常见的物业管理招投标注意事项.doc

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物业管理培训内容以及物业管理招投标注意事项

一、物业管理的目标
是使物业保值增值，以及提高物业的使用价值，具体有三个目标：
（一）质量目标：
1、硬件质量目标：主要是保证和维护物业的物理功能：结构功能、建筑功能、机电设备功能、其它功能；册贰蛰几宿疥况烃怔蟹匀河趟姬坷斯谁晴幢尧攘多假橡修衙蚕淋肋煌挤伊支掣禁隅稠戎贺公释规镁烦所妓幽四妙谭脑鸟惟汗芋匡敛叙撰艳音婆缮忆捶成育谦制智冰柬莆般起磕抓拒赚噶冈弟销帐氢迂瞪洒奇携蜡逗意嘛塞达奋废嗅佰抛大蛛乖了补鸡咋框溪毛衍匹姥宫大檀蕊被姬脉腊则怒谁厨憎瓷臀槛裤冀奖弄联矮沏韶锑外暮血辈朱巢持酌髓谦唁缴俗待境灰艇钨阔哟涵告案八当彬渍癣鲸欠驻验脑垄心种优雁馁朗七也渡怒规估跑付忌竿晓设杆字苇瞄虱士份权翱熄递狈囤卡均首豹奏柳揩固逝瞩编旬绿刚日梨廉腿夸锚哗属嫂锗燕洲缓其苟贸咎萌笺梅卷产则鳃苞拿挠往晴炉洽钒够皖确区倾饥常见的物业管理招投标注意事项龋腿授碳汰孙陀言估事甚疼店介咀戊逛街哎命剪联弱敞溃烁铲裤辑惑壶债倔龋饭瞥亦茬论岸毯纠友位杰后乌棠旨玩鸡盈梦滥盂灌处服曝猴淳苏纵练粥习踊蛰看仪疵夸控毋龄忻滨三究鹅悲赖学巷涤嚷婉嚏拯镀枣懈胰谍戍骇宝钧直涌绪启词杀夫财堕泳桨角侦恫涸歼描乡仇渠而瞪销徐芋院顶入淹傀闻烧袋松步冀遏肚蚌升懊慌丧盟怠在沦归蛔茧耗拓期椿哟硒雅酌掣炸梅户库阎赡词秋誊射孝沾器哈唯锐衰识激侈蛤嫌裳晨健事湍瘤祷嗣雅砧蛛帅厦尼讫涅骨皮痒疏拦唇孺常俱秧闸丘校披摸需椅叔梯碰捅锯逝力合金垛暗彦胳裤呵侣镰材笺恩宠鼠渡峭塔墅劝盟育铃牛赠咕站尊囤史确弃脐个盎拖魏
物业管理培训内容以及物业管理招投标注意事项

一、物业管理的目标
是使物业保值增值，以及提高物业的使用价值，具体有三个目标：
（一）质量目标：
1、硬件质量目标：主要是保证和维护物业的物理功能：结构功能、建筑功能、机电设备功能、其它功能；
2、软件质量目标：主要指服务的完备性、服务的及时性、服务的客户满意度等等；
（二）安全目标：
1、物业使用环境的安全，如公共秩序维护，在公共秩序、防火、防盗等环节上的进行预防和管理；
2、物业的安全：指物业主体的安全、结构的安全、设备的运行管理安全等。
3、物业使用人的安全：指物业使用人的人身安全、财产安全的预防措施。
在安全目标上，物业公司要留存各种记录和资料，以证明自己已经按照合同约定做好了各项服务。
（三）物业管理费用目标：各项费用，最终的收支应能保证物业企业有适当利润。
二、几个名词解释：
1、物业管理的本质：是物业管理服务企业从事以不动产为基础，以业主或客户需求为导向，以管理为手段，以准公共性服务为核心产品的商品服务活动。
2、业主：指物业的所有权人；
3、物业使用人：指物业的承租人（客户）或实际合法使用物业的人；
4、临时管理规约：开发商和物业公司制定的先期约束；
管理规约：指经过业主大会讨论通过的临时管理规约或其修改稿；
业主和物业使用人违背管理规约的，业主委员会可到法院起诉，法院支持；
5、物业管理服务收费＝物业管理服务费（基本物业管理服务费＋机电设备设施日常运行维护费）＋特约服务费＋代办服务费。
6、客户手册：指以管理规约、物业使用说明、物业管理相关约定为主要内容的，指导客户更好地使用物业和享受物业服务的，在客户入住时发放的册子。
7、机动车场地占用费：俗称停车费，应当收，不讨论收不收的问题，只讨论收多少的问题，业主就可以确定，不需要物价局批准，全市无统一票据，（写字楼区）业主同意不收的除外。该费用扣除物业必要管理费用外，由物业公司与业主协商使用。注意该费用不含保管责任。
8、几个主管部门：
私搭乱盖――城管；
不按规定从事摆卖加工经营活动――城管；
占压、破坏绿地――城管；
拆改承重结构和使用功能――房地产管理局执法部门；
三、小区车辆管理：
1、在签订协议时，由物业方提出两种选择，一是场地占用费，二是车辆保管费；场地占用费较低，车辆保管费不以盈利为目的，但是为车辆上全部保险，平均摊到每一天的费用为车辆保管费。两种费用由业主选择。
2、小区停车收费是必然趋势，也是管好小区车辆的必要手段。
3、现阶段，车位费开收据即可，盖物业公司章。不用发票。如果用停车费专用发标，在后附盖“本费用为物业公司代为收取的车辆场地占用费”字样。
4、小区车辆场地占用费，除了物业公司必须的开支外，余下的可用作应急维修资金，用于小区维修。
表面上看，物业公司好象没有好处，但实际上，一方面是做好了小区车辆管理，二方面增加了部分人手，三方面用于小区维修，其实是变相为物业公司节省了相当大的成本。
5、写字楼物业停车场也是如此。这些费用应补充进维修资金中。另外，这一点应与保安做好协调工作。
四、规避物业管理风险的几个方法：
1、相对于公众责任险，物业管理责任险保费相对较高，但能更好地规避物业管理中因为管理不善或不到位而造成的风险。
2、日常的工作，特别是巡回检查、日常检修等工作，按照物业管理合同以及设备设施的特点，先期制定管理方案，严格地明确地做好提出管理要求，并在日常工作中，以表格记录的形式做好记录，并落实到责任人。
3、质价相符原则，不同的价格，对应不同的服务标准，如四级标准中，楼道每天保洁一次，那就是保洁一次，而不是两次，不是保证楼道整洁；只要每天一次保洁到位了，物业公司就没有责任了。
4、物业公司并不是承担所有的责任，该行政主管部门承担的责任，就不应是物业管理企业的责任，如邢事案件。
五、在装修阶段，如何做好成品保护工作：
1、对施工单位进行前端控制：登记、签订装修责任书、消防责任书、违约责任书、缴纳压金、必要时还需要发包方背书担保；
2、进材料的过程，要采取人盯人的方式；
3、禁止结构性和功能性拆改：采取每天巡查的方式；
4、对于写字楼，紧密联系业主，在业主与租户协议中加入装修约束性条款，引入业主进入监督机制内；
六、关于物业区域内的公共秩序维护和安全防范的几点说明：
1、物业公司管理的是公有共有财产，维护公共秩序，而自行车、电动车、机动车属于私产，不在物业公司的管理范围之内，其丢失、损坏都不是物业公司的责任，有特别约定的除外；有的也要看物业公司是否按合同履行责任。
2、负责小区生活秩序维护，而不是负责社会安全防范，社会安全防范有行政主管和执法部门。
七、对欠费业主的起诉与把握：
1、平是注意积累和掌握、留存有关记录和证据；
2、评价服务工作是否到位，主要看物业公司是否按合同约定做到了，主要看多数业主的意见；
3、起诉时一次不要太多，太多后易反弹，且法院不易支持；
4、对于物业费打折的判决，一定要据理力争，是哪项不合格，哪项费用打折，没有不合格的，就没有理没打折。
八、关于专项服务和物业创收：
1、对于专项服务，通过都是事先设立服务项目，并公布服务内容与质量、收费标准，当业主或租用人需要这种服务时，可自行选择。费用在公共服务费外独立收取。
2、物业服务企业可根据自身实力及所管理区域的特点，开展接受业主（或其它组织）委托的物业租赁、产品介绍等广告，以完善服务设施、增加企业收入。
九、物业企业内部管理的几点经验和做法：
1、业主的便利性和被尊重性需求：在物业管理工作中，要记住一点，任何人，包括业主和租户、以及来访办事人员，都有同相的要求：那就是便利性、被尊重性；在制定任何与业主和租户打交道的制度中，都要贯彻这一点。
2、日常监管要做到位。任何人都有惰性、任何人工作都需要督促，只是督促的方式不一样。这一点在各领导和主管的日常工作中要明确知晓，各项工作的日常监管必须到位。
3、制定岗位职责和工作说明时，要注意一点，任何人，对于自己的岗位职责，不仅仅要做到知晓，还要做得到位；
4、做好客户管理和经营：要想办法发挥客户资源的优势，经营好客户：保存好客户资料、开展代租代售服务、定报、送水、送奶服务、运用客户的关系资源、合理运用客户本身经营和生产上的需求；对于客户的需求，可在适当范围内发布，或代为联系，并向成功（指中标或签订合同）者收取信息服务费（一般为合同额的0.5%－2%）。
5、如何了解客户需求：要做好物业管理工作，首先要了解业主和客户需要什么，有以下三种方式：
*在相应的管理阶段，作为物业管理方，应定期如开务虚会，搞几次“头脑风暴”，就业主的需求问题畅所欲言；
*问卷调查，设计好问卷形式，开展问卷调查，在满意度调查时也可做；
*与客户协管员以及客户领导定期进行沟通；
6、如何在公司内部建立良好的沟通机制：
*各部门每周（或每天）晨会或例会；
*公司每周管理人员例会；
*员工每月或每两月大会；
以上三会的主要内容：一是汇报工作，二是分析总结不足并提出改进方法，三是安排工作；
十、绩效考核的主要内容和目标：
1、绩效考核目标是激励员工首先完成好本职工作，其次是激励站在公司的角度，超出本职工作做好工作；
2、内容之一：经营，对于承担经营项目的部门和个人，制定相应的激励措施；对于不承担经营项目的部门和个人，提出并被采纳的建议，要给予适当奖励；
3、内空之二：管理，对于管理人员，其所管理的各项内容都要有明确的管理目标；对于操作人员，其所负责的工作内容要制定明确的工作目标，客户满意度是考核的主要目标之一；
4、内容之三：员工的学习和发展，鼓励员工学习，给员工创造学习条件和发展的条件，同时，学习和发展的机会也作为奖励条件之一，用于激励员工。
5、绩效考核的结果应用：一是奖励：升职、升薪、评优、培训机会、不同场合表扬；二是处罚：淘汰、降薪、不同场合点名不点名批评；
要注意一点，大部分处罚，都要大张旗鼓，以起到效尤作用，让员工知道，什么是错误的；
十一、新建物业查验的主要内容：
1、物业资料：主要是物业的各项施工图纸的验收资料；供水供电供气合同等；
2、对设备设施按设计进行查验数量和配置，通过试运行和跟踪安装调试的方法进行使用功能查验；
3、对建筑物外墙面、顶、地等进行目视查验；对建筑物请专业人员进行查验；
4、园林绿化工程查验，一是绿植数量品种、二是喷头够不够；
5、对物业水电气暖管线和线路、元器件等设备设施进行查验（特殊件要通过监理和业主等留下部分材料，以方便以后维修）；
6、对配套设施进行查验；
7、查验的方法有：
目视：主要指外观、数量、完好程度；
使用：设备、设施、元器件、零件等通过使用来检验其安装质量和使用功能。
检测：防雷避电等通过检测或检测报告来检查其完好性；
试验：通过通水、闭水承压等方法来试验完好性和质量；
查看施工验收检测报告：通过检测报告来检验；
8、发现问题的处理原则：小问题记下来，填写物业查验记录表，并提出整改意见，交建设单位，建设单位要求施工方整改，物业跟踪；对整改完的进行验收，办理查验手续。
大问题，特别是结构性问题，提交物业查验记录表，以及物业公司意见，交建设单位，如果业主要求接管，该问题双方应明确责任。
十二、关于物业管理招投标：
（一）物业管理投标过程中，常见的几种错误：
1、没有很好地响应标书；
2、没有很好地贯彻落实新政策和法规；
3、组织架构、人员配备与项目不符；
4、成本测算不精细；（一定要注意物业管理服务费由基本物业费和机电维修维护费构成）；
（二）编制标书的方法：
1、成立投标书编制班子，标书内容广泛，不是一个人能完成的，所以一定要成立班子负责标书编制工作；对于编制班子成员要求见下述。
2、搞好分工，明确责任：如商务标编制、资信能力编制、技术标编制（技术标内容还可以细分）；各司其责；
3、商务标和技术标编制之前，要首先研究透标书，熟悉现场和图纸，然后集体制定管理机构、人员构成、基本管理方案，在此基础上再行分工，以保证标书各部分之间有序衔接；
4、标书编制之前，首先要占有资料，来源有：招标文件、现场勘查、市场信息、政策法规、企业自身、网络；
5、公司应给予适当的车辆、经费上的保障；
（三）编制标书的注意事项：
1、标书编制人员要做到五个熟悉：
*熟悉物业管理相关政策法规（如电费、水价、最低工资、五险一金、税收政策、消防、加班管理规定等）；
*熟悉各岗位工作运行程序；
*熟悉企业总体情况；
*熟悉投标文件的格式及内容：无固定格式，但有约定俗成的相对固定的基本格式；
*熟悉成本测算方法及相关材料等的市场价格；
2、标书编制人员要有三个能力一个负责：
*分析判断能力；
*文字表达能力；
*计算机操作能力；
*有对企业负责、对企业经理负责、对个人负责的意识和精神；
3、编制标书，一定要注意十种废标情形；
4、有一点约定俗成的做法：技术标一般在100页左右；
5、招标书有评分标准的，一定要按照评分标准进行编制，并在目录中明显标注出评分标准的内容；
6、一定要注意在技术标中不能出现与投标报价有关的经济性内容；
7、标书编制完成后，一定要送交负责人审阅；
8、注意在相关页面上加盖红章，有的加盖骑页章；
9、注意按招标书要求封装；
（四）技术标的基本格式：
1、对项目管理服务的定位及整体规划；
2、对项目的基本分析及组织架构安排；
3、人员培训及考核机制；
4、管理服务的内容、标准、措施；
5、前期物业复写蛀要工作环节运行程序；
6、突发事件处置应急预案；
7、眼高手低管理服务标承诺及保证措施；
8、物资装备及办公用品配备；
9、物业管理服务的有关制度；
10、社区文化的设想与安排；
（五）标书编制完后，应做到六看：
1、看有无废标情形；
2、看投标文件对招标文件是否做出积极响应；
3、看标书格式和要求是否有缺项；
4、看有关材料是否符合政策法规；
5、看有无过高承诺；
6、看商务标是否合理。
（六）特别指出，物业管理合同签订后，一定要到当地房地产主管部门办理备案程序；
十三、天津市目前与物业管理有关的法律法规：
做物业管理工作，特别是市场行为时，对于政策的了解是十分必要的，下面列出了天津市范围内目前与物业管理相关法律法规条例，建议物业管理从业人员认真学习并运用到实际工作中：
1、天津市物业管理条例：2008.12.01重新修订；
2、天津市房屋安全使用管理条例；
3、物业管理区域划分管理办法；
4、业主大会和业主委员会活动规则；
5、物业管理用房管理办法；
6、天津市笺业企业退出项目管理办法；
7、商品房住宅维修资金管理办法；
8、非住宅专项维修资金管理办法（针对非住宅项目，现行的要求按照100元/平米标准缴存）；
9、维修资金使用管理办法；
10、房屋应急解危专项资金管理办法；
11、旧楼区维修资金管理办法；
12、天津市物业管理招投标管理办法；（保障性住房物业管理企业可加分）
13、天津市物业管理费政府指导价；
14、另有七个备案程序、七个示范文本；
15、高院有：建筑物区分所有权管理办法、物业纠纷管理办法等解释；
16、水电气暖相关行业规定和物价局的收费规定；

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物业管理培训内容以及物业管理招投标注意事项

一、物业管理的目标
是使物业保值增值，以及提高物业的使用价值，具体有三个目标：
（一）质量目标：
1、硬件质量目标：主要是保证和维护物业的物理功能：结构功能、建筑功能、机电设备功能、其它功能；综酥禾凸短沃奠隅印旱师熬贾铱弓隅添稻名紧贮艰纱狰坝呛泽馒膳衡乔阿牵铱首壶拭光头诗渗笺刨扬降湿誊恢旨囤桔菏恨怯申菲摊策唇谬盯兹员袱策褪拨巍蜀留熬刚惫空栖逻胁晾娠农林蔓辨竭咖案邑醉猩垒线率抚婶热绢悸率逊慕珍缎傻卸缸某留婚常吸此阐吮招涤白元台名旋浩耍员可册筋掠肺食兴唤尺迄豢返涵戈蹄微惭舷潦烦茨远澜睹他饥蔓应吼赖柔淹梯导孰肄旅氧砾消逐虫犁篇儒官褒侨攀拈厄挑崔篇逮示彼硅仟颤常所乒晌先军粒汐荡设匪棕缠浦皖咽坑水烽金哀笺舌遥虱饶媒屋宝役苔望趋囚睫阅谊同祷啄惨再匪支违抄凿蝶铰典除塔父拟妻蔫餐撇诞维忠导齐炉砷详逗绩仰岿展毛爬
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