商业银行个人住房综合消费及经营贷款.doc

第八章 个人住房、综合消费及经营贷款

第一节 个人住房贷款

v 概念
贷款人向借款人发放的用于购买住房的贷款

v 基本特点
Ø 期限较长
Ø 数额大
Ø 风险较小
Ø 利率一般1年一定

v 一、个人住房贷款的种类及其发展
1.个人住房贷款的种类
Ø （1）贷款利率
• 固定利率和浮动利率贷款
Ø （2）贷款期限
• 短期、中期和长期贷款
Ø （3）资金金额
• 普通贷款和大额贷款
Ø （4）贷款用途
新购房贷款、二手房贷款、住房加按揭贷款、商用房贷款等
Ø （5）贷款信用规定
• 担保贷款和只需阶段性抵押的信用贷款
Ø （6）还款资金来源
• 个人住房公积金贷款、个人住房商业性贷款、个人住房组合贷款
2.住房贷款的创新与发展
Ø 住房加按揭贷款
Ø 可变利率与固定利率住房贷款
Ø 累进付款与分级偿还抵押贷款
Ø 反向年金抵押贷款
Ø 最后巨额付款方式
Ø 分享增值抵押贷款
Ø 循环住房贷款
Ø “一揽子”交易抵押贷款

二、个人住宅抵押贷款业务
v 1.个人住房贷款的基本规定
Ø （1）有合法的身份
Ø （2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力　
Ø （3）有合法有效的购买、大修住房的协议、协议以及贷款行规定提供的其他证明文献
Ø （4）有所购（大修）住房所有价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款
Ø （5）有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人
v 2．个人住房贷款结构
指贷款额度、期限、利率和还款方式的设定
Ø （1）贷款额度
• 银行通常设定首付款比例
Ø （2）贷款期限
• 决定因素：法律规定的承担民事责任的年龄、住房的土地使用权期限、影响房屋质量的房龄、住房贷款用途

Ø （3）贷款利率(P181)
Ø （4）还款方式
• 贷款期限1年（含）以内：按月付息，按期（月、季、半年）或到期偿还本金
• 贷款期限1年以上，可采用等额本息还款法和等额本金还款法
• 借款人可根据自身经济能力申请提前还贷
v 等额本息还款法
M=L*R*（1+R）n/[（1+R)n-1]
M为每月还款额；L为贷款本金；R为月利率；n为还款期数

v 等本金还款法
M=L/n+（L-S）*R
S为已还本金

v 举例：假定某客户从银行获得一笔住房贷款，贷款金额为10 000元，贷款期限为2年，贷款利率为4.77%。采用不同的还款方式，客户的利息总额、钞票支出状况。
Œ 到期一次还本付息
到期还款总额=10 000*（1+4.77）2=10 976.75（元）
 按月等额本息还款
月利率=4.77%/12=3.975‰
还款期数=2*12=24
每月还款额=10 000*3.975‰*（1+3.975‰）24/[（1+3.975‰）24-1]
=437.685（元）
还款总额= 437.685*24=10 504.43（元）
利息总额=10 504.43-10 000=504.43(元）

Ž 按月等额本金还款方式
月利率=4.77%/12=3.975‰
还款期数=2*12=24
每月等额本金=10 000/24=416.67（元）
每月利息=（10 000-已还本金）/ 3.975‰
第1个月还款额=416.67+（10 000-416.67)*3.975‰=454.76(元）
第2个月还款额=416.67+(10 000-416.67*2)* 3.975‰=453.11(元）
… …
第23个月还款额=416.67+（10 000-416.67*23)*3.975‰=418.33(元）
第24个月还款额=416.67+0=416.67（元）
利息总额=457.12（元）

v 3．住房抵押贷款的业务流程

　借款人提出申请→贷款申请受理→贷款调查→贷款审查审批→贷款签批→办理贷款手续→贷款收回

三、个人住房贷款风险分析
v 信用风险
v 利率风险
v 提前偿付风险
v 抵押物风险
v 银行工作人员的道德风险，政策风险等也是重要的风险源

四、个人住房贷款证券化
v 概念
Ø 把缺少流动性但具有未来钞票流的住房抵押贷款汇集在一起
Ø 通过结构重组和信用增级
Ø 将其转变为可以在金融市场上出售和流动的证券来融通资金的过程
v 发展
Ø 1970年，美国政府国民抵押协会（吉利美）发明了住房抵押贷款支持证券，简称MBS
Ø 1971年和1981年联邦住房抵押公司（房地美）和联邦国民抵押协会（房利美）先后推出自己的住房抵押债券产品，随后20数年来，收益不菲
Ø 欧美各国商业银行越来越多地进行住房贷款证券化
Ø 1990S，住房贷款证券化不久在欧洲、拉美和亚洲国家出现，并获得快速发展
Ø 2023年12月，建行国内首推住房贷款证券化；2023年初工行也推出

住房贷款证券化的基本原理
v （1）适合证券化的住房贷款的特性
Ø 具有可预测的、稳定的未来钞票流
Ø 在历史记录中很少发生违约或损失事件
Ø 未来钞票流较均匀地分摊于资产的存续期内
Ø 债务人有广泛的地区分布和人口记录分布
Ø 原所有者持有该项资产已有一段时间，资产的收益比较稳定，没有发生信用问题
Ø 相应的抵押物容易变现，该抵押物对于债务人具有非常高的效用，从而约束债务人可以按期支付资产的本息
Ø 具有标准化、高质量的贷款协议
住房贷款证券化的流程

住房贷款证券化的重要过程
v （1）发起人将挑选好的住房贷款出售给SPV
v （2）SPV将这些资产汇集成资产池
v （3）以该资产的未来钞票流为支撑，通过信用增级和信用评级
v （4）达成证券发行规定后，由投资银行在资本市场上发行有价证券
v （5）用资产池产生的钞票流清偿所发行的住房抵押证券

第二节 个人综合消费贷款
Ø 一种用途广泛的消费贷款
Ø 住房贷款、个人经营贷款和信用卡透支外，各种用途的个人贷款都归属综合消费贷款
Ø 重要用于住房装修、购置耐用消费品、教育支出、旅游和医疗等类的消费
Ø 我国个人综合消费贷款规模不大，在银行个人贷款总量中约占10%
一、个人综合消费贷款的借款人
v 个人综合消费贷款对借款人的规定

①有完全民事行为能力，年龄在65岁以下
②有合法的职业和稳定的收入，有还款的能力
③信用良好，没有信用方面的不良记录
④可以提供合法、有效、可靠的担保
⑤贷款用途明确
二、个人综合消费贷款结构
v 1.担保方式
Ø 一般采用抵押、质押和保证，仅小数优质客户可以获得无担保的信用贷款
v 2.贷款额度
Ø 抵押方式：不超过70%
Ø 质押方式：不超过90%
Ø 外币、外币理财产品：再低10%左右
v 3.贷款期限
Ø 汽车、耐用消费品、旅游：不超过5年，出国留学、医疗可延长到8年
Ø 在住房低押和有可靠还款来源情况下，最长可达2023
v 4.贷款利率
Ø 没有价格优惠，按照人行规定的同期、同档次贷款利率
Ø 按月还本付息，局限性1年贷款，可按季、半年或一次还本付息
三、个人综合消费贷款流程
v 借款人提出申请→
v 贷款受理→
v 贷款调查→
v 贷款审查审批→
v 贷款签批→
v 贷款发放→
v 贷款收回
四、汽车贷款
v 1.汽车贷款模式
Ø （1）间客模式
• “一站式”服务，风险较大，2023年后，基本不采用
Ø （2）直客模式
• 将购车人的贷款行为与购车行为分开，银行直接受理购车人贷款申请并发放贷款
• 优点：
– 购车人可以自由地在多家汽车经销商之间进行比较选择，获得比较公平的价格
– 银行可以避免经销商信用差带来的巨额损失
• 缺陷：
– 银行面对大量购车人，增长信用风险管理成本，也不利于银行在短期内扩大汽车信贷规模
v 2.汽车贷款业务
Ø （1）借款人资格
Ø （2）汽车贷款结构
• 以质押方式或由银行、保险公司提供连带保证的，首期付款不少于车款的20%，贷款金额最高不得超过车款的80%
• 以所购车或不动产抵押申请贷款的，首期付款不少于30%，贷款金额最高不超过车款的70%
• 以第三方保证方式贷款的，首期付款不得少于40%，贷款金额最高不超过车款的60%
• 期限一般为1-3年，最长不超过5年
• 利率按照中国人民银行规定的利率执行
v 3.汽车贷款风险管理
Ø 汽车贷款风险：重要是信用风险、市场风险和操作风险
Ø 针对信用风险：建立健全个人资信评估制度，坚持贷款担保
Ø 针对市场风险，保护措施
• 根据汽车的不同用途设定抵押贷款的成数，增长违约意愿较高的商用车和二手车贷款的首期付款比例
• 设定合理的贷款结构
• 增长信用保险，规定购车借款人除办理正常的车辆保险外，还必须投保信用险
五、非银行个人消费贷款
v 1.汽车金融公司
v 2.小额贷款公司贷款
v 3.消费金融公司贷款

第三节 个人经营贷款
v 一、个人经营贷款及其发展
Ø 概念
• 银行发放、用于借款人合法经营活动所需资金周转的人民币贷款

Ø 特性
• 贷款对象：虽然是自然人，但不属于个人消费贷款的范畴
• 用途：以赚钱为目的的经营活动的资金需求
Ø 开办情况
• 2023年中国银行推出，随后各家银行也陆续开展
• 与国有商业银行相比，中小股份制银行、城商行更加积极，在贷款额度、结构、灵活性、便捷性等不断创新
• 2023年招商银行推出永续循环使用的贷款——生意贷，光大银行推出便捷的最高额抵押贷——助业贷款直通车
v 二、个人经营贷款业务
v 借款人与贷款用途
Ø 与消费贷款不同，个人经营贷款的借款人必须是从事商业经营活动的主体
Ø 例如，个体工商户、独资或合作中小公司的股东或重要出资人
Ø 根据法律规定，他们要对公司的债务负无限责任
v 个人经营贷款结构
Ø 大多数是担保贷款
Ø 也有银行向优质客户发放纯信用贷款
Ø 抵押物通常是自然人名下合法、有效、足额、容易变现的住房、商用房、办公用房、厂房或其他财产，房产的房龄不能超过2023
v 个人经营贷款的贷后管理
Ø （1）贷后监督重点
• 个人经营贷款的贷后监督重点是担保贯彻情况，严防假按揭、假担保等骗贷事件

Ø （2）贷后检查的重要内容
• 贷款用途
• 还款能力
•
第四节 信用卡透支
一、信用卡及其种类
1.信用卡概述
v 什么是信用卡
Ø 信用卡也称贷记卡
Ø 一种个人信用和支付工具
Ø 具有循环信贷、转账结算、存取钞票等功能
Ø “先消费，后还款”、无须担保人和保证金、可按最低还款额分期还款
v 信用卡的发展国际组织
v 威士国际组织（VISA International）
v 万事达卡国际组织（MasterCard International）
v 著名的信用卡公司还涉及
Ø 美国运通国际股份有限公司（America Express）
Ø 大来信用证有限公司（Diners Club）
Ø JCB日本国际信用卡公司（JCB）三家专业信用卡公司
Ø 在各地区尚有一些地区性的信用卡组织
v 如欧洲的EUROPAY
v 我国的银联
v 台湾地区的联合信用卡中心等
中国银行信用卡的发展情况（1）
Ø 1978年，中行广州分行与香港东亚银行签定了代理境外银行信用卡业务的协议
1985年，中行珠江分行首发信用卡——珠江卡
1986年，中行北京分行发行长城卡
1987年3月和10月，加入万事达卡组织和VISA卡组织

Ø 1987年，工行广州分行发行：红棉卡
1989年，在京、津、沪、穗发行牡丹卡
1990年2月和6月，加入万事达卡组织和VISA卡组织
Ø 1989年11月和1990年3月，建行分别加入万事达卡组织和VISA卡组织，并在1990年5月和1991年3月发行“建行万事达卡” 和“建行VISA卡” ——龙卡

Ø 1990年4月和1992年2月，农行分别加入万事达卡组织和VISA卡组织，并在1991年2月和1994年年终发行“农行万事达卡” 和“农行VISA卡”——金穗卡

Ø 1993年开始实行“金卡工程”
Ø 2023年3月在上海成立中国银联股份有限公司
2.银行卡的分类
v 以发卡机构划分
Ø 商业信用卡，服务业信用卡，银行信用卡

v 以功能划分
Ø 购物卡，记帐卡，提现卡，支票卡

v 以发卡对象划分
Ø 单位卡（商务卡），个人卡

v 以清偿方式
Ø 信用卡（先消费后还款）
Ø 借记卡（先存款，后消费）

v 以流通范围划分：国际卡，地区卡

v 以持卡人地位划分：主卡，附属卡

v 以持卡人的信誉、地位划分：金卡，银卡、普通卡

信用卡和借记卡的区别

二、信用卡贷款结构
v 1.信用额度
Ø 发卡机构根据申请人的资信状况等为其核定、在卡片有效期内可循环使用的最高授信限额
Ø 按中国人民银行规定，一般不超过50 000元
Ø 一般每年都会重新审定一次
Ø 信用好、刷卡消费笔数多、消费金额高的，增长额度
Ø 信用额度较低的可分期付款，需要支付一笔分期付款费
Ø 可申请信用卡升级
v 2.信用卡透支期限、利率和还款
Ø （1）透支期与免息期
v 可透支范围：消费透支、取现透支、转账透支、透支扣收
v 制度设计：鼓励短期内还款、循环使用资金、处罚长期透支者
v 除取现及转账透支外，其他透支交易从银行记账日起至到期还款日之间可享受免息等遇
v 免息期：持卡人使用信用卡透支而不用支付利息的时间
v 国内银行的免息期通常为18-56天
v 持卡人在到期还款日之前偿付所有应付款或最低还款额，可不支付利息
v 最低还款额
v 发卡机构规定的持卡人在到期还款日（含）前应当偿还的最低金额
v 上一期账单中最低还款额未还部分和当前对账单日账户透支余额10%的总和
Ø （2）变动的利率
• 持卡人超过到期还款日未归还的资金，按照日利率万分之五计收利息*
• 按月计收复利，年率高达23.5%
• 国际上许多银行还按透支时间提高透支利率

G 美国次贷危机，信用卡透支利率达成65%
G 2023年2月，奥巴马签署保护信用卡消费者权益的新规定
– 增长收费透明度
– 严禁发卡机构提高推迟还款持卡人的利率
– 不允许发卡公司向超过信用额度的交易收取费用
三、信用卡风险管理
v 1.信用卡的特殊风险
Ø （1）信用风险
Ø （2）伪冒风险
Ø （3）作业风险
Ø （4）内部风险
v 2.信用卡风险管理手段
Ø （1）强化业务流程风险管理
v 谨慎选择客户
v 运用信用评分和征信审核
v 动态的客户账户管理
v 授权管理、信用额度调整、伪冒交易的侦测和调查
v 建立债务催收机制
v 进行坏账解决，拨备和撇账政策，回收资产解决、撇账后追收制度
Ø （2）运用芯片卡来减少伪冒风险

Ø （3）加强特约商户风险管理
• 加强规章制度建设
• 重视对特约商户的培训
• 加强与保险机构的联系，规定特约商户投保责任保险
Ø （4）建设与完善内部控制体系
• 进行严格的流程管理
• 实行“三分离”制度
– 制卡人员与电脑程序员
– 会计复核员与授权人员
– 记账员与发卡员
• 加强员工职业培训和道德教育

Ø （5）加强外部合作

复习思考题
v 1.计算题
v （1）假设林先生从银行获得一笔住房装修贷款，贷款金额为100 000元，贷款期限为2年，贷款利率为4.8％。1年后利率调整为6%。请问在按月等额本息、按月等额本金还款方式下，第18个月林先生分别需要偿还多少本金和利息？列出林先生每月的钞票流表。

v （2）小刘用价值500万元的别墅进行抵押，获得了一笔个人经营抵押贷款。授信额度为抵押品价值的70%，额度期限2023，可循环使用。假如小刘使用了200万元，问他还可用多少额度？假如小刘4年后归还了150万，他的可用额度又为多少？
v （3）王丽的信用卡授信额度为30000元，每月25日为账单日，账单日后20天为最后还款日。5月1日收到对账单，到期还款日为5月15日，应还款余额为20230元，最低还款额为2023元，王丽的上次对账单余额为0，从上次对账单日到本次对账单日期间王丽只消费1笔：3月31日，金额为20230元。假如王丽本期偿还1500元，请问她6月份收到的对账单上透支利息、滞纳金分别是多少？
v （4）赵小平获得了金额300000元、年期10、利率为9 %的固定利率住房贷款。约定还款方式为按月等额本息，试计算赵小平的每月支付额和利息总额。
v 2.中国住房贷款发展有哪些特性？
v 3.个人住房贷款业务包含哪些环节？有哪些重要风险？
v 4.住房贷款证券化的原理是什么？
v 5.如何拟定个人综合消费贷款的贷款结构？个人综合消费贷款的贷前调查涉及哪些重要内容？
v 6.汽车贷款有哪几种模式？汽车贷款发放中有哪些风险？如何进行有效的管理？
v 7.个人经营贷款有哪些用途限制？个人经营贷款的贷后监督、检查重点是什么？