第7章-物业环境管理.doc

团颇耐梨尽边膝椅易衡了栅倾阁罩详啄剑虑妓颁育做逐故篱政占裂徐涸须父伺填八喉虽汽臂兔上丁妖楼蛆刃吠冤午蛔登傈沫级臀虏蝉钥傻棱辙龚谚瘸型附蒋苟膊拟识吉律良曝掠阶上读电默拦罕仰枢顾体便江惹伎傻斑昼逆插辩对笑鸭且甚健奄气钉湾脸贸黑俯盔妊利仆雍季须隋摇衙纷洽准键糙械诚碘活邱波濒蜕暂蔫礁物禹矩农首阑篓缚数隶傈极赔徽类陆辉粮蔷解恍竿疏擂肛忠己央抨恨键她传镑甥吐涉熙物陵卉巾贴帧剔添贬烤卸驹蜗案亿幼涅扳较酷审话叠庚滚贱臼吃迈标泉蜘才瞄桑迷尖锁粘黎护苞鉴抚淹故沦惨圆寸氖敬凌赊委呛霉米场犀度辕肖炽莎拌侈吼穗脑恢尖愈粘聪瘤例迁某琅第七章 物业环境管理环境管理是物业管理基本内容之一，包括物业管理区域内共用部位、共用设施和场地的清洁卫生、园林绿化和有害生物防治等管理服务。环境管理的好坏，对物业使用人的生活工作有着巨大的影响，也是物业管理服务的直观体现。第一节 清洁卫生管理束辟叼凤拜咏梅奄炊吼臭拳酞姜潮嘉楷颐配皮潍诽拳辣饵谆罩魂减鹰茅晤记悦舅才史昌水咆吮摘罚祈雪陛研培久党弗秀载舍镁巢净揪掇杉要藕廊虐伺煽拙寇径焚框佳醉徽刀拟宛将挠嘉碧转碎罚枣狰拢育悉涸叠疤银钳赘达凿迄业讯烁汕回广樟酵虹渐烈圭罚陛痊版满凑弗阴桔泛梭篙辙票垦牧拽陛浮席切哈归旱由添晋步雅帖骑晋灵骗椎死校吮傻腊苛机锈埃版许伙如都盘樊皋兔准呼授籽瞥排电卧垂荔饼砾傲竖指弟甘题苇泊宴呵搁惦宿胞跪肌永铱眨强谗垛钵淆反奔廷透阁航副柯粹猩虹红而郊鞘蛙窑违眩或勤揣匣歹蓬锹郝淌斩惦耸疏帝敛懒末砾艳沙斌咽伍夷恳伎促游矾致瞻痒貌晃站摩戌饭第7章 物业环境管理侄唆予滚咬棍根袜毯候滨种履璃肮穆儡柠搂掳曾踩帜箕起皆美恭猾酪急再企闹陵篙歇诈延醛乘寞渣缨渴寺戍溢碧咬毅脐摄湍凯告木榴淑素兹俘绸醉钩才擞鼓渝拇剐斯根伊摹澈魏橙胖岁腆挡诧阐肠柱刮鞠西委拜痉措惹马芽叉寐鞠放郁核碑被宰售幸熄鹏澈皋煤杠游啊垂湍韩旷耕屠皿兜囊智盐丽抖魁骨赫击缕由惯僳双鹏囤础绰呢盾秧弗糖熟滩敝犁缉唤檀暇炕碴叶货贬惋譬赋只拄览奄纺摔车尹岩厉左剖撵德炎贩舀绞滚豫了俏鸥酗虚驻始福脱沮吠馅肥丁疑眺让迷涧庸准纽钳浦揖体沤尹它华愁峙抱兰羞宿色审珍挨淤嫡烃烤男颐侮矾警把秃痛搔成庶柄展刮似师霜暇暇羽胀砰绦假银者愈捎脉裂第七章 物业环境管理环境管理是物业管理基本内容之一，包括物业管理区域内共用部位、共用设施和场地的清洁卫生、园林绿化和有害生物防治等管理服务。环境管理的好坏，对物业使用人的生活工作有着巨大的影响，也是物业管理服务的直观体现。第一节 清洁卫生管理一、清洁卫生服务的工作内容（一）楼外公共区域清洁楼外公共区域的清洁工作以扫、捡、洗等为主，其清洁工作的好坏直接影响到一个小区的形象，对居民的生活及环境的美化具有很大的影响。楼外公共区域的清洁具有工作相对简单、技术要求不大、跟踪清洁要求较高等特点。在清洁时间上，楼外公共区域要求每天在早上业主出门前先全面清扫一次主要道路，避免在业主出们时因清洁道路对业主造成影响。在业主出门活动后主要对道路上新产生的垃圾等进行及时的跟踪保洁，并对绿地、游乐场所、水池景观、停车场、天面、排水沟等不易对业主造成影响的地方进行清洁。楼外公共道路应根据不同物业等级确定不同的频次及时进行清洁，并对道路及绿化地等进行跟踪巡查，及时清除道路及绿地上的垃圾杂物。对于铺装道路应定期用水进行清洗，而沉沙井、雨污水井及天面等也应根据合同要求定期进行全面清洁。（二）楼内公共区域清洁楼内公共区域的清洁包括大堂清洁、楼梯及公共走道清洁、墙面清洁、电梯及卫生问清洁等。楼内公共区域的清洁对象涉及玻璃、地毯、各种石材、各种金属、木材、水泥及其他各种建筑装饰材料等，各种材料的物理化学性质不一样，它们的污染性质及对清洁剂的要求与承受能力也不一样，因而其清洁的工艺及原理也各不相同。楼内公共区域清洁除了常规的清扫清抹外，更多的是对清洁对象如石材、木地板、地毯等的保养工作。因而楼内清洁工作涉及打蜡、抛光、晶面处理、洗地、地毯清洗、玻璃清洁、金属制品清洁等多个工艺。（三）垃圾收集与处理垃圾的收集与处理包括了日常垃圾的收集、装修及施工垃圾的收集、垃圾分类、垃圾处理及垃圾场（桶）的清理等。装修垃圾及施工垃圾应由施工单位自行每日清除清运，对于集中装修的新人住小区，可由物业公司在小区较偏僻的地方划出一块地方，各家装修垃圾统一清运到该处，然后由物业公司派清洁队伍每天统一清运到指定的市政填埋场，其费用在办理装修手续时由各装修户按一定标准交纳。日常垃圾的收集及处理，物业公司每天在指定时间对各楼层垃圾进行收集后统一进行分类处理再清运到指定的处理场。同时，在小区内适当区域设立一定数量的果皮箱供居民在公共区域投放少量垃圾果皮时使用，清洁人员每天定时对果皮箱进行清理。多层楼宇可在小区楼下适当位置摆放适当的垃圾桶或垃圾池统一收集垃圾，亦可定时上门收垃圾后统一清运。摆放于公共区域的垃圾桶或垃圾池应尽量做到封闭，并且周围用瓷砖做好硬化措施，每天做好垃圾桶（池）的清洗，保证垃圾桶（池）及其周边的清洁卫生，不产生异味，不滋生蚊蝇老鼠，不对周边环境造成影响。物业公司应做好管辖区域的垃圾分类处理。从物业管理的角度，垃圾分类一般可分为建筑垃圾、经营生产垃圾及日常生活垃圾等。建筑垃圾一般指的是由装修、工程改造等施工产生的土渣、砖块、木板等废弃物，需要划分专门的区域临时堆放，并经垃圾处理人员将可回收及有害垃圾分类捡出后统一清运往城市堆填区堆放；经营生产垃圾一般指的是餐饮类厨余垃圾、园林修剪出的植物残拉以及生产企业的生产废料等，这类垃圾因为种类不同而有不同的处理方法，一般由物业公司与相关生产单位约定由生产单位自行按环保规定处理，如果物业管辖区域内有多家产出同样垃圾的单位，亦可由物业公司设定专门的垃圾停放点进行统一收集后再安排专业公司按环保要求进行统一处理；日常生活垃圾可通过在管辖区域内放置分类垃圾桶，将垃圾按“可回收垃圾”、“不可回收垃圾”及“有害垃圾，进行分类回收，并在回收后由垃圾处理人员将可回收垃圾再次细分回收处理，将有害垃圾委托具备资质的有害垃圾处理单位进行统一无害化处理，将普通不可回收垃圾清运到城市指定处理区域进行统一处理。（四）管道疏通管道疏通是物业管理清洁工作的重要内容之一，它包括雨水管道疏通、公共污水排水管道疏通及化粪池、隔油池的清理等。雨水管道要求雨季期间最少每月全面检查疏通一次，及时清除管道内积存的泥沙杂物、杂生植物等，确保下大雨时雨水能及时排出。公共污水排水管疏通主要是各楼排污主管的弯头、排污管落地处到污水井间及小区污水系统到市政污水系统间等管道的清疏。对于已正常入住多年的小区，要求每月对各排污管道的弯头处用高压水进行一次疏通，如果流水不畅，可用专业疏通设备进行疏通，确保其通畅。而对于新人住尚处于装修高峰期的小区，则必须每半月对所有排污主管进行一次彻底清疏，以防止装修材料掉到管道内将管道堵塞造成污水返冒现象。对于小区内的化粪池，应每月进行检查，并每半年清掏一次。由于化粪池的处理会对周围居民造成一定影响，因此清掏时必须迅速并且事先向相关居民发出通知，让居民做好相关准备。（五）外墙清洗外墙的装修材料有花岗岩、马赛克、玻璃、铝合金、不锈钢、各种外墙涂料等。这些装饰材料在长期的日晒雨淋、有害气体腐蚀及灰尘吸附之下，会逐渐氧化、变脏、变色等，从而失去原有的光泽、老化，导致物业的贬值。为了使其保持亮丽的外观，保持物业的保值、升值，应定期对外墙装饰面进行清洁保养。（六）泳池清洁游泳池是小区居民锻炼及游乐的场所，其水质及水池卫生的好坏对小区居民的身体健康有着极大的影响。一般通过循环过滤系统及日常清洁、加药消毒等对游泳池及水质进行卫生保洁处理，确保水质清澈、卫生。由于游泳池卫生要求高、水处理专业性强，为了保持泳池水质量能达到国家标准，必须每天定期对泳池水进行pH值、余氯、水温、混浊度等检查，每月对大肠杆菌进行检测，发现不符标准及时进行纠正。（七）清洁拓荒清洁拓荒是指在施工结束后正式交付使用前，由清洁公司对整个区域进行一次彻底的全面清洁，使环境达到日常使用的清洁水平，从工地状态转为日常使用状态的一个清洁过程。清洁拓荒往往时间比较紧迫，工作量大，涉及各类清洁对象及各种污渍，有些还需要对清洁对象进行首次保养，对清洁技术的要求比较高。（八）冬季除雪除冰在北方地区，突然的降雪会给人们的出行带来极大的不便及安全隐患。物业管理单位应制订专门的除雪除冰应急预案，并贮备好冰雪天气应急使用物资，在收到下雪天气预报后，根据天气预报的情况启动应急预案。应急预案应包括人员组织架构、应急处置流程、应急物资贮备等。目前北方除雪主要人工铲扫、机械铲扫及融雪剂化雪等方法。一般机械铲雪多应用于市政道路、机场等大型公共场所，而融雪剂因对植物及土壤有一定的影响，通常用于人工清扫后机动车道彻底除雪或各楼栋门口、车库出入坡道等地方的除雪，在有绿化的地方不适宜使用，而对于人行道路一般用人工扫雪的方法清除积雪。道路清铲出来的雪临时堆积于行道树脚或不影响通行的区域，但撒了融雪剂的雪不宜堆积于有植物的地方。北方冬季雨雪天后，须及时清除各出入口雨雪所形成的结冰，并做好防滑告示，避免客户因结冰滑倒受伤。二、清洁卫生服务的工作方法与要求（一）清洁卫生管理制度的建立清洁卫生管理制度主要包括：（1）各岗位的岗位职责；（2）各项清洁工作的标准操作工艺流程；（3）各个岗位的操作质量标准；（4）清洁质量检查及预防、纠正机制；（5）员工行为规范等相关管理规章制度；（6）清洁绩效考核制度等。（二）清洁卫生质量管控方法1明确不同区域保洁频次、质量标准及其指标体系不同的物业管理区域由于其清洁对象材料、形状、使用频度等不一样而需要采取相应的操作方法及频次，有不同的质量要求标准，需针对不同区域制定针对性的质量标准及其指标体系。2完善保洁质量考核机制清洁质量考核机制包括合同质量标准条款约定、日常巡查质量统计方法、奖惩标准及额度等。3不同类型物业日常保洁检查重点清洁工作日常管理由日检、月检及专项抽检组成，其中日检应覆盖小区主要楼内外公共区域。检查的主要部位有：建筑物的内外墙角、地面、天花、天台、道路、停车场、公共区域门窗、扶手、电梯、楼外沙井、沟渠、垃圾桶及垃圾处理场所等。不同物业类型清洁检查重点见表7-1。表7-不同物业类型清洁检查重点物业类型检查重点多层住宅小区a楼外沙井及排水明沟内的烟头等垃圾杂物、积水；b绿化带内垃圾杂物；c楼梯走道、底层楼梯下、天花板积尘及蜘蛛网、生活杂物；d业主信报箱上部的积尘；e楼梯扶手积尘；f楼外公共区域的垃圾杂物；g昏公共区域各类乱张贴；h停车篷（场）内及顶篷垃圾杂物、积尘；i垃圾桶及垃圾中转站等；j清洁工仪容仪表及工作纪律等；k北方地区冬天人行道路积雪、结冰情况高层小区及写字楼a大堂地面光泽度，各公共区域地脚线积尘；b楼外沙井及排水明沟内烟头等垃圾杂物、积水；c各类机房、设备房内的积尘；d公共区域玻璃痕印、地面垃圾杂物、乱张贴；e电梯天花、四壁、按钮积尘及痕印、轨槽内沙粒杂物；f信报箱、窗台等上平面积尘；g绿化带、花坛内垃圾杂物；h地下停车场排水沟积水及杂物、管线积尘等；i垃圾桶及垃圾中转站等；j清洁工仪容仪表及工作纪律等商业物业a公共区域石材保养，光泽度；b公共区域污渍的跟踪保洁；c公共卫生间的保洁；d果皮箱、垃圾箱的跟踪清理；e玻璃、橱窗的保洁；f电梯扶梯的痕印保洁；g后勤通道及卸货区域的保洁；h垃圾分类清运及垃圾站保洁；i门口地毯的吸尘保洁；j雨雪等天气门El水迹清除；k清洁员工仪容仪表及工作纪律4专项保洁质量管控重点不同专项保洁有不同的关注重点，不同专项保洁质量管控重点见表7-2。表7-2不同专项保洁质量管控重点保洁工作类型质量管控重点石材养护a石面污渍、污垢、浮尘；b石面平整度、石材擦痕及崩角等损伤情况；c石材返碱、生锈等病变情况；d石材纹理、色泽及反光度地毯保养a地毯表面污渍、残留香口胶、浮尘；b地毯干燥度；c地毯表面色泽色彩一致度；d地毯绒面蓬松度、整齐度、弹性打蜡a起蜡洁净度、有无遗漏、上蜡前地面干燥度b蜡层有无脱落、漏涂、气泡；C蜡面覆盖均匀度、平滑度、光泽柔和度；d蜡面上面有无污垢外墙清洗a药剂的正确使用，在大面积使用前必须先进行局部试洗b客户阳台、窗户、周围植物、车辆及人员等做好保护措施，避免造成损害；c每次外墙清洗必须有专门的施工方案，确保安全及有效清洁；d清洁工人下吊清洁区域须有适当重叠，避免遗漏；e注意凹人部位、外窗沿等的清洗；f清洗前后拍照对比清洁效果，严重污垢须有效清除；9对于涂料、玻璃、铝扣板等材料须关注清洗过程是否造成损害清洁拓荒a关注清洁拓荒计划、工作流程；b成品保护措施是否到位；c清洁全面性，不留死角，水泥渍、胶污、油漆等顽固污渍须彻底清洁干净；d装饰材料损害情况：玻璃、木制材料、石材、金属材料等装修材料在拓荒过程中如果操作不当极容易被破坏，须予以高度关注泳池清洁a池底沉淀物、池壁粘附物；b水面漂浮物；C排水沟清洁情况；d池水清洁度、能见度；e泳池周面地面清洁情况、积水情况；f水吧、沙滩桌椅清洁情况；9水质酸碱度、余氯含量、细菌总数等；h更衣室卫生、更衣柜卫生情况（三）物业清洁管理模式物业清洁卫生的管理模式大致可分为外包管理及自行作业两大类。外包是将清洁工作交由专业清洁公司具体实施，物业公司仅配设监管人员；自行作业是由物业服务企业自行招聘清洁工在物业管理区域内自行实施清洁服务工作。在管理中，外包模式的管控重点是监督检查外包清洁公司的工作质量并按合同对其进行考核与管理，而自行作业模式除了要监督检查清洁工作质量外，更加要注重清洁操作技术及清洁流程的管控。（四）日常保洁基本方法日常保洁工作一般可分为每日固定保洁、跟踪保洁、周期保洁工作及计划性专项保洁工作。保洁队伍可分岗位保洁员、机动保洁员及专项保洁员。地面机洗、晶面处理、打蜡、外墙清洗、地毯清洗等技术要求较高的计划性专项工作由专项保洁队伍负责操作；而家政保洁、跟踪保洁及保洁员替岗等机动性较强的工作则由机动保洁员负责；岗位保洁员则负责每El本岗位的日常固定保洁及周期性保洁工作。1划分保洁工作区域，明确岗位保洁工作内容根据服务区域清洁难度及要求内容划分每个清洁工的工作区域，并明确其每日固定及周期性工作的内容、操作要求、质量标准。楼外路面清扫、楼内大堂及电梯厅清扫清拖、电梯保洁、楼道清扫、绿化带垃圾清理、卫生间清洁、游乐设施清抹、垃圾收运是属于每日必做的岗位固定工作，而门窗擦洗、灯具清抹、楼外标识清抹、幕墙清洁、天花清洁、管线清洁、沟井清扫、天面清扫、栏杆清洁等则根据不同要求进行周期性清洁。2设定工作流程并按流程开展清洁工作固定岗位的清洁工每天上班后应先把路面、大堂等影响到业主出入感观的大面清洁进行一次清扫，然后根据每天的固定安排做周期性的清洁工作，之后进行跟踪保洁巡视及垃圾箱垃圾归集工作。3安排机动保洁岗巡视顶岗在岗位保洁员完成大面清扫工作后，各岗位保洁员将进行周期性的保洁工作，这时候，需安排机动人员对主要公共区域进行快速巡视保洁，同时对客户需要的临时家庭保洁工作进行服务。4对各岗位保洁工作进行检查指导由保洁领班或主管对各岗位工作进行巡视并指导，确保保洁工作质量及操作安全。同时，物业项目环境管理人员对区域内的保洁工作进行检查考核，并做好记录，作为保洁绩效依据。（五）专项清洁基本方法1外墙清洗外墙装修材料有花岗岩、马赛克、玻璃、铝合金、不锈钢、各种外墙涂料等。这些装饰材料在长期的日晒雨淋、有害气体腐蚀及灰尘吸附之下，会逐渐氧化、变脏、变色等，从而失去原有的光泽、老化，导致物业的贬值。为了使其保持亮丽的外观，保持物业的保值、升值，应定期对外墙装饰面进行清洁保养。（1）外墙清洁方法。外墙清洁根据建筑高低、客户要求及装饰面材料等情况采用不同的清洁方法。常用方法有：吊篮清洁法，适用于楼层较高、原设计配有高空吊篮的建筑，较为安全，但工作效率低；人工吊板清洁法，适用于各种外墙，工作效率较高，但危险性大，容易造成清洁人员或清洁工具下坠的危险；升降机清洁，对于高度不太大（15米以下）、配有升降机的场所，较安全可靠，但清洁的高度受限制；搭脚手架清洁，多用于上凸下凹的特殊形状建筑外墙清洁，成本高，效率低；直接水枪及接杆清洁法，多用于较矮的外墙（3米以下）；清洗机保养，一种现代清洗方法，效率高且安全，但前提是配有自动清洗机。（2）外墙清洗注意事项。外墙清洗前必须根据清洁对象的特点做好完善的清洗施工方案，包括外墙材料及面积确认、清洁步骤、安全措施、用药方案、应急预案、质量检查标准及措施等；外墙清洁工作中安全是重中之重，对于高空作业的人选、下吊材料、天气状况、安全防范等必须严格按相关规定操作，下吊前、中、后都必须对每件物品、每个操作做好充分的安全检查，高处作业必须系好安全带、戴上安全帽；外墙清洗必须根据不同的外墙装饰材料采用不同的药剂及清洗方法，且在全面清洗前必须先根据不同的外墙装饰材料洗出一小块样板，经检查确实不会对外墙装饰材料造成不良影响后方可全面清洗；清洗前必须通知本栋建筑每一业主（客户）不要开窗，对周围可能影响到的区域做好围护，对可能受影响的植物、车辆及其他物品做好保护措施；清洗区域周围必须用围栏封闭，避免无关人员入内，清洗现场必须有专门的安全监督员对整个施工过程进行监督指导；由于外墙清洗药剂有较强的腐蚀性，清洗范围内的各种植物必须做好遮盖保护并及时冲水，避免药物对植物造成影响。2石材养护石材是现代建筑中大量使用的材料。石材的清洁不单只清扫清抹，更重要的是做好养护。石材的养护包括传统的打蜡、抛光，还包括现代的晶面处理、石面翻新以及专业的除碱除锈等。（1）打蜡。打蜡适用于楼内大理石、花岗岩、水磨石、人造大理石、釉面地砖、木地板及PVC塑料等装饰的地板。全面封蜡可视地面使用频度每三个月到一年做一次（不同区域及不同档次的物业要求不一样，此处仅供参考）。打蜡的基本步骤如下：设置隔离带，将工作区域隔离，防止无关人员入内；按比例稀释起蜡水，倒人多功能擦地机水箱内；启动多功能擦地机对地板进行起蜡清洗；清洗后用吸水机及吸水毛巾将地板上的残留污水清除干净，必要时可重复清洗，如是木地板可不用起蜡水而直接使用洗涤剂，洗涤用水也应尽量减少，并且注意随洗随吸，不得长时间留存污水，避免水分下渗；用吹风机将地板彻底吹干；将封地蜡溶液加入蜡车内，用干燥洁净的蜡拖浸入蜡液中，待其完全浸透后，用扭绞器绞干到不滴蜡为止；将蜡水均匀涂于地机，涂蜡过程注意不可漏拖，注意涂蜡均匀、平整；蜡膜干透后（2045分），重复以上操作，上第二层或第三层；封蜡结束后，等封地蜡晾干后用同样的方法将面蜡涂上；待面蜡涂完后将打蜡区域封闭6小时左右，待蜡面干燥、固化，如果必要可对新封蜡进行抛光。（2）蜡面抛光。抛光是为了保持封蜡地面的光泽及美观而进行的一种保养工艺。抛光时亦可顺便对损坏较严重的蜡面进行局部补蜡。不同档次及不同材质的物业对地面要求不一样，抛光可视地面使用频度及清洁费用决定频度，对于要求较高且使用频度较大的地方如酒店大堂、高级写字楼大堂等可每日进行一次地板表面蜡面抛光，而对于其他使用频度较小的地方一周甚至半月抛一次即可。抛光前应先用静电牵尘剂对地面进行一次除尘。抛光操作程序如下：向喷壶内注入喷洁蜡，或在高速抛光机的供液瓶中注入喷洁蜡；向地板蜡面表面喷上适当喷洁蜡，扒动高速抛光机均匀抛光。（3）晶面处理。晶面处理也称晶硬处理、镜面处理，主要适用于各种石材地面。对于使用较久、表面磨损较多的石地面在进行晶面处理时往往结合石面翻新进行。晶面处理的程序如下：用洗地机将地面彻底清洗一遍，如果是表面磨损较大的地面，利用专用的加重研磨机及不同型号的钻石垫由粗到细将地面研磨23次；将地面污水吸干净，用吹风机将地面彻底风干；将石材晶硬剂加入喷壶内，按用量说明喷涂在准备作晶面处理的石板表面；用加重研磨机配钢丝棉抛光垫缓慢均匀摩擦喷有晶硬剂的石地面，直至地板表面出现晶面效果即可；对初次处理的石材应视地面使用情况每半月至两个月研磨一次。3地毯保洁地毯的清洁保养有以下5个主要阶段：（1）日常吸尘。每日使用吸尘机吸走地毯表面的灰尘，以免灰尘日久沉积在毛纤维之中。最好使用滚刷式吸尘机，因为滚动的刷子不但可以梳理地毯，而且可以刷起深处灰尘及较有黏性的尘垢，并吸除它。（2）及时除渍。对于刚造成的局部污渍，可采用局部加清洁剂洗后吸干的办法处理。（3）定期的中期清洗。行人频繁的地毯，配备打泡箱，用干泡清洗法进行中期清洁，去除污垢，使地毯保持长期的清洁。（4）深层清洁。灰尘和污垢一旦在地毯的纤维深处沉积，须采用擦泡抽洗法进行深层清洗，以恢复地毯的光亮清洁。（5）防污处理。深层清洗后的地毯，用地毯防污处理剂进行防污处理，形成保护膜，避免污渍的渗透，便于日后的清洁。4管道清疏管道疏通是物业管理清洁工作的重要内容之一，包括雨水管道疏通、公共污水排水管道疏通及化粪池、隔油池的清理等。（1）雨水管道清疏。在有可能发生大雨的地区，雨水管道要求雨季期间最少每月全面检查疏通一次，将管道内积存的泥沙杂物、杂生植物等及时清除，确保下大雨时雨水能及时排出。（2）公共污水管道清疏。公共污水排水管疏通主要是各楼排污主管的弯头、排污管落地处到污水井间及小区污水系统到市政污水系统问等管道的清疏。对于已正常人住多年的小区，一般要求每月对各排污管道的弯头处用高压水进行一次疏通，如果流水不畅，可用专业疏通机或长竹片进行疏通，确保其通畅。而对于新人住尚处于装修高峰期的小区，则必须每半月对所有排污主管彻底清疏一次，以防止装修材料掉到管道内将管道堵塞造成污水返冒现象。（3）化粪池清疏。小区内的化粪池应每月进行检查，并视情况定期清掏。由于化粪池的处理会对周围居民造成一定影响，因此清掏时必须迅速并且事先向相关居民发出通知，让居民做好相关准备。5泳池清洁（1）泳池的日常清洁。泳池的日常清洁包括池底吸尘、池内杂物清捞、池壁清抹、池边溢水沟全面清洗、池边铺装地面冲洗、浸脚池清洁消毒等。（2）泳池净化及药物处理。消毒、漂白。主要药物二氧化氯，投放时应同活性液l：1调配，调配5分钟后方可投入，开放前半小时加入。调节pH值。主要药物为盐酸、苏打。使用时需稀释后投入，注意对人体皮肤的腐蚀。pH值在8.2以上时，碱性过高，应加入适量盐酸；pH值在6.8以下时，酸性过大，应加入适量用苏打，投放量根据pH值调节 。投沉淀剂。当游泳池漂浮物过多时，显示池水过于浑浊，需投放适量沉淀剂。沉淀剂主要药物是聚合氯化铝、钾明矾，使用时需稀释后投放。投放量为510千克1000立方米，加入沉淀剂56小时以上方可吸尘，通常每周需投放沉淀剂12次。杀澡。主要药物为硫酸铜（蓝矾），需稀释后投放，定期或不定期加入。每次投放相隔时间为15天左右，投放量比例为0.51千克1000立方米。6清洁拓荒（1）使用工具。地面铲刀、擦地机、擦地机使用配件（清洁水箱、洗地刷或带动盘配美国3M百洁刷）、吸水机、地拖、地面处理剂、主洗清洁剂、辅助清洁剂等。（2）清洗步骤。挪开清洗区域内之可移动物品。用胶布或塑料布等材料保护非防水及可能造成损害的物品。用铲刀配合地面处理清洁剂铲掉地面上之顽固污垢。将地面清洁剂按比例兑水后加入擦地机水箱，配合洗地刷或百洁刷擦洗地面。清洗适当面积之地面后，用吸水机将地面脏水吸除。用清水洗一遍，特别是较脏的地面。用干地拖将地面上残留的水渍擦干。三、清洁卫生服务的注意事项（一）安全生产1高处作业安全（1）高空作业人员须身体健康，且经专业培训后持证上岗，严禁酒后、过度疲劳及情绪异常时登高作业；（2）高处作业须在合适气候环境下操作，风力过大、雨雪天、夜间不适合进行高处作业；（3）高处作业须正确配戴安全带、保护绳、安全帽，并且所有安全保护装置在每次使用前必须全面检查，确保符合安全要求；（4）高处作业必须有专门的安全防护及监督人员。2药物使用安全（1）清洁药剂根据不同的清洁对象做好分类存放，并且每类药剂上必须有清晰的药剂名称、使用方法、适用对象、稀释倍数等说明；（2）强腐蚀性、强挥发性、易燃易爆类、具毒性等危险药物必须单独存放于危险品仓库，并由专人进行保管；（3）药物存放处必须做好防火、防爆、防腐蚀、防中毒的相应措施，确保安全；（4）所有药物必须建立完善的进、出、存、销的登记制度；（5）药物在不同的清洁对象上使用必须严格按说明浓度做好配比，新药物或新清洁对象使用药物，须先进行局部试验，没问题后方可大面积使用；（6）稀释药物时，应将浓液往稀释液中倒，而不能将稀释液往浓液中倒；（7）使用药物时，须戴好相应的防护装置，避免药物对人造成伤害；（8）使用完的药物容器须回收按环保要求进行处理，不可随便丢弃。3机械使用安全（1）所有操作机械人员须经专门培训合格方可上岗；（2）使用前须检查机械、电线、插头等有无损坏，电线与转动部分是否保持适当距离，用电场所有无水湿等情况，确保用电安全；（3）所有带转动装置的机械必须确保转动部位有完善的保护装置，避免将物品、人员等卷入；（4）使用洗地机、打磨机、扫地车等高速运转的设备时，须将机械周围物品及人员清离，避免造成损害；（5）所有机械设备应按使用说明进行操作，避免长时间运行，以免造成损害；（6）无人看守时须关闭所有机械设备；（7）蓄电池类设备在充电时应远离明火和电火花；（8）进行机械操作时，应戴好相应的防护装置，避免机械及药物对操作人员造成伤害。4消防安全（1）所有清洁人员均应进行相关的消防知识培训，学会逃生及扑灭初起火灾；（2）所有贮存清洁药物、机械的地方均应使用防爆灯，并配备相应的消防设备设施；（3）清洁操作需使用电源时，须检查插头、电线等安全，避免连接不好起火；（4）清洁过程须注意做好对烟感、喷淋、报警器等消防设备设施的保护，避免造成损害。5其他安全（1）清洁井下等密闭空间作业时，须注意做好通风及防爆工作，避免造成窒息及爆炸；（2）在交通道路及车场进行保洁时，须穿着反光衣并做好警示，避免发生交通安全事故；（3）在有人员通过区域进行较大保洁作业时，应竖立警示工作牌，必要时做好隔离防护，避免对客户造成影响；（4）进行深水区域清洁时，须由会水性人员进行操作，并做好救生防护工作；（5）进行其他带危险性作业时，须做好相应的安全防护措施，避免发生安全隐患。（二）不同材质保洁对象注意事项1石材类（1）强酸强碱类会对石材类造成严重的损害，须谨慎使用；（2）使用水泥砂浆进行铺贴的石材，必须在铺贴的同时利用一些防水或防油等防护性胶剂涂抹于石材的背面进行防护，防止水泥砂浆的水渍渗透至石材表面导致石材变色；（3）石材使用过程中会发生老化和病变，须做好防护与日常保养；（4）石材使用前需要做好防污处理，避免污渍渗入；（5）楼内石材日常清洁中尽量使用干法清洁，少使用湿法清洁，如果必须使用清洗方式清洁的，亦应在清洁后尽快吹干石材并做好保护养护。2玻璃类（1）强碱性药物容易对玻璃造成腐蚀，从而使玻璃雾化；（2）刀片类容易对玻璃造成划伤，使用时需谨慎；（3）玻璃清洁时需使用专用工具及专用清洁药剂，避免对玻璃造成损害。3金属类（1）金属类材料往往怕酸，须谨慎使用酸性清洁药剂；（2）对于不锈钢、铜器等日常保洁中要用专用的清洁剂，避免损坏；（3）对光面金属进行清洁时应使用无绒光巾，避免毛巾脱绒遗留在光面上影响光亮度；（4）使用不锈钢油、铜水等药剂进行清洁时不宜使用太多，并且用后需将滞留的药剂用布擦干，避免污损衣物。4木材类（1）木材类应尽量使用干法清洁，少用水；（2）木材类表面宜用封蜡法进行保护；（3）木材类应注意拖尘、吸尘，避免尘粒对木格造成损害。5地毯类地毯类根据地毯质地、结构、摆放场所的不同而有不同的保养要求。地毯常见的问题有绒毛变形、色差、褪色、泛黑、发霉、掉毛、起球等。（1）地毯类日常保洁中要注重吸尘。地毯吸尘工作做得越好，需要清洗的次数就越少；（2）地毯局部污渍可采用地毯除渍剂局部清洗，全面的地毯清洗应根据使用频度不同而设定不同的清洗频次周期进行；（3）地毯清洗完须及时用吹风机吹干；（4）门口的活动性地毯块清洁时须注意地毯下地面的清洁，并应每晚掀开地毯进行地面清洁及透气。第二节 有害生物防治一、有害生物防治的工作内容有害生物防治包括对老鼠、苍蝇、蟑螂、蚊子等病媒生物的防治，白蚁等危害性比较严重的社会性虫害的防治以及环境综合治理等。二、有害生物防治的工作方法与要求（一）白蚁防治1新建房屋及装饰材料的白蚁预防（1）施工前的现场处理。主要是清理建筑周边及建筑内、建筑回填土内的木料、纸张等植物纤维类东西，断绝场地上遗留的白蚁食料，间接地消灭白蚁，减少白蚁生存的可能性。（2）墙基、地坪和土壤的白蚁预防处理。在新建房屋处若发现蚊害，则必须进行彻底处理，包括使用物理方法和化学药物杀灭基础内的白蚁，不留隐患。（3）木构件的预处理。处理木构件的目的是切断白蚁的汲水线路，避免白蚁直接为害，延长木构件的使用年限。木构件的预处理可使用杀白蚁药物涂刷、浸泡等，也可用60以上高温处理。2日常白蚁防治方法（1）挖巢法。是指根据白蚁的蚁路、空气孔、分飞孔及兵蚁、工蚁的分布等判断找出蚁巢后将其挖除。树巢、墙心巢、较浅的地下巢等都可用挖巢法防治。挖巢时最好在冬天进行，并在挖巢后在巢穴周围再施些白蚁药杀灭残蚁。（2）药杀法。药杀法是通过在白蚁蛀食的食物中或在白蚁主要出入的蚁路中喷人白蚁药物，使白蚁身体粘上白蚁药粉，药粉通过相互传染传递给其他白蚁，导致整巢白蚁中毒死亡。药杀法所使用的药物须是慢性药物，这样才可以保证白蚁在回到蚁巢前不死亡，并且药物能传递到蚁王蚁后身上，确保整巢白蚁全部死亡。（3）诱杀法。诱杀法有药物诱杀和灯光诱杀两种方法。诱杀法主要用于发现白蚁但未能确定蚁巢地点，或者知道蚁巢地点但难以将其挖出、用药杀法不能彻底消灭时使用。药物诱杀通常用木制诱杀箱诱杀；灯光诱杀主要用于白蚁分飞时诱杀分飞蚁。（4）生物防治法。以自然界存在的种间斗争和白蚁与真菌的关系为基础，利用白蚁的天敌或病菌来防治白蚁。（二）鼠害防治鼠害的防治方法主要有四种。1防鼠环境治理：经常清除住宅区内的杂草，发现新旧鼠洞要及时堵塞。断绝食源：做好食物的管理工作，堆放粮食的仓库要做好防鼠板，其他食物应盖好，及时处理生活垃圾。建立防治设施：楼内排水沟要安挡鼠栅，木门下边要钉60厘米高的铁皮，通风口安l.3厘米孔径的铁网，食物仓库门口安装0.6米的挡鼠板，门和框要求密合，缝隙要小于0.6厘米。2化学灭鼠采用灭鼠毒饵灭鼠：将抗凝血灭鼠剂与饵料（如玉米、谷子、小麦等）浸泡或混合后制成的毒饵在鼠类活动区域投放，鼠盗食毒饵后37天内中毒死亡。用毒饵灭鼠时须注意所选用的毒饵中不得含有国家禁用的急性灭鼠剂、选用的毒饵中主要有效成分含量应符合标准、选用的毒饵的适El性要好，不变质或发霉。投放抗凝血灭鼠制成的毒饵时应遵循少量多堆、定时补充的办法，每堆的量为2040克，沿着墙边或鼠洞投放，每隔210米投一堆，尽量投在隐蔽之处，最好是投放到毒鼠盒内。补投毒饵时应吃多少补多少，如果吃完，则加倍补投。3器械灭鼠采用鼠笼、鼠夹、粘鼠板等放置于鼠类经常活动的地方，放置食物诱饵引诱鼠，从而捕捉消灭。4生物灭鼠利用鼠类天敌、病原微生物、不育遗传等方法灭鼠。（三）蚊子防治蚊子的防治方法主要有两种。1环境治理一切积水都能滋生蚊子，因而清除各种积水是灭蚊的根本办法，所以要密封改造下水道并经常清疏，填平洼地，翻盆倒罐，家庭种养水生植物要每周换水两次，防止滋生蚊子。2幼蚊防治蚊子的一生要经历卵、幼虫、蛹和成蚊四个时期，其中卵、幼虫、蛹这三个阶段都在水中生存。我们把这三个阶段的蚊子统称幼蚊。（1）查找和清理滋生地。蚊虫的滋生地主要是水。大致可分类两大类：一类是自然积水，如沟渠、河浜、池塘等；另一类是非自然性积水，如缸罐容器、树洞、竹节 、石穴、防空洞、洼地、废旧轮胎、屋顶反檐、大型落叶等。物业公司应在雨后及时清理各类积水，定期组织业主、客户进行翻盆倒罐行动，并对雨水沙井加防蚊闸盖，减少蚊虫的滋生地，减少幼蚊的产生。（2）生物防治。幼蚊生物防治的方法主要是在面积较大的水域养小鱼，小鱼会吞食水中的幼蚊，从而达到灭蚊作用。对于不适合养鱼的死水区域，可采用投放球形芽孢或苏云金芽孢杆菌进行生物灭蚊。（3）药物防治。对于地下沟渠类等没有鱼类及其他生物的幼蚊滋生地，可采用化学药物冲洗的方式将其中滋生的幼蚊杀灭。此外，对于工地积水池也可以采用投放石灰水改变水的pH值来杀灭幼蚊。（4）物理防治。幼蚊的物理防治可采用水中投少量机油将水面空气隔绝，从而导致幼蚊缺气窒息的办法来灭蚊。3成蚊杀灭（1）化学药物杀灭。可采用打烟炮、烟熏、超低容量喷雾等办法将身藏于角落的成蚊进行化学杀灭。（2）物理杀灭。可利用蚊子的趋光性以及采用灭蚊灯模拟人呼出的二氧化碳潮湿气息等方式将成蚊诱杀。（四）苍蝇防治蝇的防治方法如下。1环境整治（1）加强垃圾粪便管理，垃圾日产日清，并加强无害化处理，尤其是动、植物类的腐败体，必须及时收集处理，垃圾场、垃圾桶必须每日清洗。（2）公共厕所要专人管理，粪池密封，定时清扫、冲洗，做到无蛆、无蝇，清除苍蝇滋生余地。（3）不乱丢垃圾、果皮，及时清理公共场所垃圾杂物。（4）植物施用农家肥须深埋，不能裸施于地面。（5）雨污水分流排施，污水必须下坑上盖，不能明排地面。2物理诱杀利用苍蝇喜好的饵料将苍蝇引入蝇笼或具黏性的物体上，然后用热水烫杀。3药物杀灭（1）对可能滋生苍蝇的地方（垃圾堆放地等）和成蝇喷洒杀虫剂灭杀。（2）对苍蝇较多的场所可采用滞留喷洒、空间喷洒等方法进行药物杀灭。（五）蟑螂防治蟑螂又叫蜚蠊，属于卫生虫害的一种，为杂食性昆虫，食料范围广泛，尤其喜食淀粉质及糖类食品。蟑螂的防治方法如下。1环境整治（1）堵眼、封缝。为了防止蟑螂侵入，对墙壁、地板、门框、窗台（框）、水池和炉台等处的孔洞和缝隙应用油灰、水泥和其他材料加以堵塞封闭，尤其要注意堵塞水管、煤气管道、暖气管等管道通过的孔眼，对房屋用水泥或石灰堵洞抹缝。（2）严格控制食物及水源，及时清理生活垃圾。利用纱门、纱窗防止蟑螂由外爬人或随物品带人楼内，每次使用厨房后及时清理遗留的食物碎屑，每天产生的生活垃圾及时清理不过夜。（3）整顿卫生。彻底整顿楼内卫生，清理杂物，清除残留卵夹，控制和减少高峰季节 的蟑螂密度。2药物杀灭（1）利用灭蟑药粉、药笔、杀虫涂料及毒饵粘捕等进行防治。（2）利用打烟炮