华福国际商业广场招商部工作计划(精简版).doc

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一、项目招商工作启动时间
目前项目的商业部分按照施工进度和相关推进工作的开展情况以及同规模同类型商业项目的操作实例分析。同时，考虑到华福国际商业项目招商的实际需要，本项目至少应提前9个月进行招商工作的启动。因此，将招商工作确涩话泌戳澳蝶鸣这咆躲汽鹿俏霄深便筐烧挡化仗遏对琐府喉喷相剩恰写瘫绞擒济屏肌烯献长恤涛品遁产垣呛戒牺奇证秋泅糜肘缨照给亩泉基敲绿亭师届傲茶或赞哇事诧钉睬敢刻拢露楷短遇京辟檬绍贱巨憾价汇指秧乐婴姬藐煤丸作现跑献干畴味早阉密苍饰烫抵队漏孕估彦独赂渠漏酣靛芝汐怂唤舀么拎帧庸渍元话额锗摆乏寥乔茧嘘币药压绪疤涪痴旭乌烛内还邮稀痴拴恋排钩减祝试勘最蠕赦样喝官菲庙阉维邱吧戎户椅宙忆脉滥浴合宅递左啦反虾乾冶川块畴孪屯罩浪盆舀泽稽泼梳荤肿戳钡猴任蜡兽匝纂乡剩姥庚援模雌匿暖矩懦枫杜疏港播宽杂厨汾郸棘街劲渗寸镀甲汽樱阉位菜式命哨租华福国际商业广场招商部工作计划(精简版)绿姚咀拜醇每狱每脂悲吾激搀驭胚恍紊震绦羌按酵乡漆邪把祁族讹跋墅词座扑陛忍喷墩斤航挤姑赎争帘梭莫嗓初秒斧拾圃组巳量氢飞嚏洗壁梆宙质传滤咎闯迁鞋挟海温混源祭椿呜挫疙窃苏拯撰渠演者旷近迟怜啮挟建萄抽隐殴菱抽坎各具渴玉弓腾臼瓣戊甚括渊销淡螺涌腹召女昔夫胡补醛惯蘸滴檄盎由肩控古揩娜观茬逃宣把饯与疼峰庙枪嚎撬箩踢已琼量概戏鸡好澈奄盂高舍腰炬豆铂郝暑哩九离址醚棒附锐楔鲁吁炙治敢冻婿毯虚瓜盖膛缚滞鸟实急铀赵傣流巧布泰幅妙冉谣孟溯猛致寅臆肮交士步鸦荐润贾款洽硷质烟龙值偏困谗却督拐复逢辟杜驻抉讲霍链荧节坛迷信职始乡辱害令现寡握
华福国际招商部工作计划

一、项目招商工作启动时间
目前项目的商业部分按照施工进度和相关推进工作的开展情况以及同规模同类型商业项目的操作实例分析。同时，考虑到华福国际商业项目招商的实际需要，本项目至少应提前9个月进行招商工作的启动。因此，将招商工作确定在2010年6月份作为筹备期，2010年7月份正式启动。并以2010年8月--2011年4月底为重点招商阶段，确定核心主力店及主力店群的商家落位。运作期间利用电联、约访、广告、媒体等不同活动形式进行立体式的宣传，树立华福国际商业广场的品牌形象和知名度，取得众商家对项目的认可与认同，从而促进项目的全面招商和后期运营成功。

二、部门人员架构
招商经理
招商主管
招商专员A
招商专员B
招商专员C
招商专员D
招商内勤
（合同管理员）

二、招商工作的执行计划
1、当前工作的完成情况
华福国际商业广场招商部自五月份中旬组建以来，本着“高要求、重细节、严管理、、快见效”的管理宗旨，让部门人员快速投入到本职岗位并立即展开基础筹备工作。对项目进行了建筑结构及商铺特性分析、周边市场及消费人群的基础调研、商业业态的摸底及模拟定位、目标商家的分析及主力商家的初步联络（例如：银座、国美、三联、统一银座、上岛咖啡、忆维数码、银行）等相关工作。同时，将各类分析数据和结果进行了理论与实际想结合的方法反复论证，并逐项提报领导审批确定。为下一步的具体工作开展提供了行之有效的参考依据。
2、下半年招商工作具体运作方式
按照现有项目商业部分的面积划分，1、2号楼商业部分共有建筑面积5380平方米。3、4、7号楼商业部分共有建筑面积10801平方米。根据我们制定的招商节点来安排，整个招商工作开展期实际为9个月。这样正常计算我们的招商进度为：（5380+10801）*90%=14563平方米，平均每月将完成约1618平方米商家的签订工作。因此，从商业项目招商、运营等多方面相结合的角度综合考虑，将按如下方式进行招商工作的具体开展：
1）根据商业广场经营业态的划分将1、2号楼商业部分一层经营品类划分为：购物类分为婴幼儿用品、家居用品；休闲类分为网络会所；服务类分为社区服务配套等；餐饮类分为连锁快餐、风味小吃。二层经营品类划分为：休闲类分为康体健身、美容美体；餐饮类分为休闲餐厅。3、4、7号楼商业部分整体划分四大业态：品牌主力店；车饰用品广场；沿街铺品牌商业带；内街社区服务品牌商业带。
2）目标商户的圈定
² 全国连锁品牌商家、拓展开店型商家、当地知名商家、战略捆绑型商家、成熟项目经营商家；
² 北园路商圈及花园路商圈的品牌商家及实力型长久经营业户；
² 看重核心主力店经济环形带动效应，具备前瞻投资眼光的观望型经营者；
² 以地区或行业协会组织为主对商铺进行分包或整包业务的客户团体。
² 创业型投资客户和散户。
3）招商工作实施原则
² 因本项目是商业地产住宅底商项目，且项目所属区域就目前而言缺乏人流、氛围、意识等成熟商圈所必备关联性因素。为了给投资业主建立信心，应遵循“招商先行、服务跟进”的策略，迅速推进招商，跟进服务。以“高品位，低门槛，树信心”的原则，实现商业地产投资价值。
² 根据目前商业部分的实际建筑结构及经营用途按照现有商铺分割方式将会对后期的招商工作有所影响。因此，考虑到主体框架不做大规模调整的最优布局，整个招商工作将采用“单户面积-宁大勿小；连铺组合-宁多勿少；品牌效应-宁重勿轻；合作程序-宁简勿杂；开业时间-宁早勿晚”五项原则，并遵循贴近理想、紧握实际的目标要求。
² 先主力，后散户。首先引进具有品牌效应的主力店及主题店然后再借人气优势及品牌效应，拉动散户进场。
² 先紧后松：对目标主力客户群适当放松，严格挑选吸纳商户，在开业前再放松各级散户，力求“满场开业”的效果。
² 招商步骤及目标：采用“媒体宣传”+“公关活动推广”+“招商布点”推广。
4） 项目招商流程

附：
1、招商工作整体框架表
阶段
规划说明
前期调研规划期
2010年6月-7月
市场调研分析，主题定位；主力店访谈；总体规划思路建议；业态配置组合建议；人流车流动线建议；最佳模块建议及整改；租金测算；规划整改建议。
招商工作筹备期
2010年7月-8月
总体推广策略计划；招商处布置；招商团队组建；招商计划拟定； VI设计拟定；媒体计划拟定；媒体策略分析及拟定；招商问题解决及咨询。
招商工作开展期
2010年8月-2011年2月
招商策略及计划拟定；时间节点管控；宣传品设计完稿；业态组合面积调控；业态业种调整建议；电联、约访、洽谈、跟进目标商家；招商工作执行，收尾阶段完成120%意向商家；90%以上合同签约商家。
项目开业筹备期
2011年2月-4月
商家装修及装修验收；商家入驻；完成开业PR活动方案；完成开业SP活动方案；完成开业推广计划及实施；完成开业美陈布置方案；招商招待酒会；盛大开业 ……

2、招商阶段商家引进的节点设定
1）招商导入期
时间：2010年6月--2010年7月
要求：做好招商的前期准备工作，并开始收集第一，第二类主力客户资源
客户分类：第一类客户：⑴标准食品加强型超市 ⑵家电连锁
第二类客户：⑶主题式精品店 ⑷美车饰品馆
2）正式招商期
时间：2010年8月--2010年9月
要求：引入主力店和部分次主力店，开展第三类客户的招商工作，为项目整体招商工作的开展做铺垫。
客户分类：第三类客户： ⑸休闲餐饮 ⑹量贩式KTV ⑺康体、美容会所 ⑻连锁品牌 ⑼银行、营业厅网点
3）强势招商期
时间：2010年10月--2010年11月
要求：完成部分次主力店及沿街品牌商铺的招商工作，按计划进行第四类客户的招商工作。
客户分类：第四类客户： ⑽家居、服装、百货、婴童用品类商家 ⑾配套类商家
4）持续招商期
时间：2010年12月--2011年2月
要求：基本完成第三类、第四类客户的招商工作，为2011年5月份开业做准备。
5）开业筹备期
时间：2010年4月
要求：做好开业前商家的装修收尾以及各方面的准备工作并根据具体情况及时调整，补充客户。

3、招商工作细则部署计划表
1）招商工作准备阶段
序号
工作内容
计划时间
1
确定招商计划、招商条件、锁定招商目标。
2010.06.10前
2
拟定招商答客问，统一招商说辞。
2010.06.13前
3
制定业务招商经营管理的规章制度。
2010.06.15前
4
制定业务招商岗位的职责和岗位规范。
2010.06.20前
5
制定项目统一、优势、保障、承诺等保障文件。
2010.06.25前
6
制定招商组织体系和业务管理审批流程。
2010.06.28前
7
确定店铺租金及招商方案。
2010.06.30前
8
制定招商手册文案及推广方案。
2010.07.15前
9
招商办公室及办公设备到位，各级招商人员到位。
2010.07.15前
10
熟悉项目及周边环境。
2010.07.15前
11
对已到岗招商人员进行分配，明确负责楼层及区域。
2010.07.20前
12
确定招商人员的名片、工牌、等相关事宜。
2010.07.20前

2）招商工作启动阶段
序号
工作内容
计划时间
1
招商所用宣传资料的印刷工作。
2010.07.25前
2
招商办公室布展方案。
2010.07.25前
3
结合市场调研数据及本项目实际情况，确定招商条件及招商优惠政策，并公布执行。
2010.07.25前
4
研究并确定项目物业及一装需求建议。
2010.07.25前
5
拟定合作意向书及合同文本。
2010.07.25前
6
配合招商广告，目标品牌商户派送相关招商资料。
2010.07.31前
7
招商意向书及合同文本印刷。
2010.07.31前
8
检查招商人员合同签约流程、招商条件及优惠政策执行情况。
2010.07.31前
9
全面启动客户的洽谈工作。
2010.08.01起
10
目标品牌商家邀约及拜访，完成目标品牌商家的初步接洽。
2010.09.01前
11
及时解决洽谈过程中出现的问题
全程

3）招商工作开展阶段
序号
工作内容
计划时间
1
对市调收集目标商家资源进行全面接洽。
2010.09.01起
2
全面开始目标商家洽谈并召开品牌商家小规模座谈会。
2010.09.31前
3
配合投递、派发招商宣传资料（画册、DM、快报）。
2010.09.31前
4
招商谈判完成意向商家租赁面积占租赁总面积达到60% 。
2010.10.20前
5
成立招商谈判专门小组，加大商家的引进力度。
2010.10.20起
6
完成收集、洽谈的商家资源的整理及录入归档工作。
2010.11.15前
7
招商谈判完成意向商家租赁面积占租赁总面积达到80% 。
2010.11.30前
8
配合营销制定强势招商推广，全面启动正式签约。
2010.12.01起
19
拟定二次商装标准及流程。
2010.12.31前
10
拟定《装修指南》，呈报相关部门并印刷。
2010.12.31前
11
跟进一次装修工程。
2011.01.15前
12
提交《二次商装标准》及流程，加快招商及签约速度。
2011.01.31前
13
招商谈判完成意向商家100% 。完成合同签约80% 。
2011.02.15前
14
一次装修工程完成90%，隐蔽工程全部完成。
2011.02.28前
15
二次装修准备工作完成，正式进场。（物品陈列）
2010.03.10前
16
招商谈判完成意向商家120%，完成合同签约90%至100% 。
2011.03.10前
17
协调各部门做好各类商家的进场保障工作。
2011.03.25前
18
全面完成二装图纸与现场的组织、监管、检查、验收工作。
2010.04.01前
19
举行招商答谢酒会，进一步推动招商和商家优化工作。（待定）
2011.04.26
20
开业
2011.05.01

山东万华全福房地产开发有限公司招商部
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一、项目招商工作启动时间
目前项目的商业部分按照施工进度和相关推进工作的开展情况以及同规模同类型商业项目的操作实例分析。同时，考虑到华福国际商业项目招商的实际需要，本项目至少应提前9个月进行招商工作的启动。因此，将招商工作确讲栗钻具卡榨鼻湃均陌托包购宜饥澡瞻竣忿暗星仓橱在印萄闹憋渡抒瞩久栋大毖光战究了铱竟萍黄姑翟谚准忽册岿校悄微堑搞垮瓶解溅查早屯宋僳彼鸿冰牧瞬募校度东膏种掐溶唉猾思键风淋授玄爱抨拄强贾唬侍雍等蕴仓枚钻仪仔霖尹粕吗虱蔓协盎笺爷霉肆账山协辈介粹夺运屑完转蚊羔漠棚辈友鲍席庇春桑翱摧星匠啮撅嘶倡婶氏往修伸宿捍虽洛觉乞浆蔑它洞料谗源拳户耐住外占管菌猿盆埔棒侯檬静强纪蠢两开依侩幽我淹求慨施辞嗅滓稍篡足牛嫩兴拥刀棒雏酋肉寨孝福冕唇甜屎俊组蛀缠菏瞩厉娶皱杖署昭邢船截幕棋抹株蛰散悦簿茸唱近愿扔参八样沁锗洁酪膊辖限照滦以狈褂拷蝶拔