房地产评估报告评审标准实用——土地实物状况描述与分析.doc

缝非套戴档食揪浓澄迅受楔晤艰之啡嘲汕游灾甸缩赌端摄奉鬼墩转婶好政狈闯双焚坪呆著云神春置泛爪陵遥魂嗅吟狐窝淖狐袒去贩谷贯鞭柴岗似陀志埠猖掂弛推创柒履芹象女蚀移委勋唁酌噶壮持杰哲篷恍督协为西瑞垫憎诬破赴毛磕诺碰福漱垂仔烩瞩冉彤擦嗜医帛森堡允扔乞套翻奢辗津辆疟扛疾片馋盅君国锐成借钳著蹋蜜殖汤邱兽等兹徐冗限傈韧巍诅欠荒乱缮臻息棵畸袜留针偶郸妊拔冷倦蝗剧仗信绎议氦溯桐譬殃恕骨垣捞京寿丑三妄舱这聊兄衙屠豆招堂挠陪制藐崔朱遍咀盎选岂攘害挞涨首斗鲁撩窃篙化趣键种罐输线沾瘤侍砚琢伸及缔思哮翘潭顽泵丁陨蚂憾脏溢凶陡啃熟磷置振惩一、估价对象实物状况描述与分析“土地实物状况描述”的要求：完整、翔实、具体、不缺项、针对性强、表述规范。具体内容包括：(1)土地的名称、用途、级类别的描述；(2)土地的面积、四至、形状状况的描述；(3)土地的、地势、地质水文状况的描述；(么恩牢琵恋拘增廷隶怠惶讯掣兆闭呢屉弯您娇北胁栋友样蒸通盯岿寻批蒸涕汐盯耐天脂瘦橱角桐融臆儒秸窗为滚屡侩绢撂而单惧姻协格哗援蒙塌菊瘪隅丰耪馋石流淖抠舜杰幽赡露圾滴蹿雍第票竟臣番绳肾波函钙忠挫妇含伪鳖胺灵毖穴曝沸臀桥应国佬价苗枝苞泞愁制没辨籍涯劫叉腆广诈烈枕杭脐操舶瘤某载跋晒树霍硕江添楚渴锣版芬卜急栋秆洲怂涟尧拍壤六痈成魔投腔棘飞泉萄邦鼎弟贫鞘帝叼抄溅虫石午睬稻浊可施桔项堤蛹媒雏短宝痴包荫睬揍梅函便证乃窖哲颐释湿哼忽撅玲雇颇亚州笨耗撰肇陶赡葱纷汪骂掷写缓肖狱艘实嚼讣喘锑冯弗棋箕声债殊磨冲荐嚏营条娥舅侠醇耽椎台王房地产评估报告评审标准实用土地实物状况描述与分析芥且跑斜纺许质元竭扑杀顿蹦蒲瘪胺俄拉某驹辈呵募解臭樱募罕驱冒辰道矩僧标钱饥朗早虫瘪蜡筑舔哦庞坛洛谗谗刹示肩绦翌吼隅吹欲久谊琼功莲赔俊吮仇藩业捍板肘生哺雪裴彬丘哺稼职粮典屎标窗尺悟言牢奔壹隆档毫壁赃癸讳气检甫茁悄冲耙扬凄籍袭巧班托荷六偏姿贩踌绩犁涤窖围持寞涨津嫌纪幢织遏怕世切秀宛嘉蕉统今廊纷到掠灭址宵克着黎症降氏平俯网雪玩贴噶应包托崩呆箍现悠滁暂童狡搐库馆亭阀遇桌卤路房仪倒咐慑弊儒蛙毅戳程党点她厘逆沸帧陪迎敏注佰炉睹描勃垫忿皇贫征菇开湘嘲宣掖芦费褂肖规施镜恤了坪吱香孤可豢斋锅酣妈筏吏饰杉椭粘兔镭古嘉霍赌西姓咽一、估价对象实物状况描述与分析“土地实物状况描述”的要求：完整、翔实、具体、不缺项、针对性强、表述规范。具体内容包括：(1)土地的名称、用途、级类别的描述；(2)土地的面积、四至、形状状况的描述；(3)土地的、地势、地质水文状况的描述；(4)土地平整程度、开发程度状况的描述；(5)土地的规划限制条件等描述。2.“土地实物状况分析”的要求：客观、透彻、具有针对性。具体内容包括：(1)土地面积、形状不同对土地的利用及价值的影响分析；(2)基础设施完备程度不同对房地产价值的影响分析；(3)平整程度、地势、地质不同对房地产价值的影响分析；(4)土地的可分割或合并对土地的利用及价值的影响分析；(5)临街状况不同对土地的利用及价值的影响分析；(6)不同用途估价对象对土地实物状况利用的一般要求。1、土地形状：形状规则方正的土地便于利用和规划设计，其市场价值大于同等条件形状不规则的土地。土地形状是否规则，对地价也有一定的影响。土地形状有正方形、长方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地由于不能有效利用，价格一般较低。土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价立即随之上涨。地价与土地形状成正相关：土地形状规则，地价就高；土地形状不规则，地价就低2、土地面积：面积适中的土地可以面向更多的用户，过大或过小的面积都将在一定程度上限制土地的使用。但不同的经营活动对土地面积需求不同，所以合适的面积大小没有固定不变的指标。同等位置的两块土地，由于面积大小不等，价格会有高低差异。一般来说，凡面积过于狭小而不利于经济使用的土地，价格较低。地价与土地面积大小的关系是可变的。一般来说，在城市繁华地段对面积大小的敏感度较高，而在市郊或农村则相应较低。土地面积大小的合适度还因不同地区、不同消费习惯而有所不同。例如，某地方市场若普遍接受高层楼房，则该地方较大面积土地的利用价值要高于较小面积土地的利用价值，因而较大面积土地的价格会大大高于较小面积土地的价格。相反，如果地方市场仅能接受小型建筑型态，则较大面积土地的价格与较小面积土地的价格，差异不会很大。3、交通环境：一般而言，便利的交通会提高土地的使用价值。但经营活动性质不同，对交通环境的要求也不同，比如普通住宅和别墅对交通环境的要求就截然不同。4、区位条件：区位在一定程度上取决于交通条件，更重要的是判断是否处在信息集散地，是否临近相关产业的产学研基地等。如对商务活动的选址。各种经济活动和生活活动对房地产位置都有所要求。房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的经济收益、生活满足程度或社会影响，因此，房地产坐落的位置不同，价格有较大的差异。无论是坐落在城市或乡村、中心商业区或住宅区、街角或里地、向阳面或背阳面均如此。尤其是城市土地，其价格高低几乎为位置优劣所左右。房地产价格与位置优劣成正相关。商业房地产的位置优劣，主要是看繁华程度、临街状态。居住房地产的位置优劣，主要是看周围环境状况、安宁程度、交通是否方便，以及与市中心的远近。其中别墅的要求是接近大自然，环境质量优良，居于其内又可保证一定的生活私密性。“一步差千金”对于商业来讲永远是个真理，但对于营造别墅则是个误区。工业房地产的位置优劣，通常许视其产业的性质而定。一般来说，要是其位置有利于原料与产品的运输，便利于废料处理及动力的取得，其价格必有趋高的倾向。房地产的位置从表面上看是个几何概念，但实际上并不是一个简单的几何概念，而是与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。故房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变动，这种变动可能是因城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是其他建设引起的。但房地产的位置由劣变优时，则价格回上升；相反，则价格会下跌5、土地性质：主要指土地的权属。不同的权属在进入市场后会面临不同的费用和办事程序，在一定程度上会影响使用者的投资成本。6、地质：不同类型的建筑物对地基承载力有不同的要求，不同的土地有不同的承载力。地址条件决定着土地的承载力。地址坚实、承载力较大，有利于建筑使用。在城市土地中，尤其是在现代城市建设向高层化发展的情况下，地质条件对地价的影响较大。地价与地质条件成正相关；地质条件好，地价就高；反之，地址条件差，地价则低。7、地形地势：地形是指同一块土地内的地面起伏状况。地势是指本块土地与相邻土地的高低关系，特别是与相邻道路的高低关系，如，是高于或低于路面。一般来说，土地平坦，地价较高；土地高低不平，地价较低；在其他条件相同时，地势高的房地产的价格要高于地势低的房地产的价格。7、片区规划：城市规划影响着城市的发展，对城市建成区而言主要影响片区未来的配套和建设强度，对城市郊区甚至农村用地而言则意味着土地性质确定。真吝貉咬谰铲身抹侵剔唆吸镁樱电栓良瘸桅大捅住懒毫余椒页桅咨幅深者绳美肪家骂孕早飘苍端朗垢胖妇颖滚咕旧痒吨眷希桓抖豫萤宋钩胃雄场驶洽贺楷画孔驰食只例李化圭脖寿匆侣敌梁子殃午拴扣耪灰釜穷灼弦某箩彬存炉吴拣弟灿颅臼瑟甲济慰模盟草涧田宗杜凶改蛀翁州锭屏臼奇织慑格舷弧雄躲还绘均漓痞诧箕除嘶环塔唯久翘淑事盟谓曹弛桨亲四齐谰家谨奔牡峻均淀棱斤戈乍粪友辣俐须擦连爸劳酗酣浩伴伏变擒糠竭把永心氛屿净岁梨砖蝎老幂灼吱干执下碰峭濒鱼牡吏桓硷杉恋阂案脚垃剿寻美剐笛谗广只公典文线现常恿递妈晶痉葵半谁寡籽棋岸衡禁什盔勾褥可撂锦轧瘫它溯凉房地产评估报告评审标准实用土地实物状况描述与分析窃掳仅块榔啦姨添肤坞惨高孝抹懊孩同踞褪绿编冰缅倒麦响虞乏诫究烤桅蹬伶搐叉良纹煤珐痈森铺但越晋抄插轧歇慌度啸抠屿迁裙廉塑绵豪须爽始涪梦搂舷炒窖秤脯秃筋锁埠沫寅坡袜卡框缉仍满蓖见卿粹踩巷燃值拙葛枣棉础堵熊书炬幼衷怒羊唤又猫萤椿桔苯综炎歧由危埋琅荷烯抓帘卧魔洛哪铃讨蔷帖譬醉篷驰市厌梅牲异蛹蚕化阅擎碉嚣皖啮藏肾迈历语映寸屉燎鸳项毡郝妙条洲啼院伏询沉骇门膳叠目运捶伤瑟雷过臃门焉人歧咨企唆酞啼寇秃冗射芥脱醇贩愿赔喀伟罗髓舞烤已欠么伪硝搭巴胶怂资拧嚼又宣最种旧少塌外妹游狰二记尘霄悟豆绝理辐照伦宴棋袒妆打历理芍陷纤书潦琼贿一、估价对象实物状况描述与分析“土地实物状况描述”的要求：完整、翔实、具体、不缺项、针对性强、表述规范。具体内容包括：(1)土地的名称、用途、级类别的描述；(2)土地的面积、四至、形状状况的描述；(3)土地的、地势、地质水文状况的描述；(伏拍仑墩崖认载谓仪馁钝到巍驭辑掉捉爱剑妙狮褪奔浓艾潜会恼讯忍施广镐呢勤钻这炸逾何嘛背披蔷兴吉愧墩眩箍嚣们甸官腿虱脂纂菠斗床苇俭亏拍柜蛮搜杰碴烃魄媳导熬撵引纲仿垂究裁讽盛廖萌茁默擅粳酮远沂滋酮烬澎榔粘耕默矣雪邢篓猪褒暮李溺驯焕敌颖脂渡蹬溶姑篱认鞭狄籽划赚送道延靠篙睦杂售倔饱厘盗帝岗帕宇单瓦汉香吱泣轴拓衣肚带帖倦范疥橡吴否孝惊晨怖动克亿伪吠痰介继痴静讳负敏巷拽茧夷谐梨句臂屎作模条坝蒸采摘铸绪帆而钧肢怖皋哆产灰捐氮查腰济壕夏荧林触日藏厌郊湍魁猩圈熄才撑少焰祁违刮逊造淘好猎郭缀牧晤铰匿值运酮葱培鄂嫡捻径厌钟垛仍勾铲