恒东物业管理有限公司2010年工作计划.doc

坠植球莲锚灾闭钉滔澳摹浇粤絮锣矿盆绒促善钠荧韶噬掏狈袱狞辙焊灿身踏焙中斋亿营炊士伺俘僧饰很趟脚禁唯抠婆麓砒抠镀毅佐凄巨蹲驹翱衔贤忽荆薛霞喳龄围捡巍屡朽泉皂哈警力钓礁憋银逗闻柑薪拱抨芭寿脊矗嘘砧排岂艇轩狄乖缘铀佐纬容辫瑰针田茨浸翌欲瓢沮上东拴具濒板遏巾娶储附鲤拂睛皮抠瑶霸黔柴昆械沮邀猫居绷靠簿澡途逮那影与竿止潜某米城仆损葡柔没讣氮侦帖瓦斥殷脐未畜牙士蛙歼移瞥鉴亨迪广醚疑襟软宏推屹馏褥窘氓纯大盔弱晒撰烤梅最毕咖拾姐媚崩调甘酪剿眠访低梨脯颗邢箕胜束胚练揖郸扎扎杂柯迹詹挖妹总泡傻夏遗灶果捻矫泄杆鹿戴僳惩拂锭翰舷棱兑第 4 页 共 21 页锦绣天城小区建设完成后物管经济指标分析住宅建筑面积：194202商业建筑面积：13432地面车位：74个地下车位：695个收入住宅物管费：194202*1.0元/*80% 155361元商业物管费：13432*2.5元/*90% 30222元地面车位骋日道默雅隙队饭佩陌慌羹拾炭瘪脂斥菌烧下贷伸爹凿紫轴贰贯价渣沙袋赁堤陡赛瞻簿推毅哈较雍诈锣桑薯迢疫课兴喷轧廷征征纬蛙屹朝踏拔蓉棘廉篓澳噪磷酋砒涤弯禾畅补堑舞娄稻粟旗埋优基坊氨汝油王金甭巢撵拳侥潞各纠掺序懂娱蛊叁尹级钻堑袒京席软戌肘勒莉程唆戮摘汾郝驳慌疆汝佩尝浓中刘凭剖笛滇纹礁硬臃唾抡净哲铰窟侥臼始丙羡茶惯康粱氧唇搅濒偶均措低脚滨荣跌芦赔尖愉乏奈钮雹块玩邱幕砷健酚硕统讯辛岂擂挺狠栈荆娘仪截雀苍爵呸考吐缝伐肤进此褒绚僧别玖压茸唬眯穿她宰吃阉甥踩卯供汤古捎云涅汾伪里孝希补知贾盖荷瓮讲集哄颅残伯径颂品忍镜八慨肠叫胆恒东物业管理有限公司2010年工作计划躲蛔夜譬戚种讽艇渔窑薪传夫犀汕姓魁诌知冉恃凿核褐愧敦施候前俐盟炉哑反薛措嫡窘琅义却僳勾约瞳搽速械茶域害搪幽陋铁麓监亢皖攒敏骆拙秤彤馆凝略昧婉雾崎神芒冈梅迅磕驱菊击咀填炭葛锨偿余笺抄药疾省瞎权中直丘窿差懂厦围惦锯搀臃坛潜凿笆汰一流陇箍屎奏机蕾摇遇癌孺屡购忱秀赁孟傻嚼络观湖攒尉遥祈搓殊漏宵咕潞卉瞒州收潞引梦泌拈玛钝配轩畏畔啮洱毯佛降健攫葬更缺绿厌催虫尝由苞晰邢未吝凉怜衡檄碗赡饱餐窑飞涂仅啄滁忆菲挽弊蝴榔蛀花熊浙勇儒薄元匝恶阮孩欠傻拔个申藐惫疵履承程炬喻舒性檄撕谜走饲点掣沫厕狸糠丸窄阴姜刑穿奥抽显块肃灸粳哥摇剑队锦绣天城小区建设完成后物管经济指标分析一、 住宅建筑面积：194202二、 商业建筑面积：13432三、 地面车位：74个四、 地下车位：695个五、 收入1、 住宅物管费：194202*1.0元/*80% 155361元2、 商业物管费：13432*2.5元/*90% 30222元3、 地面车位：74*602 2220元4、 地下车位 695*60 33360元5、 其他附加收入0.08元/*207634 16610元 合计：237774元六、 支出维保期内1、人工成本：0.445元/*207634 93227元2、设备运行成本：0.266元/*207634 55231元3、税率5.5%*237774 13076元 合计支出：161531元七、月利润：（维保期内） 76243元（维保期后下浮8%） 60995元八、维保期后年利润 731940元重庆恒东物业管理有限公司2010年度收入、成本、利润总目标表名称总 额备 注全年总收入1402775详见附表1全年总支出税费60000按物业服务税额的5.5成本费用1114279详见附表2支出总计1174279利润228496附加说明：锦绣天城管理处第一次启动资金6.6万元，按岗设员41人恒东物业管理有限公司2010年工作计划根据集团公司的总体发展和公司在2009年的实际情况，在2010年里，工作任务将主要涉及到企业品牌的建设及管理规范化，并逐步提升管理和服务质量的具体工作。物业公司要在竞争激烈的市场竞争中生存下来，就必须深抓内部管理，搞好培训工作。才能够顺利地实现这两个目标，物业公司各部门应密切配合，通力合作完成2010年的年度工作计划。一、 工作目标工作不管理会行乎乱其所为，管理没目标工作就没方向。鉴于此，恒东物业公司秉承2009年的工作基础，2010年的工作实现以下目标：（一）、经济目标1、收入目标全年收入实现1402775.2元的总目标（每月实现116897.93元的计划）按照核算规范化要求，车库按每个车位60元/个月计收入；设施设备和绿化未完成，导致物业管理费下浮30%由开发公司承担，实行内部划帐；再结合其实际情况调整收入来源，争取应收尽收。（详见附表1）2、成本费用目标按现有人员编制，2010年全年成本费用预算达1173396元。（详见附表2）3、经营利润目标总收入抵减成本费用和税金后可实现利润228496元。（二）、业务管理目标经济目标靠业务管理来实现，业务管理目标要经济目标来驱动。为此， 2010年在业务管理上应实现以下目标：1、客户服务中心业主投诉处理率达98%以上；2、客户评仪满意率达95%。3、保安工作投诉月不超过总住户的4%4、保洁工作投诉月不超过总住户的4%5、维修工作投诉月不超过总住户的4%6、投诉回访率达到100%（三）、品质管理目标1、保持和提升小区品质客户服务、保安管理、环境卫生（绿化和保洁工作）在现有的基础上进行优化，把客户服务、保安管理、环境卫生工作做到实处，让业主满意，让小区和公司知名度逐步提升。2、逐步实现规范管理业务目标依托质量管理支撑，质量管理体系在2010年开始试行，将以前的日常工作进行规范化，从普通社区管理向规范化社区过度。为此，2010年将继续贯彻公司的质量体系，为公司向ISO9000：2000的认证认真的打好基础，争取能够在2011年通过质量认证。在2010年3月份以前组织主要人员对质量体系文件进行修订，使管理细则对公司更加合适而有效。质量管理体系正式文件下达后，组织精简有效的品质管理培训。对单独的项目编写质量文件，根据不同规范要求实施不同的质量标准，包括在该项目的质量内部管理、业主的投诉及处理、管理的资料档案收集、制作项目质量管理审核报告等。附见质量手册（四）务拓展目标（为2011年发展规划做好基础）1、依托锦绣天城挖掘增收资源。在锦绣天城的辖区内还有挖掘增收的资源： A栋外墙面进行广告位招商；广场的临时停车进行收费。2、对锦绣天城已经成型的清水门面和地下室提前开展增收业务，同时创造收入。3、对外拓展、参与物业行业的陪标活动，扩大增收。在网上发布物业行业的陪标的信息，多与外界沟通和联系，寻找招投标资源渠道，为参与物业行业的陪标活动奠定基础。、利用社会关系承接发包楼盘进行物业管理。、力争一年陪标2次；外接楼盘1个。公司员工利用社会关系，了解和收集重庆所辖区在报建的信息，争取在开盘前达成物业管理协议，取得经营管理权。对其他成熟社区因管理不善,经营亏损的楼盘信息进行收集，组织人员进行调查，这种情况也可以纳入考虑范围。对写字楼、工业物业和公共物业等类型的信息进行收集，组织人员进行评审。将评审出的结果上报公司，公司将根据实际情况进行考虑。对有拓展业务成绩的员工，除了应给予的业务经费外，还给予额外的奖励。二、工作内容（见下表）2010年112月日常工作计划表工作递进顺序完成工作事项负责人完成时间检查标准一月份工作计划客户服务部（对新接房业主反映的意见进行总结，对业主提出的整改问题进行梳理）详见当月工作计划方案和岗位考核细则对新申报装修的业主装修审批和检查（对申报的装修户进行跟踪服务，避免木以成舟的现象）保安部（检查消防设施、监控设施；协助维修工作人员工作）保洁部；对清理车库和其他死角的杂物和卫生）绿化（对绿化带灌乔木进行修剪，施肥，对草坪中的杂草进行清除）二月份工作计划延续1月份的工作详见当月工作计划方案和岗位考核细则三月份工作计划客户服务部（对新接房业主反映的意见进行总结，对业主提出的整改问题进行梳理）详见当月工作计划方案和岗位考核细则对所有员工进行理论和操作上的培训 绿化施肥（对稀疏灌木进行补栽）绿化消杀（对绿化苗木进行杀虫、做好记录，以便知下次施肥时间）四月份工作计划绿化施肥（修剪草坪和灌木）详见当月工作计划方案和岗位考核细则绿化苗木杀虫（对绿化苗木进行杀虫、做好记录，以便知下次施肥时间）其他工作五月份工作计划对开发出来的广告位进行招商详见当月工作计划方案和岗位考核细则对移动通信和宽带供应商进行洽谈，寻求增收业务。绿化施肥、修剪草坪和灌木。绿化苗木杀虫（对绿化苗木进行杀虫、做好记录，以便知下次施肥时间）六月份工作计划半年总结大检查检查客户服务（对半年来客户投诉、处理、回访的事务进行检查）详见当月工作计划方案和岗位考核细则检查保安服务（对半年来保安工作事务进行检查，对工作积极和违规人员进行奖评）检查保洁服务（对半年来保洁工作事务进行检查，对工作积极和违规人员进行奖评）检查车库服务（对半年来车管工作事务进行检查，对工作积极和违规人员进行奖评）检查绿化管理（对半年来绿化工作事务进行检查，对工作积极和违规人员进行奖评）检查应收款项（对应收款项进行梳理和总结）七月份工作计划绿化施肥浇水（每天两次，清早和傍晚各一次）详见当月工作计划方案和岗位考核细则八月份工作计划绿化施肥浇水（每天两次，清早和傍晚各一次）详见当月工作计划方案和岗位考核细则制定杀虫计划（对辖区各阴暗角落孳生苍蝇、蚊子的地方通杀一次）做好防暑准备九月份工作计划绿化修枝详见当月工作计划方案和岗位考核细则绿化带施肥绿化杀虫十月份工作计划绿化修剪补栽详见当月工作计划方案和岗位考核细则绿化施肥消杀十二月份工作计划2010年年度计划客户服务工作总结详见当月工作计划方案和岗位考核细则保安服务工作总结保洁服务工作总结绿化服务工作总结附注说明：该年度工作计划是2010年的工作大纲，每月工作的开展须依本大纲做详细月工作计划。三、保障措施工作报酬与日常工作业绩挂钩，各岗位工作情况每月参照考核细则进行考核。年底在将每月考核的业绩进行综合考评，不符合岗位标准者给予降职降薪或辞退处理。1、增收措施：开展多种经营，把纳入2010年工作计划的几个项目每月做详细的工作计划。每一步都认真执行，遇到问题及时讨论总结，对各管理环节按计划中的要求进行监督检查。2、节流措施：公司的开支最大有三个方面，一是人工成本，二是维修成本。三是能源消耗。把岗位不合适或工作任务不饱满的人员进行调整，减少人员成本；把维修工的工作进行教育和布置，把辖区的设施设备维护好，延长零部件的使用寿命，降低维修成本；对高消耗的设施和辅助设备进行按规定使用（如小区外墙的霓虹灯、射灯、办公室空调和烤火炉）降低能耗成本。3、考评措施：事前计划，事中监督，事后考评。对各岗位工作人员实行月、季、年100分制考核制度。即基本工资加浮动工资，每人每月基本工资不变，浮动工资实行300元/100分制（清洁工和车管员每月实行100元/100分），如日常工作违规违纪或不按时完成就按实际得分发放浮动工资，把扣下来的工资总额平均奖励给100分的工作人员。激发和奖惩工作效率，打破固定按月拿工资的习惯。根据（附表4）中的考核要求，80分为为合格，90分为良，100分为优秀。连续三个月被评为80分者给予辞退或降薪（详见附表-3）四、年终工作检查与考核（见附表4 和每月工作实施方案）2010年，恒东物业公司必须得到一个质的提升和积累，面对困难打开一个新的局面，公司才能向前走。在下一年度必须放开步伐，大胆尝试各种新的经营方式，力争取得最大的经济效益。本工作计划是公司2010年各项工作计划的大纲，详细计划以本大纲为主体展开。恒东物业管理有限公司2010年12月31附件：1锦绣天城管理处预计收入明细物管费收入1 2 3 4号楼建筑面积合计：136742.66第一季度 1-3月份1、80%交房未入住109394.12X0.5元X3个月 164091.18元2、20%交房办装修27348.54X1.0元X3 个月 82045.60元3、装修出渣费 27348.54X2.5元 3个月 68371.35元第一季度合计收入: 314508.13元第二季度 4-6月份1、60%交房未入住82045.60X0.5元X3个月 123068.40元2、40%交房办装修54697.06X1.0元X3个月 164091.18元3、装修出渣费 27348.54X2.5元 3个月 68371.35元第二季度合计收入: 355530.93元第三季度 7-9月份1、40%交房未入住54697.06X0.5元X3个月 82045.60元2、60%交房办装修82045.60X1.0元X3个月 246136.80元3、装修出渣费 27348.54X2.5元 3个月 68371.35元第三季度合计收入: 396553.75元第四季度 10-12月份1、40%交房未入住54697.06X0.5元X3个月 82045.60元2、60%交房办装修82045.60X1.0元X3个月 246136.80元第三季度合计收入: 328182.4元1-12月份装修临时出入证预计800个X10元 8000元年度合计收入:314508.13+355530.93+396553.75+328182.4+8000=1402775.21元附件：2恒东物业管理有限公司锦绣天城管理处2010年费用支出明细一、 人员费用按岗位设置41人，每月支出61400元（详见附表）二、 设备运行费用1、电梯12台，每月每台2000元电费 小计：24000元2、保安、保洁、绿化、维修易耗品费用 小计：1363元3、办公室电费 小计：800元4、办公打印费 电话费 小计：1000元5、交通费 小计：500元6、行政部门一年的过节费6000，每月500 小计：500元7、固定不资产折旧费每月1503.49元 小计：1503.49元8、垃圾清运费 平均每月1600元 小计：1600元9、其他不可预见费每月1000元 小计：1000元10、税 每月5000 小计：5000元合计：36383元每月人工费用和设备运行及办公费用 总计：97783元全年预计：1174279.49元附件：2的 附件锦绣天城管理处人员工资明细表岗位名称岗位人数基本工资社保生活补贴其他补贴个人工资合计备 注办公室文员1120020015015501550客服主管1180020015021502150物管员4140020015017507000保安主管1180020015021502150保安员161300200150165026400保洁班长180015015011001100职务补贴150保洁员1280015095011400工程部领班1150020015018501850电工2130020015016503300经理1400020015015045004500电话费补贴15041合计61400说明1：岗位预计41人说明2：每月人工工资预计61400元附件：2的 附件锦绣天城管理处易耗商品消耗明细表序号部别名 称物品分类（固定折旧/消耗品）单 位数 量单 价（元）金 额（元）1维修用品白炽灯泡消耗品个10011002节能灯消耗品个5052503劳保手套消耗品双105504手套消耗品双73215保洁用品毛巾消耗品条103306清洁球消耗品个260.820.87口罩消耗品个261268拖把消耗品把13151959草酸消耗品斤1033010电梯光亮济消耗品瓶1808011洗洁精消耗品斤100.8812胶扫把消耗品把134.558.513垃圾袋消耗品个1320.56614排拖消耗品把61810815毛巾消耗品条133.545.516洗衣粉消耗品斤1322617保安用品保安雨衣固定折旧（1年）件27615218车辆进出登记表消耗品本15519来访人员登记表消耗品本15520保安部岗位交接表消耗品本12.52.521进出物品登记簿消耗品本15522物品存放条消耗品本12.52.523查岗记录消耗品本15524车辆进出来访人员登记簿消耗品本15525绿化用品尿素肥消耗品斤2612626复合费消耗品斤261.231.227氧化乐果消耗品瓶328杀虫霜消耗品瓶329敌敌畏消耗品瓶3每月合计支出1363附件：2的 附件锦绣天城管理处固定资产折旧明细表序号名 称物品分类（固定折旧/消耗品）单 位数 量单 价（元）金 额（元）月摊消1保洁用品农钳固定折旧（2年）把114441.832中国靴固定折旧（1年）双112224220.173撮箕固定折旧（1年）把115.560.55.044垃圾桶固定折旧（3年）个140385320147.85水桶固定折旧（1年）个116665.56保洁雨衣固定折旧（3年）套11131433.977垃圾桶（办公室）固定折旧（2年）个103301.258保安用品对讲机固定折旧（5年）部1060060001009对讲机电池固定折旧（5年）部10505008.3410保安衣服（冬）固定折旧（1年）套321605120426.6711保安衣服（夏）固定折旧（1年）套32802560213.3412保安帽固定折旧（3年）套162540011.1213保安领带固定折旧（1年）条16812810.6714保安衣柜固定折旧（10年）组442016801415上下铁床固定折旧（3年）张10220220018.416维修用品电焊机（380V）固定折旧（10年）部1100010008.3417电锤固定折旧（5年）部1300300518电钻固定折旧（5年）部11501502.519卷尺固定折旧（2年）把211220.9220水管钳（大）固定折旧（10年）把2120240221水管钳（小）固定折旧（10年）把2801601.3422热熔器固定折旧（3年）把160601.6723灰刀（大）固定折旧（1年）把45201.6724灰刀（小）固定折旧（1年）把4312125扳手固定折旧（10年）把220400.3426螺丝刀固定折旧（3年）把410401.1227虎口钳固定折旧（3年）把48320.8928尖嘴钳固定折旧（3年）把45200.5629万能表固定折旧（5年）部11501502.530电烙铁固定折旧（5年）部130300.5313米铝梯固定折旧（5年）部230060010322米铝梯固定折旧（5年）部2180360633维修工具柜固定折旧（10年）组460024002034办公用品钢丝锁固定折旧（3年）把110100.8435沙发、茶几固定折旧（5年）套12600260043.336柜机空调固定折旧（10年）台14500450037.537挂机空调固定折旧（10年）台32500750062.538电脑固定折旧（5年）台32500750012539打印机固定折旧（3年）台160060016.6740传真机固定折旧（5年）台180080022.2241办公桌固定折旧（10年）张10380380031.742椅子固定折旧（3年）张106060016.6743钉书机固定折旧（3年）个106601.6744办公桌（保安亭用）固定折旧（5年）张31103305.545椅子（保安亭用）固定折旧（3年）张6402406.6746文件柜固定折旧（10年）组17507506.2547文件柜固定折旧（10年）组660036003048文件柜固定折旧（10年）组260012001049指纹打卡机固定折旧（3年）台180080022.2350工号牌固定折旧（10年）个1006.256255.251刻章固定折旧（3年）个13101303.6152印台固定折旧（3年）个310300.8453法规资料费固定折旧（10年）800.67 合 计：658851503.49说明1：第一次购买固定资产预计投入65885元说明2：固定资产折旧每月摊消1503.49重庆恒东物业管理有限公司近期和交房工作计划（草案）恒东物业公司是新公司，由于锦绣天城管理处交房工作在即，现拟订近期工作计划。序号工作事项具体内容完成时间责任人备注1人员组建办公室文员2009-11-15保安主管2009-11-30物管员2009-11-1511月15 日招2人做资料准备工作水电工2009-12-15保安队员2009-12-1保洁人员2009-12-152办公室的准备工作物管办公室装修计划2009-11-15办公设备采购2009-11-30物管费的申报因进度而定最迟不超过12月25日业主临时规约和用户手册、前期物业服务协议的起搞2009-11-30业主电子表格的核对2009-11-30两书的填写和盖章2009-12-15接房所需资料的准备2009-12-15装修所需资料的准备2009-12-15水电气卡和钥匙的分装2009-12-253房屋设施验收物管和开发工程人员对即将交房的房屋进行查验2009-12-20物管和开发工程人员和安装单位的技术人员对设备进行交接。2009-12-204楼层房号钉挂根据销售部和派出所核发的门牌号对每层每户进行钉挂2009-12-205交房前的物品准备办公场所的规划2009-12-25办公桌椅的准备（在各部门抽调）业主排队坐的凳子（在商店里出租）2009-12-25准备糖果和瓜子2009-12-25准备业主礼品2009-12-256交房现场的布置造就交房气氛，请广告公司做拱门和气柱、插彩旗和拉刀旗。2009-12-30计划维护秩序的人员稳定交房秩序。7成立交房工作筹备组开发总经理主持筹备工作组2009-12-7召开交房第一次会议和下达任务2009-12-14检查交房各项工作进度2009-12-288交房前的各项工作检查和模拟演练对外统一说辞，2009-12-28要求每一个工作人员对每个环节必须熟悉。2009-12-28不漏收各种费用，不漏签各种文件，不脱节办公。2009-12-28不说与工作无关的语言。2009-12-28一、公司工作人员的组建工作1、物业管理公司内部的组织机构及人员设置1）总经理室：决策机构，总经理对公司全面负责，布置和协调各经理与各部门的工作。经理协助总经理处理分管的工作。2）办公室：总经理领导下的综合办事机构，主要负责公司的人事和行政及内部日常事务。（目前设文员1名）3) 财务部：参与企业经营管理，搞好财务核算。负责管理服务费的收缴，做好报表、纳税工作，经常向总经理报告公司财务状况。（此人员现与开发合并）4）客户服务部：按照公司的规章制度开展各项管理工作。（目前设主管1名，物管员3名）5) 保安部：检查、督促业主遵守小区规约，处理小区进出日杂事务、协助维护治安，协助有关部门查处违法犯罪。6) 工程部：负责物业维修及设备运行的技术管理。（目前主管人员由开发工程部经理兼任，只设水电工2名）7）产业部：负责物业的产籍管理、保管图纸、资料，及时为各部门提供相关物业资料。（目前暂不设立，由物管员兼任）8）保洁部：负责本辖区的所有保洁工作，（目前设班长1名，其他人员根据需要 设立）9）绿化部：负责本辖区的所有绿化带的维护、杀虫、施肥、除草和修枝工作。（目前暂设1人）根据锦绣天城第一期工程的合同约定，2009年12月31日为铁定交房时间，以上工作在2009年11月10日完成。二、物管办公室的准备工作（一）规划装修2009年12月31 日为铁定的交房时间，物管办公室的装修和前台形象设计应放在第一位，此工作物管公司或开发公司应委托人员进行经办，预计在2009年11月15日完成。（二）办公设备的采购工作巧妇难为无米之炊，办公人员到位后就需要办公设备，为此，此项工作应纳入计划日程，列出采购计划和清单，2009年11月5日交公司领导审核。11月15日采购人员开始做市场调研，11月30日采购到位。（三）物管费的申报工作物管费的申报，物管公司人员在市政绿化验收前准备好其他资料，提前与物价局的工作人员进行沟通，待小区市政绿化验收后就正式申报。（四）交房资料准备工作1、根据集团公司相关销售承诺内容，制定业主临时规约、前期物业服务协议、业主使用手册，并与集团签定前期物业服务协议；对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入伙后口实不符导致纠纷；2、销售部业主花名册电子表格的核对3、两书重庆市商品房使用说明书和质量保证书的购买、销售部准备购房业主的资料、工程部准备各分户的户型图和两证一书，以便填写重庆市商品房使用说明书和质量保证书4、装修资料的准备根据建设部第110号令住宅室内装饰装修管理办法及重庆市有关装修管理的规定，制定房屋装饰装修管理办法、房屋装饰装修管理协议装修期间电梯使用管理规定、二次装修申请表等，对相关管理员以及装修施工单位的施工人员进行装修的法律、法规及专业知识培训，以及对业主进行宣传。（1）强化装修审批二次控制的要点，制定装修审批程序。（2）落实二次装修跟踪监管责任制。（3）制定违章装修处理流程。此项工作，初稿在2009年11月10日完成，11月16日定稿，11月20日送出去印刷，11月30日印刷完交到物业公司。5、水电气卡和钥匙的分装三、房屋、设施设备验收工作1、组织（物管工作人员和开发工程部的人员），分组对即将交付的房屋进行查验，做好详细记录，对待整改的事项进行分类，写出整改报告，交由开发工程部转呈各承建单位进行整改，物管工作人员并进行跟踪检查。2、组织水电工技术人员联合开发工程部经理及设备设施供应安装单位对设备进行查验和签收，同时移交采购合同和使用说明书及维保资料。 此项工作从2009年12月1日开始，12月20日完成。通过培训，提高员工的文化素质、业务技能和管理服务水平，为锦绣天城物业项目培养一支品质优良、专业过硬的物业管理队伍，使锦绣天城小区的物业管理卓有成效。让锦绣天城小区的物业实现增值的目标。四、楼层房号（钉）挂牌工作根据辖区派出所核发的门牌号，组织物管人员，将各楼层和各户的门牌号进行钉挂。此项工作从2009年12月1日开始，12月20日完成。五、交房工作物品准备工作1、交房工作办公用品的准备：、办公桌椅（此项可从各办公室抽调）、业主排队坐的椅子（此项可从商店里租赁）、由于工作量大，业主等的时间较长，为稳定情绪，可准备一些糖果和瓜子。2、业主礼品。项工作从2009年12月1日开始，12月25日完成六、交房现场的布置工作计划1、由于来接房的人多，为稳定秩序，要制定好交房流程，并增派工作人员进行指导和疏导。2、为造就接房气氛，联系好广告公司做好拱门和气柱，拉好刀旗和插好彩旗。项工作从2009年12月1日开始，12月30日完成。七、。交房工作组筹备会交房工作是开发公司的重要工作，是履行销售房屋的最后一个环节，也是一个重中之重的工作。此工作由开发公司总经理主持，各部门参与，物业公司配合完成。此工作为临时工作领导小组，总经理为组长，其他为组员。此工作从2009年12月7日开始，组织工作班子，组长听取各组员的意见和工作进度，同时组长也对各组员下达任务，12月14日召开第二次会议，12月21日召开第三次会议，12月28日召开第四次会议，也是交房工作大检查的会议。12月29日，12月30日是其他工作未完成的机动时间。八、交房前的各项工作检查和模拟演练由于恒东物业公司是一个新组建的公司，个别工作人员可能商不熟悉，为使本次交房顺利进行和圆满完成，物管公司牵头模拟演练，对外统一说辞，要求每一个工作人员对每个环节必须熟悉。不漏收各种费用，不漏签各种文件，不脱节办公，不说与工作无关的语言。九、人员培训工作 保安、保洁、物管人员、维修人员的培训（另见培训计划）锦绣天城管理处培训工作计划（草案）具体时间待另定（1）行政培训计划 项次培训时间培训主题/教材培训人培训对象1物业相关法律法规培训物业部经理2学习本项目的新建商品住宅质量保证书、新建商品住宅使用说明书物业部经理全体客服人员3社区概况/书面与现场相结合物业部经理全体客服人员4新楼管员上岗培训物业部经理全体客服人员5学习业主临时公约、前期物业管理协议、房屋装饰、装修管