酒店式公寓投标书正文.doc

酒店服务式公寓管理方案

1.0 上海酒店式公寓发展状况

n 酒店式公寓是一种高档居住性物业，酒店式公寓的物业管理是介于酒店管理与常规物业管理之间的专项物业管理。它根据不同市场需求设计多种房型，每套单元都配有全套家具，电器，厨房设备及起居用品，不仅为住户提供酒店式服务，也营造家庭的温馨气氛。

n 上海早期的高档酒店式公寓出现在虹桥地区。其中以西郊别墅，君悦花园为最早，规模也较大。档次最高的酒店服务式公寓则以兴国路翡翠园，衡山路41号为代表。

n 近几年，上海出现一批新兴大型酒店式公寓，如新弘基地产的名仕苑，徐家汇港汇花园，浦东雅仕阁酒店公寓，赵家浜路盛捷服务式公寓，以上项目目标市场均为外籍及港澳台人士，房型一般在50平方米左右，按酒店星级装修及服务标准标准均在四星以上。

n 2002年以来，位于上海徐家汇、淮海路、南京西路、小陆家嘴附近的酒店式公寓市场租售率大幅上升，据有关部门数据显示，2002年上海酒店式公寓出租率平均在90%以上，越是靠近高级商务中心区域，酒店式公寓越抢手，有的几乎前脚刚走人，后脚已有租户跟进。

n 上海申博成功后，房地产及相关产业将面临新一轮高速发展，为上海经济带来巨大的推动。相信今后10年将是旅游业、酒店业大发展的10年，酒店式公寓将平稳增长，投资收益也将会十分满意。

1.1 酒店式公寓的特点：
n 单位小
现在中心地段新造的酒店式公寓普遍面积较小，一般控制在45平方米-80平方米以内，装修较高档。

n 易管理
酒店式公寓具有酒店的特性，但与大型综合性酒店管理又区别很大，管理项目、服务工种得到了极大的精简，管理的复杂程度、综合费用开支亦明显降低。

n 易出租
酒店式公寓价格普遍低于标准星级酒店，国际上酒店租金价格一般是同档次酒店公寓的3-5倍，酒店式公寓价格比传统高档酒店低不少，但服务却可以参照星级酒店的标准。适应了大批外籍商务租户。

1.2 酒店式公寓的投资定位：
一个优质的酒店公寓项目应具备以下四点要素：
n 地段是酒店式公寓的第一要素
项目要位于炙手可热的投资区域，特别是其中的CBD地区，像浦东陆家嘴金融贸易区、淮海路周边等都是新兴的投资热点区域。目前沪上的酒店式服务公寓主要分布于人民广场周边地区、淮海路沿线、徐家汇周边地区和浦东CBD中心。新兴商办楼周边密 集的写字楼区域拥有大量的国际性租户，投资回报令人满意。

n 选址需在交通发达的便捷地
由于住客都是流动人口，周边的交通要非常发达， 以便住户会客访友、出门办事。而从居住的要求出发，小区内的环境又要安静宜人。
我公司项目位于上海著名高档休闲区新天地附近，并紧邻淮海中路，交通便利。

n 酒店式公寓空间需舒适而精巧
小面积拥有更高的投资回报率，房型无需太大，2002年新推出的商务酒店如世纪时空酒店商务行宫、国际金融家、巴黎时韵等单套面积均在50平方米左右。

n 酒店式公寓配套服务十分重要
酒店式公寓除了室内带装修、家具外，还提供诸如定票、洗衣、商务中心之类酒店式服务。这就需一流的物业公司介入管理。酒店式公寓既提供服务人员清洁房间，钟点工料理家务服务，同时住户也可以自己动手做饭，充分享受酒店式星级服务和自由的私人空间。

1.3 酒店式公寓的目标市场：
n 在沪工作的外籍人士和海外归国人士，其中以日、韩和欧美地区人士居多。

n 港台地区的经营管理者和非本地的高级商务人士。 此部分人由于在沪工作时间短，不打算在上海购买物业，绝大多数租赁高档物业居住。

n 部分中小业主购买物业后进行委托租赁，以投资为目的。“以租代养”形式的酒店式公寓又称“产权式酒店”

1.4 酒店服务式公寓十分强调：
n 尊重且文明的待人比提供不起眼的便利设施更为重要。

n 无微不至的关怀虽然很好，但不受不必要的干扰和和谐、干净和安全的环境一样重要。

n 游戏室、酒吧或卡拉OK设施并不一定能吸引多数跨国公司的雇员，反而可能引起他们的反感。没有人希望将他们自己的后院成为娱乐区，而健身房等设施可能更迎合多数人的需求。

n 酒店式公寓属居住区，而不是酒店式公寓或乡村会所。有人可能会提出：建立所有服务设备和便利设施以满足需求。但这也许不是件好事，因为没有东西是“免费”的。

1.5 酒店式公寓的经营理念
n 我们的经营理念是：每一项物业都存在提升的空间，每一项物业的管理水平都蕴藏改进的潜力。

n 我们的服务宗旨是：为业主创造价值。
物业管理对于我们不仅是简单的物业管理，它还是一个物业创造价值”的过程，即物业 在物业中创造一种符合物业开发商最终目标的环境。

n 我们的服务过程是：
SERVICE（服务） + COURTESY（礼 貌）
对服务的理解如下：
l S：SMILE （微笑）
l E：EFFICENCY （效率）
l R：RECEPTIVENESS （诚恳）
l V：VITALITY （精力）
l I：INTEREST （兴趣）
l C：CONRTESY （礼貌）
l E：EQUALITY （平等）

对礼貌的理解如下：
l C：CHEERFUL （愉快）
l O：OBSERVANT （观察）
l U：UNDERSTAUDING （明白）
l R：RESPECTFUL （尊敬）
l T：TACTFUL （精明）
l E：EXCEUENCE （优秀）
l S：SMILE （微笑）
l Y：YEARN TO RETURN （再度光临）

n 基于上述的经营理念和服务宗旨，我们将每一个项目都视做特殊过程的管理，即，我们为狮城怡安酒店式服务公寓设计和提供的服务将区别于其他项目，将根据狮城怡安酒店式公寓本身的特点“度身定做”，结合目标客户群体的需要，使狮城怡安酒店式公寓真正成为高级住宅与星级酒店的完善结合。“

n 对狮城怡安酒店式公寓的管理我们采取灵活的做法，管理中心由狮城怡安以管理处的方法成立，但根据酒店式服务公寓的特殊要求，我公司将提供由租赁到管理的一条龙服务。
1.6 附表一：
上海高档酒店式公寓综合信息一览表
信息内容/项目
KINGSWELL GARDEN
CHEISEA
ASCOTT
KERRY CENTER

君悦花园
嘉里华庭二 座
浦东雅士阁
嘉里中心
基本信息
竣工日期
1993
2002
2000
1998
出租率
85%
80%
80%
85%
配套设施

停车位
120
135
135
——
租金（USD/M）
200
200
200
180
房型信息
1 房
80
——
63—119
76
2 房
110—130
145
133—168
119—145
3 房
150—170
175
176—183
145
4 房
180—220
328
245
222
房间总数
228

248
133
租金（USD/M）
1 房
1800
——
1600—2900
2300—2800
2 房
2200—2800
2100—4000
3300—4600
3400—5500
3 房
3000—3500
2800—5500
3800—4200
5000—6000
4 房
3500—4500
6500—9000
6300
7000—8000
配套设施
餐饮业、零售业
Y

Y

室内游泳池
Y
Y
Y
Y
健身中心
Y
Y
Y
Y
壁球室

Y
Y
Y
商务服务
Y
Y
Y

其它

攀岩

阅览室
附表二：
上海酒店式公寓信息综合一览表
信息内容/项目
TIME SQUARE
SH CENTER
SOMEREST GD
41 HENSHAN

时代广场
上海商城
盛捷服务式公寓
衡山路41号
基本信息
竣工日期
2000
1990
1999
1998
出租率
70%
85%
85%
50%
配套设施
停车位
332
——
——
——
租金（USD/M）
195
225
180
300
房型信息
1 房
96
47—100
83
87—109
2 房
123
133—193
106—121
169—186
3 房
192—247
167—267
148
180—196
4 房
——
——
——
450—550
房间总数
198
472
337
164
租金（USD/M）
1 房
1600—2000
2700—3000
3000
2600—3500
2 房
1800—2600
3700—4000
4000
4000—7400
3 房
3500—6500
5300—5600
6000
6000—8600
4 房
——
——
——
20000—25000
配套设施
餐饮业、零售业
Y
Y
Y
Y
室内游泳池
室外
Y
Y

健身中心
Y
Y
Y
Y
壁球室
Y
Y
Y
Y
商务服务

Y
Y
其它
桑拿

阅览室
阅览室

附表三：
上海酒店式公寓房型比例一览表
项目/房型
一房
二房
三房
四房
嘉里华庭
/
79%
18%
3%
浦东雅士阁
54%
25%
18%
3%
嘉里中心
30%
38%
26%
6%
时代广场
17%
41%
40%
0%
上海商城
37%
37%
23%
3%
盛捷服务公寓
25%
47%
28%
0%
衡山路41号
20%
61%
17%
1%
君悦花园*1
50%
25%
15%
10%
平均比率
20%
50%
25%
5%
（1）90年代后期新建酒店服务式公寓一房基本控制在20%，二房基本控制在50%，三房基本控制在25%，四房控制在5%以内。
（2）特殊*1 ： 君悦商务楼141套均为一房一厅，只租不售。
（3）特殊*2 ：浦东雅士阁从设计、装修、到管理服务更趋向于酒店。
1.7 上海部分著名酒店式公寓综合分析

我们例举上海较有代表性的三个酒店式公寓加以分析，以求吸取经验，寻找发展思路：

n 衡山路41号:
我们以衡山路41号为例，其目标是不惜代价的成为上海最好的外销酒店公寓。他们的观点是在上海复制纯欧洲生活风情。目标是在进入公寓后时，使您分不清身处哪里？是美国还是上海。为了确保高质量和住宅的周围环境，所有材料都由集装箱从美国或加拿大引进，甚至主要施工人员都来自国外，大量的外墙大理石装饰是在国外制作完成后，分解装船运到现场然后再进行拼装。同时衡山路41号为不同国籍的租户配备了不同国籍的专业管家。我们不得不承认建成后的建筑与西方模式没有差别，服务水准也相当高，但其需要的费用呢？该物业昂贵的月租金加管理费使得其租户仅限于驻上海外籍团体中的最高层次。这种不顾一切的强制性措施所造成的高标准公寓最终导致衡山路41号的单位租金价格一直处于上海最高点。出租率一直不高。

n 君悦花园
君悦花园是上海虹桥地区最早，最著名的酒店式公寓。君悦花园在近8年的经营过程中，出租率一直保持85%以上的较高水平，租金一直维持在从一房至四房单套USD1800—USD4500。总结其成功经验为如下几个方面：
1． 君悦花园建造商为香港高登建设发展有限公司，高登建设在设计规 划时，严格参照外籍酒店公寓房型模式，房型已宽大舒适为主，客厅宽度全部4.5米，全落地玻璃，铸铁栏杆的大阳台93年即达到15平方米。
2． 房型有一房一厅，二房一厅，三房一厅，四房一厅，较好的适应了外籍人士多子女的特点。
3． 厨房设施齐全，空间较大，灶具均为外籍租户习惯的品牌，物业免费为租户提供家庭装各式调料，微波炉，洗碗机，咖啡渣汁机一应俱全。
4． 家具样式主要以中国明清特色，欧式简约特色为主，少量日式特色适应外籍人士多样审美观，沙发基本已素色，布艺为主突出家庭型特点。
5． 灵活多样的租赁方式。君悦花园租赁的客户80%以上为中长期客户，租赁期少则1年，多则3年。并对中长期租客严格甄选，宁可价格低一些，也要选取有实力的公司，确保租金收入准时足额。

君悦花园在租赁过程中，坚持贯彻以下3项方针，取得了长期稳定的效绩：
A． 集中稳定中长期客户（租赁期一般在1—3年）
l 如1998年-2001年君悦花园长租主要客户为：
1. 菲利普（中国）有限公司 外籍经理入住指定单位
2. 万豪酒店亚洲管理公司 外籍经理入住指定单位
3. 中远集团外籍经理 外籍经理入住指定单位
4. 台湾利乐包装有限公司 外籍经理入住指定单位
5. 味好美（中国）有限公司 外籍经理入住指定单位
以上5家长期客户关系即占长期客户数量的50%

l 君悦花园对长租客租赁时间要求为1年，一年以上的客户有特殊优惠政策：
1. 甲方可按租户要求，为其免费进行入住前的重新装修，并选购租户喜爱的家具。
2. 双方可进行协商，由甲方出资为租户购买特殊要求的日常生活用品，如沙滩椅、日式餐具。
以上购买物品价值总额原则不超过1个月租金。以上优惠条件有效满足了客户需求，稳定了基本租户结构。

B． 积极发展零散中长期租户
发展零散长租客户是酒店式公寓日常工作的一个重心。寻找客户及谈判过程亦十分艰巨，此时借助专业销售人员及社会专业租赁公司共同销售会变的十分重要。
1． 君悦花园租赁部划分为港澳、欧美部、日韩三个部分，详细对客户进行细化，其中许多销售中介人员早年在国家学习生活过一定时，对从事中介的客户国家情况、生活状况十分了解，客户沟通十分便利，易较快产生认同感。
2． 与信誉良好的大型中介公司捆绑进行委托租赁。君悦花园与戴德量行、仲量行、经纬行、港联物业、等客户信赖的外资中介关系密切，确保以上公司提供长期稳定的高质量客源。

C． 灵活处置剩余房型
对于剩下的15%较小房型（主要以面向高架房型为主），君悦花园则进行酒店式短租，时间从1天—一周均可。短租价格全面低于周边同档次标准酒店。每日租金按房型定价为每天USD45-USD60。短租渠道主要由以下方面构成：
1． 80%长租客多数为外籍高级职员及贸易商人，自身连带的客户关系为短租提供充足的客源保证。
2． 虹桥地区周边外资企业较多，君悦花园致力与其建立长期客户关系。日常客户接待定点单位达到20家以上。

因此君悦花园每年平均8个月以上酒店公寓平均出租率达到95%—100%。业绩良好。

n 雅士阁酒店公寓
雅士阁酒店公寓为上海业绩较好的纯经营型酒店式公寓，运作机制最倾向于酒店的一类有三种类型的一房和两房，分别为行政一房，商务一房，豪华一房，通过房型面积与功能的阶梯性变化，提高租金价格对市场需求的兼容性，增加客户选择空间，提高出租率。以下为雅士阁酒店公寓的基本房型图，供地产公司参考: （图略 ）

狮城怡安酒店式公寓不必为吸引客户而耗费巨资，只要吸取成功酒店公寓管理模式，配合良好的投资策略，运用富有预见性的周密计划，就一定可以获得良好的投资回报。

另外：狮城怡安地产可复制先进酒店公寓管理的基本硬件特性，使其与典型的西方模式酒店式公寓十分接近，加上狮城怡安先进的管理经验，最高管理层的敬业、物业是完全可能造就一流的管理项目，最终达到既提供一流酒店的专业服务又拥有私人公寓的私密性和生活风格。

2.0 狮城怡安酒店公寓前期项目介入

n 酒店式公寓与一般物业在设计要求与管理方式上有较大区别。狮城怡安酒店式公寓目前正在规划设计阶段，对此阶段进行详尽完善的论证，管理先进性的预见将对酒店公寓建成后的投入使用产生广泛深远的影响。既要在硬件和软件上下功夫，使其成为境外人士的钟爱。又要使它作为连接酒店和私人公寓的桥梁，解决某些外籍租户无法解决疑难问题。

n 根据上海酒店式公寓管理的特点，我们从管理及服务角度提出部分针对性建议，供地产公司参考：

2．1 酒店公寓建筑的考虑事项
n 酒店式公寓的外围环境是建立外观形象的重要考虑事项，它的设计除了考虑外观和美学外，功能也是重要的一环。因为酒店式公寓的外围环境为酒店式公寓的住户和来访者提供了实际的生活环境。如果能够很好地对外围环境组成因素的可操作性方面进行规划，就会提高对物业的管理能力。

2．1.1 屋 顶
n 屋顶应具备洗窗吊顶设施。我们有一套适当的屋顶管理程序。管理程序根据酒店式公寓的用途和屋顶的类型度身定制。

n 也可以考虑在设置清洁用水或洗涤斗或排水口，以便外包公司工作。建筑顶部装饰部分及屋顶应安装上人路梯（不锈钢材料），已方便维护、保养。

2．1.2 外 墙
外墙是酒店式公寓最显眼的部分,住户相对不稳定是酒店式公寓的一个特点，长久如新的外墙对挑剔的外籍租户来说，也是考量的一个标准。我们要求外墙必须防风雨，干净且易于维护。同时要考虑酸雨的侵蚀，因此涂料是比较合适的选择。

2．1.3 地 面：
酒店式公寓使用的建筑材料和外部建造的道路对整个场地起了重要作用。道路、走道和其它区域的排水沟应是完整的、且正确排向下水处。须克服的缺点之一是走道上不能使用地砖。地砖是不适合用作走道材料的，大雨过后不平坦的地面会造成其松动，且很难处理。正确施工的钢筋混凝土走道比较好。

2．1.4 主次道路
道路人车分流，应实行主干道双行，次干道单行，并留出人行道设想，应对人车分流方案进行详细认证。

2．1.5 停车场减速器
停车场内的减速器不仅使行车更安全，且有利于维护道路，因为车速慢会最低程度的减少路面的磨损。减速器应有一定的宽度(最少30厘米)，以避免强烈的晃动。

2．1.6 潮湿墙面处理
地下室、消防、水泵，污水处理等潮湿霉变场所的天花和墙面，建议用水泥材料粉刷。

2．1.7 地下室及屋顶
在地下室蓄水池底部做集水井，底部坡向集水井，以便清洗时排干积水，屋顶水箱设置不锈钢爬梯，以便水箱清洁工作。

2．1.8 暴露的管口
项目管理应对施工单位工作进行监理，应对所有暴露的管口如：排水口进行封口，防止异物漏进管道内。

2．1.9 地坪标高
项目部核实阳台的地坪标高，防止阳台地坪标高超过户内地坪，导致下雨时渗水到户内。

2．2 设备设施的考虑事项
2．2.1 电梯机房、监控室
在电梯机房、监控室设置空调设施，有利于设施设备的正常运行，并设置专用电表计量装置，有利于对公共能耗进行监控与分摊。

2．2.2 各类水泵
各类泵应独立设置泵房，以免噪声共振引起业户纠纷，选择水泵应采用静噪型节能水泵。

2．2.3 用智能一卡通
建议在小区安全防范系统中采用智能一卡通运行模式，方便业主交费用，如停车位管理、门禁、水、电、电话、煤气、特约服务等各项服务。

2．2.4 设备房钥匙
配电、电梯、给排水、弱电等系统的机电及管笼井门锁采用一把钥匙。

2．2.5 公共能耗计量表计
设置专用公共能耗计量表计，便于分摊计费管理。

2．2.6 周界报警
周界报警可采用双联远红外探头，并与灯光报警连动，确保人防、技防相结合。

2．3 照明系统的考虑事项
2．3.1 照明系统是酒店系统中最值得注意的项目之一。
它除了有照明的功能外还兼具了“装饰”的功能。巧妙的灯光安排能增进酒店舒适和安全的感觉，照明的安排不是工程设计师的工作，而是建筑师和灯光设计师以美观为基础做出的装璜设计。在这一方面，管理者和灯光设计师有他的内在冲突，管理者希望以简单的照明为主，灯具的种类控制得越少越好，灯具的效益(每瓦电力所产生的照明度)越高越好，而灯光设计师未必有这样的想法。因此，业主必需在两者间找出一平衡点，以满足两者的需要。站在管理者的立场上，我们认为：
n 照光除了大堂外，标准客房的灯具应有一致的安排；
n 选用的灯具以高效能为主，灯源的温度不易过高。
n 消耗品，如灯泡和其他光源的种类尽量减少到最低限度，以减少备用件；
n 灯具的位置和高度必需考虑它维修的可能性；
n 照明的电源和线路要与动力线路分开，以便于整体控制；
n 灯具的供应商以有本地的服务站和备件库为 主，以保证维修以及货源；
n 公共部位照明系统设置专用电表计量装置，有利于分摊能耗；
当然，照明系统的功能已经远远超出简单的照明需求。照明包括了照明、装璜、美观、心理感受以及重点吸引等种种功能。最佳的照明是看不见光源的照明，除非有意的以灯具为装璜的视点。

2．3.2 标准灯具规范：
管理者的恶梦之一是对于成千上万的配件，尤其是象灯泡和灯管等小物品的管理。因此，在尽可能的情况下，标准化所有照明器具以便管理。照明的器具可根据酒店的功能分为以下几类：

l 客房
l 大堂
l 办公区
l 隐蔽的工作区
l 室外照明
l 会所、餐厅以及其他特别访客区
l 其他可见的公共场

2．3.3 客房
玻
璃
客房的照明以间接反射灯光为主，但需配置适量的台灯和落地灯以增加特别照明。一般高档酒店的做法是利用隐蔽的可减光的灯光为主要照明，再加台灯补充以调和色彩，顶灯一般很少设置；套房的客厅设以华丽的水晶吊灯为主；客房的灯光控制以抽卡式为主开关；至于床头灯的控制，除了床头灯外，没有设置其他灯源的必要。再者，要避免设置固定的床头灯(图片-立面图)。
浴室的灯光必需明亮而且以暖色调为主，昏暗和低档的节能灯不属于高档的浴室。
这里我们一再强调，客房的照明不能“小气”。国内一般酒店以节能为名，而配备的40W的钨丝灯是不合适的，绝对要避免。在客房内应避免使用条型的“P”型灯。

2．3.4 大堂照明
大堂照明是显示酒店档次和特色的手段之一，它和大堂的装璜同为职业设计师表现其才华的项目。因此，在照明和灯具的美观上是他们的专长，我们仅在操作和功能上做出一些建议：
n 灯具的种类越少越好；灯泡和光源最好控制在10种以下；
n 尽量减少使用独立变压器的灯具；
n 如空间允许，如入口处的雨篷，可考虑使用高效的“HID”灯具；
n 装置固定灯具必需考虑如何维修和更换灯泡；
n 大堂的灯光应有其独立的配电盘，以便独立操作；
n 灯光的控制应同时考虑区域和交叉线路的方式；
n 中庭可采取路灯的方式，增加其户外的感觉；

2．3.5 办公室
办公室以高效能的荧光灯为主，在和客户接触的地方可使用与大堂相间的适当的灯具。

2．3.6 隐蔽的工作区
隐蔽工作区以荧光灯为主。虽然功能与地区不同，室外照明重点在于：
n 灯源隐蔽；
n 光度适当，以不耀眼为主；
n 灯具和灯泡耐用；
n 灯具和配电必需防水和雨；
n 安全性强，包括不易破坏；
n 易于控制，以便节能。

在具体的措施上，设计师当然以美观和形象调和为主。可是，在不同的照明区应该注意以下事项：
n 路灯不易过于照亮，其亮度相等于满月的亮度；
n 灯具必需注意它的光亮分布范围，不能设在向上
n 和刺人眼目的位置；
n 有独立的配电盘，以便独立控制；
n 室外照明因涉及安全问题，可以考虑使用低电压(12V)的灯具；
n 由于人群可能接近灯具，因此灯具必需有一定的硬件防护。比如，所有的室外灯具都要有不易拆卸。

2．4 前厅部分的考虑事项：
2．4.1 总体要求
n 为较好组织分配客流线，而且适于前厅管理，应尽量采用一个租户出入口；

n 设计时应专门列出服务流线，服务流线与租户流线发生交叉，对酒店式公寓将产生不良影响。

n 理想的前厅，从主要出入口处一进门，租户就应该看到总服务台；

n 从心理学分析，前厅是酒店式公寓的窗口，设计方面应十分重视，因此它比酒店式公寓任何一个部分都更容易给租户深刻的印象，他起着先入为主的作用，直接影响建成后的租售率、租金价格。

n 大厅在设计时应注意其空间形象的指向性和引导性，以利于组织人流、交通，使人们对室内活动分区一目了然，易发现活动中心，找到出入路线。

n 大多数租户都是从等候区到总服务区，再由总服务区到电梯间。酒店式公寓设计中都应遵循这样的空间引导方式。

服务流线（后台）

职工
浴厕
职工
食堂
厨房
机房
职工
出入口
打卡
记时
职工
更衣
大堂
总服务台
电梯间
租户
出入口
房间B

租户流线（前台）
房间A

国际上目前较流行敞开式前厅，大量采用玻璃作为前厅外围护体，扩大采光范围，造成空间的延伸与扩大，以达到减弱“围”增添“透”的必要条件。

2．4.2 前厅面积设计要求：
n 国际酒店通行标准：主前厅（包括总服务台、办公面积）应为标准间客房总数×0.9--1.2m2。
n 酒店式公寓：多为套房形式，与酒店标准间有区别，同等建筑面积的酒店式公寓房间总数比标准酒店房间总数应少1/2至1/3。因此，前厅面积应为：酒店式公寓房间总数×1.5-2.0m2

2．4.3 柜台：
n 总服务台柜台长度，通常采用美式标准，我国新建酒店式公寓基本也按此原则设置，标准如下：酒店式公寓可在此基础上缩减20%。

2．4.4 总机
n 酒店式公寓总机室电话联系十分重要，尽量设在经理办公室旁边，以保证无论何时经理人员都可以对总机实施监督。

2．4.5 盥洗室：
n 高档酒店式公寓对大厅-盥洗室要求极高，厕所的男女入口应分开，并清晰标注。
n 从任何公共部分都不应看到里面的厕位或小便隔板平面位置（无论直接或通过镜子反影），即使开门也应保证有所遮挡。
n 酒店式公寓楼层内原则不设独立洗手间。

2．4.6 电梯间：
n 电梯间的宽度至少比附近走廊宽度大1/3，以便容纳等候电梯于进出租户。
n 电梯间照明线路应与走道分开，最好采用照明较高的局部照明。
n 客房电梯一般按客房最多容纳人数10%来设计。
n 国际商务豪华酒店及酒店公寓通行电梯速度为：
Ø 4-8层酒店公寓电梯轿厢速度1.25米/秒；
Ø 8-12层酒店公寓电梯轿厢速度1.75米/秒；
Ø 12-16层酒店公寓电梯轿厢速度2.5米/秒；
Ø 高层酒店公寓电梯轿厢速度5.0米/秒。
n 酒店式公寓的标准层电梯厅忌大面积使用金属（如不锈钢、铜等）装饰，因为住宅而非写字楼，所以应尽量营造温馨之感。
n 酒店式公寓的标准层电梯厅要有通风口，使通风良好。（上海有些高级住宅标准层电梯厅处往往没有通风）
n 可用明快的抽象装饰画点缀墙面。

2．5 客房部分的考虑事项：

2．5.1 装修风格
n 作为涉外公寓的装修，应以明亮、简单、舒适为原则，颜色以浅色为主，且在墙面、地面留出更多空间给租户自己装饰和摆设物品。尽量使用暖色调的家具及吊灯。

2．5.2 客房装饰
n 客房装饰中应用对比成补色原理，最重要是同一色彩计划中，不要等量使用对比色，而应以少取胜；
n 房间色彩最为可靠的是遵照自然界色调秩序原则，即地板深-墙壁中-天花浅；
n 南向、东南向、西南向开窗的房间因经常受阳光照射，入射光线成微黄的暖色调，在此条件下的客房可采用深一点的色调，也可用中性较浅冷色调；
n 北向东北向、西北向开窗的空房入射光线偏冷，常会有微兰的光色，使用暖色调。

2．5.3 床铺
n 外籍租户十分重视床的舒适性，不合国际标准的床铺，欧美租户反映会比较大，因此在设计家具时，床的长度应尽可能参考国际标准。

类型
美式标准（长*宽）
欧式标准（长*宽）
A
2000*990mm
2000*1000mm
B
2030*1370mm
2000*1500mm
C
2100*1520mm

D
2100*1830mm

以上尺寸可根据酒店式公寓实际情况略有增减以达到家具的整体协调。
n 床的高度一般在550—600mm（包括床垫）为适宜。中国身材的服务员操作最轻松。

2．5.4 写字台
n 写字台与化妆台合适的高度为700-750mm，相应的椅子高度为430-450mm , 最小处膝盖净空为190mm。

2．5.5 床头柜
n 床头柜高度必须于床的高度相配合，通常在600mm左右，单人用床头柜为374mm-450mm宽；双人床头柜为600mm宽。

2．5.6 行李架
n 酒店式公寓家具中都设行李架，长度一般为750mm-900mm之间，高度一般为450mm，行李架是使用率较高的家具，行李架表面应有保护层（防损害）。

2．5.7 电视架
n 酒店式公寓电视，从视觉角度，应可在两种以上位置观看电视，电视机要固定在一个可以转动的座架上，电视机高度以租户看电视不须仰头或低头为好。

2．5.8 客用棉织品
n 客房内棉织品（窗帘、床单、毛毯、枕套）采购时应进行阻燃试验，尽量不采用易燃物品。

2．5.9 挂衣橱
n 为保证长衣服不触地面，挂衣橱长度1000mm-1200mm，高度应为1750mm, 橱上都应留75mm空间，橱内要装有感应灯，以照亮整个内部。

2．5.10 服务指南
n 客房内应设有服务手册（中英对照），另备方便租户的针线包、信封、信纸、笔、便条纸、租户意见簿、租户问路方便卡等。

2．5.11 室内配备投入预算清单：

项 目
内 容
1
电器
电视机
电冰箱
吹风机
微波炉
饮水机
台灯、落地灯
保险箱
小计
2
家具
沙发、床、写字台、椅子、书柜、餐桌、电视机柜、茶几、床头柜等
3
厨房用品
餐炊具
4
卫浴用品
毛巾架、纸巾架等
5
总计

2．5.12 卫生间
n 酒店式公寓一般采用1500×1700×700mm浴缸；
n 为安全，冷热水龙头必须互相靠近，并用颜色加以标志，浴缸底部应有一个平整的防滑底面；
n 浴缸商埠必须装安全扶手及淋浴时使用的挡水幕或推拉门，不使水溅出浴缸；
n 酒店式公寓在卫生间内应设有称重体重的脚踏秤。、吹风机、分机电话等小件用品。
n 卫生间梳妆的镜子采用有防结露措施的材料的材料，并增设带放大功能的小镜子，方便租户化妆和刮胡须；
n 卫生间增设紧急呼叫装置，防止租户发生意外。
n 洗手间内毛巾架、吹风机、纸巾架、浴缸扶手、防滑垫等卫生五金件配齐。要配有洗拖把用的水斗。
n 洗手台下加装柜子，方便租户放置一些私人物品。
n 装上淋浴房。

2．5.13 床垫
n 理想的床垫分A、B、C三层，
A层是最上面一层，与人体接触的布面层，这一层要柔软；
B层为中间层，用来保持卧姿正确，所以有相当硬度；
C层为底面层（即弹簧层），起承托B 层作用，要有一定强性。

2．5.14 房门
n 客房门背后要张贴《疏散路线指南》以备住客紧急疏散用。
n 房间应具有私密性。首先要提高结构和装修材料隔音性能，房门采用实心板，以利隔音。
n 套房与套房之间隔音应特别注意。门上设猫眼。如可能，将两户的门之间距离拉大。

2．5.15 走廊
n 走廊两侧房门应错位，避免客房门相对，引起干扰。

2．5.16 电话线路
n 除内线电话或对讲机外，至少有两条直线，为传真与上网之用。每房间应有电话布线。尽可能做到宽带进户。

2．5.17 插座
n 客房内通讯插座应提高至二组，甚至三组，以方便住客商务活动。
n 电源插头应多，每个房间至少四个，不配电脑，但可在商务中心租用电脑。

2．5.18 地板
n 地面以耐用的实木地板为主。因家庭式公寓租客一般携带子女，地毯易携带细菌，外籍租户要求极高，易增加管理难度

2．5.19 家具
n 家具少用皮具，且不要配置过多家具。建议不用皮质沙发，而是用有布套且可以换洗的沙发。

2．5.20 绿色植物：
n 重点布置绿色植物，弥补不规则的房型带来的缺陷。特别在每一套房（无论有无人住）的阳台上摆放绿色植物，高度超过1.5-1.8米，高过阳台栏杆，可增加外立面效果，植物应为四季常绿、便与养护的品种。

2．5.21 外窗门
n 为避免事故，外窗不能完全打开。有条件的单元建议可设置一小型储藏室。
n 除采用双层玻璃外，落地门建议用优质型材，防尘隔音保温。

2．5.22 VOD点播系统：
n 建议有VOD视频点播，租户除看电视外还可点播一些节目。

2．5.23 厨 房
n 应配备基本厨房用品，如电冰箱、微波炉、锅、碗、刀叉、饮水机等餐具与炊具。厨房灶具国外使用率较高品牌益为四眼，且带烤箱一类其他调味品可在小区内的小型超市购得。
n 增加插座，避免用接线板弥补，使租户有足够的电 源插头。
n 餐桌为四到六人用可变化的。

2．6 会所的功能分布考虑事项

建造并运营会所是个慎重的决定，经营很好的会所能为酒店式公寓增色许多，但我们仍应谨慎处理。总的原则是：酒店式公寓的会所不应以盈利为目的，而是为提高物业的档次而设。我们的建议是会所的功能可以少一些，但设备一定要良好高档，这样才能满足外籍客户的需要。

2．6.1 清洁
通常驻上海的外籍人士第一个感到不习惯的是：没有关注环境或周围地区的清洁情况。上海的许多会所、酒店和酒店式公寓的清洁程度未达到国际标准，许多外籍人士都要求彻底清洁此处，否则不愿光顾。一个有桑拿设施的会所，其清洁程度更令人关注。应特别留意下列区域：
n 干净、清新和明亮的接待区和大厅走廊。
n 受到很好照料的、清洁的绿色植物被合理的摆放。
n 良好通风、极干净且无气味的浴室。
n 质量好的、无气味的大毛巾(使用柔软剂)。
n 使用干净的高度照明装置，使所有地方光线充足。
n 公共区域的禁烟。