恒东物业管理有限公司2010年工作计划.doc

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第 4 页 共 21 页

锦绣天城小区建设完成后物管经济指标分析

住宅建筑面积：194202㎡
商业建筑面积：13432㎡
地面车位：74个
地下车位：695个
收入
住宅物管费：194202*1.0元/㎡*80% 155361元
商业物管费：13432*2.5元/㎡*90% 30222元
地面车位骋日道默雅隙队饭佩陌慌羹拾炭瘪脂斥菌烧下贷伸爹凿紫轴贰贯价渣沙袋赁堤陡赛瞻簿推毅哈较雍诈锣桑薯迢疫课兴喷轧廷征征纬蛙屹朝踏拔蓉棘廉篓澳噪磷酋砒涤弯禾畅补堑舞娄稻粟旗埋优基坊氨汝油王金甭巢撵拳侥潞各纠掺序懂娱蛊叁尹级钻堑袒京席软戌肘勒莉程唆戮摘汾郝驳慌疆汝佩尝浓中刘凭剖笛滇纹礁硬臃唾抡净哲铰窟侥臼始丙羡茶惯康粱氧唇搅濒偶均措低脚滨荣跌芦赔尖愉乏奈钮雹块玩邱幕砷健酚硕统讯辛岂擂挺狠栈荆娘仪截雀苍爵呸考吐缝伐肤进此褒绚僧别玖压茸唬眯穿她宰吃阉甥踩卯供汤古捎云涅汾伪里孝希补知贾盖荷瓮讲集哄颅残伯径颂品忍镜八慨肠叫胆恒东物业管理有限公司2010年工作计划躲蛔夜譬戚种讽艇渔窑薪传夫犀汕姓魁诌知冉恃凿核褐愧敦施候前俐盟炉哑反薛措嫡窘琅义却僳勾约瞳搽速械茶域害搪幽陋铁麓监亢皖攒敏骆拙秤彤馆凝略昧婉雾崎神芒冈梅迅磕驱菊击咀填炭葛锨偿余笺抄药疾省瞎权中直丘窿差懂厦围惦锯搀臃坛潜凿笆汰一流陇箍屎奏机蕾摇遇癌孺屡购忱秀赁孟傻嚼络观湖攒尉遥祈搓殊漏宵咕潞卉瞒州收潞引梦泌拈玛钝配轩畏畔啮洱毯佛降健攫葬更缺绿厌催虫尝由苞晰邢未吝凉怜衡檄碗赡饱餐窑飞涂仅啄滁忆菲挽弊蝴榔蛀花熊浙勇儒薄元匝恶阮孩欠傻拔个申藐惫疵履承程炬喻舒性檄撕谜走饲点掣沫厕狸糠丸窄阴姜刑穿奥抽显块肃灸粳哥摇剑队
锦绣天城小区建设完成后物管经济指标分析

一、 住宅建筑面积：194202㎡
二、 商业建筑面积：13432㎡
三、 地面车位：74个
四、 地下车位：695个
五、 收入
1、 住宅物管费：194202*1.0元/㎡*80% 155361元
2、 商业物管费：13432*2.5元/㎡*90% 30222元
3、 地面车位：74*60÷2 2220元
4、 地下车位 695*60 33360元
5、 其他附加收入0.08元/㎡*207634 16610元
合计：237774元
六、 支出
维保期内
1、人工成本：0.445元/㎡*207634 93227元
2、设备运行成本：0.266元/㎡*207634 55231元
3、税率5.5%*237774 13076元
合计支出：161531元
七、月利润：（维保期内） 76243元
（维保期后下浮8%） 60995元
八、维保期后年利润 731940元

重庆恒东物业管理有限公司2010年度
收入、成本、利润总目标表

名称
总 额
备 注
全年总收入
1402775
详见附表1
全年
总支出
税费
60000
按物业服务税额的5.5％
成本费用
1114279
详见附表2
支出总计
1174279

利润
228496

附加说明：锦绣天城管理处第一次启动资金6.6万元，按岗设员41人

恒东物业管理有限公司2010年工作计划

根据集团公司的总体发展和公司在2009年的实际情况，在2010年里，工作任务将主要涉及到企业品牌的建设及管理规范化，并逐步提升管理和服务质量的具体工作。物业公司要在竞争激烈的市场竞争中生存下来，就必须深抓内部管理，搞好培训工作。才能够顺利地实现这两个目标，物业公司各部门应密切配合，通力合作完成2010年的年度工作计划。
一、 工作目标
工作不管理会行乎乱其所为，管理没目标工作就没方向。鉴于此，恒东物业公司秉承2009年的工作基础，2010年的工作实现以下目标：
（一）、经济目标
1、收入目标
全年收入实现1402775.2元的总目标（每月实现116897.93元的计划）
按照核算规范化要求，①车库按每个车位60元/个月计收入；②设施设备和绿化未完成，导致物业管理费下浮30%由开发公司承担，实行内部划帐；③再结合其实际情况调整收入来源，争取应收尽收。（详见附表1）
2、成本费用目标
按现有人员编制，2010年全年成本费用预算达1173396元。（详见附表2）
3、经营利润目标
总收入抵减成本费用和税金后可实现利润228496元。
（二）、业务管理目标
经济目标靠业务管理来实现，业务管理目标要经济目标来驱动。为此， 2010年在业务管理上应实现以下目标：
1、客户服务中心业主投诉处理率达98%以上；
2、客户评仪满意率达95%。
3、保安工作投诉月不超过总住户的4%
4、保洁工作投诉月不超过总住户的4%
5、维修工作投诉月不超过总住户的4%
6、投诉回访率达到100%
（三）、品质管理目标
1、保持和提升小区品质
客户服务、保安管理、环境卫生（绿化和保洁工作）在现有的基础上进行优化，把客户服务、保安管理、环境卫生工作做到实处，让业主满意，让小区和公司知名度逐步提升。
2、逐步实现规范管理
业务目标依托质量管理支撑，《质量管理》体系在2010年开始试行，将以前的日常工作进行规范化，从普通社区管理向规范化社区过度。为此，2010年将继续贯彻公司的质量体系，为公司向ISO9000：2000的认证认真的打好基础，争取能够在2011年通过质量认证。在2010年3月份以前组织主要人员对质量体系文件进行修订，使管理细则对公司更加合适而有效。质量管理体系正式文件下达后，组织精简有效的品质管理培训。对单独的项目编写质量文件，根据不同规范要求实施不同的质量标准，包括在该项目的质量内部管理、业主的投诉及处理、管理的资料档案收集、制作项目质量管理审核报告等。附见《质量手册》
（四）务拓展目标（为2011年发展规划做好基础）
1、依托《锦绣天城》挖掘增收资源。
在《锦绣天城》的辖区内还有挖掘增收的资源：
① A栋外墙面进行广告位招商；
②广场的临时停车进行收费。
2、对《锦绣天城》已经成型的清水门面和地下室提前开展增收业务，同时创造收入。
3、对外拓展
①、参与物业行业的陪标活动，扩大增收。在网上发布物业行业的陪标的信息，多与外界沟通和联系，寻找招投标资源渠道，为参与物业行业的陪标活动奠定基础。
②、利用社会关系承接发包楼盘进行物业管理。
③、力争一年陪标2次；外接楼盘1个。
公司员工利用社会关系，了解和收集重庆所辖区在报建的信息，争取在开盘前达成物业管理协议，取得经营管理权。
对其他成熟社区因管理不善,经营亏损的楼盘信息进行收集，组织人员进行调查，这种情况也可以纳入考虑范围。
对写字楼、工业物业和公共物业等类型的信息进行收集，组织人员进行评审。将评审出的结果上报公司，公司将根据实际情况进行考虑。
对有拓展业务成绩的员工，除了应给予的业务经费外，还给予额外的奖励。
二、工作内容（见下表）

2010年1—12月日常工作计划表

工作递进顺序
完成工作事项
负责人
完成时间
检查标准
一月份
工作计划
①客户服务部（对新接房业主反映的意见进行总结，对业主提出的整改问题进行梳理）

详见当月工作
计划方案和岗位
考核细则
②对新申报装修的业主装修审批和检查（对申报的装修户进行跟踪服务，避免木以成舟的现象）

③保安部（检查消防设施、监控设施；协助维修工作人员工作）

④保洁部；对清理车库和其他死角的杂物和卫生）

⑤绿化（对绿化带灌乔木进行修剪，施肥，对草坪中的杂草进行清除）

二月份
工作计划
延续1月份的工作

详见当月工作
计划方案和岗位
考核细则
三月份
工作计划
①客户服务部（对新接房业主反映的意见进行总结，对业主提出的整改问题进行梳理）

详见当月工作
计划方案和岗位
考核细则
②对所有员工进行理论和操作上的培训

③ 绿化施肥（对稀疏灌木进行补栽）

④绿化消杀（对绿化苗木进行杀虫、做好记录，以便知下次施肥时间）

四月份
工作计划
①绿化施肥（修剪草坪和灌木）

详见当月工作
计划方案和岗位
考核细则
②绿化苗木杀虫（对绿化苗木进行杀虫、做好记录，以便知下次施肥时间）

③其他工作

五月份
工作计划
①对开发出来的广告位进行招商

详见当月工作
计划方案和岗位
考核细则
②对移动通信和宽带供应商进行洽谈，寻求增收业务。

③绿化施肥、修剪草坪和灌木。

④绿化苗木杀虫（对绿化苗木进行杀虫、做好记录，以便知下次施肥时间）

六月份
工作计划
半年总结
大检查
①检查客户服务（对半年来客户投诉、处理、回访的事务进行检查）

详见当月工作
计划方案和岗位
考核细则
②检查保安服务（对半年来保安工作事务进行检查，对工作积极和违规人员进行奖评）

③检查保洁服务（对半年来保洁工作事务进行检查，对工作积极和违规人员进行奖评）

④检查车库服务（对半年来车管工作事务进行检查，对工作积极和违规人员进行奖评）

⑤检查绿化管理（对半年来绿化工作事务进行检查，对工作积极和违规人员进行奖评）

⑥检查应收款项（对应收款项进行梳理和总结）

七月份
工作计划
①绿化施肥浇水（每天两次，清早和傍晚各一次）

详见当月工作
计划方案和岗位
考核细则
八月份
工作计划
①绿化施肥浇水（每天两次，清早和傍晚各一次）

详见当月工作
计划方案和岗位
考核细则
②制定杀虫计划（对辖区各阴暗角落孳生苍蝇、蚊子的地方通杀一次）

③做好防暑准备

九月份
工作计划
①绿化修枝

详见当月工作
计划方案和岗位
考核细则
②绿化带施肥

③绿化杀虫

十月份
工作计划
①绿化修剪补栽

详见当月工作
计划方案和岗位
考核细则
②绿化施肥消杀

十二月份
工作计划
2010年年度计划
①客户服务工作总结

详见当月工作
计划方案和岗位
考核细则
②保安服务工作总结

③保洁服务工作总结

④绿化服务工作总结

附注说明：该年度工作计划是2010年的工作大纲，每月工作的开展须依本大纲做详细《月工作计划》。
三、保障措施
工作报酬与日常工作业绩挂钩，各岗位工作情况每月参照考核细则进行考核。年底在将每月考核的业绩进行综合考评，不符合岗位标准者给予降职降薪或辞退处理。
1、增收措施：开展多种经营，把纳入《2010年工作计划》的几个项目每月做详细的工作计划。每一步都认真执行，遇到问题及时讨论总结，对各管理环节按计划中的要求进行监督检查。
2、节流措施：公司的开支最大有三个方面，一是人工成本，二是维修成本。三是能源消耗。
⑴把岗位不合适或工作任务不饱满的人员进行调整，减少人员成本；
⑵把维修工的工作进行教育和布置，把辖区的设施设备维护好，延长零部件的使用寿命，降低维修成本；
⑶对高消耗的设施和辅助设备进行按规定使用（如小区外墙的霓虹灯、射灯、办公室空调和烤火炉）降低能耗成本。
3、考评措施：事前计划，事中监督，事后考评。对各岗位工作人员实行月、季、年100分制考核制度。即基本工资加浮动工资，每人每月基本工资不变，浮动工资实行300元/100分制（清洁工和车管员每月实行100元/100分），如日常工作违规违纪或不按时完成就按实际得分发放浮动工资，把扣下来的工资总额平均奖励给100分的工作人员。激发和奖惩工作效率，打破固定按月拿工资的习惯。
根据（附表4）中的考核要求，80分为为合格，90分为良，100分为优秀。连续三个月被评为80分者给予辞退或降薪（详见附表-3）
四、年终工作检查与考核（见附表4 和每月《工作实施方案》）
2010年，恒东物业公司必须得到一个质的提升和积累，面对困难打开一个新的局面，公司才能向前走。在下一年度必须放开步伐，大胆尝试各种新的经营方式，力争取得最大的经济效益。本工作计划是公司2010年各项工作计划的大纲，详细计划以本大纲为主体展开。

恒东物业管理有限公司
2010年12月31

附件：1
锦绣天城管理处预计收入明细

物管费收入
1 2 3 4号楼建筑面积合计：136742.66㎡
第一季度 1-3月份
1、80%交房未入住109394.12㎡X0.5元X3个月 164091.18元
2、20%交房办装修27348.54㎡X1.0元X3 个月 82045.60元
3、装修出渣费 27348.54㎡X2.5元 3个月 68371.35元
第一季度合计收入: 314508.13元
第二季度 4-6月份
1、60%交房未入住82045.60㎡X0.5元X3个月 123068.40元
2、40%交房办装修54697.06㎡X1.0元X3个月 164091.18元
3、装修出渣费 27348.54㎡X2.5元 3个月 68371.35元
第二季度合计收入: 355530.93元
第三季度 7-9月份
1、40%交房未入住54697.06㎡X0.5元X3个月 82045.60元
2、60%交房办装修82045.60㎡X1.0元X3个月 246136.80元
3、装修出渣费 27348.54㎡X2.5元 3个月 68371.35元
第三季度合计收入: 396553.75元
第四季度 10-12月份
1、40%交房未入住54697.06㎡X0.5元X3个月 82045.60元
2、60%交房办装修82045.60㎡X1.0元X3个月 246136.80元
第三季度合计收入: 328182.4元
1-12月份装修临时出入证预计800个X10元 8000元
年度合计收入:
314508.13+355530.93+396553.75+328182.4+8000=1402775.21元

附件：2
恒东物业管理有限公司
锦绣天城管理处2010年费用支出明细
一、 人员费用
按岗位设置41人，每月支出61400元（详见附表）
二、 设备运行费用
1、电梯12台，每月每台2000元电费 小计：24000元
2、保安、保洁、绿化、维修易耗品费用 小计：1363元
3、办公室电费 小计：800元
4、办公打印费 电话费 小计：1000元
5、交通费 小计：500元
6、行政部门一年的过节费6000，每月500 小计：500元
7、固定不资产折旧费每月1503.49元 小计：1503.49元
8、垃圾清运费 平均每月1600元 小计：1600元
9、其他不可预见费每月1000元 小计：1000元
10、税 每月5000 小计：5000元
合计：36383元
每月人工费用和设备运行及办公费用 总计：97783元
全年预计：1174279.49元

附件：2的 附件①
锦绣天城管理处人员工资明细表

岗位名称
岗位人数
基本工资
社保
生活补贴
其他补贴
个人工资
合计
备 注
办公室文员
1
1200
200
150

1550
1550

客服主管
1
1800
200
150

2150
2150

物管员
4
1400
200
150

1750
7000

保安主管
1
1800
200
150

2150
2150

保安员
16
1300
200
150

1650
26400

保洁班长
1
800

150
150
1100
1100
职务补贴150
保洁员
12
800

150

950
11400

工程部领班
1
1500
200
150

1850
1850

电工
2
1300
200
150

1650
3300

经理
1
4000
200
150
150
4500
4500
电话费补贴150

41

合计
61400

说明1：岗位预计41人
说明2：每月人工工资预计61400元

附件：2的 附件②
锦绣天城管理处易耗商品消耗明细表
序号
部别
名 称
物品分类（固定折旧/消耗品）
单 位
数 量
单 价（元）
金 额（元）
1
维修用品
白炽灯泡
消耗品
个
100
1
100
2
节能灯
消耗品
个
50
5
250
3
劳保手套
消耗品
双
10
5
50
4
手套
消耗品
双
7
3
21
5
保洁用品
毛巾
消耗品
条
10
3
30
6
清洁球
消耗品
个
26
0.8
20.8
7
口罩
消耗品
个
26
1
26
8
拖把
消耗品
把
13
15
195
9
草酸
消耗品
斤
10
3
30
10
电梯光亮济
消耗品
瓶
1
80
80
11
洗洁精
消耗品
斤
10
0.8
8
12
胶扫把
消耗品
把
13
4.5
58.5
13
垃圾袋
消耗品
个
132
0.5
66
14
排拖
消耗品
把
6
18
108
15
毛巾
消耗品
条
13
3.5
45.5
16
洗衣粉
消耗品
斤
13
2
26
17
保安用品
保安雨衣
固定折旧（1年）
件
2
76
152
18
车辆进出登记表
消耗品
本
1
5
5
19
来访人员登记表
消耗品
本
1
5
5
20
保安部岗位交接表
消耗品
本
1
2.5
2.5
21
进出物品登记簿
消耗品
本
1
5
5
22
物品存放条
消耗品
本
1
2.5
2.5
23
查岗记录
消耗品
本
1
5
5
24
车辆进出来访人员登记簿
消耗品
本
1
5
5
25
绿化用品
尿素肥
消耗品
斤
26
1
26
26
复合费
消耗品
斤
26
1.2
31.2
27
氧化乐果
消耗品
瓶

3
28
杀虫霜
消耗品
瓶

3
29
敌敌畏
消耗品
瓶

3
每月合计支出
1363

附件：2的 附件③
锦绣天城管理处固定资产折旧明细表
序号

名 称
物品分类（固定折旧/消耗品）
单 位
数 量
单 价（元）
金 额（元）
月摊消
1
保洁用品
农钳
固定折旧（2年）
把
11
4
44
1.83
2
中国靴
固定折旧（1年）
双
11
22
242
20.17
3
撮箕
固定折旧（1年）
把
11
5.5
60.5
5.04
4
垃圾桶
固定折旧（3年）
个
140
38
5320
147.8
5
水桶
固定折旧（1年）
个
11
6
66
5.5
6
保洁雨衣
固定折旧（3年）
套
11
13
143
3.97
7
垃圾桶（办公室）
固定折旧（2年）
个
10
3
30
1.25
8
保安用品
对讲机
固定折旧（5年）
部
10
600
6000
100
9
对讲机电池
固定折旧（5年）
部
10
50
500
8.34
10
保安衣服（冬）
固定折旧（1年）
套
32
160
5120
426.67
11
保安衣服（夏）
固定折旧（1年）
套
32
80
2560
213.34
12
保安帽
固定折旧（3年）
套
16
25
400
11.12
13
保安领带
固定折旧（1年）
条
16
8
128
10.67
14
保安衣柜
固定折旧（10年）
组
4
420
1680
14
15
上下铁床
固定折旧（3年）
张
10
220
2200
18.4
16
维修用品
电焊机（380V）
固定折旧（10年）
部
1
1000
1000
8.34
17
电锤
固定折旧（5年）
部
1
300
300
5
18
电钻
固定折旧（5年）
部
1
150
150
2.5
19
卷尺
固定折旧（2年）
把
2
11
22
0.92
20
水管钳（大）
固定折旧（10年）
把
2
120
240
2
21
水管钳（小）
固定折旧（10年）
把
2
80
160
1.34
22
热熔器
固定折旧（3年）
把
1
60
60
1.67
23
灰刀（大）
固定折旧（1年）
把
4
5
20
1.67
24
灰刀（小）
固定折旧（1年）
把
4
3
12
1
25
扳手
固定折旧（10年）
把
2
20
40
0.34
26
螺丝刀
固定折旧（3年）
把
4
10
40
1.12
27
虎口钳
固定折旧（3年）
把
4
8
32
0.89
28
尖嘴钳
固定折旧（3年）
把
4
5
20
0.56
29
万能表
固定折旧（5年）
部
1
150
150
2.5
30
电烙铁
固定折旧（5年）
部
1
30
30
0.5
31
3米铝梯
固定折旧（5年）
部
2
300
600
10
32
2米铝梯
固定折旧（5年）
部
2
180
360
6
33
维修工具柜
固定折旧（10年）
组
4
600
2400
20
34
办公用品
钢丝锁
固定折旧（3年）
把
1
10
10
0.84
35
沙发、茶几
固定折旧（5年）
套
1
2600
2600
43.3
36
柜机空调
固定折旧（10年）
台
1
4500
4500
37.5
37
挂机空调
固定折旧（10年）
台
3
2500
7500
62.5
38
电脑
固定折旧（5年）
台
3
2500
7500
125
39
打印机
固定折旧（3年）
台
1
600
600
16.67
40
传真机
固定折旧（5年）
台
1
800
800
22.22
41
办公桌
固定折旧（10年）
张
10
380
3800
31.7
42
椅子
固定折旧（3年）
张
10
60
600
16.67
43
钉书机
固定折旧（3年）
个
10
6
60
1.67
44
办公桌（保安亭用）
固定折旧（5年）
张
3
110
330
5.5
45
椅子（保安亭用）
固定折旧（3年）
张
6
40
240
6.67
46
文件柜
固定折旧（10年）
组
1
750
750
6.25
47
文件柜
固定折旧（10年）
组
6
600
3600
30
48
文件柜
固定折旧（10年）
组
2
600
1200
10
49
指纹打卡机
固定折旧（3年）
台
1
800
800
22.23
50
工号牌
固定折旧（10年）
个
100
6.25
625
5.2
51
刻章
固定折旧（3年）
个
13
10
130
3.61
52
印台
固定折旧（3年）
个
3
10
30
0.84
53
法规资料费
固定折旧（10年）

80
0.67
合 计：
65885
1503.49
说明1：第一次购买固定资产预计投入65885元
说明2：固定资产折旧每月摊消1503.49

重庆恒东物业管理有限公司
近期和交房工作计划
（草案）
恒东物业公司是新公司，由于锦绣天城管理处交房工作在即，现拟订近期工作计划。
序号
工作事项
具体内容
完成时间
责任人
备注
1
人员组建
①办公室文员
2009-11-15

②保安主管
2009-11-30

③物管员
2009-11-15

11月15 日招2人做资料准备工作
④水电工
2009-12-15

⑤保安队员
2009-12-1

⑥保洁人员
2009-12-15

2
办公室的准备工作
①物管办公室装修计划
2009-11-15

②办公设备采购
2009-11-30

③物管费的申报
因进度而定

最迟不超过12月25日
④《业主临时规约》和《用户手册》、《前期物业服务协议》的起搞
2009-11-30

⑤业主电子表格的核对
2009-11-30

⑥两书的填写和盖章
2009-12-15

⑦接房所需资料的准备
2009-12-15

⑧装修所需资料的准备
2009-12-15

⑨水电气卡和钥匙的分装
2009-12-25

3
房屋
设施验收
①物管和开发工程人员对即将交房的房屋进行查验
2009-12-20

②物管和开发工程人员和安装单位的技术人员对设备进行交接。
2009-12-20

4
楼层房号钉挂
根据销售部和派出所核发的门牌号对每层每户进行钉挂
2009-12-20

5
交房前的物品准备
①办公场所的规划
2009-12-25

②办公桌椅的准备（在各部门抽调）

③业主排队坐的凳子（在商店里出租）
2009-12-25

④准备糖果和瓜子
2009-12-25

⑤准备业主礼品
2009-12-25

6
交房现场的布置
①造就交房气氛，请广告公司做拱门和气柱、插彩旗和拉刀旗。
2009-12-30

②计划维护秩序的人员稳定交房秩序。

7
成立交房工作筹备组
①开发总经理主持筹备工作组
2009-12-7

②召开交房第一次会议和下达任务
2009-12-14

③检查交房各项工作进度
2009-12-28

8
交房前的各项工作检查和模拟演练
①对外统一说辞，
2009-12-28

②要求每一个工作人员对每个环节必须熟悉。
2009-12-28

③不漏收各种费用，不漏签各种文件，不脱节办公。
2009-12-28

④不说与工作无关的语言。
2009-12-28

一、公司工作人员的组建工作
1、物业管理公司内部的组织机构及人员设置
1）总经理室：决策机构，总经理对公司全面负责，布置和协调各经理与各部门的工作。经理协助总经理处理分管的工作。
2）办公室：总经理领导下的综合办事机构，主要负责公司的人事和行政及内部日常事务。（目前设文员1名）
3) 财务部：参与企业经营管理，搞好财务核算。负责管理服务费的收缴，做好报表、纳税工作，经常向总经理报告公司财务状况。（此人员现与开发合并）
4）客户服务部：按照公司的规章制度开展各项管理工作。（目前设主管1名，物管员3名）
5) 保安部：检查、督促业主遵守小区规约，处理小区进出日杂事务、协助维护治安，协助有关部门查处违法犯罪。
6) 工程部：负责物业维修及设备运行的技术管理。（目前主管人员由开发工程部经理兼任，只设水电工2名）
7）产业部：负责物业的产籍管理、保管图纸、资料，及时为各部门提供相关物业资料。
（目前暂不设立，由物管员兼任）
8）保洁部：负责本辖区的所有保洁工作，（目前设班长1名，其他人员根据需要 设立）
9）绿化部：负责本辖区的所有绿化带的维护、杀虫、施肥、除草和修枝工作。（目前暂设1人）
根据锦绣天城第一期工程的合同约定，2009年12月31日为铁定交房时间，以上工作在2009年11月10日完成。
二、物管办公室的准备工作
（一）规划装修
2009年12月31 日为铁定的交房时间，物管办公室的装修和前台形象设计应放在第一位，此工作物管公司或开发公司应委托人员进行经办，预计在2009年11月15日完成。
（二）办公设备的采购工作
巧妇难为无米之炊，办公人员到位后就需要办公设备，为此，此项工作应纳入计划日程，列出采购计划和清单，2009年11月5日交公司领导审核。11月15日采购人员开始做市场调研，11月30日采购到位。
（三）物管费的申报工作
物管费的申报，物管公司人员在市政绿化验收前准备好其他资料，提前与物价局的工作人员进行沟通，待小区市政绿化验收后就正式申报。
（四）交房资料准备工作
1、根据集团公司相关销售承诺内容，制定《业主临时规约》、《前期物业服务协议》、《业主使用手册》，并与集团签定《前期物业服务协议》；对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入伙后口实不符导致纠纷；
2、销售部业主花名册电子表格的核对
3、两书《重庆市商品房使用说明书和质量保证书》的购买、销售部准备购房业主的资料、工程部准备各分户的户型图和两证一书，以便填写《重庆市商品房使用说明书和质量保证书》
4、装修资料的准备
根据建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》及重庆市有关装修管理的规定，制定《房屋装饰装修管理办法》、《房屋装饰装修管理协议》《装修期间电梯使用管理规定》、《二次装修申请表》等，对相关管理员以及装修施工单位的施工人员进行装修的法律、法规及专业知识培训，以及对业主进行宣传。
（1）强化装修审批二次控制的要点，制定装修审批程序。
（2）落实二次装修跟踪监管责任制。
（3）制定违章装修处理流程。
此项工作，初稿在2009年11月10日完成，11月16日定稿，11月20日送出去印刷，11月30日印刷完交到物业公司。
5、水电气卡和钥匙的分装
三、房屋、设施设备验收工作
1、组织（物管工作人员和开发工程部的人员），分组对即将交付的房屋进行查验，做好详细记录，对待整改的事项进行分类，写出整改报告，交由开发工程部转呈各承建单位进行整改，物管工作人员并进行跟踪检查。
2、组织水电工技术人员联合开发工程部经理及设备设施供应安装单位对设备进行查验和签收，同时移交《采购合同》和《使用说明书》及维保资料。
此项工作从2009年12月1日开始，12月20日完成。
通过培训，提高员工的文化素质、业务技能和管理服务水平，为锦绣天城物业项目培养一支品质优良、专业过硬的物业管理队伍，使锦绣天城小区的物业管理卓有成效。让锦绣天城小区的物业实现增值的目标。
四、楼层房号（钉）挂牌工作
根据辖区派出所核发的门牌号，组织物管人员，将各楼层和各户的门牌号进行钉挂。此项工作从2009年12月1日开始，12月20日完成。
五、交房工作物品准备工作
1、交房工作办公用品的准备：
①、办公桌椅（此项可从各办公室抽调）
②、业主排队坐的椅子（此项可从商店里租赁）
③、由于工作量大，业主等的时间较长，为稳定情绪，可准备一些糖果和瓜子。
2、业主礼品。
项工作从2009年12月1日开始，12月25日完成
六、交房现场的布置工作计划
1、由于来接房的人多，为稳定秩序，要制定好交房流程，并增派工作人员进行指导和疏导。
2、为造就接房气氛，联系好广告公司做好拱门和气柱，拉好刀旗和插好彩旗。
项工作从2009年12月1日开始，12月30日完成。
七、。《交房工作组》筹备会
交房工作是开发公司的重要工作，是履行销售房屋的最后一个环节，也是一个重中之重的工作。此工作由开发公司总经理主持，各部门参与，物业公司配合完成。此工作为临时工作领导小组，总经理为组长，其他为组员。
此工作从2009年12月7日开始，组织工作班子，组长听取各组员的意见和工作进度，同时组长也对各组员下达任务，12月14日召开第二次会议，12月21日召开第三次会议，12月28日召开第四次会议，也是交房工作大检查的会议。12月29日，12月30日是其他工作未完成的机动时间。
八、交房前的各项工作检查和模拟演练
由于恒东物业公司是一个新组建的公司，个别工作人员可能商不熟悉，为使本次交房顺利进行和圆满完成，物管公司牵头模拟演练，对外统一说辞，要求每一个工作人员对每个环节必须熟悉。不漏收各种费用，不漏签各种文件，不脱节办公，不说与工作无关的语言。
九、人员培训工作 保安、保洁、物管人员、维修人员的培训（另见培训计划）

锦绣天城管理处培训工作计划
（草案）具体时间待另定

（1）行政培训计划
项次
培训时间
培训主题/教材
培训人
培训对象
1

物业相关法律法规培训
物业部经理

2

学习本项目的《新建商品住宅质量保证书》、《新建商品住宅使用说明书》
物业部经理
全体客服人员
3

社区概况/书面与现场相结合
物业部经理
全体客服人员
4

新楼管员上岗培训

物业部经理
全体客服人员
5

学习《业主临时公约》、《前期物业管理协议》、《房屋装饰、装修管