房地产项目规划设计、工程质量、安全、进度管理.doc

规划设计管理第一章 项目设计管理制度1、总则1.1项目设计管理是实现顾客价值、达到公司经营目标的关键环节，涉及项目规划、建筑方案设计、施工图设计（初步设计）、景观设计等。1.2全面优化、规范设计管理活动流程和操作规范，确保项目设计管理和设计过程在受控状态下进行，是项目开发过程中保证设计质量、进度，促进销售、控制成本的重要途径。2、 项目设计管理过程的一般规定2.1项目设计管理内容2.1.1总工办负责对项目设计工作进行全过程监管，各设计阶段的管理要求包括，但不限于：1）编制、审查各阶段设计指导及设计任务书；2）选择符合资格要求的设计单位；3）配合成本控制、实施限额设计；4）参与设计过程（或事后检查）重要阶段的评审；5）组织技术专家评审和确认各主要阶段的设计成果；6）组织各设计阶段的衔接、协调；7）明确设计更改控制程序，并保证设计更改按规定的程序进行；8）项目完成后的设计总结、资料备案。2.1.2各设计阶段的监管工作安排，由总工办负责具体制定，阶段设计工作的监管计划必须明确设计过程中监管内容、责任和具体措施。2.1.3项目设计过程中与设计单位或其他单位的组织与技术接口要求，总工办在委托设计时必须以书面形式明确，确保各方按规定的要求进行设计信息交流和资料提供、设计成果审查及确认等。2.2设计要求2.2.1总工办必须按规定作业流程和指引文件，在各阶段设计开始前以书面文件形式明确设计要求，形成各阶段的设计任务书。2.2.2所有应由开发商提供的项目设计依据，以及设计技术标准都必须作为设计任务书的附件一并提交设计单位，并与设计单位进行确认。2.2.3为保证各阶段设计要求的准确、完整，并符合相关法规要求和公司规定，总工办负责组织实施必要的设计要求审查。2.3设计过程跟进2.3.1总工办应按设计监管工作安排，依据设计委托合同对设计过程进行连续监督检查，以保证设计工作进度符合规定要求。2.3.2设计过程中，所有对设计进度和设计成果有影响的交流意见均必须形成书面文件，总工办应负责跟进检查落实情况。2.3.3设计过程中，所有甲方提出或确认的意见和要求均必须形成书面文件，并存档备案。2.4设计成果2.4.1与设计单位订立的设计委托合同，或其附件中，必须明确规定对设计成果提交的具体形式和审查要求，确保设计单位提交的设计文件完整性和设计深度。2.4.2根据项目的规模和具体情况的需要，可委托有资格的技术专家对设计单位提交的设计成果进行审查。2.4.3各阶段设计成果审查均必须包括经济性的审查，规划方案设计及扩初设计须进行成本估算或概算，施工图设计须进行成本预算，确保在项目总成本的控制范围内。2.4.4审查中发现的问题，总工办必须以书面文件方式通知设计单位，责成设计单位进行修改，并跟踪记录。3 、规划、建筑、景观方案设计3.1规划设计指引必须按照规划设计指引编制要点进行编制，作为编制规划设计任务书的主要依据。规划设计任务书由总经理办公会审批。3.2规划设计方案必须执行规划方案设计作业流程及规划方案评审指引的规定，形成的设计成果由总经理办公会审批。3.3建筑方案设计任务书编制完成后应报总经理办公会审批。3.4建筑方案设计必须执行建筑方案设计作业流程及建筑方案评审指引的规定，形成成果后报总经理办公会审批。3.5景观环境方案设计（概念方案及深入方案）3.5.1项目景观环境工程各阶段成本控制目标确定前，总工办就景观环境工程的估算或概预算报总经理办公会审查。3.5.2项目修建性详细规划方案审定后，由总工办组织编制景观环境设计总体计划及景观环境概念方案设计任务书。景观环境设计总体计划及各阶段方案设计任务书必须报总经理办公会审查核准。3.5.3各阶段方案设计的设计单位选择须按照“招标管理制度”进行。3.5.4设计单位提交的各阶段方案必须按景观环境方案设计作业流程的规定进行方案评审；方案评审会由总工办组织进行，评审委员会人员由总经理、工程副总、工程造价部、工程技术部及总工办相关人员组成，最终实施方案报总经理办公会审批。3.5.5各阶段方案审定后方可进行下一阶段设计。4、 修建性详规、修建性设计（总图）、建筑初步设计和施工图设计4.1修建性详规设计、初步设计由总工办负责委托设计，其相关设计任务书由工程副总审批，设计成果报总经理办公会审批。4.2修建设计（总图）、施工图设计由总工办负责委托设计，其相关设计任务书由工程副总审批。4.3景观环境深入方案审定后，由总工办编制施工图设计计划及组织景观施工图招标委托设计。 4.4出正式施工图前，总工办应组织相关业务部门进行施工图审查，并按施工图审查基本要求的规定执行。4.5景观环境施工图应报工程副总审批。4.6修建性详规设计、修建性设计（总图）、初步设计、施工图设计等的图纸资料及竣工图（非景观环境类），景观环境施工图及竣工图均应及时备案。4.7工程技术部应及时掌握景观环境施工进度及安排，并定期进行景观环境现场施工检查。5、 其它设计5.1其它设计包括小区总体配套（建筑、景观、装修）设计，部分施工图设计完善工作等，由总工办负责组织完成，并必须执行前述“一般规定”。5.2卖场（包括与所有销售展示相关的建筑、景观、装修等）方案由市场部负责委托设计，报总经理办公会审批。销售卖场及样板房的设计应注意规避法律与市场风险。 6、设计更改6.1所有变更申请及变更方案的审查，均必须包括该变更可能对质量、工期、成本的影响。6.2在施工图设计及施工过程中，所有涉及规划、建筑单体方案的原则性变更（调整），应事先告知有关的工程、造价和营销管理部门，并且报工程副总审批。6.3在景观环境概念方案或深入方案确定后，由于特殊原因需进行的局部设计调整或更改，统一由总工办组织提出设计申请，并注明修改原因及拟修改方向，一并报工程副总审批。6.4除上述规定外的施工图变更外，其余变更由项目经理部根据工程设计变更管理规定进行处理，包括：1）识别变更需要，并予以评审；2）形成设计变更书面文件；3）审查设计变更文件；4）发布、执行变更文件。6.5最终批准的施工图变更文件，总工办必须于施工图变更文件生效7日以内，复制变更文件，通知有关的现场施工、工程造价和营销管理部门，并做好变更文件的讲解工作。是否需要初勘委托测量/初勘测量或提供地形图/地质初勘第二章 规划方案设计作业流程总工办编制规划设计指引总经理办公会审批 Yes No总工办编制规划设计任务书/招标文件总经理办公会审批通过招标选择委托设计单位设计单位设计/调整/提交规划方案总工办接收方案,申请方案评审 召开方案评审会通过 No 计划配套部进行规划报批Yes第三章 建筑方案设计作业流程总工办编制建筑方案设计任务总经理办公会审批总工办编制设计招标文件，按照招标程序选择设计单位设计单位进行建筑方案设计/设计修改，总工办跟踪设计质量与进度总工办接收方案，进行初步审查通过 No Yes申请方案评审召开方案评审会 通过 No Yes计划配套部进行方案报批，总工办进行下一阶段设计准备第四章 景观环境设计作业流程总工办编制景观环境设计总体计划总经理办公会审查批准总工办编制阶段设计任务书总经理办公会审查批准招标选择设计单位总工办配合设计单位进行设计接收阶段设计成果施工图设计 概念设计或深入设计总工办组织评审沟通修改，审查通过进行下一阶段设计第五章 规划设计指引编制要点1、 设计意向部分1.1总体开发设想1.1.1 项目定位和开发计划表达要求：道路系统与分期开发的关系、结合项目地块价值分析的容积率分配计划、关注点设计（自然环境利用等）的开发思路及成本测算、交通组织的设想等。1.1.2销售策略与开发步骤的契合性要求1.2规划设计细则1.2.1总体规划构思表达要求：结合项目定位及开发计划进行总体规划构想、规划要点、土地评估（根据自然地形、地貌分析土地规划用途，选择适宜建造的范围）。1.2.2道路系统规划表达要求：路网形式、人车流组织、道路分级布置、静态交通布置，以及关键技术要求，如：出入口与交通枢纽、消防车道设计等。1）、车行系统与停车规划表达要求：停车量及停车方式（设计车位测算、各种停车组织方式的分配比例）。2）、步行系统规划表达要求：纯步行系统分布（是否考虑绝对禁止机动车穿行的地段，该地段应具备的区域特点）、无障碍步行系统（是否考虑针对残疾人、老人的无障碍环境设计及步行系统到达范围的要求）。1.2.3绿化与景观系统规划表达要求：自然条件、用地条件分析、景观系统最大化利用分析。1.2.4配套公共服务设施系统规划表达要求：配套项目与公共设施规划（对配套与公共设施的配置种类、数量及分布的要求，以及经营的利好）。1.2.5竖向规划1.2.6市政设施管网综合规划1.2.7生态与节能设计表达要求：对生态环境的利用与保护的要求，根据各地区差异对雨水、太阳能及其他自然资源的利用设想。1.3建筑设计细则表达要求：以城市背景与项目用地的分析报告为基础资料，对档次定位、主体风格、主力户型、环保节能和智能系统的实施加以说明，对建筑材料、部件产品的使用设想。建筑造型、间距、朝向、群体空间。1.4项目综合评价、规划方向及问题剖析表达要求：对项目的各地块开发价值、开发内容安排计划、规划风格进行总体分析、提出项目需要处理的重要问题及操作难点。2、 客观资料部分（说明：本部分为设计工作提供客观理性的背景资料。）2.1城市背景分析（说明：节录项目可行性研究报告之相关内容。）2.1.1城市房地产市场现状分析2.1.2主要销售对象与需求人群分析2.1.3市场潜力与隐性商机分析2.1.4当地风俗与人文分析2.1.5市民居住模式和出行方式分析表达方式：分析方式以形成不同生活层次和生活习惯的内在因素为主，搞清楚当地居民的日常生活模式，避免设计师想当然。2.1.6建筑文脉分析2.2 项目用地状况分析2.2.1自然环境调查报告1）、当地气候特征表达要求：资料来源于当地城市统计信息年鉴和气象局网络资料。风向、气温、降水、云雾和日照、空气湿度、气压等。2）、空气质量表达要求：资料来源于当地城市统计信息年鉴和环保局数据资料，实地踏勘的上风空气污染情况。3）、噪声水平表达要求：噪声模拟测试分析报告，内容不少于：测试分析报告、模拟样本、测点定位图。4）、水文情况表达要求：资料来源于地质资料报告和相关政府机构的水文、地质资料。4.1）地下水位（关系到地下、半地下建筑、下沉广场的设计）4.2）地热资源（关系到会所能够配备的服务项目，小区采暖热源等问题）4.3）用地内以及用地毗邻河流、泄洪沟、湖泊等水系的水量变化规律、水质资料（关系到小区的环境质量、防涝设施，对水系资源的利用方式）4.4）城市给排水管网与城市管网连接点管径、坐标、标高、材料、压力等5）、地形地貌分析 表达要求：资料来源于规划国土部门提供的地形图与控规图纸资料及现场踏勘。5.1）等高（等深）线地形图、土壤土质5.2）保护保留植被、树木明细与定位图5.3）保留保护古迹、建筑明细与定位图5.4）地质构造及地层、地层稳定性和地震烈度等级6）、基地内市政设施表达要求：资料来源于相关规划文件，需现场核实。6.1）空中高压走廊、微波通道确认6.2）地下光纤通讯、电信电缆确认6.3）泄洪沟、涵洞等城市资料确认6.4）市政“三通”、“七通”情况6.7）、其他2.2.2项目用地城市区位价值分析（说明：重点为居民出行可达性分析。）1）、项目所处地段等级表达要求：资料来源于规划国土部门的城市规划发展图则。2）、出行可达性分析表达要求：2.1）基地与城市节点的出行便利性2.2）经过本地块的城市捷运系统的服务强度2.3）地块周边市政道路等级、高峰时间交通流向流量与拥挤分析2.4）用地范围内的规划市政路现状及其交通量调查3）、周边土地与建筑表达要求：3.1）周边土地利用现状调查与未来规划远景图则确认（确认周边土地正在或者将要发展的物业的性质用途；确认周边市政设施的远景规划情况是否有立交桥、封闭快速路、道路拓宽、市政管线等工程设施的建设情况。）3.2）周边建筑调研（确认建筑性质、使用年限、改造变更用途的可能性；确认周边建筑物对本地块的影响，包括：遮挡、噪音、污染、交通、服务等方面。）3.3）周边楼盘概况2.2.3可利用资源分析表达要求：（重点为交通、配套资源分析）一）、可以方便享有的资源：步行5分钟，半径400米范围内二）、居民可以利用的资源：步行5-10分钟，半径400-800米之间范围内1）、交通资源表达要求：在可达距离范围内的交通方式、站点、服务时间、连接区域、与重要城市节点的交通时间。2）、城市配套服务资源表达要求：在可达距离范围内的城市商业服务配套资源的种类、规模、服务能力，以及缺欠配套项目明细。3）、景观与生态资源表达要求：在可达距离范围内的城市公共绿地、自然景观、河流山坡等，视觉可达的自然景观，以及利用方式。2.2.4用地原有构筑物、建筑物状况第六章 规划设计任务书编制要点1 、城市背景分析（详见规划设计指引）1）城市房地产市场现状分析2）主要销售对象与需求人群分析3）市场潜力与隐性商机分析4）当地风俗与人文分析5）市民居住模式和出行方式分析6）建筑文脉分析2、 项目用地概况（详见规划设计指引）1）自然环境调查报告 空气质量 噪声水平 水文情况 地形地貌分析 基地内市政设施2）项目用地城市区位价值分析 项目所处地段等级 出行可达性分析 周边土地与建筑3）可利用资源分析 交通资源 城市配套服务 景观与生态资源4）用地原有构筑物、建筑物情况3、 项目开发目标及经营要求3.1开发目标（如：项目初步定位、风格主题、项目类型等）1）客户主流及档次定位2）产品构成（高、中、低层比例）3）户型配置4）分期开发的安排3.2经营要求（如：功能区域配置及划分）4 规划设计指导原则及要求4.1指导原则1）符合城市规划原则2）符合项目初步定位原则3）生态与可持续发展原则4）整体规划原则（与项目周边环境的协调和融合）5）尊重和利用当地人文、历史、地理的原则6）经济性原则7）有利于物业管理的原则4.2具体要求（分概念规划和详细规划）4.2.1规划技术经济指标要求4.2.2住宅用地规划要求1）整个小区空间形态顺应主导风向，充分考虑住宅群体通风与防风措施。2）住宅组团的组织范围，组团空间的层次要求。3）多层与小高层日照、间距满足规范要求。4.2.3公建配套用地规划设计要求1）关于公建的配套设计和功能分配是整个规划的核心与关键，商业街的规模与尺度应体现出与众不同，创造性的特色。公建配套发展应与住宅建设同步进行。2）公建配套的分类、面积指标、设置位置。4.2.4道路用地与停车设施规划要求1）路网形式及出入口规划2）人车方式3）停车位、各种停车方式的分配比例4）步行系统规划要求4.2.5景观与环境规划设计要求1）对现有自然资源的保护与利用2）与总体规划、建筑风格的协调统一3）主要景观与次要景观的合理划分4.2.6成本控制要求5 设计依据由甲方提供或政府政策文件。6成果要求成果类型及规格。7成果提交时间、地点及联系方式。第七章 项目规划方案评审指引1、 适用范围适用于规划设计阶段项目规划设计方案的评审。1）评价规划设计方案是否满足项目开发目标的需要；2）初步选择规划设计方案。2、 评审方式及要求2.1项目规划方案评审采用会议评审的方式进行，总工办负责制定评审会议的计划，明确评审会召开时间、参加人员、地点及议程安排。2.2评审会一般由总工程师负责主持，并指定专业人员进行记录，总经理办公会成员至少三分之二以上人员参加，以及工程技术部相关人员、工程造价部相关人员及邀请的有关专家。2.3规划方案评审会议计划应至少提前一周通知参加人员，会议评审资料应至少提前一天发放给参加评审会议的人员。2.4评审会议所需资料由总工办负责准备，包括：1）项目可行性研究报告2）项目开发计划书3）项目调研报告4）规划设计指引5）规划设计方案（至少三家设计单位提供）6）规划设计招标文件7）规划设计任务书8）地形模块（需要时）9）周边竞争楼盘的材料设备资料，以及本项目的材料设备计划10）其它资料3、 评审议程及结论3.1由总工办对项目规划设计指引进行讲解，重点介绍项目背景、公司对项目规划方案的方向性设想、存在的问题及项目操作难点等内容。（此时投标单位应不在会场）3.2由各投标单位分别介绍方案，并留出20分钟左右的提问时间。3.3与会者就投标方案发表意见，主持人应注意控制讨论范围集中于项目规划设计方案简评表中所列的条款，以便形成具有倾向性的专业意见。3.4方案评定采用与会人员记名投票打分的方式进行，规划设计方案简评表中每一单项满分为10分，由投票人分别就每一方案给出各项得分。4 、评审纪要4.1评审会结束后三天内，总工办应做好规划方案评审会纪要，总结分析对各规划方案的评审意见及评分，一并报集团公司审批。4.2规划方案通过后，由总工办负责发出通知，知会规划设计单位。4.3未能通过集团公司审批时，应重新组织规划方案设计和评审。第八章 建筑单体方案评审指引1 、适用范围适用于建筑方案设计阶段项目建筑方案的评审，确认设计单位提交建筑方案是否符合公司要求，以及识别方案需要改进的方面。2 、方案评审方式及要求2.1项目建筑方案评审采用会议评审的方式进行，总工办负责制订评审会议计划，明确评审会召开时间、参加人员、地点及议程安排。2.2评审会一般由总工程师负责主持，并指定专业人员进行记录，总经理办公会成员至少三分之二以上人员参加，以及工程技术部相关人员、工程造价部相关人员及邀请的有关专家。2.3建筑方案评审会议计划应至少提前一周通知参加人员，会议评审资料应至少提前一天发放给参加评审会议的人员。2.4评审会议所需资料由总工办负责准备，包括： 1）项目可行性研究报告2）规划设计方案及经济技术指标3）项目调研报告4）建筑方案（建筑的平、立、剖面图、建筑效果图；经济技术指标；设计说明书；用地红线图） 5）其它资料3 、评审控制要点3.1由总工办对建筑方案设计背景进行介绍，重点回顾规划设计方案要点、公司对项目建筑方案的要求等。3.2由设计单位介绍建筑方案，并回答评委提问。3.3 与会者就建筑方案发表意见，主持人应注意控制讨论范围集中于建筑方案评审要点中所列的条款，以利充分识别建筑方案完善的需要。4、 建筑方案评审控制点4.1检查方案是否符合国家的现行规范、法规、法律、标准。4.2与规划设计是否一致，若不一致要说明其相对的优缺点，以供评委评审。4.3是否符合美观、实用及便于实施的原则。4.4流线设计1）建筑单体入口与道路关系的合理性；2）电梯厅与楼梯间位置的合理性；3）人流、车流组织的是否顺畅，是否相互干扰。4.5平面设计1）每种户型的类型、面积是否合理；2）户型设计能否适应与市场需求；3）平面设计是否经济合理；4）是否符合现行的相关建筑规范几法规（特别应该重点审查消防、人防是否符合国家、地方的相关规定）。4.6立面设计1）立面形式与整个城市建筑、文化的大背景的关系；2）立面的风格；3）立面形式的比例、尺度；4）建筑外立面的细部设计；5）立面形式与市场需求之间的关系。4.7剖面设计1）高层建筑的地下室的层高的确定；2）多层建筑若底层架空，其层高的确定；3）标准层的层高确定；4）顶层的层高的确定及其利用。4.8结构设计重点审查建筑方案在结构设计上是否可行、经济、合理。4.9新技术、新材料的运用是否利用已经经过验证较成熟又经济实用的新技术、新材料。5 、评审结论5.1指定记录人在会后三天内应做好建筑方案评审会纪要，总结分析对建筑方案的评审意见。5.2总工办经办设计人员，将评审意见以设计修改通知单的形式通知设计单位。5.3设计单位在修改后经总工程师认可后，报总经理办公会审批。第九章 景观设计任务书编制要点1 、项目概况（引用规划设计指引内容）1）项目背景资料2）项目基本定位3）项目环境资料2 、设计范围、内容及深度2.1设计范围根据总体规划和开发要求确定设计范围。2.2设计内容详细景观范围，如主题公园、组团绿地等。2.3设计深度根据开发要求确定设计深度（概念设计、方案设计、扩初设计、设施图设计）。3、设计要求3.1总体构思要求仅提供方向性设想，应要求景观设计师就下述各项作细致说明：1）对项目的各地块开发价值、开发内容安排计划、规划风格进行总体分析、提出项目需要处理的重要问题及操作难点。2）提出总体设计构想、设计要点、土地评估（根据自然地形、地貌分析土地规划用途，选择适宜建造的范围）。3）与总体规划设计关系的构思（对景观系统与自然景观或城市景观的呼应关系、步行系统与景观带的结合方式的倾向意见、应用依据，对其主题和气氛的要求）。3.2设计细则（具体景点设计要求）。4、 设计依据由甲方提供或政府政策文件。5 、设计不同阶段成果内容和要求5.1概念方案设计阶段（设计说明及成果图册）1）总体景观规划彩色平面图2）功能空间内主题景点的平面布置及概念效果草图3）功能空间内主要硬、软景观设施的平面布置及概念效果草图4）主要接点及普遍共性空间的景观平面及概念效果草图5.2初步设计阶段（方案设计说明及成果图册三套，电子文本一套）5.2.1各种硬质景观及其功能设施的平面布置图1）各种园路的详细布置图2）各种广场铺装的详细平面布置图3）各种水体的详细平面布置图4）植栽的平面布置草图（结合硬质景观仅要求到乔木、灌木、花草的区块设计）5）各种小品、雕塑、亭台及功能设施的详细平面布置图6）照明系统的详细平面布置图5.2.2各种硬质景观及其功能设施的平、立、剖面图及效果图1）各种道路、广场的布置形式图及效果图2）各种水体及其驳岸的平、立、剖面及效果图3）各种小品、雕塑的平、立、剖面及效果图4）各类景观建筑的平、立、剖面及效果图5）各种功能设施的设计图和效果图6）地形标高设计平、立、剖面及效果图5.3扩初设计阶段（图纸3套，电子文本一套）1）所有园林硬质景观及其功能设施的基本定位2）照明系统定位及大样图3）环境地形标高设计图4）所有园林硬质景观的平、立、剖面及大样设计图5）所有园林水体的平、立、剖面及大样设计图6）物料样板5.4施工图设计阶段（图纸A1及A3图册6套及电子文本一套）1）所有硬质景观详细定位平面2）所有户外照明详细定位平面3）环境地形标高设计图4）所有水体平、立、剖面设计图5）所有硬质景观的平、立、剖面及大样设计图6）所有室外灯具之型号选择及大样图7）材料明细表8）初步工程成本核算9）施工接点详图10）各类细部详图6 成果提交结合销售策略与开发步骤的要求以及设计要求，提出时间要求。第十章 施工图审查基本要求1、 审查要求1.1施工图审查由总工办负责组织和协调，总工程师对施工图审查具体负责。1.2施工图审查责任和形式包括：公司内部审查、公司委托技术专家的审查、施工方审查和监理方的审查。1.3在正式技术交底和图纸会审前，总工办必须督促各方完成图纸审查。边出图边施工的情况下，应规定变通的图纸审查办法，确保施工前对施工图进行了必要的审查和修正。2、 施工图审查应重点解决的问题 1）设计图纸是否符合工程建设国家标准、规范。2）设计图纸及说明是否完整、清楚、明确、齐全，图中尺寸、坐标、标高是否正确，有否有局部差错。3）建筑、结构、给排水、暖通、强弱电、煤气与装修等各专业图纸在平面和空间上是否相互矛盾、管线走向是否合理、管理布置是否互相矛盾、管理布置与地上建筑物、地下建筑物、周围环境有无冲突。4）施工单位技术装备能力和现场条件难以解决的技术或工艺难点。5）特殊结构或新材料、新工艺、新技术是否已满足施工需要。6）设计选用的设备、材料标准是否合适、有无质量问题。7）配套使用的图集是否齐全，是否需补充何种详图。8）有无设计变更的合理化建议。9）是否会突破工程成本。3 、公司内部审查应着重审查解决的问题公司内部图纸审查，除上述审查重点外，还应注意审查解决以下问题：1）设计使用功能与施工图是否符合公司产品要求，当有售楼书时，是否与图则一致。2）各系统工程设计是否符合公司要求（售楼书承诺标准）。3）建筑材料、设备、装饰材料是否符合公司要求（售楼书承诺标准）。4）为提高产品质量及合理降低工程成本而提出的设计优化建议。工程管理第一章 工程质量与施工管理1、总则1.1为逐步完善公司工程质量管理体系，使工程质量管理程序化、标准化，指导各项目公司完善管理流程，从而保证工程质量，规范现场管理，特制定本细则。1.2.责任部门项目公司项目管理部。1.3 责任人项目公司主管工程的副总、项目工程总监或项目管理部经理（职务高者）。2、项目管理部内部管理2.1.项目管理部部门质量体系建设2.1.1.建立健全质量管理体系项目管理部应根据实际情况配备相关专业工程质量管理人员、建立健全质量管理体系。2.1.2.建立质量管理制度 1）、工程开工前，项目管理部应根据工程特点编制工程策划，明确质量管理目标、规划执行程序和流程。2）、项目管理部应制定工程质量管理制度，包括图纸会审、施工交底、样板先行、旁站监理、工序交接、材料管理和联合检查等制度，并编制实施细则。2.2.开工前主要工作2.2.1.配合规划设计部做好图纸评审工作,从施工角度提出合理化建议。对项目分期从施工组织角度提出建议；对图纸设计、节点做法等从施工角度提出建议。2.2.2.配合物控部做好监理单位、总（分）包单位的招投标工作，选择综合实力强的合作单位，为项目施工做好准备。对监理、施工单位的技术标进行评审，对投标单位的技术标答辩（监理总监及总包单位项目经理必须参加）出具评审意见。2.2.3.配合规划部门办理开工手续，以及现场“三通一平”工作。保证开工前，施工场地达到场地平整、水通、电通、路通（必要时通邮、通讯、雨污水通排、通暖等），为项目施工提供保障。2.2.4.主持编写工程策划，在质量管理策划中重点说明：合同质量标准、投诉质量目标、工程质量管理要点、工程质量管理措施、质量奖惩制度等。2.2.5.根据施工合同确定项目质量目标，建立项目管理部质量管理体系，明确各岗位质量管理职责。2.2.6.审核监理单位质量管理组织机构、人员资质、监理规划（大纲）、监理细则等，并对监理单位进行质量管理交底。2.2.7.要求监理单位审核施工单位质量管理组织机构、施工组织设计（重点审核质量控制要点和质量通病防治措施），并对施工单位进行质量管理交底。2.2.8.负责监理单位、施工单位施工图发放。要求监理单位组织设计单位、施工单位（含必要的分包单位）进行施工图纸交底及图纸会审，会审结束后出具正式图纸会审记录，由甲方、监理、设计、施工单位审核无误后签字盖章。图纸会审记录要求一式六份（如有必要可另约定增减原件份数）。2.3.施工过程主要工作2.3.1.工程技术管理1）、项目管理部应按要求进行部门施工图纸管理，并定期进行整理。2）、项目管理部应对施工单位的重点分部分项工程技术方案（除报监理单位审核外）进行审核。3）、项目管理部应对施工过程中发生的变更洽商进行合理性、可行性审核。4）、项目管理部应要求监理单位每月上报监理月报，并对其中所反映的质量等情况形成反馈意见。项目管理部对于监理月报中反映的问题以及项目管理部本身平时所发现的问题，应要求监理敦促承包商予以整改，并将整改结果再上报项目管理部核实。2.3.2.工程质量管理1）、项目管理部实行质量月度联合检查制度，每月25日之前（或项目公司自行约定）组织监理单位、施工单位相关人员进行工程质量联合检查，并形成书面检查记录。2）、项目管理部实行日常巡检制度，工程师每日进行巡检，巡视中发现质量问题要求施工单位整改，监理单位跟踪整改结果。3）、项目管理部应组织（或参与监理单位组织的）工程阶段性验收，与外部质量监督部门建立良好的工作关系。3、项目管理部对监理单位的管理3.1.质量监理依据监理单位应按照监理规范、监理合同、施工合同，以及监理规划（大纲）和监理管理细则进行工程质量监理工作。3.2.架构与人员要求监理单位现场人员数量配置应符合工程管理需要，同时应加强日常管理，对不称职人员有奖惩、撤换等具体管理办法。3.3.明确各阶段施工控制重点 按照施工的先后顺序，将整个施工过程分为以下六个阶段，监理单位应分别加以重点控制。3.3.1.施工准备阶段：重点完成施工单位招标、施工合同签订（包括技术要求），施工单位质量管理体系审查，施工组织设计审核，跟踪施工单位人、材、机等施工力量准备情况，组织图纸会审，开展技术、质量交底工作，组织各类乙方自购材料考察与确认工作。3.3.2.地基及基础工程施工阶段：需关注地下水导排、土方开挖及支护、地基处理、模板及防护支撑体系、防水混凝土配比、大体积混凝土施工、后浇带施工、地下室防水施工、回填土施工质量及机电设备的预留、预埋等环节。 3.3.3.主体结构施工阶段：要特别注意施工图与销售户型图是否一致、各隐蔽部位的验收、建筑外立面与规划审批图的对比、卫生间混凝土结构防水、外墙的水平施工缝防水、砌体的砂浆饱和度、分层抹灰等分项工程的施工。对于结构工程、安装工程、砌体与抹灰工程等要求制定详细施工作业流程并监控隐蔽工程等重点环节。土建工程需为设备安装等工作创造条件，避免返工而对质量等方面造成的不利影响。 3.3.4.装饰、装修工程阶段：重点控制外墙防水、室内防水、屋面防水、机电设备安装质量，协调各专业工作，监督成品保护、工作面移交等，避免交叉污染。 3.3.5.室外工程阶段：须提前完成总平综合管线图，明确施工顺序，检查土方回填质量，避免沉降对各种管线的影响，同时做好综合协调与成品保护，减少相互干扰与损耗。 对于结构施工阶段，须提前完成综合管线图，并经公司相关部门确认，指导施工。对于上述检查内容，应列明检查内容、方法、频次。 3.3.6.竣工验收阶段：重点工作是组织各专业预验收、工程竣工预验收，重点检查影响建筑使用功能和外观观感的质量问题，并监督施工单位整改落实。3.4.技术方案评审3.4.1. 监理单位组织施工过程中的分部分项工程施工方案的评审，项目管理部及其它相关部门参与。对于在施工过程中临时出现的技术质量问题，监理单位尽可能提前发现问题，主动组织相关施工单位参与方案的设计，或者提出自己的方案供参考等等，以使工作更为有效。3.4.2.专题技术方案 对于工程的施工要点和难点，要求施工单位编制专题施工技术方案，（如基坑支护方案、防水体系施工方案、混凝土浇筑及裂缝控制方案、铝合金门窗施工方案、防渗防漏方案、脚手架搭设方案、电梯安装方案等），并报监理单位（必要时报甲方）审批后实施。 3.4.3.质量通病防治要求监理单位针对工程特点，提出施工难点和需重点防范的工程质量通病（如斜屋面工程、屋面防水、高层桩基与地下室工程结构施工、地下室挡土墙裂缝以及后浇带控制、转换层结构施工、铝合金门窗工程、外墙保温工程、室外园林景观工程等），及具体的管控措施。 3.5.旁站监理制度为加强对隐蔽工程及重要工程节点的质量控制，要求对基坑开挖与支护、桩基础施工、模板体系、混凝土浇筑、防水工程、土方回填、重要设备安装、塔吊拆除等工程节点实行旁站监理。3.5.1.监理单位应在工程开工前，确定重要隐蔽工程和关键工序，列出工程质量控制点，对重要的隐蔽工程和关键工序（如土方回填、桩基工程、重要部位的砼浇灌、防水工程、装修工程等）进行旁站监理。3.5.2.监理工程师应采取平行检查、抽查，巡检、旁站的形式，根据有关规范、标准及有关工程建设合同对工程质量进行检查。3.5.3.通过监理单位应针对工程施工中的质量问题向施工单位发出通知，限期整改。整改完成后，施工单位应有书面回复，并报监理单位复查。若未按时整改，监理单位应按合同等规定进行处罚。3.6.内业管理要求监理单位应认真履行监理合同，对整个项目从开工到竣工验收实行全程监控，做好日常检验记录、工作日志及工程技术资料的收集整理工作。3.7.监理例会或其它专题会议监理单位应组织