商品房买卖合同指南.docx

赢了网 遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问 商品房买卖合同指南商品房买卖合同指南购买商品房是老百姓生活中的大事，有时用去家庭多年的积蓄，即使是投资购房，也有投资风险，房地产市场正处在规范之中。律师建议购房者选择规模大信誉好的开发商，必要时由专业律师提供开发商资信调查、合同审查等法律服务，做好事前预防，避免受到损失。一、了解开发商的主体资格开发商主体资格直接关系到购房者的合法权益，应查验五证：1、土地使用权证。应以出让方式取得，划拨土地和集体土地均不得进行房地产开发。居民用地为70年；工业用地为50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年；商业、旅游、娱乐用地为40年；综合或者其他用地为50年。查验土地使用权有无查封、抵押的情况，如有抵押情形，根椐物权法一百八十二条，土地使用权抵押，土地上房产应一并抵押，出现此种情形，可能导致购房合同无效。2、建设用地规划许可证。该证件是办理土地许可证的前提，开发用地的实际用途、性质、界限、容积率等应与开发商提供的建设用地许可证载明的内容相符。3、建设工程规划许可证。开发商如果没有取得该证件，按照城市规划法，其开发项目是违法的，将来无法取得房产证。城市规划部门有权责令开发商停止建设，还可以限期拆除或者将违法建筑没收。4、建设工程施工许可证。该证件是办理房屋产权证的必备要件，没有该证，购房者根本无法取得产权证。5、商品房预售许可证或者销售许可证。该证件是开发商对外销售商品房合法证明文件，没有取得该证件，开发商不得对外销售商品房。(1)注意该证件载明的开发商与商品房买卖合同的出卖人是否为同一个单位；(2)注意该证件是否包含所要购买的楼盘；(3)查验该证件是否存在转借、冒用他人许可证的情形。购房者可以登录大连市国土资源和房屋局网站进行查验商品房预售许可证，并且可以电话查询82185638（市区四区），其它区（市）县向当地房屋局或规划局电话查询。二、政府行为能否作为不可抗力，免除开发商逾期交房、逾期办证的违约责任合同法第一百一十七规定：因不可抗力不能履行合同的，根椐不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行发生不可抗力的，不能免除责任。不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。一般表现为影响合同履行的灾难性事件，既包括自然力量，如地震、水灾、旱灾、暴风雪等；又包括社会异常行为，如战争、暴乱、军事封锁等。审判实践中，关于政府行为是否纳入不可抗力争议很大，我们认为应区分以下三种不同情况：1、当政府行为是基于社会公共利益作出的，应认定为不可抗力，如建设过程中发现文物遗址，高考、中考期间不允许施工，迎接重大社会活动导致停工等。2、当政府行为针对特定领域、特定人作出的，应考虑为情事变更因素，应依公平原则，允许开发商进行合同变更或者解除合同。如政府规划调整、市政配套设施不到位（水电煤燃暧等），这是现阶段开发商面临的主要问题之一，这些因素开发商不可控，虽然水电煤燃暧已经大部分由相应企业完成，但首先市政基础设施需由相关政府管理部门审批，而大部分企业是龚断企业且为国有独资公司，保留了较浓厚的行政色彩，且与政府管理部门存在一定联系，很多时候不受市场规则与合同约定的控制，我们认为如果上述因素不考虑为情事变更因素，对开发商也同样显失公平，尽管1999年合同法没有规定情事变更原则，在立法缺失的情况下，可以依公平原则弥补法律漏洞。我国的民法通则合同法均规定了公平这一基本法律原则，法院可以依法对当事人的情事变更的诉讼请求予以支持。3、当政府行为是基于第三人的过错做出的，则不能认定为不可抗力，不能免除违约方的责任。如违反规划超建、改变容积率等。三、房屋面积条款建设部标准合同（开发商提供）第五条关于产权登记面积与合同约定面积差异有两种处理方式：一是双方自行约定，有的约定为“按房屋产权证面积进行据实结算，多退少补”，一般情况下期房的暂测面积与实测面积误差率不大时不会出现纠纷，但当误差率较大时，购房者就要补交较多的房屋差价款。二是按关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条第二项，此种约定更有利于平衡各方利益。即面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由了出卖人承担，产权归买受人四、商品房交钥匙应注意的问题商品房具备建设部标准合同第八条及第十四条规定的交付使用条件，开发商应书面通知购房者办理交付手续。购房者应根据法律、法规规定及合同约定对住宅设备、设施的正常运行及房屋各主要方面逐项进行验收，同时，开发商应向购房者出示并提供该合同第八条规定的证明文件和建筑工程竣工验收登记备案表、房地产管理测绘部门实测房屋面积数据、住宅质量保证书、住宅使用说明书等证明文件。五、住宅质量保证书应包括哪些内容住宅质量保证书是购房者要求开发商承担保修责任的有效凭证， 抵押可以重复吗 青岛银行二手房贷款办理 上海购买二手房如何贷款 中华人民共和国物权法实施后，以在建工程设定抵押与以往有何区别 房屋赠与合同过户才具有法律效力 银行是如何实现抵押权的 二手房贷款需关注七要素 牢记五要点顺利办理二手房贷款 宗教活动场所的房屋由谁申请登记 上海市公有住房差价交换合同 发放职工住房补贴有关问题的通知 中介问题频出二手房交易有风险各地楼市也趋冷 房产中介公司自订居间协议条款相互矛盾 划拨土地上的房屋进行抵押时，是否要先缴土地出让金 向市直机关事业单位未享受购房优惠政策的人员发放住房补贴中需要明确的几个 2003年度住房公积金，新职工住房补贴有关政策调整的通知 二手房交易“十谨记六掌握”轻松圆购房梦想 二手房意向金该不该交中介 地役权设定契约书 印发杭州市区集体土地房屋拆迁搬家补贴费非住宅搬迁补贴费住宅临时过渡费等 国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知 二手房贷款年限 二手房按揭房贷跳过中介省万元 在什么情况下抵押权人可以处分抵押物 住房补贴收入有关个人所得税问题的补充通知 出具查询结果应该注意哪些问题 二手房按揭贷款步骤 换中介是否都属于“跳单”行为 房屋过户登记手续是否能对抗法院的判决书 在建工程抵押是否可以办理预告登记 在协助人民法院执行时，如遇到房地产权利主体不一致，应当如何处理 二手房佣金调整萌动中介生存压力考验市场弹性 二手市场走向规范教你如何识别黑中介 当事人提供了担保后法院是否应该解除保全措施 登记机关应否推行当场发证 农村的房子能否抵押 50平米以下二手房仍能贷款 购房小心中介公司变戏法 以道路路面作顶盖的地下商场，是否可以申请权属登记 近来很多银行都推出了用房产做抵押的消费贷款，那什么是房产抵押消费贷款 原以个体工商户字号登记的房产，是否可以改登记为个人所有 2017二手房贷款指南 怎样办理二手房商业贷款 私人借款用房产抵押仅签订房地产抵押合同不办理抵押登记是否有效 婚前个人购买的房产，其中购房贷款有一部分是婚后双方共同还贷，对这类房屋 一方婚前买房双方婚后还贷，房子究竟属于谁 二手房维权要先找对路中介自发设立业务监管 房产中介挂牌价私涨业内人称 北京市提高公有住房租金增发补贴有关问题的通知 预付款的概述 哪些证件，证明可以作为自然人申请权属登记时的身份证明 为购房将中介投诉到消协 二手房中介陷阱知多少 在建工程抵押评估的特点与评估范围 商品房期权是否可以转让，如可以，应如何办理登记手续 对于在建工程的抵押登记为什么要慎重办理 房屋中介常见的无效霸王条款 深圳二手房中介费是多少 重庆市房屋建筑白蚁预防合同 部分按份共有人转让房产时，登记机构是否要通知其他共有人 房地产借款抵押合同 合同表述失误引发中介费纠纷这套二手房佣金竟写成“天价” 银行如何办理二手房按揭贷款业务 登记机构认为登记簿的记载没有错误，但当事人要求更正登记的，是否应当更正 国务院下发住房补贴专户管理操作九大流程步骤 抵押人在抵押期间有什么义务 专家指点二手房按揭贷款 二手房公积金贷款种类所需资料 房屋权属登记信息查询暂行办法对查询机关有什么要求 我与马某签订的附条件换房协议是否有效 新建商品房的转移登记要双方共同申请，开发企业应如何申请 二手房贷款注意什么 房产金融专家提醒大家银行贷款买卖二手房有“三项注意” 申请人登记时如使用伪造的证件，造成登记不实的，登记机关是否应承担责任 对农民自建房，是先办房产证还是先办土地证 加强城镇住房保障促进房地产市场稳定健康发展的实施意见 二手房购房贷款如何还贷 个人购买二手房如何申请按揭贷款 房产交易以后，房屋受让人在登记时，是否要重新填写墙界表 什么是流抵押条款 房屋登记办法为什么要对登记的定义作出新的规定 通过中介购二手房也要谨慎购房注意规避风险 签订房屋买卖中介协议要谨慎 已设定抵押的房产由法院委托拍卖给了非抵押权人，他项权证无法收回登记机关 房地产权益纠纷有哪些解决途径 银行贷款没有批下来能否解除购房合同 二手房贷需要哪些资料 企业形式不同责任大相径庭 个人住房贷款借款合同 商品房预售合同 天津市调整公有住房租金和发放住房补贴办法 房地产黑中介暴利内幕 税费、贷款等二手房交易常识 调整2004年度住房公积金，新职工住房补贴缴存基数的通知 商品房已售出已经备案，还可能被开发商抵押吗 开发商已破产，房屋没有竣工验收手续，买房群众要办权属登记，是否可以 贷款二手房的贷款资格 二手房商业贷款的办理 买卖房屋未过户合同是否有效 哪些情况下查询机关可以拒绝提供查询服务的 法律咨询