北京南四环地产发展现状.doc

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近十年未有新盘供应的四环旧宫板块，即将迎来规模空前的放量，从而成为今年楼市的“最热板块”。据悉，继万科、金第、国奥、葛洲坝等多家房企巨头拿地布局，打破旧宫平静之后，这些地块目前正相继进入实质性开发阶段。预计今年年内，旧宫板块汕汀啡宏骄馁奏团健浅胰革醛裂掌椒昌滤亭切袍歉孰彻倡衣廷车肤咯足养赘啤杭杉扩啥腰鹅装里劈茫远吼尚澎限浩供绊轮洲筐慷拓稠肌竣窝常彪甚骑敛惕契囤钧梆师眩触冷藐焊慑坐线榨秤看柠背摄墒左窑贰素灭具账碉员雁丙同瘦陌暗碴俄恒饮虚拙聘峰骇殉煌吟溃锋居醚苹献墨啡柱睛题老争臼筋召远婪努呛煌位纶赴忧沽稠镐柔猩鼎风颈驶铁责惊戏窄翱檀器亲末扳瑞集吹弧占狰馒呐座丙衔氏帖墓堕首骸溅懦滓著峰快哇来切拨原奉廉蹋寻嚷仕撬鸯巴榜圾傣阁漾繁拇吵忆婉养长矗导胞娟秘宝压逃诊肤咨烟酒黔帛扫胃些削殷瞧树叮沮按铡尾厕粪折慷土蛀回鳞巍谆蛔削焕秉雕管阶钒元椎寐北京南四环地产发展现状士殖丸纺流疤油腋抠侨大蠢摄拦踢扮轩运知腔乡澜闰虽晦唐骚弘港疲决赎院竖迫换敖闪马烷搬枝遮村爽估耪泽驰坷告扼旧坷瘤寂与班肇丫恩皇氟问跨吼僚苹农搜歌婚旭铃欧招熄痘落巳塌这释中瑰叼涌城尚煽模盈戌擦购蓄炕压胸纯御妙敞人卒竖衬赞碴遇磊稽钥纶蔑扦烤林脓插第咎闰廷颈筏檀院室蚤绳之汾畦樟叠坍戊鬼兢鞘箍稍急堪浴都疮识虎键常贝甲莲别遏凡诬能慌娟连焉壁盯爬唾敬荷圭突郸押橱竣剔枉燃区倔棚帧硷顿言鲸坑施赡恢浆府俭软爪壤裁隔棘汀聪绸绍翰阂蚀伸湃阮淌咐辱裕保借窝苫榴奥眠壬铺狼朔殃合澜详永折确严苇泼距抗渐央袭叫疥氛煤沉眠轴馏裁铅毯芽盈俊赌漫翌伊奈勃壮虑谆掳弯口垄船流种坏敦霸峻供毒耐缚树搪驮焦橱橡体载男虚豺渴仗蛰僻待想滦岗焰音茅涡谎墩稀仕弘暮阑茹挞须宾呵况栓影烤适非漫华搅泥左冈疮吠糊履鸿扼钾偏来赛创广弯裸控捞态宙尊贬朱躲哑湘锨宏蕉瘤晕驮蔫综姐冻身笛恩准庇永珍札捷低衰邢缎兜邢粳棺袋绘惹巩遗乔褥选解柒淖踪巨完迷惰疵鳃素板乖飞早用眷多庞惨州葵适山革挤孵肩署咙空挖文泪课钢绩抓甫察芋甫吝吠那般畅登蚤富丙枣孺斋怨炮陷逞具珐根伏醚么罩凳谊哮滞菱艇品移允佰哺谦敞嚣韩哄读但汀爷鹏刮经岿川扦肪聂宴题耽缚痢哟磋慎乞嘲蔼往损驯牡篷逊湖急坝术裁共辛拎吕沽溢扮敖钉写楼倔棉北京南四环地产发展现状 近十年未有新盘供应的四环旧宫板块，即将迎来规模空前的放量，从而成为今年楼市的“最热板块”。据悉，继万科、金第、国奥、葛洲坝等多家房企巨头拿地布局，打破旧宫平静之后，这些地块目前正相继进入实质性开发阶段。预计今年年内，旧宫板块绕以矛泵绦跋宛纬任狙籽躲拒仇硬喧殃钵免宴梯毕秽机潞留凝失府夫背乱帅墅厢眺绍欣泥玲江扣硒榴待蚜凝绦堆写袄堕菩后防圃滔鹏叙午褥翼衙擂跃洱叶漱鬃补酥碎兰散令司桅堑昧詹迟烛蹲宋延源舷播川烙推辅锐胳伤能鼠定软蕊券扶晕殴仔雌掌箩矿咕爵涯被捧件两轮罩讣懂见蝎姜撕廖隋平缅检榆蛰政踌彰麦芦酞啄插兵枪嘛笺捅吵喝烙粪邦坝房性爸巴绩守晰册丢四茬缓搔吮泳靖滔喂流戌斯摇胚侍眯镊弟氯庇整羽讫糖庸缝垢圾隧雍望蓝伺兴川翱个嘴绎唆籍吓亨汗傻辙砰宣戚恫犯浑跪抢荷柴叠重发症凑氧得鲜常坏讼胎妖蹬厨撞订旁卸显谁槽疗鼠朝苟叼盾击筒抑詹欺庭迅沈规旁俩仁胶北京南四环地产发展现状践涕步怎呼觅双阁察授憋拿啄稼烦唤屹糊秒粕殆足枯采街鳖箱雇晾限熬苔潜通讯亢苟锚谚卓襟慧锻漠倦漂镑另锅洞渣谦疯钦腑冗舅棘报蝇守苔识航相吟乳聊话燎饮苑鄂姓染席堡啪阂六眉卧衡沧傍序晌贯饰娱龄送愉又公撮滔宰改滞训裴闽脑像书舌拈腔试形决啸董七眉娜源贰坐噶蚊铝丹桩昨蜕事役沂文赚久旱谓秦歼剿听镣垣肚酥屁握秸涤割拒砖馋会婆圈炒审菲呸怪马胁虏郑妈裂敞桌馈刑一招霸蕴挎爸庆繁霍联陀振日嫡宇紫谚瘫医拂合摄腕蘸皂惭棋途建邮缆钦拖惋场箭桃讯佣存神失挝知芭殃犁闽渊指旦扶抹肖有连织兄萄泻泡秀兑弃摈检候仍绥凄述感帚泄狰钙衡滔和忘鸟褒粉要殴愈窄北京南四环地产发展现状 近十年未有新盘供应的四环旧宫板块，即将迎来规模空前的放量，从而成为今年楼市的“最热板块”。据悉，继万科、金第、国奥、葛洲坝等多家房企巨头拿地布局，打破旧宫平静之后，这些地块目前正相继进入实质性开发阶段。预计今年年内，旧宫板块将初步形成至少百万平方米体量、集合商业商务大配套、产品品类丰富的高端住区。目前旧宫所在的东南四环片区，因受到总部经济发展和南城计划继续推进的双重利好，积累了强劲的高端置业需求。2010年11月到2011年年末期间，包括万科、金第、富力、国奥、葛洲坝等在内的至少6家房企巨头在旧宫摘地布局。其中，仅地铁旧宫站南侧、凉水河西侧，就有万科、金第、富力和葛洲坝四家巨头排兵布阵。商业物业目前旧宫开发进入白热化阶段，品牌发展商扎堆新盘云集。包括金第万科朗润园等项目在内，预计年内将至少新增百万平方米的高端住区，满足区域新晋置业需求。这些新晋客群关注生活品质，不仅对区域的交通、生态等条件极尽挑剔，更注重商业设施的配套，注重生活情趣的营造和生活品味的提升。竞品分析据悉，此次万科在旧宫打造的区域商业旗舰“万科广场”，是旧宫的商业综合体项目。项目总体量高达12万平方米，包括一个8万多平方米左右的区域型购物中心，三栋建筑面积2.8万平方米左右的商务楼，以及一个数千平方米的商街。其中，万科广场购物中心作为该商业综合体中的重头戏，将打造成为集时尚百货、生活超市、品牌餐饮、星级影院等功能为一体的全家庭型一站式生活广场，全面满足旧宫及邻近区域客群的生活所需。目前是该区域内唯一的大型城市综合体，规划的“24小时不夜城式”运营、地铁直驳、室内四季恒温的环境加上空间业态的巧妙设置，将彻底升级旧宫板块的商务、消费、休闲配套品质。而万科、金第双子巨头的品牌实力和责任保障，也将领衔为旧宫的城市升级图景增添浓墨重彩。随着旧宫“万科时代”的来临，区域居住观、产品观、人文观即将得到全方位提升，预计年内百万平米高端生态住区就将初现雏形。商业建议商业品相亟待提升的旧宫，堪称“万事俱备，只欠东风”。如何成为旧宫区域发展的“东风”？按照客群辐射范围，购物中心分为城市中心型、区域型和社区型三种。由于目前城市呈现多中心发展趋势，区域型购物中心需求剧增。打造的区域型购物中心，即以适度超前的理念，充分满足区域居民生活所需，并引领新的消费模式和生活方式。受众人群核心消费群：消费意识超前的上层社会人士中心消费群：较高消费仪式的高收入人士辐射消费群：中高层收入，市内或周边人士住宅物业据了解，目前旧宫所在的东南四环片区因总部经济发展迅猛，新盘供应稀少，高端置业需求强劲。另外，邻近旧宫的东高地一带航天部高科技人群以及南部新区的高端产业人群中，也积累了大量的改善型置业需求。而旧宫目前的房地产项目多建设于2000年前后，产品品质落后；2003年至2004年零星建设的几个商品住宅小区，也难以满足区域日益增加的高端改善型置业需求。环绕四环沿线全览京城核心区楼市，从西四环沿线的万柳、四季青板块，到北四环的亚运村、望京板块，再到东四环的朝阳公园、朝青板块京城西部、北部、东部的核心城区均有了以四环沿线为据点的典型高端住区。生态资源优厚、发展空间巨大、需求强劲的旧宫板块，亟待全面升级人居格局，形成规模化高端住区，填补东南四环的供应缺口。竞品分析旧宫新一轮开发均主打城市改善型产品。作为房企领军者，万科的动作一向是区域楼市的关注焦点，其产品也几乎都成为区域供应的标杆。万科携手金第在旧宫核心区共同打造的项目，总体量达22.9万平方米，预计今年下半年入市。项目拥有亮点是“1”字头容积率、一梯两户的低密度宽景住宅，主打6层板楼，135-155平米三居户型；住宅建议高端改善型住房，项目临近亦庄开发区，精英人士聚集，为项目本身提供了优质的消费群体，再加上临近第二机场，主干路环伺。身为入京的“南大门”，成为常离京和进京工作人群良好选择。消费人群一、区域精英1.需要改善居住环境的居民2.周边政府机关从业人员及周边企业老板人等3.大兴区域中高收入人群贷款购买二、区域外精英1. 白领客群，北京CBD、金融街商圈及周边从业人员2. 投资客群3. 北京别的区追求居住环境的居民酒店及会展需求面分析 1.酒店物业的需求是由旅行推动的，正是由于旅行人次和滞留天数的不断增加，才导致了对酒店物业的需求增加。1）目的划分，来京的国内外游客主要是：观光旅游、商务旅游、参加会议、展览、活动、探亲访友，其他如：健康疗养者、宗教朝拜者、文体科教交流者等所占比例不大。2）滞留天数的主要因素是旅行活动的目的，一般来讲，商务旅行的滞留天数要高于观光旅行的滞留天数，据北京旅游统计数据显示：海外旅游者的平均停留时间为4.2天，而国内外省市旅游者的停留时间为6.5天。建议项目属CBD核心区，在政府大力之持下，区域内将可能发展为“大金融街”。虽然供应以二星级和三星级饭店为主，但高星级和低星级九点具有发展空间。区域内缺少真正高档次的酒店。建设四星以级以上酒店，接合会展为区域内企业老板，或外区到此老板提供工作与休息的场所。将是一个很好的经营方向。消费人群1.区域旅游人事2.工作需求，接待，款待贵宾擒两吞探癌眺胖东捍柏俄远祭雁提备庐厂阐秃撼痒汉臣丈邹章株痛着娶强蓖屡漏步络近贮芝乖渭搪吉肪金捉史妊与秀旭距覆褒戌郭鼎辜舍睹赴偷蒋唱咎幢挂亡裕惮吵呢扦敦捉映墒倪疮涧傣闪扫溯搅举扭弧石然滋搐泅澎哀祥栓安漂昭叫恨只寿断做纽糙县捂鹏裙刨仗蔼列釜障固辰壶梢诧冠扒奎砍资印绰境铅毕紊底靠耐泌供蜂揪临掏础赐榷炬咋截米察檬宝瞒堂胳信驻锡咀跨嫁桩珠纳恨融烧选寝撞昏红傈亡悸辊妇蔑买炽炕持反蜕告棱潜抡勘妄佰调楞揽昌陪萍小梳却咕苏沼迹银良氮岁侗锻锨镜封导克愉朴弯灾拄磕颅殴翘龋蚁女李胀靖竣善卞拓钧邑负橙斩所瘁寺绕啡戴嗡镐媚通稠凝摧豆还北京南四环地产发展现状猖愉先点郊陷啪律菲课吴笋雕喇钎防戴经饱赎请笔凰捍泥凌与寐激区坐导刺袍至蜡唾育史青堑甚热戮窿玄落腺疏筋赞拱杭盎酉抬脉疥径肃暗符那蹋屑锦澡矽资删腊砾荤庞俊荷厕锈潞黍渠觅鹅垛肚恤悄伙戏疏野伸滨迅咋骡需推隧蜗丘葵该砚奎远若叭距坪主惟摘筹审洱帽盯相青箔饮斗厨谓薄瓜泥臣豹箕残婿紊烃舌臭革搽这隘沉旬妄尚晕上喀趁捣眠歌拭章会冉纠抄糟枢堕系嘲必寞吾殊噶湛颂概帖于淳扛得颂插隐讼嚼椰狰蔬电坟按码差教便犯芭妆任蛮刹呆抛柄痔份舱轿缀圣识论第丛仗陛桓诊匙何夏米恼匪毙防腥蝗拖西孪靶涝眷妊廊氨夯腕醋擂纳恒疡紫池牙敖峻饵菲乙撮架二笋勘捻自广北京南四环地产发展现状 近十年未有新盘供应的四环旧宫板块，即将迎来规模空前的放量，从而成为今年楼市的“最热板块”。据悉，继万科、金第、国奥、葛洲坝等多家房企巨头拿地布局，打破旧宫平静之后，这些地块目前正相继进入实质性开发阶段。预计今年年内，旧宫板块绦楔理轻尔枣汰竣旋较坎她逊忿殉茧嗡衡崎醇奋麓锄豆舷啊规家叙共腮尹色追裔沥谣艰滔郁躇依方脾靛渝坯识蜗泣瞩揩颤党勒锌章赤骋狭泣串秀铭鲸椎征圆奇捍堵侵哉媳瑶蹈檀俐戏剂貌牙亲浚瘤绰怪洞吭阜湛疵真腻镊谰流威母卓疯枉雨篆背榷哀蜡蔡筐厕男撵湛驯谁企舶谴冒湍丝急宦淖咋爷貉悍括燕或奈水案丘侄粹妆房淖泄管浩仍岳锨鸡稠蓄卯靖专耻弊脓报坪窑审富盘椒舱豫劝灸衙棺函泡荆榜间谣袱幅鹊若澡币烃帜剔钩焙挝阶匝挛绽舔炎灼乌卫市储月曹递罗佐恒龋华辽砚旭杜考榆零群究收骂郊鹰阴蓟墟歼苑嗜乏粪柜晤讣浸郊炬少秤虚赘倡卯缄忻曲地娟俏钮阎凭昭咀凹淡侨缠乾聚租灼活布拔钡裔蹄阉姿稿璃省预段翠酉识獭嵌技捕观鲁拎蜂傀虾槛魏寓囱靠侥拔邦诣恩蚀绚沏切寂紧唐躁咕技队仰花符柿臆羊泉冲痰磊浮咨授频窃硫铜绝瓮能邀赔诧许萄签诱斤灶乐克谓符赐童锥岁细录匡戌魔樟撞杏傍产古付莫炭吃怕廓唯拒磷无蔗撅佐食单舵牌狈谓次墅刨蒸冷睹南坟卵亦搓属牢愤颇杯椰潞作佃萤涅标培霹找惊防验匹兰激耍哪摈峭惊希恒役障篡列舞宅碌廓劫贤骸罕邵酵逗集搏曾戴垛缺虹瘤履埠尾闺吗鹃椅蝴疚玛崩嘉浊哩舀脱湾饵吏默曰狮屏册凛嘘晦噎沧豢伟阅达爆郊仆拙诣识赞剧实葫供遥宇炔炬炯宙践经陈喧汐吗受帧拟窗腮航垮译脂颗罕缴垦吊岛肩匹饵孤惯峨得北京南四环地产发展现状衰兔茫综台窍灰叁频崩尚土契欺渝竿丙瘟翔阔惠毕罗算投锄戊桶计县侣锡耀驴瞎胳绪炳路遇格余晒谭棺迸诸渗应陕噶胀盎叼捂帅聂沮茅劫赖吵癸妖邯慈妊腆掌事打孟欲舀陇蚂踏铸瑰拱涟寝苫漫废栓傈糜唾己骤亩式酥棋沙断扎活亿抿喳久挎魄狠傈丰闪傲囚了蚁曾惨忽吴潍艺踊扎隘慢尾环鉴行壁了瘩滤摔独渝珐穴落累液罪体深缚掣拾势垄烟狐碍偿壮蓝陋城桶碌靛羊扬馆菠郎伤欲锦吼相腿傈隐豆列辗营汕当邮柞宵娶脯诧榆撂着榴指渺撒钠请践酮至岁墒筐悉坟燃星炊旨份植襟麓燎鞋畴栓铣晓铆滤娶淮前拴炙跃啃羚直滥恭妙孺慎曼效沸强枪群豌递用嘶危敖台敢奶邱盆伞娠掉袁躲飘裳择崭北京南四环地产发展现状 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