下降了38%。
从表中我们可以看出，今年第三季度的商品房预售登记量呈现平稳增长的态势，是在新政出台之后，整个房地产市场经过几个月的自我调整后稍有回暖的表现。因处在“金九银十”期间，并没有出现开发商所期待的热销局面，04年7月至9月期间，虽然时处两个大限之间，可每月的预售登记量仍在2万套以上，与去年同期相比，今年的商品房预售登记量只是去年的78%，但今年的成交量更能真实体现市场的需求，也从侧面反映了国家新政在宏观调控方面的威力。
2、9月份成交面积统计
从上图得出，9月份的成交面积相比8月份增长了11%，与6月份的预售总量相仿。上面的走势图可以直观地反映出了消费者购房心理的变化过程，春季控制房价的政策出台后，房地产的交易面积从4月份的321万平米骤减到了5月份的153万平米，许多购房者期待着房价的下降，暂缓了购房计划，在此期间取得了预售许可证的开发商选择推向市场的也并不多，从而出现了一个非常规的销售淡季。在这几个月期间，政府在观察，开发商和购房者在观望，致使成交量有所下降，然而销售单价并没有出现人们所期待的回落。在今年的9、10月份，将有较大量的新盘面市，人们会以更成熟、更理智的态度对待房地产市场，该出手时就出手，9月份销售量的微量增长并不代表有些开发商所言：北京楼市已走出观望期，真正不再观望还需时日。
二、各物业体的细化分析
1、住宅商品房预售交易量统计

9月住宅商品房预售量与8月相比有了近18%的上涨，预售套数的总比数占到了本月总体成交比的95%，8月份为97%，由此可见，本季度的住宅商品房需求相对较旺的，“持币观望”并不等于持币不购，市场对房地产中住宅的刚性需求是仍然存在的，随着年底前新盘放量的增加，住宅的销售将继续保持平稳态势。

因在近期内国家连续出台了许多和房地产相关的政策，使购房者不能明晰地看清市场前景，尤其是“三高”——高房价、高首付、高利率的出现，造成买房的门槛更难逾越。根据统计显示，9月份日平均销售套数为527套，比前几个月的成交量高出一至两成，是近五个月来第一次突破日销量500套大关，但与去年同期日销800余套的战绩相比，仍存在巨大差距。

2、经济适用房预售交易量统计

由于在本有内没有大规模的经济适用房楼盘入市，所以销售势头有所减缓，与上月相比降低了23%。北京市2005年度计划供应各类建设用地共6500公顷，其中基础设施用地2300公顷，工矿仓储用地1100公顷，科教文卫体和行政办公用地600公顷，经济适用住房用地200公顷，住宅商品房用地1750公顷，商业服务用地550公顷。另外，因为2004年的“8·３1”因素，有1290公顷土地提前释放，2005年度实际土地供应总量为7790公顷，土地供应基本保持平稳，从而也保证了上市量的平稳出现。
目前在售的经济适用房楼盘的位置多在东部、南部和北部，多是以前经济适用房项目的存量房，市场消化速度极快，再一次证明了普通居民对廉价房的强烈需求。但目前经济适用房的购买者并非全是政府所规定的群体，导致这部分房屋的服务对象发生了偏差，为此，各地政府相继出台了多项政策来加以限制，如浙江省规定经济适用房面积限定在90平米之内、北京拟限定个税超标者禁止购买经济适用房、北京规定凡骗购经济适用住房的两年内不准再次申请购买等等一系列措施，可见政府对经济适用房市场的稳定和正常发展是极为重视的，我们坚信在今后经济适用房会真正成为缓解低收入群体居住问题的有效之道。

3、写字楼及商业物业预售量统计

9月份的商铺、写字楼成交套数为803套，比上月增长了一倍多；成交面积为109047平米，反而比上月降低了45%，从以上两组数据可以反映几个方面的问题：
①由于国家政策对住宅投资者的限制增多，人们的投资方向发生了转向，将闲置资金更多投向了商铺和写字楼，并且北京目前商铺写字楼的投资回报率足以给置业者信心；
②除独立商铺外，大部分大型商业进行了面积分割销售，如庄盛广场南馆以及中关村的一些专业市场等，从几平米到几十平米不等，降低了总价款，吸纳了更多的置业者；
③据了解，北京现有二百余个商业项目入市或在建，供应面积达875万平米，正处在一个大供应量的阶段，可以说明京城的商业不动产市场正处在活跃期，会为投资者提供更多选择的余地，同时也意味着会有部分商业会出现一段空置期，要经过一段时间的消化调整才能实现平稳盈利；
④根据历年资料显示表明，商业用房的销售并不受“金九银十”的影响，证明这部分投资者对待房地产更加理性和冷静，在权衡利弊、反复比较之后才会做出决定。
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三、9月份新盘项目
序 号
项目名称
位 置
物业类型
建筑面积
（万m2）
容积率
建筑形式
均 价
（元/m2）
装修程度
1
西府兰亭
丰台
普通住宅
7.5
2.4
板楼
7600
精装
2
圣淘沙
丰台
普通住宅
9
3.5
板楼、塔楼
6000
毛坯
3
海赋国际
海淀
普通住宅
12
2.3
板楼
9000
毛坯
4
长河
海淀
公寓
2.5
1.8
多层
11000
毛坯
5
山水奥园
朝阳
普通住宅
30
1.36
板楼、塔楼
7500
精装
6
融科橄榄城
朝阳
普通住宅
40
2.7
板楼
7300
毛坯
7
北苑近邻
朝阳
普通住宅
2
2.3
塔板结合
5780
毛坯
8
金都杭城
朝阳
公寓
36
2.86
塔板结合
7500
毛坯
9
维多利亚花园
朝阳
公寓
4.8
3.1
板楼
17000
精装
10
皇石国际
朝阳
公寓
2.8
1.93
板楼
19000
精装
11
嘉美风尚中心
朝阳
普通住宅
35
3.98
板楼
7200
毛坯
12
舒舍
宣武
普通住宅
1.8
1.8
板楼
7400
毛坯
13
华远静林湾
昌平
别墅
4.8
0.76
联排
7600
毛坯
14
金碧湖畔
顺义
别墅
11
0.37
独栋
10000
毛坯
15
金汉绿港
顺义
普通住宅
63
1.89
板楼
4000
毛坯
16
丽湾高尔夫
顺义
别墅
5.9
0.38
独栋、双拼
7300
毛坯
17
筑家
大兴
普通住宅
2
1.5
板楼
3880
毛坯
18
银海兴涛
大兴
普通住宅
7
1.85
板楼
4680
毛坯
19
皇家新村Ⅱ
通州
公寓、别墅
75
1
板楼、独栋
2400
毛坯
20
巨龙庄园
密云
公寓、别墅
6
0.08
独栋、联排、四合院
3600
毛坯
21
原乡美利坚
延庆
别墅
18
0.18
独栋
5500
全装修

1） 新盘统计

本月新开楼盘共21个，相比上月的10个新开楼盘数量增加了一倍多，是今年以来新开楼盘最多的一个月。对于新政出台使购房者产生的迟疑，大多数开发商采取了谨慎处理，放慢了销售节奏，一些已经拿到预售许可证的楼盘也暂时不拿出来销售，这就是人们所称的“捂盘”，等待和观望着最佳开盘时机，据了解，今年5—8月已取得预售许可证的有208个，但在此间推向市场的房地产项目不及去年的1/5。
随着“金九银十”传统销售旺季的到来，并借助9月秋季房展会的开幕，开发商对此充满了期待，纷纷亮出家底以期再续销售辉煌。大量的新盘入市也是对购房市场的一个刺激，据秋季房展组委会统计，今年展会的房屋意向成交套数为2301套，成交面积251169平方米，意向成交金额14.69亿元，比夏季展会的成交套数增加了44%。值得注意的是，在所成交的房屋中普通住宅的比例有所增加，在更进一步说明人们对住房的需求是客观存在的，对房地产市场的信心在逐步恢复。

2） 新盘区域分布
本月新盘放量最大的是朝阳区，为7个，其次是大兴、顺义，各为3个。从位置上来看，朝阳仍是房地产开发的热点区域，主要是东部公司、企事业聚集，造成有大量就业人员的居住需求，从北京整个版图来看，朝阳区面积较大，有巨大的向东、北、南发展潜力和土地供量，吸引了开发商的目光。
从楼盘分布位置上来看，大多集中在四环、五环之间，这与去年“8.31”过关项目的区域分布有关。中高档项目主要集中在东部和北部，普通住宅则较为分散。虽然本月新盘上市量增加，但并没有出现以往新盘扎堆的情况，未出现热点区域，总体来讲并不集中，是本季北京楼市的一个特点。

3） 不同类型新盘比较

与上月相比，普通住宅放量增长120%，公寓放量持平，均为4个，别墅放量增长6倍。远郊的一些别墅项目纷纷出炉，低密度的独栋项目增多，更加强调了周边的生态环境和项目内的居住舒适度。公寓项目主要集中在朝阳区三至四环之间，人们对公寓要求较为挑剔，不仅关注物业的自身品质，还要对地理位置、周边配套、升值潜力等方面进行综合考察，由于这些因素的限制，使得公寓项目不会大批量上市；同时也由于四环内土地的弥足珍贵，开发商会最大限度地挖掘地块价值，打造中高端产品以获取更高利润、树立知名度，是使得公寓产品稳步出现的两大原因。

4）新盘价格状况
新开盘的住宅中各类物业的价格情况（为开发商报价，非实际成交价格）：
普通住宅类均价为6394元/平米，比8月份的5128元/平米上涨了24.7%；
公寓类均价为13625元/平米，比8月份的13075元/平米上涨了4%；
别墅类均价为6066元/平米，比8月份的5000元/平米上涨了21%。
据北京市房地产交易中心信息网统计资料显示，截至目前网上统计数据表明（含各区县）：
普通住宅的价格在5000元以下的占69%，5000—7000元之间的占24%，7000—10000元的占5%，均价为4801元/平米；
公寓价格7500元以下的占57%，7500—10000元之间的占24%，10000元以上的占17%，均价为8743元/平米；
别墅价格在3500—7500之间的占65%，10000元以上的占12%，均价为39398元/平米。
由以上数据可以看出，本月的房价仍有较大的上扬，尤以市区普通住宅最为明显，再一次凸现了普通住宅市场供需不平衡、地块交易量不足和拆迁难等问题，致使新房上市速度减慢，而“无房户”买房、“有房户”换房造成了巨大的市场需求，根据经济规律用价格杠杆调节供需平衡是必然的，可以说在近期内房价仍有上涨的潜力。

四、9月份二手房市场情况：
据中介机构市场部门统计，9月份二手房市场交易量略有上扬，比上月增加了约10%，二手房登记量增加了35%，成交价格增加了135元/平米。受新房价格不断攀升的影响，二手房因价格和位置优势更多的赢得了中年购房者的青睐。本月二手房市场有以下几个特点：
1、由于政府对二环内住宅建设用地审批的限制，城区的二手房成为关注热点；
2、成交主力价位在45—55万元/套之间，面积多在70—100平米之间；
3、远郊县的二手房交易量增加，吸引得中介机构纷纷涉足；
4、三季度出台的公房征收营业税优惠政策，对二手房市场是个良性刺激，重新点燃了消费者的购房热情；
5、农行、工行、光大银行等金融机构均在酝酿或出台了放宽二手房贷款的政策，被人们称为“松绑二手房贷”，这对二手房市场交易的进度会起到推动作用。

五、9月份市场小结及10月份市场预测

9月份市场小结
Ø 物业上市量和成交量较上月有了较大增长，尤以住宅类最突出，但并未出现人们所预期的热销场面，更加真实地体现房地产市场的实际需求；
Ø 面对“金九银十”的销售季，开发商拿出各种促销手段吸引顾客，但成交量并没有取得预期效果，体现了目前的消费者更加理性；
Ø 本月新推的项目中小规模楼盘为主流，没有出现引人瞩目的大盘；
Ø 中高档盘出现增多，拉升了9月新盘的均价；
Ø 物业销售单价继续攀升，这如同一把双刃剑，既刺激了人们尽快买房的决心，同时，渐长的房价又抬高了买房的门坎，更加分化了消费人群；
Ø 新盘分布较散，没有形成新的热点区域，大多在四环以外，住宅郊区化的大趋势已成定局；
Ø 房地产新政的影响仍在继续，房地产景气指数连续6个月下滑，三季度又比二季度下降2.9点；
Ø 随着近期商用类房地产开发量的增多，渐成为投资重点，小面积、低总价的商铺吸引了普通百姓的关注，“只租不售”的方式有成为主流之势。

10月份市场预测
Ø 市场放量会在本月的基础上继续增加，普通住宅仍是供应主体，基本集中在东北部，预计还会以朝阳区为主角，西部由于受土地供量的限制，会有少量新盘出现；
Ø 从10月一直到年底的上市楼盘仍会以去年“8.31”大限过关项目为主；
Ø 房地产均价将会继续上升，不过随着9月黄金销售季节的结束，上升幅度会有所减小，甚至会有新盘以低于周边价格开盘；
Ø 随着南部大盘的增多、配套的逐步完善、居住氛围的增强，会吸引更多买家的关注，楼盘价格也会水涨船高，速度增长比例将会超过其他区域；
Ø 国家新政对百姓购房心理的影响将逐渐淡化，消费者开始更加冷静从自己实际需要去考虑购房问题，使整个房地产市场的交易量更趋于平稳；
Ø 二手房市场交易情况稳定，二环内房屋和央产房将继续备受关注。

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