天盈香御驿都物业管理招标书1.doc

精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-天盈香御驿都物业管理招标书天盈香御驿都物业管理受 开发商的委托，现公开对外招标物业公司来本小区从事物业管理。1、项目名称：天盈香御驿都物业规划建设基本情况 1）工程概况。包括总体建筑面积和占地面积、功能分布、物业栋数与楼层、地下室布局、环境规划、容积率、绿化面积、物业管理用房面积、电梯台数与型号等。 2）主要设备设施介绍。包括配电系统（总安装容量、高低压配电柜、变压器、备用发电机数据）、给排水系统（蓄水池、泵类、消防喷淋、化粪池、污水)3）提供的目标物业设计图和图纸目录（图纸附件）。2、招标人： 开发商3、招标内容：本次招标的内容是天盈香御驿都小区的物业管理一体化服务，合同期期限为贰年。物业服务内容主要包括：1） 房屋建筑本体、公共部分的维护、管理； 2） 公共配套设施、设备维护、运行管理； 3） 公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生、定期消杀、装修及生活垃圾收集清运； 4） 公共绿化、山水园林小品的养护和管理； 5） 安全护卫及公共秩序管理； 6） 公建配套设施（便民服务网点、区内营业场所和文体活动场所）的运营管理；7） 楼宇自动化设备系统的运行、维修、养护管理； 8） 交通、车辆行驶和停泊管理; 9）客户服务管理、特约服务以及物业接管验收；10）物业及物业档案资料收集、管理； 11） 社区文化的开展； 12） 法律政策和物业服务合同中规定的其它事项。4、 投标人的资质要求： 1) 投标人必须具有国家建设部或重庆市国土资源和房屋管理局颁发的资质证书，管理资质不低于二级以；2) 投标人必须是具有独立法人资格、依法纳税的企业，并按照中华人民共和国公司法运作的物业管理企业； 3) 投标人在以往类似物业管理中没有负面记录、不良社会报道及法律纠纷。 5、报名时需提供的资料： 1） 工商局签发的工商营业执照（经年审合格）副本复印及正本复印件，组织机构代码证书（经年审合格）复印件； 2） 税务登记证复印件,法人代表证明书及法人代表身份证复印件、法人代表授权委托书原件及受权代理人身份证复印件； 3） 物业管理企业资质等级证书复印件； 4） 在管项目的物业管理合同复印件，在管主要项目、获奖情况简要资料，5）其它获奖证书照片6）拟委派主要负责人简历。说明：（1）投标申请人提供以上资料均为一式1份，并按照上述顺序装订，所有的复印件需加盖公司印章，并带原件交招标人审核（审核后退回原件）。上述资料有任何一项缺漏，报名都将被拒绝。（2）投标申请人要对资料的真实性负责，若有弄虚作假行为，一经查实，将取消投标资格。（3）资格预审：若有效报名单位超出五家时，招标人有权决定接受所有的有效报名单位作为投标人，或通过抽签选定投标人。招标人只给投标人发投标邀请书。6、天盈香御驿都物业拟招标物业管理公共服务标准: 项 目 内 容 与 标 准一、接待 1、佩戴统一标志,仪表端庄、大方，衣着整洁,表情自然和谐、亲切。对业主一视同仁。2、有完善的值班制度和交接班制度，工作记录。急修服务2小时到位，24小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并做出解释，做出限时承诺；小修7日内修复。二、房屋、共用设施、设备维护与管理 1、每年对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查一次；每半年检查巡视1次房屋主体结构；每日巡视1次单元门、楼梯间通道部位及其共用部位的门窗、玻璃、路灯等。巡检有记录，巡检结束将检查情况等报告业主或业主委员会。2、对业主房屋进行装修管理，对装修中的违约行为及时劝阻，已造成后果或拒不改正的及时报告有关部门依法处理。3、水箱每年消毒2次，保持泵房清洁卫生、地面排水畅通；每两年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修。4、化粪池每年清理4次，出入口畅通；每月清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，排水通畅，无积水；地下管井堵塞及时疏通。5、供配电系统、弱电系统建立相关规章制度，操作人员受过专业培训，持证上岗，每日填写运行记录，建档备查。6、避雷接地系统进行维护、在大雷雨过后及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。7、电梯运行与管理：相关人员持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗；安全设施完好、齐全、通通风、照明等附属设施完好，电梯及其安全设施每2周不少于1次进行例行保养；有紧急救援方案和操作程序。8、共用空调系统：空调维护及运行时每日填写运行记录，建档备查。9、加强道路维修与养护，保持道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；停车场内设施完好，符合停车规范要求。三、清洁管理 1、共用楼道、电梯、共用卫生间保洁：每天打扫1次各楼层通道和楼梯台阶；每日清扫2次电梯轿箱内垃圾，抹布擦拭1次电梯门壁；每日对共用卫生间清洁2次，每月2次对共用卫生间进行消杀；循环保洁。2、停车场、共用车库或车棚保洁：每天清扫1次车库纸屑和垃圾，每月冲刷1次地下室消杀工作。3、道路保洁：每日清扫1次，每年修理清洁路灯1次，目视灯具、灯座、灯盖、灯罩无厚积灰。4、标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁：标识、宣传牌每月擦拭1次，雕塑每年擦拭1次。清洁后检查无污渍、无积灰，不损伤被清洁物。信报箱由业主自行清洁。5、绿化带保洁：每日清扫1次绿化带、草地上的果皮、纸屑等垃圾，目视基本无杂物、无污渍、无垃圾。6、休闲、娱乐、健身设施保洁：每周清洁1次。7、垃圾桶、果皮箱每日清运1次；周围地面散装垃圾不明显、无明显污迹。生活垃圾由业主自己送至指定垃圾中转站（垃圾箱）四、园林绿化养护与管理 1、草坪：成活率在75%以上，无明显的草荒，无大面积虫害，无明显的堆物堆料、践踏、侵占现象；每年至少进行1次施肥、补苗；至少进行2次修剪。2、园林树木：生长长势一般，无明显死树和明显枯枝死杈，缺株在7%以下。3、花坛：花卉长势一般，有黄叶、落叶的株数在20%以下。 4、建筑小品：每年检查1次，需要刷白或刷油漆时向业主或业主委员会建议，由业主或业主委员会决定。五、安全防范 1、有专职安全护卫人员，当班时佩戴标志，有工作及交接班记录。2、门卫：主出入口24小时有人值班看守，按合同约定进行进出车辆管理、交通指挥与疏导等工作。3、巡逻；每日巡逻不少于4次，安全巡逻有记录。4、设有业主求助与报警电话，24小时有人值守，有紧急事故处理预案。5、交通、车辆管理：有较完善的车辆管理制度小区设置明显的交通标志，维持交通秩序。6、健全消防组织，建立消防责任制。六、档案管理 1、档案资料齐全完整，分类成册，查阅方便。2、及时变更登记，帐物相符。物业管理相关事项说明。包括以下几项内容： 1）物业管理范围。指目标物业所在区范围内的所有物业。中标企业根据政府制定的当地物业管理有关法规、条例及物业服务合同对上述区域及物业实行统一管理、综合服务、自主经营、自负盈亏。区域内如有后续物业或其它特殊情况应予以说明。 2）管理期限与前期介入。中标企业管理期限为两年（小区业委会成立前期物业合同自行终止）有效起止日期。明确定标后中标企业从房屋预售开始介入前期管理，项目甲方在前期介入至物业管理单位正式入驻期应付的有关费用应明确，否则中标后开发不予认可新增费用，物业服务合同亦应在中标后10日内协商完毕，正式签定。 3）物业管理用房。应根据当地物业管理法规、条例有关规定，说明管理用房面积、位置以及使用过程中的房租等情况。 4）管理费标准。这是招投标关键项目。物业管理企业应按以下18个方面作为预算范围： （1）员工年度薪金；包括员工月薪、福利、节假日及平时加班费、年度员工保险、年度奖金等费用；（2）公用事业费；包括公共电费、公共水费（消防水、绿化用水、保洁用水）、电话费等；（3）电气设备维护费；包括动力/照明灯管等器材备用维护费、强电费用、消防监控系统、安保监控系统维护费、弱电费用等；（4）管道维护系统费用；包括各类管道/阀门/龙头等备品及维护费、各类水泵/变频泵备件及维护费用等；（5）建筑/装修费用，包括房屋建筑防水、房屋建筑/装修、道路修缮等费用；（6）电梯维护保养费，即交专业公司负责的电梯保养维护费；（7）年度检测费，包括电梯年度检测办证费、沉降测试费、水箱清洗水质检测费、避雷系统检测费等；（8）改良性工程维护费；（9）设备维护不可预见费；（10）湖景运行维护费；（11）保险费，包括财产险、公众责任险；（12）清洁灭虫费；包括清洁物料费、生活垃圾清运费；（13）园艺绿化养护费；（14）车库管理系统维护费；（15）行政办公费，包括办公用品及印刷、招聘费、招待费、培训费、制服及清洗费、审计费、节日布置、折旧费、联系工作及会务、杂项；（16）经理人酬金；（17）营业税及营业附加税；（18）盈亏情况。 应说明管理费大致范围或由投标企业自行测算，说明此项内容的评分标准。最终签订的物业服务合同中，管理费标准一般以中标企业在标书中的报价为准。 5）公用水电费。包括共用机电设备耗电、公共用电及绿化与清洁用水等，公共水电费是否另行拨付或在物业管理费收支预算中体现，以及物业管理处工作、生活用水用电如何安排等，均应明确说明。 6）清洁卫生和绿化服务。应说明此项服务的范围、要求，特殊区域的清洁卫生、绿化安排及费用也应列明。 7）物业管理酬金。一般按每年物业管理服务费总收入的10%计提。 8）机动车辆管理。说明管辖区域机动车辆出入口、停车场安排及停车收费方面基本要求。 9）维修资金。此项直接关系到物业管理预算和管理公司责任、义务，要明确说明，包括重大维修改造的资金安排，设备设施维修安排、维修资金收支要点以及房屋、设备保修期内的保修费责任单位等。 10）商业用房。说明位置、面积、房租标准、产权归属、装修档次等。 11）开办费问题。说明物业管理前期费用、开办费用的安排意见。 12）员工宿舍及食堂。应说明过度期、正常期宿舍与食堂安排情况。 13）关于装修管理要求。说明目标物业装修工程基本要求，如防盗门、装修材料等。 14）管理目标及奖惩办法。招标方对管理目标的要求要明确提出，如业主客户满意率以及几年内达到建设部何等级别的考评标准等。可以要求中标单位交纳风险抵押金。如达不到管理目标，可以少退或不退抵押金，如达到目标，可以另行奖励。风险抵押金在管理期结束时应按同期银行利率一并归还本息。 15）其它事项说明。如各类标识、道闸、岗亭、垃圾收集与中转、大门、宣传栏等一般应由建设单位配齐。中标企业在标书中承诺的其它添置设施由投标企业投资、落实。 七、选聘物业公司的招标准备计划与开展； 7、1具备投标资格的预审标准: 有资格参加竞标的企业必须具备二级以上资质，具有良好的社会信誉，其他要求如下：一、 能选准定位，树立形象二、 能理顺思想，加强培训三、 需要建立岗位责任制，实施内部激励机制四、 能开展多种经营，提供多种服务五、 实行成本核算，提高风险防范意识六、 能进行专业化分工，实行联合经营7、2资格预审的时间与地点：时间：2010年9月17日9时至17时地点：天盈香御驿都物业办公室7、3对拟参加竞标的企业现托管物业进行实地考察： 2010年9月17日下午，对通过资格预审的企业对照相关物业服务标准进行实地考察，经考察通过的将书面向其发出投标邀请书，经考察不能通过的，将不向其发出投标邀请书，将不能参加投标。7、4招标文件的取得方式：招标文件将于 2010 年 09 月 21 日 9时至 17 时在以下地点发售：地 址：联系人： 7、5投标地点及截止时间：投标地点：投标截止时间为 2010年 9月 29日 9时 。联系人： 电 话 ：邮 件：7、6开标时间与地点及相关事项：时间：2010年 9月 29日9时至15时30分地点： 会议室投标人须由法人代表出席，如法人代表无法出席需由法人代表书面签署委托书委托代表参加，委托书需加盖企业印章。2010年15时40分公布中标结果。如没有物业企业中标，将在半个月后组织第二轮招标工作； 如有合适的企业中标，请中标企业在公布结果结束后半小时内，向 开发商提交按照服务标准开展服务的承诺保证金 元人民币整（ 元人民币），如不能及时提交该保证金则说明其并没有诚意按照服务标准开展服务，想通过欺骗的方式先中标，中标后不能发自内心的按标准服务，故视作流标，本委员会也将在半个月后，组织第二轮招标工作； 如中标企业有有诚意按照服务标准开展服务并及时向业主委员会提交按照服务标准开展服务的承诺保证金，业主委员会与中标企业将于2010年10月15日上午9：00在 双方签订物业服务合同。在该合同中将明确指明过渡期为三个月（用于处理历史遗留问题，该过渡期提供的服务如不能在相应时限范围内完成，视作可以理解的范围，但如有并非由历史遗留引起的服务不到位，将要求尽快整改）。注：考核依据。其一，是否按照不低于服务标准开展服务，其二，业主合理要求，在业主向物业公司提出合理要求后，是否得到了合理妥善解决。7、7评标方式与原则： 评标组织：以开发商为主导 评标原则：考察其资质、内部管理的相关制度、能够提供的服务内容与服务标准，物业管理费用四）标书、企业信誉、现场答辩项目 1、标书的项目及要求 1）投标人情况。 2）目标物业的管理服务总体策划。应包括服务理念、管理模式、管理目标、 价格定位、实施措施等。 3）组织结构、职能分配、人员编制以及人员培训、管理。 4）管理模式、工作计划和物资装备情况以入管理用房安排。 5）管理规章制度（只列目录）和物业档案资料的管理。 6）各项管理指标的承诺及相关措施。 房屋及配套设施完好率 房屋零修、急修及时率 维修工程质量合格率及回访率 绿化完好率 清洁、保洁率 停车场完好率 公共设施设备完好率 主要机电设备完好率 治安案件发生率 火灾发生率 有效投诉率与处理率 管理人员专业培训合格率 维修服务回访率 业主满意率 其它有关指标）经费收支预算、管理费和管理酬金标准。 8）日常物业管理。应包括入住期管理、装修管理、安全防范、物业维修养护计划、专项维修资金使用以及公共设施管理等。 9）机电设备、设施的管理。包括日常维修计划、应急抢修方案、节能降耗措施等。 10）便民服务和社区文化活动。 以上十个项目要求逐一列举，体现全面、规范的物业管理服务水平。 2、企业信誉考评项目 主要由投标人情况和已管物业服务质量调查两个方面。投标人情况包括管理规 模、资质、经营状况、管理机制、企业发展目标、财务状况及抗风险能力等；服务质量调查应争取灵活多样方式，实事求事地掌握投标人物业管理真实水平。 3、现场答辩考评项目 一般要求投标企业的公司代表、拟选管理处主任参加答辩，分标书陈述与答辩两部分，陈述一般不超过15分钟，答辩时间控制15-25分钟之内。 4、总体评分说明 标书评分时去掉最高分和最低分，信誉分和答辩分一般直接取平均分。三项内容的权重可按8:1:1或7:1.5:1.5。近期有些可招标单位为了增大投标企业实际管理水平的考评分量，将权重调整为7:2:1或6:2:2。淘汰原则：投标文书中，提供的服务标准低于拟招标物业管理公共服务标准，将优先淘汰；虽然能够提供提供的服务标准符合拟招标物业管理公共服务标准，但物业管理服务费用高于我们拟招标的物业管理费用幅度上限的，也将优先淘汰。 中标原则：优先考虑性价比高的企业，也就是说那家企业能够提供更多的服务且其服务标准（不低于拟招标物业管理公共服务标准）比其他的企业高而物业费用比其他的企业报价低或相同，就优先考虑由其中标；当出现两家或多家物业公司所有条件一样、能够提供的服务内容标准、物业管理费用一样的情况下，由评标人全体（ 人）表决按照小数服从多数的原则确定；如果有人弃权，造成表决结果一半对一半的情况下，为了使我们的招、投标工作能够顺利进行下去，将根据主任判断意见决定招标结果。投标书的制作符合以上条件的拟应标物业公司请结合以上拟招标物业管理公共服务标准并参考物业服务合同（示范文本）制作应标书。 开发商： 2010年9月 日-精品 文档-