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论建筑工程价款优先受偿权纠纷

【摘要】伴随着社会经济的发展，房地产业逐渐成为国民经济发展的基础和先导性产业，使得建筑施工行业的健康发展直接影响着人们的生活。其中建筑施工合同中的优先受偿权纠纷的法律关系复杂、处理的难度大，如何妥善解决值得理论和实践界的进一步关注和探讨，以确保经济的健康、快速稳步发展。
【关键词】建筑工程；价款；优先受偿
建筑施工合同纠纷的数量多、法律关系复杂、处理的难度大。其中尤以建筑工程价款优先受让权纠纷问题的处理在实践中困难大，值得探究。
一、建筑工程价款优先受偿权概述
《合同法》第268 条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建筑工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建筑工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”该规定为建筑施工工程优先受偿制度的建立提供了明确的法律依据。2002 年最高人民法院发布了《最高人民法院关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》 ( 以下简称《批复》)，对上述《合同法》条款在司法实践中遇到的问题作了比较详细的解释，《合同法》和司法解释共同构筑了建筑工程优先受偿制度的法律体系，一定程度上解决了长期以来我国建筑市场上承包单位被大量拖欠工程款的问题，但实践中的优先受偿权纠纷还有多种表现形式，现有法律、司法解释的内容并不能完全解决现实中存在的建筑工程优先受偿纠纷。
二、建筑工程优先受偿权纠纷问题分析
1、同一建筑工程中多个建筑工程价款有限受偿权竞合纠纷
一个建筑工程的完整构成涉及到基础工程、主体工程、消防工程、强、弱电工程、给排水工程、装饰工程等，通常一个施工总承包单位并不具有施工基础工程、消防工程、给排水工程的相应资质，因此，这些分项工程必须分包给其他具有独立施工资质的施工单位进行施工，由此便产生一个建筑工程存在多家施工单位，多家施工单位对同一建筑工程的工程款优先受偿权竞合的问题，如何实现同一工程中主张多个工程款优先受偿的问题，实践和理论上有不同的处理原则。
从实践的角度看，按主张权利的时间确定优先的顺序容易激化社会矛盾、不利于解决纠纷。首先，优先受偿工程款的分割是在建筑单位未支付工程款的情况下，拍卖、变卖建筑工程的所得价款用于优先支付工程款。拍卖、变卖的所得数额是固定的，并且要低于市场价格，在拍卖的工程总价款固定的情况下，如果按照“先到先得”的原则，势必造成后主张的某些分包工程款无法得到受偿。这样处理显然是不公平的。其次，各个分包队伍所主张的债权本身是平等的，法律规定的优先受偿权是工程款优先于建筑工程上其他债权、担保物权的优先权，但分包项目工程款的优先受偿权之间是平等的，各分包项目工程款所占的比例在整个建筑工程项目中也是可计算、可分割的。在这种情况下，笔者更倾向于按照各分包工程款在整个建筑工程项目中所占的份额，按比例对拍卖、变卖工程所得价款进行分割。
2、工程竣工对建筑工程款优先受偿的影响
对于承包人行使优先权必须满足工程竣工的条件，《批复》第4 条规定：“建筑工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设竣工之日或者建筑工程合同约定的竣工之日起计算。”该解释规定了行使优先权期间要以工程竣工作为主张优先权的先决条件。这一规定与相关的法律规定冲突，违背制度设立的本意不利于施工单位工程款优先权的实现。
2.1“工程竣工”是建设单位的权利和义务，施工单位无法单方面完成。因此，将工程竣工作为行使优先权的条件，客观上在相当大的范围里排除了施工单位对优先权的行使。实践当中对“工程竣工”一般有两种认识，一种为竣工交付使用，另一种则为竣工验收合格。前者是指当事人双方对施工合同履行的相互认可，往往施工单位主张优先权的前提是建设单位未支付工程款发生纠纷，双方实际上无法相互确认；而后一种是经建设单位申请、由行政主管单位按照行政许可程序，检查工程项目是否符合各项行政规定，并出具竣工验收报告。但是无论哪一种“ 工程竣工”都不能由施工单位单方面达成，都需要建设单位的积极推动，在建设单位与施工单位已经发生纠纷的情况下，以“工程竣工”作为施工单位行使优先权的条件，意味着以建设单位的积极配合作为前提条件，最终结果是限制了优先权的行使。
2.2 我国相关的法律法规并没有对“工程竣工”做出明确的定义，“工程竣工”是指对整个建筑工程项目的竣工，还是仅仅是对主张工程款优先受偿的施工单位的施工项目的竣工，实践中也有不同的认识。笔者认为拖欠工程款可能发生在合同履行的各个环节之中，应以主张优先权的权利人的施工范围的竣工作为“工程竣工”的标准，而不应以整个建筑工程项目的竣工作为“工程竣工”的标准。
2.3 在施工单位已经与发包人在承包合同中明确约定付款时间，发包人未按照合同的约定支付工程款，往往会导致工程停工或“[来自www.lW5U.coM]烂尾”。在这种情况下，如果按照《批复》的规定等到“工程竣工”后施工单位再主张拍卖变卖工程，优先受偿工程款则显然无法实现，在这种情况下工程款优先受偿制度实质上已经落空。
3、施工单位优先权与商品房买受人冲突纠纷
《批复》对施工单位工程款优先抵押权与其他债权的规定中，优先权排在全部或大部分支付商品房买卖价款的买受人之后，对此，最高人民法院或许持此观点：“我们不否认消费者在购买商品房前应当了解商品房开发建设的基本情况，考察开发商应当具备的各种批准手续和开发建设的实力，并采取相应的手段使自己的权益免于侵害，但是，相对于作为个体的消费者而言，承包人作为一种经营组织，有更多的措施和手段判断、分析和控制交易风险，更有能力保护自己的权益。因此比较承包人利益与消费者利益，消费者的利益属于生存利益，应当优先，承包人的利益属于经营利益，应当退居其次”。笔者认同最高人民法院的立法目的是保护善意第三人的利益、防止出现更多纠纷甚至出现因买受人利益无法保护而出现的群体性事件，但《批复》中的该项规定确实使建筑工程款优先受偿制度的运行大打折扣，甚至为优先权被做空埋下制度的隐患。
我国实行商品房预售制度，商品房预售的时间都是在工程竣工之前，大量商品房在工程竣工具备优先权的行使条件之前就已经销售完毕，到工程竣工后施工单位实际上已经处于没有商品房或没有足够商品房进行拍卖、变卖实现优先权的处境，此外，就该解释规定的字面意思而言，“消费者”一词按照《中华人民共和国消费者权益保护法》应当是指购买房屋主要用于居住或直接使用的人，如果买受人将该房屋用于投资或出租等，“消费者”概念便不再适宜，而是投资者或投机者。但是，在实务中并没有对“消费者”和“买受人”的概念进行区分，买受人的购买目的并不影响买卖合同的效力，而且多数买受人都会采取向银行贷款支付开发商房屋价款，而将房屋抵押给银行的做法，这就使实践中非常容易出现利用买受人的优势地位，将施工单位优先权做空的情形。在广州就曾出现过相关案例，发包人在工程竣工后长期拖欠承包人工程款，承包人多次追索无果后称将采取诉讼手段以实现法定优先权。就在承包[来自wWw.Lw5u.coM]人起诉前一个月，发包人突将该工程共计46 套商品房预售给一家关联公司，并办理了预售登记。随后，承包人起诉至法院要求发包人偿还拖欠工程款8000 万元获得胜诉，但此时该商品房已由该关联企业继续转让给众多小买家且已大量入住。承包人根本无从行使其优先受偿权，只能以发包人与其关联企业恶意串通、转移资产为由，再次向法院起诉要求撤销二者之间的预售买卖关系。
基金项目：黑龙江省高等教育学会青年专项项目，项目编号：16Q233
参考文献：
[1] 刘坚, 刘斐然. 关于建筑工程价款有限受偿权适用的若干问题探究[J].西安建筑科技大学学报,2012,(6).
[2] 刘坚, 刘斐然. 关于建筑工程价款有限受偿权适用的若干问题探究[J].西安建筑科技大学学报,2012,(6).
[3] 米奇. 建筑工程合同[M]. 北京:民主与法制出版社,2013:96.
作者：
李霞，法律硕士，黑龙江财经学院，副教授，研究方向：法学；
张立志，黑龙江量子律师事务所，三级律师，主要从事民商法律研究。

-全文完-