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浅谈商业物业管理之旺场经营
摘要

旺铺经营是所有商家追求的目标，都在不断地朝这个方向努力。随着物业管理在人们心中地位的不断上升，物业管理的好坏直接影响到旺铺的出现、成长。本文就“以旺铺经营为目的”，从商业物业管理在商场经营中的作用，出现的问题，以及使商场成为“旺场”提出一些建议。
关键字：商业物业，物业管理，旺铺经营
“旺场经营”对于商家来说是核心愿望,每个商家都在不断努力奔向这个目标。因为只有实现了“旺场经营”的经营目标,才能在激烈的竞争中立于不败之地,使购物广场永立商业潮头。
Shopping Mall模式,是一种全新的商业模式,具有特殊的业态,可以直接借鉴的成功运作模式很少,所以就需要不断地探索,不断地调整,不断地创新,使之逐渐符合市场发展的需要,达到旺场经营的目的。
商业物业管理是指专门对商业地产提供经营管理服务的物业管理公司，除了要有对房地产的丰富的知识和管理经验之外，还需要有很强的商业运作和管理的经验。商业物业管理在简单的物业管理上又多了一层意义，就是还需要有利于商场运营。由此可见，商业物业管理的好坏直接影响到这个商场能不能成为“旺场”，某些商铺能不能成为“旺铺”。
一、实现旺场经营的措施
1、准确的经营定位
商场定位不准确,就像人们前进没有目标一样,终究要迷失方向。除主力店之外,产权式单体店,从业态布局上分析,不能搞大而全的经营模式,而要将之做精,并通过精心的运作,达到名品荟萃、特色鲜明、顾客向往、销售旺盛的经营格局,促进物业保值、增值,实现旺场经营目标。
商场定位是通过周密的、有创意的策划来完成的。在招商工作开始之前,就要实施对购物广场周围商圈的调研工作,根据购物广场所处的地理位置,明确商场定位和经营定位;又根据广场内部区域的不同,明确区域品牌的经营定位。要突破传统百货商店的经营理念,大胆地进行经营布局,不限于“箱包、珠宝、服饰、鞋帽”等品牌经营,要突出购物广场本身的个性。如可以把它经营为“珠宝城”、“茶城”、“陶瓷城”等等,吸纳国际、国内知名产品入驻购物广场,使之成为特色经营店。
对于尚未开业的购物广场来说,要根据当地商圈实际情况,精心策划、准确定位,走出一条符合自身商业特色之路。所以说,旺场经营的关键在于准确的经营定位。
2、品牌的选择
就目前的购物广场,多数的品牌商是本地的代理商,属地化现象严重,往往要进行属地化操作。如果没有丰富的经商经验和资金实力,很难承受住经营的压力,即使进场经营,慢慢地也会因这样或那样的理由而撤柜,所以在选择供应商时,尽量选择源头厂家及当地有资金实力、商业信誉的代理商加盟。外铺要选择高硬度品牌,提升购物广场的档次;内铺要选择中档品牌,适合一定层次的消费群体。
3、购物广场的策划与宣传
策划在现代商场竞争中起着举足轻重的作用。要聘请资深策划人员加盟,制定和实施购物广场总体经营策划方案;也可以实行区域策划与管理的指挥系统。实行区域管理的目的是缩小管理幅度,提高效率;统一策划可以降低策划成本,又可以实现统一对外形象设计、统一宣传理念的目的。
策划人员与公司招商人员可以为商户的经营提供有益的指导和咨询服务,形成商户与购物广场互相依存、互相发展的关系,促进旺场经营。
在某一品牌购物广场的经营模式刚刚建立,尚未被大众认知时,更要进行大力宣传,统一进行企业宣传是一种最佳的途径,让品牌的形象与经营理念深入人心,从而提升购物广场的美誉度。
结合当地的商业特点进行不同形式的宣传,利用楼体、车体、电子屏幕、地区报刊、电视等进行广泛宣传。要体现出购物广场个性鲜明的特点。
要与主力店进行联动宣传,达到互相提升的作用。同时利用好广场内广播对进场顾客进行广场简介、品牌介绍、每日特价,限时抢购的宣传,加深顾客对广场的印象。
适时进行有特色的促销活动。印制、派发DM增强文字宣传力度,推广企业文化。
4、商场管理
商场之间的竞争结果,与商场的管理水平有直接关系。商场管理水平低下,必然导致经营滑坡,终将失败。对于产权多元化的购物广场来说,来自房地产E网更要有统一的商场管理的概念。才能树立统一的形象,否则,只会在无序中经营,慢慢地会使顾客失去对广场的信任。
加强营业员的管理,加强营业员文明礼貌的培训,规范营业员服务用语。
各商铺要提高商装的档次,质量标准要规范,要按旗舰店的形象标准进行商装。铺面模特出样、美陈、POP等方面要规范化管理,给消费者一个完整的、统一的商场印象。
结合商场的特殊性,实行灵活多样的经营方式,由“租赁”合作方式,发展并借鉴“联营”、“联营保底”及“区域敞开经营”等多种合作方式并存,以适应不同供应商的需求。
5、物业管理
物业管理是实现旺场经营的基础和保障,完善的物业管理服务可以推动招商及经营工作的开展。物业管理往往通过一定手段达到预期的目的。
购物广场内外设施完好、整洁;大型机电设备正常运营,无事故隐患;安保工作有效落实,彻底消除火灾隐患。强化保洁工作规范,保持清洁购物环境。
提高团队建设,建立起优秀的管理团队。建立一支稳定的、高素质的管理团队是实现可持续旺场经营的先决条件,是“打造百年企业”的资源。要不断的对员工进行企业文化和经营理念的培训,锻炼出一支知识面宽、专业素质过硬、实战能力强、有创新意识的专业化队伍;锻炼出一支同心同德、荣辱与共的优秀管理队伍,敢于面对各种困难和挑战,不断将购物广场的发展向前推进。
二、商业物业管理在商场运营中的作用
主要从设计开发阶段和投入使用后的日常管理阶段两个阶段分别阐述
1、设计开发阶段
首先，在商场的前期开发之时充当顾问角色。一个好的商业物业管理，在设计开发阶段就应该介入了，尤其是对商场运营的定位，因为商业物业管理公司有较多经营，对周边消费群体的确定、对消费者的偏好、对周边竞争者的了解等等都会比较熟悉。
其次，商业地产的结构和外观设计给予合理建议。商场环境给消费者的印象是十分重要的，都希望是清新开放、闲雅舒适等，而商业物业管理公司因为有丰富的经验，可以给予一些合理建议，如整个商业地产的外观设计达到突出主题和差异化目标等。
2、日常管理阶段
1、装修时应该有统一的外观装饰。商业物业管理可以保证各商铺在装修时能够统一按照规划，给消费者呈现出一种整体感觉统一，又有一些小特色，不失个性，这是十分重要的。
2、给消费者一个好的舒适购物环境。商业物业管理可以通过日常管理来保证商场的正常运营，如果管理的好，还能促进运营。主要是通过保证商场内外设施完好、整洁；安保工作有效落实，无安全隐患；强化保洁，保持清洁的购物环境等。
3、满铺经营是旺场经营的基础,只有满铺经营,物业管理费的收取才有保障,所以首先要满铺经营,同时要建立完善的物业费核算和收费机制,确保及时收缴各项费用,保证广场的基本运营。
4、利用楼体的一切可用资源进行创收,增加新的经济增长点。
5、充分利用广场外环境优势,吸引各厂家到广场举办促销活动,不仅可以聚集人气,还可以按标准收取场地费用,为广场创收。
6、公司上下实行全员成本管理,节能降耗,消除减利因素,达到增效的目的。
综上所述,我们要提高商业物业管理水平,应该以“旺铺经营”为目标,打造具有个性化特色的购物广场,从市场营销的各个环节抓起,配合有效的物业管理机制,才能使我们商业物业的运作规范化,从而创造更多的利润

三、现阶段商业物业管理在商场运营中的一些问题
1、商业物业管理的经营很盲目没有较先进的管理理念和技术。因为很多商业物业本身建立的时候缺乏市场调研，缺乏客观依据，所以商业物业管理带有很大的盲目性。商业物业管理本身难度较大，有上百个所有权独立的零售商，所以管理经营理念和技术的落后很大程度上会影响商场的发展。
2、商业物业管理和地产之间不能高效有机结合。现阶段虽然商场建设的初期引入了商业物业管理的理念，可是更多的开发商重视的是多少商场面积已经出售了而没有更好的考虑到商业物业的综合状况，这样让商业物业的管理显得有些复杂，所以出现了商业地产和商业物业管理没有很好高效的结合，没有发挥它们最大的优势。
3、商业物业管理的经营缺乏特色。在很多商业物业的经营中，为了招商指标，不能全面考虑商户的组合，为未来的商业物业管理埋下隐患。很多商业物业的经营都是相似的，很少会给人以一种耳目一新的感觉，很容易使顾客审美疲劳，所以会出现开店时很热闹，过了一阵子就没什么大的人流出现的情况。
4、租户之间缺乏协调性，给商业物业管理带来后期隐患。前期开发商在售卖或出租的时候，更多的时候是想要把一些铺面卖出去或租住去，所以对一些租户的限制就没那么多，也没有很好让各租户之间相互协调，所以给后期商业物业管理带来一定的难度。
四、针对以上几个问题，使商场变为“旺场”的一些建议
1、学习先进国家的一些管理经验，建立较先进的商业物业管理理念和管理技术。开发商应该多引进一些优秀人才，尤其可以吸收一些国外的优秀人才。建立一支专业高效的队伍是“旺场”的必要条件，建立一套超前的商业物业管理的管理理念和管理技术，通过提供商业项目从定位、规划、招商到管理的全程服务，从而确保未来有效而持续的经营管理。赢在起跑线上。
2、科学规划设计开发模式，使得物业和地产能够高效有机结合。在现代化的商业模式竞争中，不仅仅是通过销售商铺获得的利润，更重要的是通过商业物业管理使得商场能够持续运营，或者实现增值保值。在进行商业物业建筑规划之前，应先确定其经营模式、消费群体等，然后要和租户或业主签订合同，譬如装修合同、物业费合同等。免去以后给商业物业管理带来的一些隐患，使得商业地产和商业物业管理可以有效结合，相互促进。
3、准确把握商业物业的定位，确立自己独特的品牌和特色。要想在茫茫的竞争对手中脱颖而出或是让消费者对你过目不忘，就必须得确立自己的品牌特色。一方面应该要定位准确，即确定消费群体，并迎合这消费群体的一些需求，做到有需求就有供给，无需求就不供给。另一方面应该要符合企业自身的实力和资源，免的浪费一些不必要的资源去增加成本。
4、完善招商制度，丰富商场文化。招商制度若是不完善，存在的隐患就非常多，譬如装修的不一致，上下班时间的不一致等，所以统一招商制度，建立一个招商基准，不随随便便招商，招商好之后要签订合同，要丰富商场文化，多开展一些活动，来促进各租户之间的联系，形成一个友好和谐的氛围。如此一来，有利于商业物业管理的开展和各租户之间的沟通，最终使得商场变“旺场”。

参考文献：
[1]许文芬.商业物业的管理与运营探讨[J].商业时代，2006(11)
[2]林乐.物业管理：商业地产成功之保障[J].中国物业管理，2005,08.
[3]刘昱.物业经营管理[M].北京:经济管理出版社,2011.01
[4] 浅析商业物业管理运营问题有哪些

[5] 【关于物业管理】目前商业物业管理发展中存在问题

一、     活动目的：
书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！
二、活动目标：
1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。
2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。
三、活动实施的计划
1、 做好读书登记簿
（1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。
（2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。
（3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。
2、 举办读书展览：
各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的＿＿＿”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。
3、 出读书小报：