论文题目：论试用经济学原理分析我国当前的房价.doc

北京建设职工大学建管09级管理经济学论文北京建设职工大学建管09级管理经济学论文论文题目：论试用经济学原理分析我国当前的房价学 校： 北京建筑职工大学 专 业： 建 筑 管 理 年 级： 0 9 1 指导老师： 学生姓名： 学 号： 摘 要：中国的房地产市场是伴随着政府停止住房实物分配的政策逐步推行，在上个世纪90年代真正形成的。从这十几年房地产价格走势看，房价确实呈现持续上涨的态势。但是，房价上涨并不构成社会对房地产业和房地产政策进行谴责的理由，房地产市场也是经济发展的一个晴雨表，经济持续增长，房价没有理由停滞。问题关键是，现在的房价是“泡沫性”虚高且有不断攀升的态势，不仅会带来了一系列的社会性问题，也对面临改革重大关口的中国经济产生了深刻的影响，与此同时便出现一些住房困难的低端群体和有房不住的炒房人。 关 键 词： 房价 需求 低利率 “泡沫性”虚高 长期以来，中国人都渴望“居者有其房”。而近年我国房地产很热门，房地产价格持续高涨，搞得政府焦头烂额，百姓叫苦连天，已产生了一定的负面影响。房地产价格上涨太快，房地产需求释放过于迅速，容易使房地产业透支下期需求，影响其持续健康发展，还容易导致部分低收入群体住房困难和银行及社会资金不合理地向房地产倾斜，加剧金融风险和社会的贫富分化，影响社会稳定。因此，调控房价很必要，国家也出台了一系列的调控政策，旨在压制不正常的房价。然而，根据国家发改委、国家统计局最新调查显示，2007年5月份全国70个大中城市房价同比上涨6.4%，4月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，着实在令人吃惊。深圳的每平方米均价超过14，000元，而上海则高达每17，000以上。可以说5月创下了18个月来的新高，但房价仍是“没有最高，只有更高”，像一匹脱缰的野马。这是为什么呢？除了房地产市场的不规范炒作外，还需要我们用经济学的基本原理来分析房价持续高涨的原因。 一、土地出让招拍挂政策 各地政府代行土地拥有者之权，土地由地方政府所垄断。近些年来越来越多的采取纯粹价高者得之的拍卖方式来向开发商出让土地，这就造成土地价格的突飞猛进，进而使得很大程度上基于土地价格的房产价格也就随之扶摇直上。杭州是最早实行土地出让招拍挂牌政策的城市之一，也正是杭州，最先拉开了房价快速上涨的大幕。加之土地在二级市场上的疯狂炒作，如何不使土地的价格更上一层楼呢？所以，房价永远上涨源自土地资源的稀缺性。随着人均占用的土地逐步减少，土地价格便会呈现上升趋势。现在中央为了保住18亿亩耕地的红线，要求地方政府必须采取一切措施集约、节约用地。在城市尤其是中心城市，这一趋势更加明显。城市化进程使得土地资源相对稀缺这一矛盾更加突出，一个地方城市化进程越快，它的房价上涨得也更快。对于北京、上海、深圳这样的全国性城市，此矛盾更加突出。用经济学的供求曲线进行分析，这一原因带来的土地价格的上升导致房产成本的上升，使得房产市场的供给曲线S左移到S。而下面二点是需求的原因，需求的增加，导致房产市场的需求曲线D右移到D，这样两支曲线的同时移动就造成了房价P的上升，而同时房产交易数量（即均衡时需求或供给的数量）并未缩水。 二、居民自购房需求的激增 根据西方经济学的定义，需求必须满足两个条件：第一，要有欲望和主观的需要，需求层次的提高和未来二十年内我国正处在青年人口增长的高 峰 期，使房地产市场的发展有了保证。第二，要有货币购买力。需求是以购买力为前提的。当前我国的高储蓄率以及金融信贷市场的发展，以及 “一人有难，众人相帮” 等的传统中国文化，为很多不具买房条件的居民提供了方便。因此，购房的需求非常旺盛。目前，用于自住的购房者大体分为四类：一是城市建设中形成的拆迁户，他们是被动刚性需求房子被拆了必须得买新房，尽管部分人要背上沉重的房贷并严重的影响生活质量。近年来，随着城市的旧城改建迅猛发展，拆迁数量加大，使得这类人急剧增多。在一些城市中，占住房总需求的半数以上。二是城市、农村中一部分比较富有的人，他们原先有住房，现在在良好收入的支撑下具有强烈的换房需求他们要求更新环境更好、面积更大的房子。属于二次购房，这部分人所占比例相对较小但绝对数量却不少。三是随着中国经济的发展，在一些发达的城市，大量的外资进入中国，这些外商有购买办公楼、住房的需求。由于需求层次的不同，这部分人主要的需求是高档住宅、写字楼。这些楼盘客观起到了价格示范效应的作用。四是结婚购房的年轻人，中国的传统习惯结婚需要新房，使他们也有着强烈的购房需求，尽管大部分人由于参加工作时间不长，收入有限，但在父母、亲戚的帮助下。也加入了购房大军中，成为“房奴”。此外，一些原来并不打算立即买房的人，因心理预期害怕房价的快速上涨，存在着“羊群效应”。提前加入到了购房大军中，扩大了需求的范围。因此，总的需求的急剧增加成为拉动房价迅速上升的一个重要原因。 三、 长期持续的低利率环境及人民币的升值是造成房价“泡沫性”虚高的重要原因 如果说，居民自购房需求的激增及土地供应的不足，造成了房价的不断攀升，那么，我国长期的低利率政策及人民币的升值所造成的投资、投机则是房价“泡沫性”虚高的根本原因。一是低利率导致资金流入房地产业。作为投资或者投机者，之所以保有各种资产如房地产、股票、债券等，是为了从中获取收益。如果我们假定各类资产之间的流动性及风险一致，那么各类资产之间如果有收益差的话，人们就会通过卖掉收益率低的资产，购入收益率高的资产来进行资产调整，最后达致资产收益的平衡,这在经济学上被称作“裁定交易”。这些年来，由于房地产产业链存在着巨大的收益，而贷款成本相对较低，这样，根据上面的“裁定交易”的原理。大量资产进入房地产业。这些年来，我国房地产业从开发商的土地储备、开发贷款、建筑商的流动资金贷款到消费者信贷，无一例外来自银行，这整个过程所需资金差不多占到全部房地产资金的80%左右。统计表明，中国房地产开发企业负债率高达76%，房地产企业多依赖卖“期房”或扩大流动资金贷款融通资金。与此同时，在中国银行业总共20万亿元的贷款余额中，超过半数贷款都是以房产做抵押的。可见房地产行业聚集了大量的银行信贷。二是低利率使房价出现“泡沫”。大量的资本进入房地产业，使房价出现了“泡沫”的可能。打比方说，你拿100万元的资金投资了一处房产，租金年收益为10万元，当前的长期利率水平是5%，那么你所持有房产的资产价格是符合资产价值的。而同时，在这一年间房产的市场价格又上涨了10%。如果把这处房产出售再加上租金收入，一年获利20万元，资本（100万元）的年收益率就是20%，比长期利率多3倍。如果人们普遍预期房价还将继续上涨的话，那么从资本投资收益的角度来看，投资这处房产是绝对合理的。只要房价能保持年5%以上的上涨，同时长期利率不超过5%，那么从资本投资收益的角度来看，任何时候购买这处房产哪怕它再涨都是合理的。这就是经济学上所谓的“合理性泡沫”。当然了，这里所说的“合理”是从资本投资收益的角度而言的，并不是指资产的价格“合理”。从资产收益的角度来看已处于泡沫状态，而从资本投资收益的角度来看却是合理的。由于房价居高不下，不少居民一度持币观望，当他们看到宏观调控效果欠佳，预期房价将会进一步上涨时，也加入购买行列，进一步推动房价走高。调查显示，53的人认为当前房价偏高，同时在表示房价偏高的被访者中仍有88认为年内房价将继续上涨。泡沫催生恐慌，恐慌催生悲剧。三是低利率及人民币的升值刺激投机、投资购房增多。银行贷款利率越低，商品房资金成本就越低，购房者(投资或消费)的购房成本也越低，就会大大刺激房市的有效需求，一步步拉动商品房价格上升。所谓的投资性购买，比如买几套用于出租，以获取租金回报，这股力量比较偏于理性。最厉害的是所谓的“游资”。“游资”所信奉的生存法则是“东方不亮西方亮，炒罢南方炒北方”。当京、沪、深、穗房价节节攀升的时候，房地产市场的高收益率吸引了全世界游资的目光，因此全世界许多热钱都进入了中国的房地产市场，他们与一般的投资不同的是他们还会凭借丰富的经验主动对特定地段的房地产进行炒作。这些热钱代表着国外以投机为主的投资性需求，它们的进入更加加剧了房地产价格的攀升速度。房价的上升反过来又吸引更多投资性资金的进入。于是房价越炒越高。 从以上的经济学分析，可以得出这样的结论，造成这轮房价上涨的原因很多，既有如土地招拍挂、卖地财政、零房产税等体制缺陷造成的因素，也有如刚性需求和投机性意愿强烈的需求因素，而后者对房地产市场造成的冲击更大；还有低利率及人民币的升值刺激投机、投资购房增多，虽由经济学来讲房价上升是正常的，但要防范的是“泡沫性”虚高和土地在二级市场的疯狂炒作。 【参考文献】1.管理经济学作者：吉福林2.经济学原理作者：卢峰3.西方经济学简明教程作者：尹伯成4.管理经济学作者：孙多勇5.管理经济学作者：袁志刚【致谢】首先，是张明媚老师，因为张老师的辛勤讲解才让我们明白了“管理经济学”这门课对于我们这些刚刚步入社会的学生，是多么的主要。经过一个学期的学习，使我对管理经济的一些问题有了更深入的了解，还要感谢一起学习的同学们，让我在讨论课程的过程中发现了自己的不足，得以及时的改正。合同管理制度1 范围本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。2 规范性引用中华人民共和国合同法龙腾公司合同管理办法3 定义、符号、缩略语无4 职责4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。4.5 合同管理部门履行以下职责：4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责第 9 页 共 9 页