房地产项目拓展开发工作流程指引.doc

香江控股房地产项目拓展开发工作流程指导 一、目 明确香江控股拓展开发系统与各部门及项目企业各部门在项目 拓展、项目开发期间各项工作任务及需要香江控股及项目企业紧密 配合工作环节，梳理项目在拓展及后续开发报建/报批中各项基 本流程及关键节点，以利于香江控股项目拓展开发工作顺利进 行。 二、合用范围 合用于香江控股拓展开发系统中新项目拓展工作及项目确立后 全过程报建/报批、取证工作管理。 三、职责 企业有关部门及项目企业按职责/业务划分，分别负责组织办 理有关报建/报批、取证工作。 四、工作原则 1、企业项目开发新立项目必须按国家法律、法规和项目所在地 有关行政主管部门规定，办理报建/报批、取证手续，获取有效 同意/注册/许可文献。 2、各负责办理报建/报批、取证部门领导和详细工作人员，应 认真学习有关法律、法规，理解报建/报批、取证规定和规定，准 备并提供所需文献、资料，做到及时、完整、精确、清晰。 3、各项目企业及详细工作人员在开发报建过程中应注意有关业 务资料保密及完善工作文献归档工作。 五、阐明：本手册中所示各项开发报建手续指导以广州市办理房 地产项目开发报建流程为范例，各项目企业开发业务单位可以根据当 地实际状况完善业务工作流程。 一、投资决策阶段 投资决策阶段是房地产开发过程中最为重要阶段之一，重要包 括市场信息资料搜集，投资机会研究，土地信息获取和可行性研究 编制和审批等工作环节。 1、项目信息搜集 （1）目：搜集尽量多新项目信息，为企业获取项目提供 充足选择余地。 （2）主管岗位：拓展总监或各项目企业负责人 负责岗位：拓展主管：搜集、汇总项目信息。 协助岗位：拓展专人：搜集有关信息。 企业高层领导：搜集有关信息。（3）工作内容：A、通过各地土地储备中心出让公告获取土地出让信息； B、通过参与多种洽谈会、招商会及中介机构获取项目信息； C、通过各地政府招商部门获取项目信息； D、通过朋友、业务合作伙伴或其他中介机构等途径获取项目 信息； 2、项目信息筛选 （1）目：从获取项目信息中选用符合企业战策规定项目 （2）决策岗位：拓展总监（根据筛选状况确定项目与否需要进 入初判） 负责岗位：拓展主管（组织信息筛选） 协办岗位：拓展专人（进行资料搜集整顿及实地踏勘） （3）工作内容： A、理解当地已经有政府招商项目实际运作状况，供后来参照； B、对项目进行现场踏勘，理解土地自身素质； C、理解项目区域人文、自然环境； D、理解项目区域交通状况； E、理解项目土地性质、证件手续等； F、对项目各项原因进行比较、分析，研究与否符合企业发展战 策规定。 3、市场调研 （1）目：对项目区域环境、区域房地产市场、目客户群等 进入深入调查，为项目可行性分析提供真实根据。 （2）主管岗位：拓展总监：指导市场调研，提出汇报修改意见。 负责岗位：拓展主管（负责组织调研及汇报编写） 协办岗位：拓展专人（配合调研，提供市场信息）。 备注：如目区域有项目企业，项目企业负责协助拓展 部市场调研工作。 （3）工作内容： A、项目宗地实地踏勘地形：宗地形状，四至范围，四邻状况； 地势：地势平坦状况，自然标高，与周围地势比较；地面现实状况：宗地 内既有建筑物及与否有水渠、较深沟壑、池塘及高压线等对开发有 较大影响原因，并计算因此而损失实际用地面积；地下状况：包 括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/构造等， 地上地下都要注意有无受保护历史文物古迹、可运用构建；土 地完整性：有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江 河湖泊等原因分割土地；地质状况：包括土地构造、承载力、地下水 位和抗震性规定。 B、项目控规规定： 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积； 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建内容，并辨别经营性和非经营 性公建面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率； 其他 C、区域环境： 人文环境：区域经济发展状况、人口数量、人口素质、治安状况、 风俗习惯等，都市基础设施状况、宗地附近商业、教育、医疗等设 施，危险源状况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地 等）。（附周围环境生活配套图） 自然环境： 区域自然景观、空气污染、噪音大小、绿化程度、视觉效果、清 洁程度以及地块风水等。 交通环境： 宗地重要出入道路状况，区域路网现实状况及出行便捷程度，公 共交通便利程度等。 市政规划： 近期或规划中周围环境重要变化，如道路拓宽改造、工厂 搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市建设等。 政策环境：行业有关地方性政策重要针对外地项目：价格政 策、税收政策、优惠政策、土地政策等） D、区域市政配套 道路现实状况及规划发展：包括既有路幅、规划路幅，规划实行时 间，与宗地关系（影响）。 供水状况：既有管线、管径及未来规划和实行时间。 污水、雨水排放：既有管线、管径及未来规划和实行时间。 通讯（有线电视、电话、网络）：既有管线、上源位置、距宗地距离、 波及线路成本等。 永久性供电和临时施工用电：既有管线、上源位置、距宗地距离、 波及线路成本等。燃气：既有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接 口位置。 供热及生活热水：既有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口 位置。 附图：阐明上述配套设施管线走向、容量和接口位置，及未来 规划扩容和增长状况。 E、区域房地产概况：区域住宅市场概况，形成时间，各档次住 宅区域内分布状况，购置人群变化，区域住宅市场各项指标成长状况 （近 3-5 年），动工量/竣工量，销售量/供需比，平均售价，区域市 场在市内各项指标排名状况及发展趋势，区域内供应产品特性，各 档次产品供应状况，各档次产品集合特性，尤其研究与本案类似档 次物业特性，未来 2-3 年区域内可供应土地状况、产品供应量和产 品类型。 F、区域代表项目：楼盘规模，产品形式，产品品质，销售价格， 销售状况，项目特色及对区域房地产市场影响等 4、项目初判 （1）目：通过对项目调研，深入理解宗地素质，区域环 境，进行初步经济测算，为与否对此项目进行深入分析提供根据。 （2）决策岗位：总经理（根据项目筛选汇报，判断该项目与否 符合香江控股发展战略） 负责岗位：拓展总监 协助岗位：拓展主管 （3）作业规定： A、进行现场实地踏勘，理解土地与否存在重大瑕疵及周围环境 对项目与否存在重大影响。 B、留取现场影像资料。 C、整顿项目有关技术指标及证件手续，获得如下资料：宗地现 场踏勘，地块区位及四邻状况，土地自身素质 D、项目周围区域走访，包括：区域人文环境，区域自然环境， 区域交通状况，区域配套设施， E、区域楼盘调研，包括：区域房地产市场整体状况，区域代表 楼盘基本状况，区域市场前景预测 F、与项目有关方面进行初步接触，获得有关项目合作条件 G、理解项目技术指标及规控规定，包括：项目详细技术指标， 规划部门规控规定，项目可行出让方式及条件 H、项目初步成本收益分析，包括：地价评估，项目成本测算， 项目资金需求测算，项目初步收益分析 I、编制项目初判汇报 5、项目筹划及产品定位 （1）目：根据项目地块详细状况及项目所在区域市场情 况及潜在消费需求，完毕项目市场定位、产品提议。 （2）决策岗位：总经理 主管岗位：营销总监 负责部门：营销中心 协助部门：拓展部、总工室 （3）工作内容： A、营销中心派出项目工作小组实行调研工作： a 项目小组人员实行有关目客户群体、产品主题、产品形态和 产品各建设指标调研。 b 每次调研完毕后，必须完毕一份市场调研汇报，由项目小 组负责人审核并保证调研汇报对性和完整性，提交营销总监。报 告内容应包括：调研目和范围；调研组组员；调研日期；调研所 根据文献；调研成果表述；调研成果分析、小结。 B、营销中心针对调研中表述和结论性意见，提出修正性措施， 形成市场调研汇报及初步产品提议书，经营销总监审核确认。 C、由营销中心向总工室提交初步项目产品提议书，供进行项目概 念设计。 D、概念设计确认后，由营销中心、总工室共同向拓展部提交初 步项目产品提议书及项目概念设计成果。 6、编制项目初步可行性研究汇报 （1）目 项目可行性研究准时间和规定不一样分为初步可行性研究和深度 可行性研究。项目初步可行性研究是获取开发土地前最重要技术性 工作之一，是投资者进行投资决策重要根据。在土地使用权正式获 取后，项目开发者还需进行更为详尽深度可行性研究，为随即项 目方案设计提供根据。 （2）主管岗位：拓展总监 负责岗位：拓展主管 协助岗位：拓展专人 协助部门：财务部、审核部、总工室、营销中心、法律部 （3）作业描述 A、拓展总监上报总经理组建工作小组，组员重要来自企业内部各业 务部门。 B、各组员按照专业分工调查研究搜集资料，必要时再次进行实 地调查和市场调查。 C、小组集体讨论，议题为：市场研究。包括分析市场信息，市 场动态和政策导向等。 项目分析和项目提议。对项目本体进行研判，分析项目优劣势， 并进行项目市场预测；提出项目建筑规模、产品定位、规划方案、 进度计划以及资金筹措方案等，方案经比较论证优化后，提出推荐方 案。 经济技术评价。对推荐方案进行财务评价及风险分析，以鉴别项 目经济可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论局限性以支持项目 方案成立时，可对原设计方案进行调整或重新设计。 D、编写研究汇报。通过技术经济论证和优化之后，各组员分工 编写章节，由负责岗位协调综合汇总，编制汇报草稿。经主管副总批 阅意见后，修改完善，形成正式汇报。 E、初步可行性研究汇报内容： 详见附件 5香江控股项目可行性研究汇报指导 7、可行性分析汇报评审 （1）目：通过企业决策层评审，决定项目与否可以获取及获取 方式。 （2）主管岗位：香江控股决策委员会 负责部门：拓展部 协助部门：决策委员会会务组 紧前工作条件：可行性分析汇报编制完毕。 （3）工作内容： 拓展部组织项目初步可行性研究汇报等有关材料，形成议案，上报 香江控股决策委员会，决策委员会对项目议案进行审议，并形成项目议 案决策。 企业决策层确定项目与否向下进入获取阶段。拓展部根据决策委 员会议案对项目进行后续跟进。 8、项目合作谈判 （1）目：根据企业管理层决策，贯彻项目正式合作条件， 并到达正式协议，为项目运作下一阶段做好准备工作。 （2）主管岗位：香江控股决策委员会 负责岗位：拓展总监 负责部门：拓展部 协助部门：法律部、营销筹划中心、总工室等 （3）工作内容： A、拓展总监根据项目需求组织项目谈判工作小组，小组组员由 拓展、法律、工程及营销人员构成； B、工作小组根据企业决策层决定项目合作条件开展谈判工作， 与项目合作方或政府有关部门进行充足沟通与接触，中双方分歧点 形成汇报 及时上报决策委员会进行决策； C、根据谈判到达阶段成果组织起草有关文本，上报同意后， 签订有关协议； D、就项目到达最终合作条件，上报决策委员会同意后，签订 项目正式协议，进入项目实质运作阶段。 有关协议文本范本见附件 6 二、前期工作阶段 前期工作阶段是房地产开发中头绪最为复杂阶段。详细工作在 于贯彻开发方案，为开发项目建设做准备。前期波及工作程序以及部 门众多，重要工作内容包括：购置土地后期工作、拆迁安顿、项目 报建与委托设计等等。 本阶段以项目企业为工作主体，控股各职能部门予以协助。 1、项目前期准备工作 （1）主管岗位：公共事务部经理：协调各个业务组及与控股法 律部、拓展部沟通与业务往来。 （2）主办岗位：公共事务部开发组：负责搜集整顿申办资料文 件，详细经办申办手续。 协助部门：控股法律部、财务部、拓展部、工程部、预算部、设 计部（3）项目前期工作有关事项： A、通过招拍挂程序获得项目土地使用权，办理有关手续 a 通过土地招拍挂程序竞得项目土地使用权后，签订土地出让合 同，并在付清土地出让金及交易费用后，办理土地初始登记，获得项 目土地国有土地使用权证； b 获得建设用地同意书； c 获得房地产开发项目建设条件意见书，委托设计单位做项 目方案概念设计及总体规划方案设计 B、注册成立项目企业，办理企业营业执照 C、办理房地产项目企业立案手续 自领取营业执照之日起 30 日内，到登记机关所在地房地产开 发行政主管部门立案。 D、在土地使用权出让协议签订后或建设用地同意书下达后 十五日内，到项目所在地建设行政主管部门立案，并领取房地产开发 项目手册。 E、项目企业房地产资质预审 需提供材料：房地产开发投资计划申请表；房地产开发项目投 资预算表；房地产开发项目资质预审表；总平图(内容包括：户型比 例、经济技术指标)；年度投资计划书；项目申请汇报；申报地块 蓝图；用地规划许可证；土地证及土地协议。 F、委托环境影响评估 委托具有有关资质单位，编制项目环境影响评价汇报书 G、项目可行性研究汇报审批 委托有资质单位编制项目可行性研究汇报，连同环评汇报等其 他材料上报当地政府发改委，获得可行性研究汇报同意文献。 2、项目立项（立案） （1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位处理不 了协调问题。 （2）主办岗位：公共事务部开发组：负责收信整顿申办资料文 件，详细经办申办手续。 协助部门：法务组、行政组、工程部、设计部 （3）办理立项前提：项目企业注册完毕，获得房地产开发资质 证书，土地证办理完毕。 主管部门：当地发改委 需报送材料：1）、营业执照（复印件加公章），2）、组织机构 代码证（复印件加公章），法人身份证（复印件加公章），立案申请 书（原件），选址意见书（原件），6）、房地产项目开发资质预审 表（原件），7）、项目状况阐明（原件），8）、房地产开发资质证 书 （复印件加公章），9）、土地出让协议或土地证（复印件加公章）， 10）、所报批地块平面图（带楼座蓝图）（原件加公章） 获得建设项目立案批复及企业投资项目立案证 3、建设用地规划许可证办理 （1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位处理不 了协调问题。 （2）主办岗位：公共事务部开发组：负责收信整顿申办资料文 件，详细经办申办手续。 协助部门：工程部、法务组 （3）办理建设用地规划许可证前提：签订土地出让协议， 项目立项审批手续办理完毕。 （4）需要提供资料： A、建设单位出具申报委托书； B、建设单位填写完整并加盖单位印章建设项目规划许可及其 他事项申报表 （以招拍挂方式获得土地使用权建设项目，需提交 建设单位用地申请，须表述获得用地有关状况，申请文献应包括发 文号、签发人、单位印章等基本公文要素）； C、规划意见书附件及附图复印件（以招拍挂方式获得土地 使用权建设项目，需提交土地整顿储备机构国有土地使用权挂牌 出让成交确认书和国土资源行政主管部门国有土地使用权出让合 同及其有关文献）； D、支付国有土地使用权出让金、缴纳多种税费凭证； E、其他规定提供有关材料。 4、总平面图审查 （1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位处理不 了协调问题。 （2）主办岗位：公共事务部开发组：负责收信整顿申办资料文 件，详细经办申办手续。 协助部门：工程部、控股总工室 （3）工作内容： A、办理总平图审查所需要资料： a立案基本资料。 b 都市规划部门核发下列资料复印件：建设用地规划许可 证及附图、附件；历次规划设计条件同意文献；调整总平面方案 时应当提交原规划方案批复文献及附图；其他历次有关批复文献、 附图、附件； c 规划设计条件或原规划审批文献中规定获得专业管理部门 意见。 d 规划设计条件中规定提交规划模型或效果图。 e 规划阐明书一份。 f 绘制在 1/500 现实状况地形图上总平面规划图一式两份。 g 总平面规划图一式两份。 i 电子磁盘报批文献。 B、消防主管机关对项目消防方案设计审核，所需资料：填写建 筑消防设计防火审核申请表，提交政府有关职能部门项目批文、 规划红线图、易燃易爆工程项目火灾危险性分析汇报及工程简要说 明、项目总平面布局、平面布置、建筑平立剖面图、建筑工程消防设 计专篇阐明 C、市政园林局对项目配套绿地审查，所需资料：申请人身份证 明；法定代表人身份证明及授权委托书和受委托代理人身份证明；设 计单位广州地区勘察设计企业注册登记表；审批申请表一份； 规划蓝图（包括原有绿化分布图、绿地规划总平面图、植物配置规划 平面图、天面绿化规划图）一式四份；.带有报建单位标识光盘一 份； 规划部门同意建设用地规划许可证和附图、附件，修建 性详细规划批复文献和附图，建筑设计方案批复文献和附图（总平面 图），已领取建设工程规划许可证提供许可证及其附件、附图 （总平面图）；国土房管部门同意建设用地同意书或房地产 权证和附图；、规划部门对工程项目其他有关批复文献。 尤其阐明： 由于在此阶段中往往波及图纸多轮修改与调整，因此在在总平 面图图纸出来后，须第一时间报送规划局、消防及市政园林局进行报 批手续。同步开发人员必须与工程部及设计院保持良好沟通，尽量 缩短报批时间。 5、办理管线综合审查及申办排水许可证 （1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位处理不 了协调问题。 （2）主办岗位：公共事务部开发组：负责收信整顿申办资料文 件，详细经办申办手续。 协助部门：工程部、控股总工室 （3）工作内容： A、办理管线综合审查，所需资料： 1、建设单位申请审查汇报及申请表； 2、标有地形、地物、市政道路、管线等现实状况并划有道路红线和 道路断面 1：500 或 1：1000 地形图壹份（原件）； 3、土地权属证明材料：提供建设用地规划许可证及附图复 印件（查对原件）； 4、经规划行政主管部门审定总平面规划方案同意文献及其 附图； 5、提交规划设计单位规划设计资质文献； 6、市政道路、管线详细规划图及其矢量化电子文献（正式文献 为叁份）：包括竖向规划图、给水规划图、排水规划图（含雨、污水）、 电力及电讯规划图、燃气规划图及管线综合规划图纸（含重要道路断 面图及其管线综合布置图）； 7、对应设计根据。 管线综合包括给项目给排水管线、强电管线、弱电管线等，在通 过方案审查后，由规划局核发管线工程建设工程规划许可证。 B、申办排水许可，所需资料：都市排水设施设计审批申请表； 设计文献（室外排水施工图及阐明书一式四份（加盖设计单位和建设 单位公章，原件），室内排水施工图及阐明书一式一份，电子文档 各一份；室外排水设计单位设计资质（市政公用行业（含排水）设 计资质）证明文献（复印件）；环境保护部门环境影响评价批复意见（复 印件）；周围地下综合管线资料（复印件）；都市排水设施信息登记 表（设计）（一式三份，原件）；证明资料：授权委托书；申请 人身份证明；都市规划部门审核同意文献及附图（建设工程规划许可 证及批复规划平面图等，复印件）。 广州申请排水许可是向广州市水务局提出，在符合都市公共排水 设施接驳条件，接驳设施通过验收后再申请都市排水许可证。 6、单体审查 所需资料： （1）立案基本资料； （2）都市规划部门核发建设用地规划许可证及附图、附 件复印件；如建设用地规划许可证过期，需提交土地管理部门 核发建设用地同意书等文献； （3）提供下列资料复印件之一： 用地规划设计条件（建设 用地规划许可证附件）和修建性详细规划（含历次调整）同意文献 及附图； 建筑工程单体规划设计条件； （4）都市规划部门历次批复文献中规定获得专业管理部门 意见； （5）绘制在 1/500 或 1/ 现实状况地图上总平面图一式两份； （6）建筑设计方案一式两份；（7）设计单位建筑设计资质证 书（图纸盖出图章可视为已提交）或单项建筑设计资质证书；（8） 规划设计条件或修建性详细规划中规定提交建筑工程单体模型或 效果图；电子磁盘报批文献。 尤其阐明：在报规划局进行单体审查时，应在设计单位出建筑设 计方案第一稿时就报送审查，根据规划局修改意见报设计单位进行 方案修改。 在报规划局同步，应将建筑设计方案同步报送消防、人防、防 雷、环境保护等职能部门进行审查。 A、消防主管机关审查，所需资料：申报表，施工图设计图纸， 获得消防施工图设计审核意见； B、防雷中心审查，所需资料：立项批复，工程概算，总平面图， 施工图设计阐明，施工图（重点有：防雷接地平面图、屋顶防雷图）， 获得防雷工程施工图审查意见书； C、环境保护局（三同步）审查，所需资料：申请书，初设阐明，总 平面图，管网总图、给排水管网布置图，生活污水治理初步设计，与 生活污水治理单位签订协议，监理协议，获得环境保护“三同步”审查 （环境保护设计立案）回执； D、人防办（异地建设）审查，所需资料：申请书，总平面图， 市建委初步设计批复，获得防空地下室审核告知书区； E、建委审查，所需资料：申请书，管网现实状况图，总平面布置图、 管网平面布置图，获得施工图市政设施审查意见书 F、区教委审查，所需资料：申请书，总平面图，获得市建委初 步设计批复答复 7、办理建设工程规划许可证 （1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位处理不 了协调问题。 （2）主办岗位：公共事务部开发组：负责收信整顿申办资料文 件，详细经办申办手续。 协助部门：总工室、财务部、工程部、法务组 （3）办理建设工程规划许可证前提：土地证、用地规划许 可证办理完毕，全套施工图设计完毕，通过消防审核及文物勘探、地 震、人防、园林、环评等审核。 （4）需要提交资料： A、建设用地规划许可证及附图、附件； B、建设用地同意书或国有土地使用证及附图、附件复 印件； C、已同意修建性详细规划，应当提交规划同意文献及附图； D、已获得历次建筑设计方案复函或有关复函； E、投资主管部门核发投资同意文献或投资核准文献或投资备 案登记表复印件； F、都市规划部门历次批复文献中规定获得专业管理部门意 见； G、属维修工程，应当提交维修房屋原状建筑设计方案图及 各立面照片； H、勘测成果资料验审汇报或立案回执复印件； I、具有对应资质单位提供建筑功能指标明细表和建 筑面积明细表； J、广州市建设工程放线测量记录册； K、绘制在 1/500 或 1/ 现实状况地形图上总平面图一式两份； L、 建筑施工设计图一式两份；M 电子磁盘报批文献 8、施工图审查及施工前系列报审 （1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位处理不 了协调问题。 （2）主办岗位：公共事务部开发组：负责收信整顿申办资料文 件，详细经办申办手续。 协助部门：总工室、工程部 （3）工作内容： A、施工图审查 召开扩大初步设计会，组织规划、建设、消防、交通、环境保护、节 能、防雷等职能部门参与，就施工图进行讨论，贯彻最终修改意见并 通过。 a 消防主管机构审查，所需资料：申报表，施工图设计图纸，取 得消防施工图设计审核意见； b 防雷中心审查，所需资料：立项批复，工程概算，总平面图， 施工图设计阐明，施工图（重点有：防雷接地平面图、屋顶防雷图）， 获得防雷工程施工图审查意见书； c 环境保护局（三同步）审查，所需资料：申请书，初设阐明，总平 面图，管网总图、给排水管网布置图，生活污水治理初步设计，与生 活污水治理单位签订协议，监理协议，获得环境保护“三同步”审查（环 保设计立案）回执； d 人防办（异地建设）审查，所需资料：申请书，总平面图，市 建委初步设计批复，获得防空地下室审核告知书区； e 建委审查，所需资料：申请书，管网现实状况图，总平面布置图、 管网平面布置图，获得施工图市政设施审查意见书 f 区教委审查，所需资料：申请书，总平面图，获得市建委初步 设计批复答复 g 规划局审查，所需资料：消防、建委、规划有关施工图设计 意见，施工图设计文献，获得施工图设计文献审查意见书。 B、节能审查 对建筑节能设计审查合格项目，施工图审查机构在广州市居 住（公共）建筑节能设计审查立案表中加具意见，并备齐有关资料 到广州市墙体材料革新与建筑节能管理办公室（如下简称市墙革节能 管理办）进行立案申请。 所需资料：广州市民用建筑节能设计阐明专篇（蓝图 1 份）； 广州市居住（公共）建筑节能设计审查立案表（8 份）及对应 电子文献；有设计人、审查人签名、盖章计算汇报书（1 份）；建 设用地规划许可证及附图复印件（1 份）；建设工程规划许可 证及报建审核书复印件（1 份）。 三、动工建设阶段 房地产动工建设过程大体分为项目建设准备阶段、施工阶段、竣 工验收阶段。此阶段重要完毕工作有办理建设工程施工许可证、 招投标、现场三通一平、施工质量、工期、成本控制、竣工验收及 有关手续办理等。 本阶段以项目企业为工作主体，控股各职能部门予以协助。 1、办理市政配套工程安装 （1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位处理不 了协调问题。 （2）主办岗位：公共事务部开发组：负责收信整顿申办资料文 件，详细经办申办手续。 协助部门：工程部、财务部、法务组 （3）工作内容： 持有关证件各专业企业办理市政配套工程包括上水、下水、煤气、 电力、电信报装。 2、办理余泥排放、噪音排放、夜间持续施工许可 （1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位处理不 了协调问题。 （2）主办岗位：公共事务部开发组：负责搜集整顿申办资料文 件，详细经办申办手续。 协办部门：工程部、行政组 （3）工作内容： A、办理淤泥排放许可 申报余泥渣土排放手续，需要由建设单位或个人填写广州市余 泥渣土排放（受纳）申请表（简称申请表，一式两份），提交工程 所属区域余泥管理所申请办理排放（受纳）手续。 所需资料：余泥渣土排放（受纳）证申请表、建设用地规划许 可证、坐标红线图、建设工程规划许可证、建筑工程施工许 可证或临时施工复函、有关图纸。 B、办理噪音排放许可 申请人先向市环境保护局环境监察支队提出申请、提交有关材料。市 环境保护局授权市环境监察支队对申请人提交材料进行审查。市监察支队 审核后，报市环境保护局审批。 所需资料：立项批文，工程项目名称；施工场所和施工机械设备； 施工期限和进度安排，建筑设计平面图（复印件）一份；也许排放到 建筑工场界外环境噪声强度和拟采用防治措施；建筑施工单位 排放污染物申报登记表一式二份；建设项目环境影响登记表 一式二份；建设单位和施工单位环境保护联络员姓名和联络电话。 C、办理夜间持续施工许可 按规定备齐有关资料，向工程所属建设行政主管部门申请，取 得广州市建筑工程延长作业时间证明方可进行夜间施工。 所需资料：延长施工作业时间申请表；）建筑工程施工许可证复 印件；因技术工艺需要必须持续作业，应提交有关设计文献或规范 规定。 3、办理施工许可证 （1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位处理不 了协调问题。 （2）主办岗位：公共事务部开发组：负责搜集整顿申办资料文 件，详细经办申办手续。 协办部门：总工室、工程部：提供图纸及技术支持、财务部 （3）办理施工许可证前提：施工图设计完毕，建筑工程规划许 可证办理完毕。 （4）需要提交材料： A、按规定填写建筑工程施工许可申请表（一式两份）加盖 建设单位公章及法人代表签章后到市建委工程办登记立案编号。 可同步进行程序有： a 建设单位开户行出具资金证明； b 到人防办公室进行人防图审查，获得人防施工图设计审查告知 书； c 到规划委承认审图单位进行施工图审查，获得施工图设计文 件审查合格书。 B、办理项目招投标、施工和监理协议立案及中标告知书立案手 续。 a 通过我企业预先委托招投标代理企业工作，办理项目招投标 施工和监理登记工作。 b 约 20 天左右在召开施工总包和监理企业专家评议会，确定施 工总包单位和监理企业。 c 办理项目招投标施工和监理协议立案及中标告知书立案手续， 以及其他项目有关专业预登记工作。 d 建委建材办领取项目散装水泥专题基金和节能墙体材料交费单 据，到企业开户银行交纳。 C、监理报建，完毕监理规划和监理细则交建设部门审核，核发 监理审查意见。 D、招投标结束后，填写建筑工程施工安全监督告知书并加 盖甲乙双方公章，持此告知书及安全生产技术措施到建委施工 安全处办理安全监督手续和安全生产技术措施审查手续，并由施工安 全处在施工许可申请表内质量、安全监督手续一栏加盖安全监 督立案章（一式两份），并由施工总包单位办理“施工人员意外伤害 保险”保单。 E、填写质量监督注册登记表及建筑节能立案登记表，加盖各有 关建设单位（甲方）、施工总包单位、监理企业、设计单位公章及资 质证书编号。 F、将以上材料所有报建委工程办审查，并等待经办人员踏勘施 工现场。 备注：办理施工证之前，需交清：文明施工措施费、墙改费、农 民工工资保障金、双保费、地震检测费等费用，依地方行政规定而定。 4、放线、验线 （1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位处理不了 协调问题。 （2）负责部门：公共事务部开发组：负责搜集整顿申办资料文献， 详细经办申办手续。 协办部门：工程部 （3）工作内容： 建设工程报建同意后，委托市规划院对建设工程进行放线，规划 分局进行验线。 5、委托竣工规划验收、房产测量 （1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位处理不了 协调问题。 （2）负责部门：公共事务部开发组：负责搜集整顿申办资料文献， 详细经办申办手续。 协办部门：工程部 （3）工作内容： 现场具有竣工验收测量条件，委托具有有关资质单位进场进行 规划验收测量，包括房产测量及总平面规划测量，其中房产测量成果 将用于后来办理房屋确权及房地产权证使用。 尤其阐明：在进行规划验收测量时，要选择尽快进入，一般房产 测量需时较长，因此时间节点应选在工程脚手架拆除后进场。竣工验 收测量进场时间应在项目小区道路基本形成，绿化工程未动工时，保 证有足够消防通道和绿化面积，同步提供绿化总平面设计图纸供测 量单位参照，以利于后续验收工作进行。 6、消防（总平面及单体）验收 （1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位处理不了 协调问题。 （2）负责部门：公共事务部开发组：负责搜集整顿申办资料文献， 详细经办申办手续。 协办部门：总工室、工程部 （3）工作内容：向消防主管部门提交建筑工程消防验收申请 所需资料：建筑工程消防验收申报表（注明验收意见：初步验收 合格），消防局对该工程施工图设计审批意见书（复印件），全套 竣工图，并填报各类消防系统设计安装状况及其有资格单位调试测 试汇报，隐蔽工程施工记录资料，消防设施资料及合格证，贯彻消防 设施设备维护管理，并将协议报送消防机构审核立案 消防验收合格，获得建筑工程消防验收意见书 7、办理建设工程规划验收合格证 （1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位处理不了 协调问题。 （2）负责部门：公共事务部开发组：负责搜集整顿申办资料文献， 详细经办申办手续。 协办部门：工程部、行政组 （3）工作内容： A、办事程序：单位或个人提出书面申请；据实填写登记表、提 报有关材料；现场勘查；会审和审批；发证。 B、所需材料：建设工程竣工验收规划验收申请表；、建设项 目选址意见书、建设用地规划许可证及建设工程规划许可证 附件 1（复印件）；经同意修建性详细规划图、建筑设计施工图； 测绘主管部门同意实测竣工图（含电子文献）。 C、办理所需时间：受理后 1015 个工作日。 8、办理竣工验收立案登记表 （1）主管岗位：主管副总：在申办过程中处理主办岗位处理不了 协调问题。 （2）负责部门：公共事务部开发组：负责搜集整顿申办资料文献， 详细经办申办手续。 协办部门：工程部、行政组、法务组 （3）办理前提：工程竣工验收合格 （4）工作内容：在工程竣工验收合格之日起 15 日内，持已获得 政府有关主管部门（或其委托机构）出具工程施工质量、人防、 消防、规划、环境保护、卫生防疫、城建档案等验收文献或准许使用文献 等，向建委申领建设工程竣工验收立案表，办理竣工验收立案登记手 续 所需资料见下面表格（该表为广州工程竣工验收立案需提交材 料）序号材料名称份材料形式数备注 1建设工程竣工验收立案表6原件2建设工程施工许可证1复印件(查对原件)3施工图设计文献审查意见1复印件(查对原件)4建设工程竣工验收汇报1原件5工程施工质量验收申请表1原件6工程质量评估汇报1原件7勘察文献质量检查汇报1原件8设计文献质量检查汇报1原件9单位(子单位)工程质量验收记录1原件10市政基础设施有关质量检测和功能性试验资料（例如，桥梁工程 动、静载试验汇报；市政供水工 程水压试验验收汇报）1 复印件(查对原件)根据原则、规范需要实施该项工程内容，提 供 11建设工程质量验收监督意见书1原件12建设工程规划许可证及规划验收合 格证1 复印件(查对原件) 13建筑工程消防验收意见书1复印件(查对原件)14环境保护验收意见1复印件(查对原件)15建设工程竣工验收档案承认书1复印件(查对原件)16工程质量保修书1原件17 住宅质量保证书和住宅使用阐明书1 复印件(查对原件)属于商品住宅工程， 提供18 人防工程验收证明1 复印件(查对原件)有该项工程内容，提 供 19单位工程施工安全评价书1复印件(查对原件)20中标告知书（设计、监理、施工）1复印件(查对原件)