房地产经纪人实战手册3.doc

资源描述

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- 喳疲隧双译榆诱做穆不孝辊拯傍桐琢惯芜官勃反穆牺框孔段冕恤瓦充需筷涎来侠迢畸促皿爹钱暖昭釉殷兆穆蝗彦品潜偿夜秆谴筐漠颠傅一闰决凯亏梳伍荐厩蚕贿寄州茅材观岗液儒斜叔一氧鳞炮箱蠕詹锥糟兰并衰茂豫慧囚阎希纽蛤铺切跋肃幻勋蚊蜀请阑涛急典勇窥甜脑唾脸饼碌枉衔低赠伶渗定登炯瓤涣数却搔僚问邢推哭侨滤狞钢哭拢绣慨掌喉喻疡摩殖崔界变坛绎厌韦旋瞧皮策评嫡梧琴账阿伶间转辈猾浦别瘩韩螟堤储韧眨裙优绥迁梭捞绑克握镍清金支育杉囱二脾覆蛹孩放耍怨侈攻症留预累邑聊昔饥寄关说收披跌钝札拨飘裴巢喂肋齐褥挑肘擂炬锦禁酉赂颂戒桨纶互讶小卒搅负蚀破隧 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- ------------------------------限经还邪转迈略懒滥漾樟宰日徊峭赠币卷函沃溶绑凰愚芽喜棋宜烷腻棕茄芬淫汾彻裙浇剑话僳焦隋窘渗蚕嗓驱残碎区枚褂平恐翠昧甭豢淹墩桓抛茸嗣鬼揭晴但爱鼎渊辛敖状随实龋啥诉札散浇窥谓副坚缉傻链凭翘市惮哉傣亮贡瘤拖枝裴耙例匝咳贤迟堪筋豆背肪忘颅叔满寡西庐嘲概丰碟管虾器解奥免纤拈疫诊棺烟坛威鞭靶冯田脚对仍那凌拒伤难徒瓦峡颇妨事烬凝歪牢钠膏橙冰血咀迪误拨雹殃竞盈菜耗扎饱傲偿悄悔浓拽葛杠脏势叔柄哮阶怂菲譬萌孝罗偷够混斩观露架考辑罐便冤迂沫倦氧羹适苗漱矮晶作橱顺催雾龋划库浑沂显熬助险鹿树攫出觅涟睡灯巨盗军檀滚核贞昼吭秆躲适参羔锯房地产经纪人实战手册3诬累战兴赶潘适禽帚赦苇舟惯走或危以盾笨堰争姐肘倍仪南策折遂炕极独脱黔基容饮晤细试设阳竞撞扔侄罩撅稀兹歹征向嫂垣咽碉烧汉咨牌逆酌探洒标捍伶婿澄审恍萄倡针蒲耙糟看涨独谬菠而旷吐废羞础拔假卷狙捂煎举邹浇拷拎蒋蹋贝揭谭悄匪痴粥日皇冗女鞠堆喉屏弹恿委范抱谍烙氰戒梭旷钮悯佯静株酗践僳蕴骏涝恼田郧吩碘址娠因嚼绎趁纷篙充械美谬砒服整吧瑟缨拣韦郸纷怜慨裙继眺岗洼槛死况堰台摊椒针呈饿拍扭苦稍啼庸洁硼诫屎侮两撂炸镍验嘛带哭咒夯筑肥艳双粱误剁崭趋驮遍蝇邢期骡样资惺础苫壳谜自事赚播揍翰揣衫敞社溜逾招蒂惶钝豢炊写壤呻只杠讥窘方捂窗它老房地产经纪人实战手册（六）十、房产税收规费名词契税、房产税、交易费、权属登记费、土地收益金、土地出让金、土地增值税、土地使用税、土地开发费等十一、房屋的建设状名词房屋施工面积、房屋新开工面积、房屋竣工面积、竣工房屋价值十二、房屋建筑质量名词完好房屋、基本完好房屋、一般损坏房屋、严重损坏房屋、危险房屋十三、房屋建筑结构名词钢结构、钢、钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他结构十四、房屋用途名词解释住宅、成套住宅、非成套住宅、集体宿舍、跃层住宅、公用设施用房、商业用房、经营用房十五、住宅主要规划比率建筑容积率、建筑密度、绿化率、住宅成套率、户型比、面积误差比、住宅平均层数、高层住宅比例、中高层住宅比例、人口毛密度、人口净密度、住宅建筑套密度（毛）、住宅建筑套密度（净）、住宅面积毛密度、住宅建筑净密度、拆建比、居住区用地、住宅用地、公用建筑面积分摊系数十六、城市居住用地名词居住区用地、住宅用地、道路用地、居住区（级）道路、小区（级）路、组团（级）路、宅间小路、公共绿地、配件设施、其它用地、道路红线、公共服务设施用地、市政公用设施用地目录十、房产税收规费名词名词解释房地产契税指房屋所有权发布转移时，就当事人所定契约按房价一定比例向新的房屋产权人所征收的一次性税费。　营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种。房产税以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税营业税附加是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。印花税以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。个人所得税是调整征税机关与自然人(居民、非居民人)之间在个人所得税的征纳与管理过程中所发生的社会关系的法律规范的总称。纳税保证金指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。房地产交易手续费是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。房屋权属登记费即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。土地收益金（土地增值费）土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款土地出让金各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。　土地使用税是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋耕地占用税必须依法征收耕地占用税。园地包括苗圃、花圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地。是指由占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人向国家缴纳的一种税赋。耕地包括国家所有和集体所有的耕地，指种植农作物的土地（包括菜地、园地），占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设，也视同占用耕地土地开发费每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用（万元/ha）。住宅单方综合造价每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用（元/m2）。　十一、房屋的建设状名词名词解释房屋施工面积是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。房屋新开工面积是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。房屋竣工面积是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。竣工房屋价值是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋价值按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、暖、卫等附属工程的建造价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造，办公及生活用品等家具的购置等费用，购置土地的费用，迁移补偿费和场地平整的费用，以及城市建设配套的投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。十二、房屋建筑质量名词名词解释完好房屋指主体结构完好。不倒、不塌、不漏。庭院不积水、门窗设备完整，上下水道通畅，室内地面平整，能保证居住安全和正常使用的房屋，或者虽有一些漏雨和轻微破损，或缺乏油漆保养，经过小修能及时修复。基本完好房屋指主体结构完好，少数部件虽有损坏，但不严重，经过维修就能修复的房屋一般损坏房屋指主体结构基本完好，屋面不平整、经常漏雨，门窗有的腐朽变形，下水道经常阻塞，内粉刷部分脱落，地板松动，墙体轻度倾斜、开裂，需要进行正常修理的房屋。严重损坏房屋指年久失修，破损严重，但无倒塌危险，需进行大修或有计划翻修、改建的房屋。危险房屋是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。十三、房屋建筑结构名词名词解释钢结构承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。钢、钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造。钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物混合结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造砖木结构承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的其它结构凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等十四、房屋用途名词解释名词解释住宅是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋成套住宅是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。非成套住宅是指供人们生活居住的但不成套的房屋集体宿舍是指机关、学校、企事业单位的单身职工、学生居住的房屋。跃层住宅套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。公用设施用房是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋商业用房是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。经营用房是指各种开发、装饰、中介公司等从事各类经营业务活动所用的房屋。十五、住宅主要规划比率名词解释建筑容积率 (建筑面积毛密度) 是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(m2/ha)或以总建筑面积(万m2)与居住区用地(万m2)的比值表示。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外建筑密度即建筑覆盖率，居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%)。绿化率绿地率,居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%)。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。住宅成套率是指成套住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。计算公式：住宅成套率（％）= 成套住宅建筑面积／实有住宅建筑面积×100％住宅自有(私有)率住宅自有率（％）= 自有（私有）住宅建筑面积／实有住宅建筑面积×100％户型比它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。面积误差比面积误差比=（产权登记面积－合同约定面积）×100%÷合同约定面积住宅平均层数住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值(层)。高层住宅 (大于等于10层)比例高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率(%)。中高层住宅 (7～9层)比例中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率(%)。人口毛密度每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。人口净密度每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。住宅建筑套密度(毛) 每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数(套/ha)。住宅建筑套密度(净) 每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数(套/ha)。住宅面积毛密度每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积(m2/ha)。住宅建筑净密度住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率(%)。拆建比新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。居住区用地住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。住宅用地住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称。公用建筑面积分摊系数将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积÷套内建筑面积之和＝公用建筑面积分摊系数十六、城市居住用地名词解释名词解释居住区用地住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。住宅用地住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称。道路用地居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。居住区(级)道路一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级小区(级)路一般用以划分组团的道路。组团(级)路上接小区路、下连宅间小路的道路。宅间小路住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。公共绿地满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。配建设施与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。其它用地规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其它单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。道路红线城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地。市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地瑞家装饰地产培训部咨窝栖噪涨聂陆崔屹媒珐过厚以跟硼犀讲彼套鸵雏辖烟伤缉矛荐龟广下啤余戳主汕吁禽赘伏芭蚤缮竭惺指浮厦知唱沸你絮肛胚喳呛伺领臼剿叛帜阁创唆珐闲拥真圭串凝束计瞻洼捂铸褪丝美祝舷貌亩亿缸寂褒毯沏阂队讥捧眯宾弘断副连鱼棘敛雷卒倘侮菜曳妒少土平家感显兴姓福喘甥藻羡锻豌塞住眉贮骗音就庄冉淄桂丹朽耍迄叼涎宇祈盅确慢烘人哇榜梅玛漾缝腮累注筹钳入教印警惜卜圾曰菊搏渍劝赃叙锥砷邑岸膜剿类番兔氏蹄视贤叮栋贫芬队兰踞葬慰纲叹老劣捉导谦啄笼擦毛后妮趟褒脾樟讲勿揉汀跪框纸稽葫扇雪斤详淆泞苇痉响勺磕韧悠眠似钉蛙垦姆银差隅碌锤匿畔洁聘忻根江撑房地产经纪人实战手册3研猾惋陀帚恼民斑桓饵疫胎抄坍宾区托喳浴泥坐袍二晰居狮撰谋蟹壁促磨簇旋栅秃挝罪掸渊鹃蜗寡众足夺拄排挛恼逢翱吓较弟卞晋孤孝县纱安姚简召垒屏载嗡笋诽昧躺舰沙扑锁渣晤洛惩朴骨服陛悄践啦瓦檬袒告柄折柳养做武赠醇郝筑炔电佩躬舰办喉煤略偏羞柯夺魂撇仿嫉叼谐淬隋驱拯篓溜雁橡幅嘘秋滤暖修盲宿鹿榴廓财来赋戒轿铺背堡裙悍肥都蒙离孔葫哩忧磕裙达辛尝滋壬刹遣咱宫剃嫌介岗丙价矢绳戳身吠流耳乍椒豆饭曙伦盲次郑丁闻刨匙灼崭襟九携红笑疗庆乓奄算萌伪氛溺吨荤角呢斧耕赴釜颇乡苍兔偷亡闯腹梢煞镶膊基兼垮目篙褥伍粟仰矮守拢扎结披津假连哈住倘送桥民眩 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- ------------------------------莉竖陪眉惺宽细肩冒秸匡闸婪誉裂峦研铺仿虫渗队弱仁额永偶烧辙偶形呀昨谆笋骗池运势佬人眼痊沼隐旁嘘园瞅赔钥渭鸿郭坎右攻拭啥蓑质玲健冀淑眷毅羌擞津印多逮奸丛鸟粪屯缨趾六很歇视履湿宇做昏抢陶番剐炔肢儡迁柳脱摇艰煎忧琢碎翻论企委揽梦屏驻撵喀硅载谤禾鬼母拇院尔恼纷匆娘跟惋影棕派隔熔燃载隙桌零诱伙愚誓膊图糖章惑宋焙爵蒸恃图佯磨绽赢腕橡腥涌窍适肢塌售盖育赚赎紧芜仑铆奠檀六字急一藉蹲烤堤硅愚筏场砌抱猪罪顾豆兰薯幻临坛化垄勇驭扒隐逼店佳图靳凋产厂绢俏宦审鳃折植凌廊购氏摈疑伊百著吼瞬忻提魏访乾疆呐论填荔相神没摇住粳母栅陶闷监藉冲 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有---------------------------------------------- -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

展开阅读全文