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郑州市房地产情况 市场分析1 .2012年一季度郑州房地产市场运行状况1.1 房地产开发投资情况据初步统计，全市一季度房地产开发累计完成投资128.4亿元，较去年同期增长39.1%；其中住宅投资85.8亿元，同比增长21.5%。新开工面积321.8万平方米，同比下降18.2%；其中住宅新开工面积238.6万平方米，同比下降12.3%。竣工面积45.95万平方米，同比增长62.4%；其中住宅竣工面积43.6万平方米，同比增长66.6%。1.2 市场投放情况市区商品房批准预售面积164.77万平方米，同比增长0.18%，其中商品住房批准预售面积124.6万平方米，同比下降4.67%。全市商品房批准预售面积242.9万平方米，同比增长9.54%，其中商品住房批准预售面积186.83万平方米，同比增长4.79%。1.3 市场销售情况市区商品房合同备案13461套，面积145.5万平方米，同比分别下降51.23%和46.35%；其中商品住房合同备案11222套，面积为116.57万平方米，同比分别下降55.95%和51.1%。商品房销售备案金额为107.62亿元，同比下降24.69%，其中商品住房销售备案金额为72.11亿元，同比下降38.65%。全市商品房合同备案19861套，面积223.22万平方米，同比分别下降45.43%和39.5%；其中商品住房合同备案17189套，面积为182.77万平方米，同比分别下降49.5%和45.14%。商品房销售备案金额为132.99亿元，同比下降20.46%，其中商品住房销售备案金额为93.68亿元，同比下降33.42%。全市商品房销售面积占全省529.71万平方米的42.1%；其中商品住房销售面积占全省452.47万平方米的40.4%。1.4 商品房价格情况市区商品房销售均价为7397元/平方米，其中商品住房销售均价为6186元/平方米(以上价格根据合同备案情况汇总计算，下同)。全市商品房销售均价为5958元/平方米，其中商品住房销售均价为5126元/平方米。1.5 二手房交易情况市区二手房成交5462套，同比下降0.75%；交易面积为50.35万平方米，同比增长0.81%。其中二手住房成交5264套，交易面积48.89万平方米，同比分别下降2.14%和0.25%。二手房交易均价为4585元/平方米，其中二手住房交易均价为4473元/平方米(二手房交易价格均为交易评估价，下同)。全市二手房成交6968套，同比增长0.48%；交易面积为68.81万平方米，同比下降0.77%。其中二手住房成交6728套，交易面积66.54万平方米，同比分别下降0.53%和0.56%。二手房交易均价为3791元/平方米，其中二手住房交易均价为3702元/平方米。1.6 保障性住房建设情况根据省政府下达的保障性安居工程建设任务，全年我市要新建经济适用住房21750套；新增公共租赁住房24000套，新增廉租住房3829套，城市和国有工矿棚户区改造4850套(含国有林区、垦区棚户区改造606套)。目前，经济适用住房新开工4607套，竣工1606套；廉租住房新开工1193套；公共租赁住房新开工4300套；棚户区改造拆迁3.79万平方米，拆迁569户。根据近期保障性住房的土地供应及手续办理情况，二、三季度我市保障性住房建设速度将会明显加快。2 当前房地产市场出现的积极变化与存在的突出问题2.1郑州市房地产市场在“新国十条”和“限购政策”的双重作用下，出现了积极变化。一是供求结构及关系得到初步改善。一季度保障性住房供应明显加大，共新增供应经济适用住房18.66万平方米，占同期商品住房供应的15%，较去年同期提高了6个百分点。同时，2011年3月底，郑州市区新建商品房累计可售面积为392.59万平方米，同比增长8.29%，较去年年末增长6.0%；其中新建商品住房累计可售面积为227.87万平方米，同比增长2.67%，较去年年末增长4.9%。二是房价过快上涨势头得到遏制。2011年1季度，郑州市区新建商品房销售均价为7397元/平方米，较上季度环比上涨5.55%。商品房整体销售均价上涨更多地来自于调控政策之外的非住宅类物业价格的上涨。2011年1季度，非住宅销售均价为12274元/平方米，环比上涨6.55%。同时，新建商品住房销售均价为6186元/平方米，较上季度环比下降0.39%。今年1-3月份单月商品住房销售均价依次为6559、6389和5521元/平方米，2、3月份分别环比下降了2.59%和13.59%(注：3月份我市一批经济适用住房集中签订合同，导致住房价格下降明显)。2.2随着宏观调控政策的深入推进，房地产市场销售与投放均出现了大幅下降，对整体经济的拉动和促进作用明显降低。一是新建商品房销售量降幅近半。2012年1季度，郑州市区商品房销售面积为145.5万平方米，同比下降46.35%，环比下降54.1%。其中商品住房下降更为明显。今年1季度，新建商品住房销售面积为116.57万平方米，同比下降51.1%，环比下降56.75%。二是新建商品房投放速度减缓。在限购令、销售下滑以及银根紧缩等诸多因素的影响下，开发企业推盘入市更加谨慎。2012年1季度，郑州市区新建商品房投放面积为164.77万平方米，同比微增0.18%，环比下降36.8%，其中商品住房投放面积为124.6万平方米，同比下降4.67%，环比下降41.5%。三是开发企业资金趋紧。2011年，各开发企业销售形势畅旺，现金流较为充裕，但随着2011年底中央经济会议将货币政策由适度宽松转向稳健，银根进一步收紧，房地产企业的外来资金来源日趋变窄，融资困难将进一步显现；加之商品房预售资金受到监管，开发商在资金方面的压力会更大。在需求减少、销量下降的形势下，开发商将进一步面临资金回笼速度慢与融资难的双重压力。2.3 开发商面临的风险虽然调控的威力还没有发酵就被驱散，虽然市场还看不出引起房价大跌的因素，虽然人们对未来几年的预期依然向好，虽然我们大多数人都肯定2015年或者2017年房价会再翻一番，但这些都是对于那些购房者来说的，而对于开发商，则近期拿地开发的风险轮廓渐现，笔者数落有三，望那些乐观备战在楼市中的开发商与时俱进顺势而变。第一个风险则来自于银行信贷支持逐渐取消。从近期楼市的密集调控和银监会的三令五申防范风险以及对央企险资进军楼市的严厉警告，再加上准备金率的提前到来和加息预期的愈加临近，已经很明白今年的货币政策已经从适度宽松变为“从紧”，特别是处于风口浪尖上的楼市，再像去年那样肆无忌惮的发放开发贷款估计是不可能的了，这就要求开发商必须靠自身融资能力来完成开发投资，否则，资金链崩断风险随时出现！第二，市场观望会引起靠销售融资愈加困难。如果说去年的信贷支持和楼市火爆，开发商可以靠银行信贷和销售回款来支持开发资金无恙，但在今年“从紧”的信贷政策下，靠银行贷款开发的口子可能被填上，这样就不得不要求开发商要靠销售回款这一单一融资渠道。但从近期各地媒体报道来看，虽然房价仍在攀升，虽然各种经济数据表明经济向好，虽然通货膨胀的预期愈加明显，虽然地王还在不断出现，但交易量却在急剧的下降，如果我们现在到各个售房部和二手房中介看看，客户寥寥无几，虽然临近年关是个淡季，但去年这个时候可是逆市交易量狂涨的时期，因此，投资投机者已经开始了暂时性的观望，如果这个局面在春节后三四月份不能有效缓解，那么摆在开发商面前的可能就是“滞销”，届时，要想快速回款融资支持工程开发的梦想就会破灭。依笔者判断，如果房价还继续攀升不止的话，各种更加针对性的严厉调控政策还将陆续出台，这一风险肯定会来。第三，地王或将退却，高价地高价房或成炮灰。虽然我们时不时还能看到地王的出现，特别是前天中海北京天价拿地的报道还不绝于耳，但这样的地王如果继续大量出现，必须具备两个条件，那就是中央信贷的大力支持以及股市的惊天逆转，但从目前中央调控的方向来看，这两点同时出现的或者单一出现的可能性愈来愈小，这就会为央企和上市房企拿地制造了资金障碍。如此，天价地只会愈来愈少，如果不能形成燎原全国之势，则去年至今拍卖的天价地则会形单影只，孤零零的放在哪儿等待政府的两年后无偿收回，这才是最大的风险。那有人问了，他们为何不加紧开发呢？这一点得从销售市场找到答案：高价地愈来愈少，必然导致市场对未来高房价预期降低，投资投机客户在短期无利可图和信贷的种种限制下，就会收手观望，如此局面一旦形成，高房价就没了市场基础，这样，去年“面粉贵过面包”的高价地，如何能销售出去呢？如果不能销售而为之，不是傻瓜又是什么？这就是到现在为何还有很多07年的地王依然闲置的根本原因。 2.4 未来走势预测1.市场成交量将持续处于下行通道郑州商品房市场2010、2011连续两年保持1100万平方米的销售量，二手房的交易量也在260万平方米以上，已经透支一部分需求；同时，2012年国内CPI逐步回落，房地产市场的保值性需求将逐步减少，因此房地产市场成交量将呈现持续下降态势。尤其是伴随着一二线城市房屋销售量的快速下滑，市场进入观望期，也将影响到像郑州这样的二三线城市购房者的心理预期，预计2013年郑州房地产市场的成交量将会低于上年水平。2房价涨幅将会有所回落随着市场观望气氛日趋浓厚，消费者对房地产市场价格下降预期增强和市场成交量的持续走低，开发企业资金回笼速度将进一步放慢，不排除有部分资金链紧张的开发企业作出价格让步，一些新开楼盘也将会根据当前市场的接受程度重新定价。总体来看，郑州房地产市场正由“量跌价涨”向“量跌价滞”过渡，房价上涨幅度趋缓，进而出现量和价的僵持与拉锯。3非住宅供销比重将会明显增加从一季度情况来看，受住宅限购政策影响，非住宅类物业的投放与销售都出现了一定增幅。郑州市区非住宅销售28.93万平方米，虽然同比下滑11.8%，但在新建商品房销售的比重达到19.9%，同比提高7.8个百分点。非住宅投放面积为40.17万平方米，同比增长18.9%；在新建商品房投放的比重达到24.4%，同比提高3.9个百分点。4县域房地产市场成为新的增长点2012年底，郑州市委、市政府提出了“加快建设郑州都市区”的宏伟目标，将郑州周边的县市、乡镇统一纳入中心城区，而郑州新区建设、卫星城融城是“郑州都市区”建设的重中之重，这为郑州房地产业的发展提供了很大的空间，2013年郑州新区以及周边县城房地产的开发建设将会提速。 竞争及参考楼盘分析城市之星1概述：城市之星有2栋高层，并配备了2000余平方的商业底裙楼，是一个集普通住宅、商业为一体的适合青年小白领居住的单气社区，以小户型为主，主要有：33.8859.69平米一房，61.7890.99平米两房，89.835106.31平米三房。2价格：均价7500元/平方米 3销售状态：预售中4地址：未来路与映月路交汇处东50米5开发商：郑州市广泰置业有限公司中鼎翡翠晶典1 概述：中鼎翡翠三期晶典总建筑面积10万平方米，是一个集普通住宅、SOHO、商业为一体的青年综合居住双气社区，以中小户型为主流产品，户型有：41-45晶钻一房、52-62晶锐两房、74-89晶灵两房变三房、71-87晶雅两房两厅、102-130晶享三房两厅 。一房变二房，2房变三房，宜居宜投资。 2价格：均价8000元/平方米 3销售状态：预售中4地址：航海东路与未来路交汇处向西50米路北5开发商：河南省中鼎实业有限公司对比分析：与城市之星、中鼎翡翠相比，新蓝钻不仅占了方位优势，而且在开发商也有很大的名气，更容易获得顾客的信赖。在户型大小方面，基本一致，另外就是新蓝钻的售价相对较高，可能会有顾客因此而犹豫SWOT分析 新蓝钻在郑州市房地产市场中地位1开发商优势正商地产是一家集房地产开发、工程建筑、物业管理等房地产全程经营为一体的地产企业，是国家建设部批准的一级资质房地产开发企业，河南省规模最大最具实力的房地产开发公司之一，同时也是中国房地产名企50强。2区域优势航海路的拓宽工程、长江路的修建、未来大道和紫荆山路的打通使东南板块畅通南北；郑汴路与东西大街的改造，使市中心与东南板块直接连接，随着道路的 ，东南板块高尚人居住迅速崛起，成为郑州最热的区域。3交通优势有近20路公交车直达，通往郑州各个方向，还有BRT快速公交以及规划的4号、5号地铁线，另外，沿航海路2分钟直达中州大道快速路；5分钟直达机场高速路；15分钟到达机场、全球畅游，便捷随心，事业随着交通提速。4教育配套优势周边分布着幼儿园、小学、中学、大学等十所齐聚，一站式教育，书声墨香，传承贵胄文化，让孩子赢在起跑线上。5规模优势总建筑面积近百万平方米，易于形成住宅圈，吸引人气，是一个不可多得的大社区。6产品优势小区整体采用现代主义建筑风格，辅助现代主题园林，极力展现奢华的贵族气质，充分迎合现代人对美好生活的要求；户型设计合理，符合市场主流消费需求；稀缺双气大户型社区，七层带电梯洋房，南北通透。2 劣势1限购令的出台导致市场正处于冷淡期。2社区毗邻交通要道，车流量较大，容易造成堵车现象，噪声较大，影响居民生活。3.本项目地处高档涉外区域，周围便利店和超市等物品的价格均比普通超市的价格要高，住户需要付出更高的生活成本。4.价位对于周围的竞争对手来说相对较高，客户可能会退而求其次，选择价位低的房子。3 机会1社会经济发展迅速，外出务工者较多，而且收入也在逐年提高，使市民购买力得到了有效的提高。，2目前当地住宅、商品房市场产品较为单一，雷同性大，这就为本案细分目标市场，提供差异化产品、顺利入市提供了较多的契机。3本地政府旧城改造的力度逐步增大，为房产市场的发展提供了有力的支撑。4.4 威胁1近年来郑州经济又了很大的发展，但相对而言本地居民对房价的承受力还相当受限。2同期市场盘量大且上市极为集中，本项目将面临较为严峻的竞争局面。3郑州房价仍在上涨，市民观望气氛渐浓。合同管理制度1 范围本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。2 规范性引用中华人民共和国合同法龙腾公司合同管理办法3 定义、符号、缩略语无4 职责4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。4.5 合同管理部门履行以下职责：4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责