第21讲如何快速签订合同.doc

销售培训手册第二十一讲 如何快速签订合同许多销售员认为当为客户详尽地解说产品（房屋）并得到其认可，通过自己的异议说服及引导，客户签下了定单，且付了定金之后，销售便获得成功了。诚然，此时客户的购买意向相当明确，该单生意成交机率可能已超过80%。但要记住只要客户没有同卖方签订合同，他仍然可能产生变化，而且作为商品房的买卖，本身是一件比较复杂的生意，其合同条款、数量及异议也多于其他一般产品，再加上现今因购房而产生的纠纷层出不穷，客户在购房签约时会特别谨慎。因此，如何使客户快速签订合同是最终锁定客户的关键。在学习签订合同之前，先让我们归纳合同的要素合同的四大要素：1、双方情况部分2、合同规范部分3、双方协商部分（填空部分）4、合同签章部分（具体详见商品房合同本文）通过归纳，我们清楚合同四大要素中，除了第三部分外，其他部分均没有异议，换而言之，只要双方在协商部分取得一致，则合同顺利即能签订。快速签订合同的原则：把合同中可协商部分（填空部分）变得最少最好。销售员可以在销售签约之前把合同条款中空白部分用样本格式统一填写完毕，而无须待客户前来逐个协商，引导客户看完合同，把客户的异议缩减到几个点，在予以各个击破，从而完成合约的签订。快速签订合同的要点：1、事先合同样本准备完善2、客户异议缩减到最少3、不要给其充足时间看合同4、尽量不让客户把合同带离现场签订合同流程：签约时间锁定签约前准备引导客户看合同客户异议缩减客户异议解除填写合同完毕快速签名盖章。附件：商品房购销合同商品房买卖合同（合同编号: ）合同双方当事人： 出卖人：福州滨海房地产有限公司 注册地址: 福州市仓山区六一南路320号烟山大厦五层北区 营业执照注册号： 3501002017071 企业资质证书号： 闽建房3096 法定代表人： 陈颖 联系电话： 83406619 邮政编码： 350007 委托代理人： 地址： 邮政编码： 联系电话： 委托代理机构： 注册地址： 营业执照注册号： 法定代表人： 联系电话： 邮政编码： 买受人： 陈某 （本人）（法定代表人）姓名： 陈某 国籍： 中国 （身份证）（护照）（营业执照号码）： 350100000000 地址： 福州市鼓楼区 邮政编码： 350001 联系电话： [phone] (委托代理人)姓名： 国籍： 地址： 邮政编码： 电话： 根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条项目建设依据。出卖人以 出让 方式取得位于 仓山区上三路与首山路交汇处 、编号为 榕国有(2004)第00275300279 的地块的土地使用权。（土地使用权出让合同号）（土地使用权划拨批准文件号）（划拨土地使用权转让批准文件）为 榕地合2003105号及榕地合2003105号补01-2004 。该地块土地面积为 109671M2 ，规划用途为 商业, 居住 ，土地使用权年限2044年 10 月13 日 (商业)自 2004 年 10 月 13 日至 2074 年 10 月 13 日。(居住)出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，（现定名）（暂定名） 滨海嘉年华 区。建设工程规划许可证号为 榕规(2004)建字第10218号,施工许可证号为：(2004)仓建施许字第138-01号 。 榕规(2004)建字第10220号 (2004)仓建施许字第138-02号 第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房（现房）（预售商品房）。预售商品房批准机关为 福州市房地产管理局 ，商品房预售许可证号为 2005榕房许字第 号 。 该项目座落于福州市仓山区上三路南侧,首山路两侧“滨海嘉年华” 第三条 买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准）为合同第一条规定的项目中的：第 5 幢座 4 单元层 302号房。该商品房的用途为 住宅 ，属 框架 结构，层高为 2.8 米，建筑层数地上 九 层，地下 层。该商品房阳台是封闭式非封闭式。该商品房合同约定产权登记建筑面积共112.36平方米，其中，套内建筑面积 95.02 平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.34平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条 计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第 壹 种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（ 人民 币）每平方米2898.96元，总金额（ 人民 币） 千 百 叁 拾 贰 万 伍 千 柒 百 贰 拾 柒 元整。2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（ 币）每平方米 元，总金额（ 币） 千 百 拾 万 千 百 拾 元整。3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（ 币） 千 百 拾 万 千 百 拾 元整。第五条 面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第 壹 种方式进行处理：1. 双方自行约定：（1） 根据2001年3月1日福州市房地产管理局颁布的福州市房屋面积计算细则（暂行）规定计算预售建筑面积（即合同约定面积） （2） 合同约定面积与产权登记面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款 . （3） 产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款,由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人; 产权登记面积小于合同约定面积时，出卖人将多余部分的房价款返还买受人（4） 2. 双方同意按以下原则处理：（1） 面积误差比绝对值在3以内（含3）的，据实结算房价款；（2） 面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按 利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3以内（含3）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3部分的房价款由出卖人双倍返还受买人。 面积误差比因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。 第六条 付款方式及期限。买受人按下列第 叁 种方式按期付款：1. 一次性付款 买受人应于本合同签订之日即 年 月 日向出卖人支付人民币 万元作为履行合同的定金,定金充抵购房首期款,并于 年 月 日向出卖人支付首期款人民币 元整,余款人民币 元整于 年 月 日交清。 2.分期付款 买受人应于本合同签订之日即 年 月 日向出卖人支付人民币 万元作为履行合同的定金,定金充抵购房首期款,购房款分3期支付, 年 月 日向出卖人支付首期款人民币 元整, 年 月 日向出卖人支付人民币 元整余款人民币 元整于 年 月 日交清。 3.其他方式买受人应于本合同签订之日即2005年1月3日向出卖人支付人民币贰万元作为履行合同的定金,定金充抵购房首期款,并于2004年1月15日向出卖人支付首期款人民币壹拾伍仟柒佰贰拾柒元整,余款人民币叁拾万元整办理银行按揭贷款公积金贷款。 第七条 买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第 1 种方式处理：1.（1）按逾期在 30 日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 壹 的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过 30 日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的 1 向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 壹 （该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2. 第八条 交付期限出卖人应当在 2006 年 2 月 28 日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第 5 种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1. 该商品房经验收合格。2. 该商品房经综合验收合格。3. 该商品房经分期综合验收合格。4. 该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5. 该商品房经验收合格（该商品房单体经监理,设计,施工,勘察单位验收合格 ）,并向质量监督部门报备。 但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起 60 日内告知买受人的；2. 因当地政府政策性因素引起,导致无法正常施工的 3. 第九条 出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第 1 种方式处理：1. 按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日止，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之 壹 的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过 30 日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起 30 天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的 1 向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之 壹 （该比率应不小于第（1）项中的比率）违约金。2. 第十条 规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2） ； （3） ；（4） ；（5） ；（6） ；（7） 。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起 60 天内将买受人已付款退还给买受人，并按 同期银行活期存款 利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。 买受人应内向福州市房地产交易登记中心及贷款银行申请产权注销登记及银行贷款注销手续,以办妥注销手续之日作为申请退房日. 第十一条 交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应当在出卖人通知交付的日期内到出卖人指定的地点前来办理房屋交接手续,逾期办理的,按每延期一日向出卖人支付保管金人民币贰拾元整。 第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。 第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第 贰 种方式处理：1赔偿双倍的装饰、设备差价。2出卖人负责整改直至达到约定标准. 3. 第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件；1. 水,电,道路于该商品房交付时达到使用条件. 2. 燃气,有线电视,通讯于该商品房交付后90天内达到使用条件 3. 景观绿化于该商品房交付后90天内达到使用条件 4. 消防工程经监理单位予验收合格 5. 如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1 出卖人向买受人按每逾期一日支付违约金人民币贰拾元整 2 3 第十五条 关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后 365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第 3 项处理： 1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起 日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的 赔偿买受人损失。 2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的 向买受人支付违约金。 3.买受人不退房，出卖人按已付房价款每日0.01向买受人支付违约金。 第十六条 保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，住宅质量保证书作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。 保修期自出卖人书面通知书中载明的交付使用之日起计算.买受人延期接楼的,保修期限仍自出卖人原书面通知中载明的交付使用之日起计算. 第十七条 双方可以就下列事项约定：1、该商品房所在楼宇的屋面使用权除消防通道外其余闷顶部分及露台按垂直投影归顶层业主使用。2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权归本幢业主公共所有,由福州滨海物业管理公司统一管理. 3、该商品房所在楼宇的命名权归出卖人所有 4、商品房所在小区的命名权归出卖人所有 5、双方经协商同意由福州滨海物业管理有限公司负责物业管理 6、燃气开通费,有线电视开通费,电话及宽带开通费由买受人承担.公共维修基金根据政府有关规定的收费额度由买受人承担,在交房时,由物业管理公司代收. 7、A区住宅一层本单元分户墙延伸线划定的南北平台由该单元业主管理使用,但不得违章搭盖或侵害其他业主权益(详见附图) 第十八条 买受人的房屋仅作 住宅/店面 使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。 第十九条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第 壹 种方式解决： 1.提交 福州 仲裁委员会仲裁。 2.依法向人民法院起诉。 第二十条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。 第二十一条 合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 第二十二条 本合同连同附件共 二十一 页，一式 肆 份，具有同等法律效力，合同持有情况如下： 出卖人 贰 份，买受人 壹 份， 福州市房地产交易登记中心壹 份， 份。 第二十三条 本合同自双方签订之日起生效。 第二十四条 商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向 福州市房地产交易登记中心 申请登记备案。 出卖人（签章）： 开发商盖公章 买受人（签章）：客户签字并按手印 【法定代表人】：法人代表签字 【法定代表人】： 【委托代表人】： 【委托代理人】： （签章） 【 】： （签章） 2005年1月 15 日 2005年1月15日 签于 福州 签于 福州 附件一：房屋平面图（略）附件二：公共部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明根据福州市房屋面积计算细则(暂行)规定, 公共部位与共用房屋分摊建筑面积范围为:1、电梯井、候梯厅、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、配电间、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、建在幢内为整幢楼服务的公共用房,管理用房等按规定应予以分摊的相关设施。2、套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙，外半墙。附件三：装饰、设备标准(住宅)1结 构:采用钢筋混凝土框架结构,七度抗震。2外墙：采用外墙砖组贴,线条,线角为外墙漆。3大堂或楼梯间:楼梯间铺设防滑砖地面，楼梯为踏步砖,墙体、天棚为水泥漆饰面。4电 梯: 国产优质电梯5内墙：套内卧室,厅,厨房,卫生间均无隔墙,方便二次装修, 套内墙面水泥沙浆基层,天棚中等抹灰打底。6地面：套内地面水泥沙浆找平，方便二次装修。7. 门窗：入户门设外开式防盗门或防火门，配门锁, 阳台门为铝合金推拉门，户内门业主自理。窗户采用铝合金窗框配浅绿色玻璃，套内上闷顶楼梯业主自理。8阳台：艺术造型铁花栏杆局部砌体及艺术白色线条。9厨房：设计燃气供应管道接口，排烟管道、给排水口,设置电器插座。10卫生间：预留电器插座以及给排水口,地面防水处理。11供水:多层及小高层智能管泵供水，高层二次供水，自来水计量表出户。12供 电：一户一表安装到位，40A(单相)。13发电机组:自备发电机组，仅供小区公共用电。14电器设备：室内线路暗装敷设，配插座，开关，预留照明灯。15通讯设备：宽带网络预留接口一个，每户预留2对外线电话接口。16有线电视：预留一个有线电视接口。17闭路电视监控：社区主要出入口及地下车库出入口设置闭路电视监控探头。18楼宇可视对讲：各楼宇入口设可视对讲门禁系统，户内配置模拟对讲机,业主可升级配置为可视对讲.(升级费用由买受人自理)19其 它：（1）楼板因非结构性原因引起的温度裂缝，买受方同意由出卖方责成施工单位修补达到使用条件。（2）广告,楼书,户型平面图册以及此前所有资料所载的有关建材及装修标准说明与上述标准不符之处均以本标准为准。附件三：装饰、设备标准(店面)1外 墙: 采用外墙砖组贴,沿街部分为花岗石组贴。2门: 设不锈钢管卷帘门(除圆弧门外)。3内 墙：水泥砂浆基层。4顶 棚：中等抹灰打底。5地 面：水泥砂浆找平。6给排水：预留给排水口,每间设独立水表。7配 电：一户一表，20A/户。8有线电视：预留一个有线电视接口。9通讯及网络：宽带网络预留接口一个，每户预留1对外线电话接口。10其 它：（1）楼板因非结构性原因引起的温度裂缝,买受方同意由出卖方责成施工单位修补达到使用条件。（2）广告、楼书、户型平面图册以及此前所有资料所载的有关建材及装修标准说明与上述标准不符之处均以本标准为准。附件四：合同补充协议滨海嘉年华商品房买卖合同补充协议出卖人: 福州滨海房地产有限公司买受人:双方就商品房买卖合同中的有关事项达成以下协议,作为该合同之补充，以资共同执行遵守:一.根据国家、地方有关法律法规及相关文件的规定，买受人购置的房屋的房契税，印花税，交易手续费等均由买受人自行承担。二.买受人选择银行按揭贷款付款方式，买受人已详细了解办理按揭贷款的有关规定及需由买受人提交的所有材料清单和所需交纳的保险费、抵押监证费、印花税等相关费用，为了尽快办理按揭贷款，买受人特做出承诺如下：(一)银行按揭贷款1.买受人于 年 月 日前付足首期购房款计人民币 元整,余款人民币 万元整办理银行按揭贷款。2.买受人必须在本合同签订之日7日内向出卖人提交办理按揭所需要的所有证明材料，并保证提交证明材料的完整性、真实性及合法性，如买受人提交的按揭证明材料未能达到银行的要求，则买受人须在收到贷款银行或出卖人的通知之日起7日内重新提交符合条件的按揭材料，买受人逾期提交按揭材料的，视为买受人逾期交款，出卖人有权按本合同第七条处理。3.买受人按揭贷款申请获批准后，买受人必须按贷款银行或出卖人的通知在规定的时间前往指定的地点办理银行按揭贷款手续(产权共有人应同时前往)如买受人无法按时前往，则应在接到通知时及时告知出卖人或贷款银行，同时确定新的签约时间。逾期视为买受人逾期交款，出卖人有权按本合同第七条处理。4.如因买受人的原因无法办理银行按揭贷款，则买受人应在接到通知后7日内选择如下付款方式，确保合同的继续履行：(1)按本合同签定当日规定的分期付款方式支付余款；(2) 按本合同签定当日规定的一次性付款方式支付余款；(3)买受人无力支付余款申请退房,应向出卖人支付应付款的2%作为违约金，合同解除。5.关于按揭抵押(1)买受人用购房合同中约定购买的商品房作为按揭贷款的抵押物。(2)抵押期间，购房合同正本，本协议书正本，购房发票原件，抵押房产的保险单据正本及抵押房产的产权证正本概由出卖人转交贷款银行保存。(3)抵押期间,未经出卖人同意，买受人不得擅自变更按揭贷款的抵押物。(4)在银行同意解除抵押或者放弃抵押权时，如果买受人尚欠出卖人债务，则买受人必须优先将商品房抵押给出卖人，保证出卖人债权优先受偿，否则出卖人有权主张买受人向他人转让房产或抵押房产的行为无效。6.关于按揭担保(1)出卖人同意为买受人的按揭贷款提供保证担保，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签定的担保合同条款为准。(2)买受人必须严格遵守与贷款银行签定的借款合同，按期足额向贷款银行归还按揭贷款本息。(3)在担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担相应的保证责任，即出卖人代买受人偿付银行按揭贷款本息，则出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款项之日止，参照本合同约定的逾期付款违约金标准由买受人向出卖人承担相应的违约责任。买受人未还清代偿款项之前，出卖方有权暂缓该房屋的产权登记。(4)如果出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭本金的10%，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，收回房产，追偿代偿款项，并按购房合同第四条约定的商品房购房款总金额的5%追究买受人毁约之违约赔偿金，因解除购房合同及按揭贷款合同而增加的费用由买受人承担。7.按揭款到位：(1)按揭款到位时间以出卖人实际收到贷款银行发放的按揭贷款为准，双方约定以出卖人实际收到按揭贷款，视为买受人履行完毕按揭贷款的义务。(2)在按揭款到位之前，出卖人享有先履行抗辩权，即出卖人有权拒绝向买受人交房，直到按揭款到位或者买受人改用其他付款方式付清全部购房款为止。(二)买受人自办公积金贷款1.买受人于 年 月 日前付足首期购房款计人民币 元整,余款人民币 万元整由买受人自行办理公积金贷款。2.买受人应在出卖人提供已鉴证的合同后45个工作日内办妥公积金贷款,否则视为买受人逾期交款,出卖人有权按本合同第七条处理.3.公积金贷款到位参照本补充条款第二条第7点处理.三.出卖人展示的滨海嘉年华模型及海报等相关宣传资料仅供参考，不作为交房标准及商品房买卖合同的组成部分，所有资料以政府最终批准的文件及商品房买卖合同约定为准。四.买受人应在本合同上提供正确的联系地址和联系电话，如有变更须在七日内以书面形式通知出卖