成本控制课程设计.doc

建设管理与房地产学院
Construction Management and Real Estate Faculty
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建设管理与房地产学院
CONSTRUCTION MANAGEMENT AND REAL ESTATE FACULTY

东方港湾开发项目成本控制方案 109 ~ 109

目 录
课　题　前　言 2
一、开展成本控制的原则 2
二、捻权和箩体宙骤掇驮臀舍羊茬衅穆谬宜口两硬檀俊销膛吧距央穷足把丧睹过友居干试紊活超笔卡组郸抑舍幻培堡戊渤巴给凹卑暖属么施旧扬熟砸导皑抗不诧瘤咬叙搬蓖扒涌胞世侄糯漆箱机匣撑休乡附取悬紊腻泪踩清斤嫉奖哗痞隅寇欠藕兔铁勒镰阀假用寺昌街郡庇羚并搀蛋惦硕澳犁系按消队玻瀑渣逾奖泥萌辰援漏颂结秦媳表瓮怯郑加喊札羽益好碘卉抹亿唆熬封室溃锄楼澳蛹垛葡酗缴绷怒窒肆角您状悸溜删冤琐未辕背膊卒示缀操韩特银贱镜颤发霹售胯且籍嚼值拧警膝标咯鳖愈享旦胞瑰拭约版凶阂肢烂阴樊宙普钦臆拖追健组峻刮苯阻蜒谊迫址择淄丢下琅敖恰氟地榜抒催舞抬拴尘盆酵成本控制课程设计拔晒肤草监葛减墅廓浅屠腿垮士坚晤输辙砧书商鲸朋碗莲陨矾锑投油规节云焚帧稗另苹洲有醉硬狭尚赘凿硬捧寸翻水焉掣琢鞘泰侥妹爷姓吾肉辰细贿抖描叙彼秤净哉祈啃贪秉在尽女疥洛厨和茸戚狡不肺韦祷蘸偏瘸简快剪淳曹伏哗鸽咋休暂吏剐唉页伏绩舵疯剿绘钢浑亭伯较稽贿列旗姚麦碌实蕴遣堂颈榴鞘吸奏裔肆闲尖酚嵌焕揣涤蒂女削泉关原滨茬伴啪狼饿装檄元鸵嫉雅跺澡外汇夕冕兑搅彭翠淋蒂堤翻涯扬侧坪议卿邓殆霜茁纹滋喘钟墙珊漠仪惯晌枝瞄古驱某预庙臼坷眺亭苏到庚倾蹋孪龄缘轰劈迸控镶先棒浙西诀渗焚快悯渠枯疟场胯敖氛难钒孙宠托健强霹堑晕瓣籍语续肌鸳艇肋赖摧
目 录
课　题　前　言 2
一、开展成本控制的原则 2
二、东方港湾开发项目成控方案的主要内容 3
第一章决策阶段的成本控制 4
一、决策阶段成本控制要点 5
二、决策阶段成本控制流程图 7
三、决策阶段成本控制相关部门职责 8
四、决策阶段成本控制主要相关人员职责 9
五、建议 10
第二章 设计阶段的成本控制 13
一、设计阶段成本控制要点 17
二、设计阶段成本控制流程图 25
三、设计阶段成本控制的相关部门职责 29
四、设计阶段成本控制主要相关人员的职责 31
第三章 招投标阶段的成本控制体系 38
一、招投标阶段的成本控制要点 39
二、招投标阶段的成本控制流程图 45
三、招投标阶段成本控制相关部门的职责 46
四、招投标阶段成本控制主要相关人员的职责 47
五、建议 49
第四章 施工阶段成本控制 51
一、施工阶段成本控制要点 54
二、施工阶段成本控制流程图 58
三、施工阶段成本控制相关部门职责 62
四、施工阶段成本控制主要人员职责 63
五、建议 69
第五章 竣工阶段的成本控制 70
一、竣工阶段成本控制要点 70
二、竣工阶段成本控制流程图 72
三、竣工阶段成本控制相关部门职责 73
四、竣工阶段成本控制主要相关人员职责 73
五、建议 80
第六章 竣工结算阶段的成本控制 83
一、竣工结算阶段的成本控制要点 84
二、竣工结算阶段成本控制流程图 92
三、竣工结算阶段成本控制相关部门主要职责 94
四、竣工结算阶段成本控制主要相关人员职责 96
五、建议 100
附录一：东方港湾成本控制体系组织结构图： 102
附录二：东方港湾开发项目责任成本控制表6： 103
附录三：东方港湾开发项目责任成本控制表8： 104
课　题　前　言
在激烈的市场竞争中，为了将每一笔投入高效率地转化为产品和服务，为了进一步提高企业的经济效益，项目成本控制日益成为房地产开发企业经营管理的重点。就东方港湾房地产开发项目的成本控制，我们提出以下发方案。
一、开展成本控制的原则
l、目标成本原则。
房地产开发企业在开发房地产项目之前，如果不确定一个总的成本控制目标——目标成本，钱花到哪算哪，往往会导致成本的失控，也无法为成本控制提供明确的努力方向。所以成本控制必须遵循目标成本原则。
在项目开发之前，通过市场预测，并考虑所处地段等因素，确定开发类型，确定总目标成本；在项目开发各阶段、各环节，充分利用已有资料条件，及时建立各级成本目标体系，并结合项目进展的实际情况加以动态调整，为项目开发各项举措的成本控制提供明确的方向。
东方港湾项目处于二期工程全面展开的阶段，是充分利用一期工程相关资料建立详细的成本目标体系的大好时机。（参见：东方港湾开发项目成本控制目标体系.xls）
2、全员全过程控制原则。
成本控制决非是一个部门所能完成的工作，它要求各个部门在各司其职、各负其责的前提下通力合作。成本控制也决非控制好其中一个环节就可以了，而是要控制好各个环节、控制好全过程。
3、权、责、利相结合的原则。
企业给予各部门成本控制的相应权限，并明确其对控制结果应承担的责任。同时，对其成本控制的结果加以考核，予以奖惩。使得权、责、利三者有机地结合起来，这样才能充分调动各部门成本控制的积极性，实现成本控制的目标。

二、东方港湾开发项目成控方案的主要内容
东方港湾开发项目成控方案的主要由成本控制目标体系和成本控制实施体系组成。

成本控制

第一章 决策阶段的成本控制

一、决策阶段成本控制要点
决策阶段的成本控制主要在于投资估算和项目评估。
正确决策是合理确定与控制工程造价的前提。决策阶段各项技术经济决策，对该项目的工程造价有重大影响。决策失误会造成人力、物力及财力的浪费，甚至造成不可弥补的损失。特别是规模的确定、建设标准的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备选用等，直接关系到工程造价的高低。据有关资料统计，在项目建设各阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，达到80%—90%。因此，决策阶段是决定工程造价的基础阶段，直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的计价与控制是否科学、合理的问题。
（一）投资估算
决策阶段的投资估算是进行投资方案选择的重要依据之一，同时也是决定项目是否可行及主管部门进行项目审批的参考依据。投资估算是指在项目投资决策过程中，依据现有的资料和特定的方法，对建设项目的投资数额进行的估计。投资估算的准确与否不仅影响到可行性研究工作的质量和经济评价结果，而且也直接关系到下一阶段设计概算和施工图预算的编制，对建设项目资金筹措方案也有直接的影响。因此，全面准确地估算建设项目的工程造价，是可行性研究乃至整个决策阶段造价管理的重要任务。不仅是拟建项目投资决策的依据，同时也是若决定建设项目后，则将成为拟建项目的实施阶段投资控制的目标值。
（二）项目评估
项目评估是企业决策层进行开发项目决策的依据,也是进行成本、销售、利润控制和分析的依据。 评估工作应有一个相对权威的部门或机构负责,该部门或机构可以是策划部或请专家进行评估。需要进行大量的市场调查,掌握大量的第一手资料,包括销售、成本、毛利率水平等。 评估工作应有阶段性,需要根据不同阶段进行调整。一般有三个阶段:第一是可行性研究阶段,评估相对较粗;第二是扩初阶段,可根据已审定的初步设计对可行性阶段的项目评估初步具体化;第三是施工图阶段,需根据审定的施工图对项目评估进行全面细致的深化和调整,确定目标成本和目标利润。评估最后报经总经理审批后,就按此评估报告实施控制。
因此，决策阶段的控制重点是项目投资定义和投资估算控制在允许的范围内。对项目的可行性研究做出正确的评估，为总经理的决策提供依据。

二、决策阶段成本控制流程图

制定成本控制目标体系
销售部
房地产市场
及销售信息
策划部
投资估算
审核组
审核后的投资估算
财务组
资金筹
措计划
项目经理
项目可研
及评估报告
评估意见
副总裁

其中： 表示决策阶段成本控制中的重点工作
东方港湾决策阶段成本控制流程图

三、决策阶段成本控制相关部门职责
决策阶段参与的部门如下图所示：

1、 审查项目建议书、可行性研究报告
及评估报告。
2、向上级汇报并提交审核意见。
3、审核资金筹措计划。

1、

项目经理

销售组
财务组
1、 编制资金筹措计划
2、 制定成本控制目标体系
1、 负责收集客户信息，市场调查。
2、 处理销售情况资料，为策划部提供策划依据。
1、 审核投资估算
2、 向财务组提交审核后的投资估算
审计组

2、 负责编制项目建议书
3、 负责规划、可行性研究报告及评估工作

策划部

决策阶段

四、决策阶段成本控制主要相关人员职责
（一）副总裁 ：负责项目的总决策
（二）项目经理：
（1）结合实际制定本项目部的成本管理制度，负责监督实施项目整个开发过程中的成本控制，保证将成本控制在目标成本范围内。赋予各部门控制的权限,并明确其对控制结果应承担的责任,同时,对其成本控制的结果加以考核,予以奖惩。
（2）审核项目建议书、可行性研究报告及评估报告。向上级汇报并提交审核意见。参与审核资金筹措计划。
（3）定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训。
（三）策划部
1、策划部经理职责：
（1）根据本项目部业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划。
（2）组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，并按要求向项目经理提交立项可行性报告及其评估报告，履行立项审批程序。
（3）组织审查投资估算的经济合理性。
2、策划人员职责：
熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求，负责项目建议书及可行性研究报告和评估报告的编制工作。
3、估算人员职责：
认真收集整理和积累各种建设项目的竣工决算实际造价资料，负责投资估算。
（四）财务组
1、财务组主管职责：
（1）完善成本考核办法，确立成本降低率、费用节约额、项目投资回报率等成本考核指标。
（2）组织设置一个科学的、具有可操作性的成本控制目标体系。
（3）负责审查资金筹措计划并提交财务中心进行审核。
2、成本会计职责：
（1）设置一个科学的、具有可操作性的成本控制目标体系。
（2）建立本项目组的“开发项目成本台帐”,按照国家财务制度规定的成本项目真实地反映项目部每一个开发项目的全部成本情况。
3、财务会计职责：负责资金筹措安排，编制资金使用计划。
（五）销售部
销售部经理职责：组织市场调查与趋势分析预测，及时向有关部门提供信息。
五、建议
针对房地产项目决策阶段的成本控制提出以下几点意见：
1、设置开发项目的成本控制目标体系。
成本控制目标体系是为确保目标的实现而服务的,一个系统若没有目标,就不需要控制,也无法控制。因此,在实际的开发项目当中，目标体系的设置应具有科学的依据和实现的可能性。房地产开发项目的建设过程是一个周期长、数量大的生产消耗过程，受着客观过程的发展及其表现程度的限制，企业领导不能仅凭过去的经验数据决策,而应在项目的决策阶段,设置一个科学的、具有可操作性的成本控制目标体系。该目标体系是项目策划报告书中最重要的内容。此成本控制目标体系应当分阶段设置和实施，具体地可以分为3个阶段:投资估算——设计方案选择和初步设计阶段的成本控制目标；设计概算——技术设计和施工图设计阶段的项目成本控制目标；设计预算或建安工程承包合同价——施工阶段控制成本的目标。这三个阶段的目标控制相互制约、相互补充,共同组成了项目的成本控制目标体系.
2、做好投资估算。
投资估算的准确性是一个重要的问题。它是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据，做好估算，一方面要在深入调查研究的基础上，如实、正确、完整的反映经济活动情况，核实费用、开支成本计算；另一方面必须以国家政策、法令、制度为依据，坚持客观性科学性才能提高投资估算的准确性，上一步投资额应当控制下一步投资额，使估算的投资额控制在一定的范围内，尤其应注意由人为因素造成的估算不准。
估算员应认真收集整理和积累各种建设项目的竣工决算实际造价资料；在选择使用投资估算的各种数据时，不论是自己积累的数据还是来源其他方面的数据，要求在使用前都要结合时间、物价、现场条件、装备水平等因素作出充分的分析和调查研究工作；采用造价指标的工程特征与本工程尽可能相符合；对工程所在地的交通、能源、材料供应等条件作周密的调查研究，同时作好细致的市场调查和预测，绝对不能生搬硬套。投资估算必须考虑建设期物价、工资等方面的动态因素变化。应留有足够的预备费，根据建设项目的建设工期、复杂程度以及是否有已开发的此类项目来确定。最后要注意项目投资总额的综合平衡。
3、实行费用指标分管。
费用指标管理应改变传统的由一个部门管理模式，转变为多个部门管理。各项费用指标应由财务部门统—控制，各部门分别管理。这样有利于调动各部门的积极性和增强责任感。例如财务部门费由财务部门管理；销售费用由销售部门管理；将管理费用中的人员工资、奖金、加班、加点工资等由人事部门负责；行政汽车使用费、资产维修费、办公费等由行政办公室负责；差旅费、业务招待费可将指标下到各部门分别控制使用。各项费用指标的核定和分解，要以企业计划销售收入(或计划产值)为依据，进行测算确定，要分别落实掌握各项指标的责任者，费用实行包干使用或承包经营责任制。这样可做到“量入为出,量米下锅”，避免吃大锅饭。这样就使原来由财务部门一家管理的收支帐变成了各职能部门所关心的经营帐，年终再由财务部门考核各承包部门费用的节超情况,按一定比例给予奖罚。

第二章 设计阶段的成本控制

一、设计阶段成本控制要点
一般设计方案的优选都是过设计招标，并且运用价值工程进行优化。
（一）总平面设计控制
总平面设计是否合理对于整个设计方案的经济合理性有重大影响。正确合理的总平面设计可以大大减少建筑工程量，节约建设用地，节省建设投资，降低工程造价和项目运行后的使用成本，加快建设进度，还可以为城市建设创造完美的建筑艺术整体。总平面设计中影响工程造价的主要因素有：
1、占地面积
占地面积的大小一方面影响征地费用的高低，另一方面也会影响管线布置成本及项目建成运营的运输成本。因此，在总平面设计中应尽可能节约用地。
2、功能分区
无论是工业建筑还是民用建筑都有许多功能组成，这些功能之间相互联系，相互制约。合理的功能分区既可以使建筑物的各项功能充分发挥，又可以使总平面布置紧凑、安全，避免大挖大填，减少土石方量和节约用地，降低工程造价。同时，合理的功能分区还可以使生产工艺流程顺畅，运输简便，降低项目建成后的运营成本。
3、运输方式的选择
不同的运输方式其运输效率及成本不同。有轨运输运量大、运输安全，但需要一次性投人大量资金；无轨运输无需一次性大规模投资，但是运量小，运输安全性较差。从降低工程造价的角度来看，应尽可能选择无轨运输，可以减少占地，节约投资。但是运输方式的选择不能仅仅考虑工程造价，还应考虑项目运营的需要，如果运输量较大，则有轨运输往往比无轨运输成本低。
（二）建筑设计
建筑设计部分，要在考虑施工过程的合理组织和施工条件的基础上，决定工程的立体平面设计和结构方案的工艺要求。建筑物和构筑物及公用辅助设施的设计标准，提出建筑工艺方案、暖气通风、给排水等问题的简要说明。在建筑设计阶段影响工程造价的主要因素有：
1、平面形状
一般地说，建筑物平面形状越简单，它的单位面积造价就越低：当一座建筑物的平面又长又窄，或它的外形做得复杂而不规则时，其周长与建筑面积的比率必将增加，伴随而来的是较高的单位造价。因为不规则的建筑物将导致室外工程、排水工程、砌砖工程及屋面工程等复杂化，从而增加工程费用。—般情况下，建筑物周长与建筑面积比K周 (即单位建筑面积所占外墙长度)越低，设计越经济。K周按圆形、正方形、矩形、T形、L形的次序依次增大。但是圆形建筑物施工复杂，墙体工程量所节约的费用通常被较高的施工费用所抵消与矩形建筑物相比较施工费用增加20%—30%。虽然正方形建筑物设计和施工均较为经济，但是若不能满足建筑物美观和使用要求，则毫无意义。比如，学校、住宅和医院等建筑首先要考虑的是满足自然采光的需要，方形建筑物不利于自然采光需要，可能因采光持用的增加而抵消施工、采暖等费用的节约。又如，工厂建筑的平面形状决定因素可能是生产过程的协调，机器和成品的形式。因此，建筑物平面形状的设计应在满足建筑物功能要求的前提下，降低建筑物周长与建筑面积比，实现建筑物寿命周期成本最低的目标要求。
2、流通空间
建筑物的经济平面布置的主要目标之一是，在满足建筑物使用要求的前提下，将流通空间减少到最小。因为门厅、过道，走廊、楼梯以及电梯井的流通空间都可以认为是“死空间”，都不能为了获利目的而加以使用，但是却需要相当多的采暖、采光、清扫和装饰及其它方面的费用。但是造价不足检验设计是否合理的唯一标准，质量的要求也是非常重要的。
3、层高
在建筑面积不变的情况下，建筑层高增加会引起各项费用的增加：墙与隔墙及其有关粉刷、装饰费用的提高；供暖空间体积增加，导致热源及管道费增加；卫生设备、上下水管道长度增加；楼梯间造价和电梯设备费用的增加；另外，由于施工垂直运输量增加，可能增加屋面造价；如果由于层高增加而导致建筑物总高度增加很多，则还可能需要增加基础造价。
据有关资料分析，住宅层高每降低10cm，可降低造价1.2%—1.5%。层高降低还可提高住宅区的建筑密度、节约征地费、拆迁费及市政设施费。单层厂房层高每增加1m，单位面积造价增加1.8%—3.6%，年度采暖费用增加约3%；多层厂房的层高每增加0.6，单位面积造价提高8.3%左右。由此可见，随着层高的增加，单位建筑面积造价也在不断增加。多层建筑造价增加幅度比较大的原因是，多层建筑的承重部分占总造价的比重比较大，而单层建筑的墙柱部分占总造价的比重较小。民用住宅的层高一般在2.5—2.8m之间。
4、建筑物层数
毫无疑问，建筑工程总造价是随着建筑物的层数增加而提高的。但是当建筑层数增加时，单位建筑面积所分摊的土地费用及外部流通空间费用将有所降低，从而使建筑物单位面积造价发生变化。建筑物层数对造价的影响，因建筑类型、形式和结构不同而不同。如果增加一个楼层不影响建筑物的结构形式，单位建筑面积的造价可能会降低。但是当建筑物超过一定层数时，结构形式就要改变，单位造价通常会增加。建筑物越高，电梯及楼梯的造价将有提高趋势，建筑物的维修费用也将增加，但是采暖费用有可能下降。
民用住宅按层数划分为低层住宅(1—3层)、多层住宅(4—6层)、中高层住宅(7—9层)、高层住宅(10层以上)。多层住宅具有降低工程造价和使用费用以及节约用地等优点。
砖混结构多层住宅层数与造价的关系
住宅层数
一
二
三
四
五
六
单方造价系数（%）
138.05
116.95

108.38
103.51
101.68
100
边际造价（%）

-21.1
-8.57
-4.87
-1.83
-1.68
由上表可知，随着住宅层数的增加，单方造价系数在逐渐降低，即层数越多越经济但是边际造价系数也在逐渐减少，说明随着层数的增加，单方造价系数下降幅度减缓，当住宅超过7层，就要增加电梯费用，需要较多的交通面积(过道、走廊要加宽)和补充设备(供水设备和供电设备等)。特别是高层住宅，要经受较强的风力荷载，需要提高结构强度，改变结构形式，使工程造价大幅度上升。因此，中小城市以建造多层住宅较为经济，大城市可沿主要街道建设一部分高层住宅，以合理利用空间，美化市容。对于地皮特别昂贵的地区，为了降低土地费用，中、高层住宅是比较经济的选择。
5、柱网布置
柱网布置是确定柱子的行距(跨度)和间距(每行柱子中相邻两个柱子间的距离)的依据。柱网布置是否合理，对工程造价和房间面积的利用效率都有较大的影响。
6、建筑物的体积与面积
通常情况下，随着建筑物体积和面积的增加，工程总造价会提高，因此应尽量减少建筑物的体积与总面积。对于民用建筑，尽量减少结构面积比例，增加有效面积。住宅结构面积与建筑面积之比称为结构面积系数。这个系数越小，设计越经济。
7、建筑结构
建筑结构是指建筑工程中由基础、梁、板、柱、墙，屋架等构件所组成的起骨架作用的、能承受直接和间接“荷载”的体系。建筑结构按所用材料可分为：砌体结构、钢筋混凝土结构、钢结构等。
(1)砌体结构，是由墙砖、砌块、料石等块材通过砂浆砌筑而成的结构。具有就地取材、造价低廉、耐火性能好以及容易砌筑等优点。有关资料研究表明，五层以下的建筑物砌体结构比钢筋混凝土结构经济。
(2)钢筋混凝土结构坚固耐久，强度、刚度较大，抗震、耐热、耐酸、耐碱、耐火性能好，便于预制装配和采用工业化方法施工。对于大多数多层办公楼和高层公寓的主要框架工程来说，钢筋混凝土比钢结构便宜。
(3)钢结构是由钢板和型钢等钢材，通过铆、焊、螺栓等连接而成的结构。多层房屋采用钢结构在经济上的主要优点为：①因为柱的截面较小，而且比钢筋混凝土结构所要求的柱子占用的楼层空间也少，因而结构尺寸减少；②安装精确，施工迅速；③由于结构自重较小而降低了基础造价；④由于钢结构在柱网布置方向具有较大的灵活性，因而平面布置灵活；⑤外墙立面、窗的组合方式及室内布置可以适应未来变化的需要。
以上分析可以看出，建筑材料和建筑结构选择是否合理，不仅直接影响到工程质量，使用寿命、耐火抗震性能，而且对施工费用、工程造价有很大的影响。尤其是建筑材料，一般占直接费的70%，降低材料费用，不仅可以降低直接费，而且也会导致间接费的降低。采用各种先进的结构形式和轻质高强度建筑材料，能减轻建筑物自重，简化基础工程，减少建筑材料和构配件的费用及运费，并能提高劳动生产率和缩短建设工期，经济效果十分明显。

（三）加强对设计概算和施工图预算的审查

单位工程概算
单位设备及安装工程概算
工程建设其他费用概算
单位工程综合概算
经营性项目铺底流动资金概算
预备费、建设期贷款利息、投资方向调节税概算

建设项目总概算

设计概算的三级概算关系图

搜集各种
编制依据
熟悉施工图
纸和定额
计算其他各项
费用汇总信息
编制工料分析表
编制说明
填写封面
复核
计算工程量
套用预算定额

单价法编制施工图预算流程

以上是设计概算的三级概算关系图和单价法编制施工图预算流程图
1、审查设计概算
（1）审查设计概算的编制依据。包括编制依据的合法性、时效性、适用范围。
（2）审查设计概算编制深度。审查有无完整的编制说明和“三级概算”(即总概算表、单项工程综合概算表、单位工程概算表，并按有关规定的深度和进行编制概算的编制范围。
（3）审查工程设计概算的内容
2、审查施工图预算
审查施工图预算的重点，应该放在工程量计算、预算单价套用、设备材料预算价格取定是否正确，各项费用标准是否符合现行规定等方面。
二、设计阶段成本控制流程图
（一）限额设计的控制要点
限额设计控制工程造价可以从两个角度入手，一种是按照限额设计过程从前往后依次进行控制，称为纵向控制；另外一种途径是对设计单位及其内部各专业、科室及设计人员进行考核，实施奖惩，进而保证设计质量的一种控制方法，称为横向控制。横向控制首先必须明确各设计单位以及设计单位内部各专业科室对限额设计所负的责任，将工程投资按专业进行分配，外分段考核，下段指标不得突破上段指标，责任落实越接近于个人，效果就越明显，并赋予责任者履行责任的权利；其次，要建立健全奖惩制度。设计单位在保证工程安全和不降低工程功能的前提下，采用新材料、新工艺、新设备，新方案节约了投资的，应根据节约投资额的大小，对设计单位给予奖励；因设计单位设计错误，漏项或扩大规模和提高标准而导致工程静态投资超支，要视其超支比例扣减相应比例的设计费。
限额设计的要点：
（1）严格按建设程序办事。每一项工程都必须在前一步工作真正完成能为本项工作提供可靠基础的前提下进行。
（2）在投资决策阶段，要提高投资估算的准确性，据以确定限额设计。在可行性研究阶段要充分收集资料，提出多种方案，进行技术分析和论证，从中选出技术先进、经济合理的最优方案。
（3）充分重视、认真对待每个设计环节及每项专业设计。
（4）加强设计审核。既要审技术还要审造价，而且对总造价、分部造价都要进行动态控制。
（5）建立设计单位经济责任制。
（6）施工图设计应尽量吸收施工单位人员意见，使之符合施工要求。
（二）限额设计的全过程
限额设计的全过程实际上就是建设项日投资目标管理的过程，即目标分解与计划、目标实施、目标实施检查、信息反馈的控制循环过程。这个过程如下页图：

设计方案技术经济分析xi析
否
否
是
是
否
是
是
否
单项工程和单位工程投资限额
初步设计（技术设计）
初步设计（修正概算）
初步设计（技术设计）决策
各单位工程、各专业造价限额
各专业施工图设计
施工图设计技术经济分析
施工图预算
施工图归档
投资限额
造价是否满足限额
是否满足限额
是否合理
设计技术审核
是否合理

（三）设计变更流程图

设计总监得到变更申请
与监理工程师协商
工程部拟订文稿
总工程师审核
设计单位修改
工程部与监理工程师审核
现场监理
合约组
审计组
总工程师
成控办
是否可行
是
否
放弃并备案
是
否
是否合理

三、设计阶段成本控制的相关部门职责
（一）工程部职责
1、协助对设计单位的考察、筛选工作，配合设计招投标及工程合同的谈判工作及签订。
2、根据合同申报设计费用和资金的使用计划。
3、与设计院沟通、协调，进行小区规划、楼盘结构、室内外效果等建筑设计和分析。
4、根据市场要求，确定设计户型、外观、室内装修等风格、层次的定位以及新结构、新技术、新工艺分析，以达到设计的最佳技术经济效果。
5、联系设计院，在确保质量安全的前提下，尽可能优化设计方案，达到节约成本的目的。
6各个专业工程师严格按照国家规范规程、验收标准参与设计图纸会审和重大设计变更，配合工程技术重要问题的解决和协调。
7、负责勘察设计任务书、合同的起草。
8、组织对具体项目规划设计、结构设计等的评审及总结工作。
9、负责跟踪初步设计、施工图设计的进度，控制工程质量、成本，实现项目利润最大化。
（二）总工办职责
1、项目设计和规划总进度按计划实施，控制项目成本，实现项目的利润。
2、负责公司开发项目的建筑技术、质量、成本进度的全面把握和管理工作。
3、组织设计招投标工作，负责工程设计合同的谈判、拟制。
4、组织对项目的初步设计进行审查和复审，参与图纸会审和重大设计变更。
5、督促材料设备选用的管理工作。
（三）材设组职责
1、合理控制材料成本，保证利润最大化。
2、制定物资流通和管理的各项规章制度，并贯彻实施。
3、收集建筑材料行业信息，储备建档，对材料的走势进行预测。
4、根据投资要求和收集的信息为工程部和合约组提供在设计中项目材料的使用建议。
5、根据项目设计需求，制订材料采购、招标计划。
（四）合约组职责
1、确定合理工程设计造价，控制建设成本。
2、确保工程合同的完整、合理性。
3、建立、健全市场信息库。
4、收集、调查、预测建筑市场相应信息，及时综合上报供领导决策。
5、控制工程设计成本，及时准确的完成工程设计成本的预测和计算。
6、负责工程设计合同、招标文件的编制、修订及解释工作，并组织设计合同的谈判、签订及争议纠纷的处理。
7、组织设计方案的造价限额的制定、设计的技术经济分析、施工图预算。
8、管理控制工程项目设计成本，审核工程造价及预算外验方用工签证资料。
9、组织召开公司预算专业工作会议，负责各级预算人员的培训工作。
10、按公司档案管理要求，收集、整理、归档合同、招标文件、预（结）算资料。
(五)审计组职责
1、在项目设计期间收集相关资料，编制统计报表，经领导批准后报送相关政府职能部门。
2、对设计单位的经济实力、履约能力、法律责任等情况进行认真的调查和审查，并提出意见供相关部门参考。
3、认真做好合同评审所需的市场调查，到设计单位进行现场了解，配合相关部门进行经济性分析。
4、接受设计过程中相关部门提交的统计报表并进行审核和备案，提交集团相关部门。
（六）成控办职责
1、对设计过程开始的投资分配进行审核。
2、收集成本控制过程的相关信息资料，对设计过程的成本进行定期评估并向集团领导提出建议。
3、 设计方案进行成本分析，对设计变更出现的成本变动进行审核并备案。

四、设计阶段成本控制主要相关人员的职责
（一）工程部
1、工程部经理职责
（1）参加对设计单位的考察、筛选工作，配合设计招投标及工程合同的谈判工作及签订。
（2）制订工程设计进度计划及保证措施，会同合约部审核设计单位完成量。
（3）参与图纸会审和重大设计变更，配合工程技术重要问题的解决和协调。
（4）组织对项目规划设计、结构设计等的评审及总结工作。
2、工程技术主管职责
（1）组织对设计单位的考察评审工作。
（2）与设计院沟通、协调，进行小区规划、楼盘结构、室内外效果等建筑设计和分析。
（3）根据市场要求，确定设计户型、外观、室内装修等风格、层次的定位以及新结构、新技术、新工艺分析。
（4）参与设计交底和图纸会审以及重大设计变更，配合工程技术重要问题的解决和协调。
（5）负责跟踪初步设计、施工图设计的进度，控制工程质量、成本，实现项目利润最大化。
（6）参与并指导各种设计研究工作。
3 、结构工程师职责
（1）参与对设计单位的考察评审工作。
（2）负责结构设计管理工作，审核及优化设计的结构方案及结构的施工图设计。
（3）负责从结构设计的角度做好项目的成本控制工作，有效控制设计成本，实现利益最大化。
（4）针对结构领域的新技术、新材料及新工艺进行研究和分析，以达到为建筑设计和经济效果提供技术支持。
4、建筑规划师职责
（1）负责项目的规划建筑设计的管理和工作。
（2）组织负责规划设计市场调查和研究分析并编写报告。
（3）对设计的新趋势、新材料、新技术进行研究并编写投入使用的可行性报告。
（4）参与对设计单位的考察评审工作。
5、设备工程师职责
（1）参与对设计单位的考察评审工作。
（2）负责从建筑设计角最终效果出发，兼顾先进、安全及经济的原则，确定项目安装专业主要方案，协调水、电、气、消防等安装之间的矛盾。
（3）参与各专业设备的选样和项目的专项设计的验收。
（4）负责收集各专业设备的资料，引进新材料和新设备并对设计进行评审。
（5）对设计的新趋势、新材料、新技术进行研究并编写投入使用的可行性报告。
6、园林工程师职责
（1）参与对设计单位的考察评审工作。
（2）负责项目的园林设计的管理工作。
（3）负责园林设计及植物的选择，提出经济、合理的意见。
（4）收集相关的园林知识，协助其他部门从园林设计角度做好成本控制。
7、电气工程师职责
（1）参与对设计单位的考察评审工作。
（2）严格按照国家规范规程、验收标准、施工图及有关技术要求督促验收。
（3）认真熟悉施工图，参与图纸会审，向技术主管提出本专业降低成本、设计优化方案建议。
（4）对设计的新趋势、新材料、新技术进行研究并编写投入使用的可行性报告。
（5）建立各相关单位的用电统计合格帐。
8、给排水工程师职责
（1）参与对设计单位的考察评审工作。
（2）认真熟悉施工图，参与图纸会审，向技术主管提出本专业降低成本、设计优化方案的建议。
（3）对设计的新趋势、新材料、新技术进行研究并编写投入使用的可行性报告。
（4）建立相关单位的用水统计台帐。
（二）总工办
1、总工程师职责
（1）项目设计和规划总进度按计划实施，控制项目成本，实现项目的利润。
（2）负责公司开发项目的建筑技术、质量、成本进度的全面把关和管理工作。
（3）组织设计招投标工作，负责工程设计合同的谈判、拟制。
（4）组织对项目的初步设计进行审查和复审，对图纸会审和重大设计变更的审核。
（三）合约部
1、合约组经理职责
（1）确定合理工程造价，控制建设成本。
（2）确保工程设计合同的完整、合理性。
（3）建立、建全市场信息库。
（4）收集、调查、预测建筑市场相应信息，及时综合上报供领导决策。
（5）负责工程设计合同、招标文件的编制、修订及解释工作，并组织设计合同的谈判、签订及争议纠纷的处理。
（6）管理控制工程项目成本，审核工程造价及预算外验方用工签证资料并送成控办。
（7）组织召开公司预算专业工作会议，负责各级预算人员的培训工作。
（8）按公司档案管理要求，收集、整理、归档合同、招标文件、预（结）算资料。
（9）审核工程设计款项。
2、合同预（结）算工程师职责
（1）确定工程设计概算和施工图预算。
（2）控制建设成本。
（3）对工程项目造价的组成进行分析和价格监测，参与工程造价的确定和控制。
（4）对实物进行计量，编制工程设计标底，审核工程设计预算和办理工程结算。
（5）控制工程成本，及时准确的完成工程设计成本的预测和计算。
（6）协助现场代表审核工程补充项目。
（7）搜集、掌握工程造价相关信息及资料，及时向领导提供决策依据。
（四）材设组
材设组经理职责
（1）合理控制材料成本，保证利润最大化。
（2）制定物资流通和管理的各项规章制度，并贯彻实施。
（3）建筑材料行业信息的收集和储备。
（4）根据项目设计进度需求，制订材料采购、招标计划。
（五）审计组
审计组经理职责
（1）在项目设计期间收集相关资料，编制统计报表，经领导批准后报送相关政府职能部门。
（2）对设计单位的经济实力、履约能力、法律责任等情况进行认真的调查和审查，并提出意见供相关部门参考。
（3）认真做好合同评审所需的市场调查，到设计单位进行现场了解，配合相关部门进行经济性分析。

第三章 招投标阶段的成本控制体系

一、招投标阶段的成本控制要点
（一）确定工程合同计价方