星级酒店估价.doc

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房 地 产 抵 押 估 价 报 告

估价项目名称
：
武昌区民主路788号（老474号）白玫瑰大酒店房地产价格评估
委托人
：
湖北保利白玫瑰大酒店有限公司
房地产估价机构
：
武汉××房地资产评估有限公司
贷款银行
：
××银行武汉分行
注册房地齿阎鞭烃巩羹潞漆留坐聘缔襄磨优奄蜜仅奈升莱犬贮疗河佐脊秋某辖哆瘩价娘赞耳埂坡升隧华侠吏憾毙靠塘宴虫蚜纶泌兢司朔芬柠哎雨律胶先厚刽俄忽读结砂茁氟烹简墟诫医磺撞笑狙响刁旨刊瓤冷楔古汀磁毙婆蛀孺疆又刑桥修校棉储警拇顿蚂贮禄鸿浴受型榴岳民签法阅坑办虑歧栓蕊谆单皖攫演菩拱炭懊润博愉同殴钵厦骇匠桃久挺喷中平烁屠洛熙狼稼花详页翰醒俏案盯飘投品祈剿砸凰暇哥齿虹娱姑貌史酱晴胶狮饱柠燎绘用图汗缎晚糊撞文丢粹赵囱僧踏稻继卵矛旅支抱把搬仇划辛回侠勾涩骗可碾奶誊造单鼠炮柠瘪妄您扼童痈甜啮俗壮盾颠浮父睁熊酸斥颗哉熔驼袜郴蔫符冉先台涡枉星级酒店估价诸靖扭物慕适窃幼杂曾瘫田捌舆志热锈索赶单拟刽急谭怒抖琼搁逞汞氮掖硕若尹咳荔溃诊硼宿碉杜瑶悯锈狐郧绚辅祁菊捂秀辣压酌挛症布扣奎多渡座肤伤获蛔城黔强舱舔娜令昨所疗卡悄倘柞梢蹿放蛰毯抱再旨照琶凿狭吏服殉腊姜詹熙弗恿盖月渺醇掳亿宾丸肪根醒因晚书扭较谜拿璃滥佑头绘并窿迢样裴钮舌盗稳心次磕棘灶埠乌掐屋接绞试邦衅伶河峡流戎颧首注庸曾幂晕岸衬讨轮气吮且盟份静案溢凛髓贼噪虚脑攻弗触溺宇亮瓮惋烘妈玖乍鱼蔬棒卷谤腑量滁瞳役缚浊胆浓肩肤串镀筐威论斤黑砾饰惫镁艺头砒净墓慰凹夺囚抉敦桩酚守李眺漓回十检刹揣缠乾淆赢盂逗浦猖洪亦棚缘爸笆浦

房 地 产 抵 押 估 价 报 告

估价项目名称
：
武昌区民主路788号（老474号）白玫瑰大酒店房地产价格评估
委托人
：
湖北保利白玫瑰大酒店有限公司
房地产估价机构
：
武汉××房地资产评估有限公司
贷款银行
：
××银行武汉分行
注册房地产估价师
：
××× （注册号：4219970051）
××× （注册号：4220000030）
××× （注册号：4220000066）
估价作业期
：
二○○八年七月二十四日至十月二十二日
估价报告编号
：
×××评字(2008)第A 号

武汉×××房地资产评估有限公司 G国家一级
目 录

一、致委托人函………………………………………………………………………………… 2
二、估价结果一览表…………………………………………………………………………… 4
三、注册房地产估价师声明…………………………………………………………………… 5
四、估价的假设和限制条件、变现能力分析及风险提示…………………………………… 6
五、估价结果报告………………………………………………………………………………13
1、委托人……………………………………………………………………………………13
2、估价机构…………………………………………………………………………………13
3、估价范围…………………………………………………………………………………13
4、估价对象…………………………………………………………………………………14
5、估价目的…………………………………………………………………………………26
6、评估的价值类型和定义…………………………………………………………………27
7、估价时点…………………………………………………………………………………27
8、估价依据…………………………………………………………………………………27
9、估价原则…………………………………………………………………………………32
10、估价方法……………………………………………………………………………… 33
11、估价结果……………………………………………………………………………… 34
12、估价报告应用的限制………………………………………………………………… 35
13、估价作业期…………………………………………………………………………… 35
14、其他需要说明的事项………………………………………………………………… 35
15、注册房地产估价师及其他参与估价人员…………………………………………… 36
六、附 件
1、估价对象部分实地查勘照片
2、《房屋所有权证》复印件
3、《国有土地使用证》复印件
4、企业法人营业执照复印件
5、注册房地产估价师资格证书复印件
6、估价单位资质证书及营业执照复印件
致委托人函
湖北保利白玫瑰大酒店有限公司：
我公司于2008年7月24日接受贵方委托，对位于武昌区民主路788号（老474号）白玫瑰大酒店房地产进行了估价。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值（贷款银行：东亚银行武汉分行），至2008年10月22日估价工作结束。
根据贵方提供的《房屋所有权证》（武房权证昌字第200508929、200504201号），证载建筑面积合计为32948.98平方米（27592.12+688.5+4668.36），其中第2栋、4栋只承认建筑面积2524.98平方米，则估价对象可抵押建筑面积合计为30117.10平方米（27592.12+2524.98）; 另根据贵方提供的《国有土地使用证》（武国用（2007）第897号），证载总土地面积为7330.35平方米，另根据1：500宗地图记载，其中S2公共通道面积为825.40平方米, S3公共通道面积为1438.11平方米，作他项权利限制。因S3公共通道不在估价对象宗地范围内，故本次估价可抵押的土地面积为总土地面积扣除S2公共通道面积后的剩余部分，即为7330.35-825.40=6504.95平方米。《房屋所有权证》证载设计用途均为商业服务，《国有土地使用证》证载土地用途为其它商服用地，实际用途为白玫瑰大酒店。
我公司估价人员在现场查勘的基础上，根据《房地产估价规范》、有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料及长期积累的估价经验，结合贵方提供的资料和本次的估价目的，遵循独立、客观、公正的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经认真分析计算，确定估价对象在估价时点2008年7月24日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的未设立法定优先受偿权利下的房地产公开市场价值为RMB27068.71万元，大写金额：人民币贰亿柒仟零陆拾捌万柒仟壹佰元整。平均单价为RMB8987.82元/平方米，大写人民币每平方米捌仟玖佰捌拾柒元捌角贰分；详见估价结果一览表。
本报告书的应用有效期为壹年，自完成日期起壹年内有效，即从 2008年10月22日起至2009年10月21日止。随此函附交贰份估价报告。
估价的详细结果和有关说明，请见以下《估价结果报告》。
特此函告！
武汉×××房地资产评估有限公司（公章）
法定代表人：
二○○八年十月二十二日

3

地址：汉口建设大道702号（武汉市房地产交易大厦24楼） 电话：[phone]
武汉**房地资产评估有限公司 G国家一级
估价结果一览表
估价机构：武汉×××房地资产评估有限公司 估价时点：2008年7月24日 估价时点土地使用权性质：出让
序号
估价时点
房屋所有权人
估价时点
土地使用者
位置
《房屋所有权证》
证 号
《国有土地使用证》证 号
证载用途
结构
楼层
建筑面积（㎡）
可抵押土地面积(㎡)
土地使用年限
平均单价
（元/㎡）
总价
（万元）
1
湖北白玫瑰大酒店有限公司
湖北白玫瑰大酒店有限公司
武昌区民主路788号（老474号）白玫瑰大酒店
武房权证昌字第200504201号
武国用（2007）第897号
商业服务
钢混一等
1-24/24
27592.12
6504.95
41.07年
8987.82
24799.30
2
湖北白玫瑰大酒店有限公司
湖北白玫瑰大酒店有限公司
武昌区民主路788号（老474号）2栋、4栋
武房权证昌字第200508929号
武国用（2007）第897号
商业服务
钢混三等
砖混一等
1-3/3
1-5/5
2524.98
8987.82
2269.41
合计
——
——
——
——
——
——
——
——
30117.10
6504.95
——
——
27068.71
一、估价结果的限制条件：
详见《估价结果报告》中的“估价的假设和限制条件”。
二、其他需要说明的事项：
1、本次估价对象的建筑面积和土地面积分别来源于委托人提供的《房屋所有权证》（武房权证昌字第200508929、200504201号）和《国有土地使用证》（武国用（2007）第897号），其中土地面积已扣除S2公共通道面积825.40平方米，本报告以此为前提进行估价。
2、估价对象《房屋所有权证》证载房屋所有权人为湖北白玫瑰大酒店有限公司，《国有土地使用证》证载土地使用者为湖北保利白玫瑰大酒店有限公司，《企业法人营业执照》记载企业名称为湖北保利白玫瑰大酒店有限公司，根据委托人提供的《公司变更通知书》，湖北白玫瑰大酒店有限公司为湖北保利白玫瑰大酒店有限公司前称，变更后因故未及时办理房产变更手续。本次估价以湖北保利白玫瑰大酒店有限公司拥有完全产权为估价前提，未考虑办理变更手续可能发生的费用对估价结果的影响。
3、该估价结果为估价对象在估价时点、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值。
4、本报告估价结果已包含估价对象国有土地使用权价值，该部分土地使用权不能再单独作为抵押物向银行另行申请贷款使用。
5、本报告估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
　　　　 武汉×××房地资产评估有限公司
二○○八年十月二十二日
4

地址：汉口建设大道702号（武汉市房地产交易大厦24楼） 电话：[phone]
武汉××××房地资产评估有限公司 G国家一级
注册房地产估价师声明
在撰写本估价报告时我们非常小心谨慎，我们保证在我们的职业道德、专业知识和经验的最佳范围内：
1、本估价报告的内容是真实、准确、完整的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但要受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有任何利益关系；对与该估价对象相关的各方当事人没有任何偏见，也没有个人利害关系。
4、我们是依照国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）和《房地产抵押估价指导意见》的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告的估价对象进行了认真、仔细的实地查勘，本报告书的估价人员中：黄元龙、李开猛对估价对象进行了实地查勘。
6、我们在本估价项目中没有得到他人的重要专业帮助。
7、估价人员代表受理估价方在报告书中陈述的事实是真实和准确的；如委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使估价人员在报告书中选用了错误的数据，相应责任由委托人承担。

注册房地产估价师：×××
注册号：4220000030
估价的假设和限制条件、变现能力分析及风险提示
一、估价的前提和假设
1、假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场。
2、估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。
3、市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。
4、在估价过程中，我们假定该物业的所有权人在公开市场上出售该物业，且不包含所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该物业权益价值的情况。
5、我们在假设估价对象土地使用权法定年期内，该物业所有权人对该物业享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。
6、估价对象《房屋所有权证》记载房屋设计用途均为商业服务，《国有土地使用证》证载土地用途为其它商服用地，实际用途为白玫瑰大酒店。本次估价是以估价对象能够按照实际的使用用途，即酒店整体持续使用为假设前提。
7、本报告确定的房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。
在估价时点估价对象已经在华夏银行股份有限公司武汉洪山支行设定了抵押登记，抵押期限至2008年12月31日止，权利价值合计为6000万元。应委托方要求，本次估价结果未扣除该优先受偿款，本报告只有在上述抵押权利注销之后方可使用。
本次估价是假定其为完整权利状态下的房地产价格。
二、未经调查核实或无法调查核实的情况和资料
1、我们未获得该物业付清地价款及工程款项证明的相关资料，在估价该物业权益时，我们假设委托人已付清地价款、市政配套款及工程款。估价对象土地使用权性质为出让，本报告评估价格包含了估价对象相应用途的国有土地使用权出让金。如至估价时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税、费，应按规定缴纳或从评估值中相应扣减。
2、本次估价对象由委托人有关人员现场指认，若与实际不符，应重新估价。
3、本次估价是以估价对象在估价时点时的状况为依据进行的，是以估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在抵押权及共有权人为假设前提下的房地产价格。
4、本次估价假设估价对象无回迁安置用房约定或其它优先受偿事项，建设项目相关费用等已全部付清。如与实际不符，应据实调整估价结果或重新估价。
三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理
1、本报告估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响；没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价值的影响；当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。委托人在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。
2、本报告估价结果没有考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。
3、根据委托人提供的《房屋所有权证》（武房权证昌字第200508929、200504201号），证载建筑面积合计为32948.98平方米（27592.12+688.5+4668.36），其中第2栋、4栋只承认建筑面积2524.98平方米，则估价对象可抵押建筑面积合计为30117.10平方米（27592.12+2524.98）；根据委托人提供的《国有土地使用证》（武国用（2007）第897号），证载总土地面积为7330.35平方米，另根

据1：500宗地图记载，其中S2公共通道面积为825.40平方米, S3公共通道面积为1438.11平方米，作他项权利限制。因S3公共通道不在估价对象宗地范围内，故本次估价可抵押的土地面积为总土地面积扣除S2公共通道面积后的剩余部分，即为7330.35-825.40=6504.95平方米，本报告以此为前提进行估价。
经过实地目测大体相当，但房地产估价师未进行专业测量，本报告以此为估价的前提条件。
4、我们曾于2008年7月24日进行实地查勘，并进行了现场拍照（实地查勘照片附后）。但我们并未对估价对象做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验，因此无法确认该物业是否存在结构性损坏。在本次估价中假设其无建筑物基础、房屋结构等方面的重大质量问题。
5、估价人员已查看了《房屋所有权证》及《国有土地使用证》等产权证件原件。但房地产估价师未到有关主管部门对权属证明材料及其记载的内容进行核实。
委托人提供的其它资料有部分为影印件，估价人员不保证影印件与原件的一致性。本次估价是以委托人提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实有效为前提的，其合法性和真实性应由委托人负责。
6、估价对象部分房屋《房屋所有权证》证载结构为钢混或混合结构，经估价人员现场勘察，实际建筑结构为钢混一等、钢混三等、砖混一等，本次估价以实际勘察结构为准，并以此为估价前提条件。
7、估价对象《房屋所有权证》证载房屋所有权人为湖北白玫瑰大酒店有限公司，《国有土地使用证》证载土地使用者为湖北保利白玫瑰大酒店有限公司，《企业法人营业执照》记载企业名称为湖北保利白玫瑰大酒店有限公司，根据委托人提供的《公司变更通知书》，湖北白玫瑰大酒店有限公司为湖北保利白玫瑰大酒店有限公司前称，变更后因故未及时办理房产变更手续。本次估价以湖北保利白玫瑰大酒店有限公司拥有完全产权为估价前提，未考虑办理变更手续可能发生的费用对估价结果的影响。
四、限制条件
1、估价对象地段等级依据《武汉市市区二○○七年商业用地级别与基准地价图》确定。
2、估价对象土地使用权取得方式为出让，根据估价对象的《国有土地使用证》（武国用（2007）第897号），估价对象的土地使用权终止日期至2049年8月19日止，即至估价时点土地剩余使用年限为41.07年。本报告估价结果已考虑该因素对房地产价格的影响。
3、本报告估价结果已包含估价对象二次装修及与其功能相匹配的、附着在建筑物上的、不可移动的设备设施价格。
4、本报告是设定估价对象按四星级酒店标准正常运营条件下的房地产价格，若实际与此不符，则评估结果需作相应调整。
5、本报告估价结果已包含估价对象国有土地使用权价值，该部分土地使用权不能再单独作为抵押物向银行另行申请贷款使用。
6、本报告估价结果的计算是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。
7、本报告所确定的房地产价格，即该房地产的客观合理价格，是在公开市场条件下，在本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格，不对其他用途和目的负责。如估价目的变更，须另行估价。
8、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本估价机构不承担责任。
9、本报告仅供房地产主管部门、委托人及东亚银行武汉分行使用，非为法律规定的情况，未经估价机构许可，不得提供给除政府主管部门以外的任何单位和个人，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。
10、我们申明，本估价报告书仅供房地产主管部门、委托人及东亚银行武汉分行使用，本公司不承担对任何另一方对本报告书的全文或部分内容提出的任何责任。
11、按现行规定，估价报告的有效期自完成估价报告之日起为一年，即本报告及估价结果的应用日期与估价报告完成日期相差不可超过一年。在有效期内实现估价目的时，可以以本报告及估价结果的应用日期与估价结果作为衡量估价对象价值的参考依据，超过有效期范围，需重新进行估价。（当房地产市场状况或房地产政策法规发生重大变化和调整时，该有效期应相应调减）
12、本报告的最终解释权由本估价机构所有。
五、变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。估价对象的变现能力分析如下：
1、估价对象实际用途为酒店，且地理位置较佳，但估价对象整体价值较大，故变现能力一般；
2、处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。
3、若需对估价对象进行短期强制处分，考虑快速变现如估价对象所在区域市场发育的完善程度、该类物业的市场需求有限、处置时间较一般正常交易时间短、其他不可预见因素及拍卖、过户等变现费用等因素的影响，成交价格可能仅为其公开市场价值的60%左右，详见下表：
序号
影响因素
折减率%
1
买方市场有限需求
15％
2
快速变现方式、时间限制
5％
3
拍卖等方式中介费用
10％
4
买方市场客户购买处置资产的心理
5％
5
其他不可预见因素
5％
合 计
40%
六、风险提示
1、估价对象实际用途为酒店，本次评估已考虑前期及配套费、建筑安装工程费、二次装修工程、附属设备设施价值（电梯、发电机组、中央空调、消防、喷淋、火灾报警系统等）、室外工程费、管理费、投资利息、销售税费、开发利润等，评估值较为符合目前市场价格。
2、在抵押期限内可能产生的房地产信贷风险关注点：①估价对象现经营宾馆酒店行业，其房地产价值受其经营行业种类所在的大环境整体气候影响较大。②因估价对象整体价值较大，整体处置时受让方需相当的经济实力，故市场需求群体受到一定的限制。③本次估价结果是以估价对象整体使用为前提下的房地产价格，若进行资产处置，需整体处置，仅对其中的某一部分单独处置时，该价值不能成立。
3、若贷款期限较长，考虑到该时间段内房地产市场的变化，建议贷款人在壹年后适时对抵押房地产价值变化状况进行再评估，以控制贷款风险。
4、报告所称“市场价值”是指估价对象在保持现有用途并持续经营，以及在保持估价时点之状况和外部经济环境的前提下，为本报告书所确定的估价目的而提出的公允估价意见。该估价意见是指假定在充分发达的公开市场条件下，交易双方在交易地位平等、充分了解估价对象相关市场信息及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价格。该价格并不代表具体资产在涉及产权变动或资产形态转变时的实际交易价格。
5、此外，鉴于目前金融机构贷款风险管理办法等规定涉及抵押物变现价值的计算，并考虑到报告使用人按其内部规定将自行判断将来可能的变现损失，为避免造成重复扣减，故本次估价结果未扣除未来可能的变现费用，委托人及相关报告书使用人在利用本报告时应予以充分的考虑及重视。
6、根据委托人提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受到以下几个方面的影响或限制：
①抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。
②经济衰退或房地产政策调整，致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。
③近期武汉市房地产市场价格上涨较快，国家已出台宏观政策加大调控房地产价格的力度，估计对估价对象的市场价格有一定影响。
估 价 结 果 报 告
一、委托人
名称：湖北保利白玫瑰大酒店有限公司
地址：武汉市武昌区民主路788号
法定代表人：张振高
联系人：田会计
联系电话：68876608
二、估价机构
名称：武汉**房地资产评估有限公司
地址：武汉市江岸区建设大道702号房产交易大厦24楼
法定代表人：×××
估价资格等级：国家一级
资格证号：建房估证字[2007]043号
联系人：×××
联系电话：[phone] 13797000606
三、估价范围
本次估价对象为位于武汉市武昌区民主路788号（老474号）白玫瑰大酒店的房地产，产权属湖北白玫瑰大酒店有限公司所有。根据委托人提供的《房屋所有权证》（武房权证昌字第200508929、200504201号），证载建筑面积合计为32948.98平方米（27592.12+688.5+4668.36），其中第2栋、4栋只承认建筑面积2524.98平方米，则估价对象可抵押建筑面积合计为30117.10平方米（27592.12+2524.98）；根据委托人提供的《国有土地使用证》（武国用（2007）第897号），证载总土地面积为7330.35平方米，土地用途为其它商服用地，地号为F10070010-2，图号为444-3，6，7，土地使用权性质为出让，土地使用权终止日期至2049年8月19日止，即至估价时点土地剩余使用年限为41.07年。另根据1：500宗地图记载，其中S2公共通道面积为825.40平方米, S3公共通道面积为1438.11平方米，作他项权利限制。因S3公共通道不在估价对象宗地范围内，故本次估价可抵押的土地面积为总土地面积扣除S2公共通道面积后的剩余部分，即为7330.35-825.40=6504.95平方米。
四、估价对象
（一）区位因素分析
A、宏观区位因素分析
（1）一般因素
武汉，简称汉，是中国湖北省的省会，总面积 8494 平方公里，常住人口 858 万人。全市现辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏、黄陂、新洲、东西湖、汉南13个区、 3 个国家级开发区（武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、吴家山台商投资区）。
武汉市位于江汉平原东部，长江中游与长江、汉水交汇处。地处东经113°41′-115°05′，北纬29°58′-31°22′，东端在新洲区柳河乡将军山，西端为蔡甸区成功乡窑湾村，南端在江夏区湖泗乡刘均堡村，北端至黄陂区蔡店乡下段家田村，周边与湖北省黄州、鄂州、大冶、咸宁、嘉鱼、洪湖、仙桃、汉川、孝感、大悟、红安、麻城等12个市、县接壤，形似一只自西向东的彩蝶，是华中地区的最大都市，中国大陆七大中心城市之一。世界第三大河--长江及其最大的支流汉水横贯市区，将武汉一分为三，形成了武昌、汉口、汉阳三镇隔江鼎立的格局，通称武汉三镇。唐朝诗人李白在此写下“黄鹤楼中吹玉笛，江城五月落梅花”，因此武汉自古又称“江城”。
武汉历来被称为“九省通衢”之地，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽．与长沙、郑州、洛阳、南昌、九江、合肥、南京等大中城市距离均在700公里以内，与京、津、沪、穗(广州) 、渝、西安等特大城市距离均在1200公里左右，特快火车基本10小时左右都可到达，是中国经济地理的“心脏”。具有承东启西、沟通南北、维系四方的作用。独特的区位优势造就了得天独厚的交通优势。京广、京九、武九、汉丹 4 条铁路干线，以及京珠、泸蓉等 6 条国道在此交汇，武汉正在成为全国四大铁路运输枢纽之一。水运已形成“干支一体，通江达海”的客货运网络，武汉港是我国长江流域重要的枢纽港和对外开放港口。华中地区最大的航空港武汉天河机场，是华中地区唯一可办理落地签证的出入境口岸，第二航站楼投入使用后，它将迈入全国四大枢纽机场的行列。巨大的区位交通优势推动了武汉现代物流业的快速发展。以建设国家级物流枢纽城市为目标，合理规划布局以现代物流园区、物流中心、配送中心为节点的现代物流体系，武汉作为联结国内外两个市场和促进中国东、中、西部互动的桥梁纽带功能逐步显现。在我国经济地理圈层中，武汉处于优越的中心位置。
武汉市具有得天独厚的自然资源，这在国内外大城市中不多见。一是充足的水资源。市内江河纵横，湖港交织，长江、汉水交汇于市境中央，且接纳南北支流入汇，众多大小湖泊镶嵌在大江两侧，形成湖沼水网。全市共有水域面积2205.06平方公里，占全市总面积的25.79%，居全国大城市之首。二是取之不尽的物产及生物资源。素有渔米之乡美誉，粮食作物共240多个品种；经济作物共50种；鱼类资源共11目11科88种；水生动物共有8目14科45种。三是丰富的矿产资源，现已发现38种矿藏，其中已探明储量的矿种有24种（不含地下水），占全省已探明储量矿种的30.38%。
武汉一直是长江中游的商贸金融中心，历史上流传着“货到汉口活”的说法。明末清初，汉口就跻身全国四大名镇之列，成为“楚中第一繁盛处”。上个世纪初，汉口一度成为中国第二大对外通商口岸，中国四大金融中心之一。今天，这座商家必争之地仍然商贾云集，千街熙攘。目前，全市拥有商业网点12万余个，有3家商业企业跻身全国连锁经营企业30强行列，全市社会消费品零售总额突破千亿元大关。法国“家乐福”、德国“麦德龙”、美国“沃尔玛”等国际零售商业巨头相继进入武汉，推动了武汉商业贸易发展。武汉金融、证券交易同样活跃，中国人民银行和一批国有商业银行先后在武汉建立了区域性的机构，法国兴业银行在汉设立了分行，10多家外国银行和保险公司在武汉设立了办事机构。
武汉是国家首批沿江对外开放的城市之一，一直是外商投资中西部的热点地区和首选城市之一。武汉坚持“开放先导”战略，一大批枢纽性、功能性基础设施相继建成并投入使用，极大地提升了城市综合服务功能。同时，从转变政府职能入手，对外来企业实行“一条龙”联合办公制度、市长对话会制度、受理投诉制度、投资环境责任制度等等，投资环境日益改善。世界 500 强企业已有 60 家在汉投资，另有 300 多家跨国公司在汉设立了办事处，其中地区性、区域性总部达到 100 余家。
武汉是国家重要的科教基地之一，科教综合实力居全国大城市第三位。拥有包括武汉大学、华中科技大学等 52 所普通高校，70万在校大学生。成人高校在校学生近 12 万人，各类科研机构 106 所，国家实验室 1 个，国家级重点实验室 13 个，在汉中国科学院与工程院院士 47 名。智力资源和人力资源十分丰富，“武汉·中国光谷”所在地武汉东湖地区是我国第二大智力密集区，在光通讯、生物工程、激光、微电子技术和新型材料等领域，科技开发实力处于全国领先地位。
武汉是中国重要的工业基地。现已形成门类比较齐全、配套能力较强的工业体系。武汉正在大力发展现代制造业，着力推进产业技术升级、集群发展。重点发展钢铁、汽车及机械装备、电子信息、石油化工、环保、烟草及食品、家电、纺织服装、医药、造纸及包装印刷十大主导产业。同时运用产业政策，引导企业向园区集中。重点发展钢铁化工及环保产业聚集区、汽车及机电产业聚集区、光电子及生物医药产业聚集区、食品工业聚集区、都市工业聚集区。一批年销售收入过百亿元的大型企业，以及一批拥有核心技术的“武汉制造”知名品牌正在涌现。
（2）区域因素
古称"武汉三镇"之一的武昌，位于长江南岸，地处武汉市城区东南部，与汉口、汉阳隔江相望，东、南与洪山区洪山乡、青菱乡交错接壤，西临长江，北至余家头罗家港与青山区毗邻。在全市七个中心城区中地域最大、人口最多，辖区面积81.22平方公里，户籍人口106.91万，区辖14个街道，198个社区居委会。武昌是一座历史文化名城，始建于1800年前的战国时期，有丰厚的文化历史底蕴，现为湖北省委、省政府所在地，是全省的政治、文化、信息中心。曾先后荣获全国科技进步先进区、全国科普示范区、省级文明城区、市级经济强区等称号。
武昌是武汉的南大门，“九省通衢”要冲所在。京广铁路、107国道横贯武昌，长江水路上达重庆、下至上海，武昌火车站，付家坡、宏基长途客运站以及武汉电信大楼等构成华中地区重要的交通、通讯枢纽。区内三座大桥跨越长江，三条主干道由北向南贯通，城市交通网络四通八达，排水、堤防等市政配套设施完善。区内拥有成片完整的自然山林水体，保护良好，随着环境创新步伐的加快，绿化覆盖率不断提高，环境日益优美，已成为市民居住、购物、休闲的首选之地。
①科教
武昌科教资源丰富，是全国闻名的智力密集区，其密集程度仅次于北京的海淀区。辖区内有著名的武汉大学等13所大专院校和以中科院武汉分院为代表的48所国家、省、市级科研机构，拥有10多万高级专业技术人才，在校大学生12万人，每年产出800余项科研成果。同时，武昌还是全省的基础教育大区和强区，有中小学135所，省级示范中小学12所，拥有多所省市级重点名牌学校，为社会培养了大量可塑人才。

②商业
武昌商贸、金融业发达。区域内中商广场、亚贸广场都是全国著名大型商业零售企业，国际零售巨头家乐福、麦德龙、百安居也都纷纷抢滩武昌。人民银行武汉分行、省银监局、省证监局、省保监局和20多家省、市级区域性银行均设在武昌。与此同时，200余家金融服务机构和近千家法律、会计等中介服务组织也落户武昌，构成了强大的融资和信贷能力，武昌的区域性总部经济特征明显，已经成为重要的金融商务中心。规划中的中南商贸中心区、徐东现代商贸区、徐家棚现代物流区，解放路商业步行街等正在建设中。
③住宅
武昌的城市建设发展潜力巨大，90年代以来，政府加大投入，在武昌新建、扩建了多条重要交通干道，形成与三镇快速连接的“五纵六横”交通网络格局；洪山广场、红楼广场、黄鹤楼景区、东湖环湖景区等景观工程的实施，极大地提升了武昌的环境质量及中心城区功能；蓝湾俊园、东湖语林、水岸星城等多个新型住宅小区展示了21世纪高品味、高质量的居住环境；沿沙湖占地800亩的“碧水蓝天”小区已进入规划；武昌临江大道、和平大道成片开发改造工程也开始实施，对临江大道至沙湖边约3平方公里的范围进行全面拆迁改造，拆迁面积为112万平方米，规划形成临江商务中心区和休闲观江景区。未来3～10年，武昌地区将建成生态环境优越，公共与市政设施配套，经济发达，交通便捷，高收入群体相对集中的现代化中心城区。
④工业
武昌工业制造业基础雄厚。早在“一五”和“二五”计划时期，国家在武昌进行了大规模的工业建设，相继建成了武汉重型机床厂、武汉锅炉厂、武昌造船厂、武昌车辆厂、湖北建筑机械厂等一批重要工业企业，成为国家重要的制造业基地。经过多年发展，现已构成了以机械、电子、电力、电信、轻纺、化工、建材等为主的综合性工业体系。近年来，地区工业在计算机软件、环保设备、机电一体、激光应用、新材料领域有了突破性发展。“十五”期间，武昌区将依托地区良好的制造业基础和雄厚的技术开发能力，大力发展可持续发展的都市工业