养老机构和养老地产合作的可行性分析.doc

养老机构和养老地产合作可行性分析一、 宏观环境分析1、 市场环境： 伴随我国经济持续发展和人民生活水平提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经体现出明显高龄化趋势。“十二五”时期，全国60岁以上老年人将由1.78亿增长到2.21亿，约占总人口16%，其中上海老龄化最为凸显，老年人口比重已经到达了24.5%。 有关老年人居住状况调查成果显示，“三代同堂”式老式家庭越来越少，“四二一”人口构造（一对夫妇同步赡养个老人和个小孩）愈加明显。伴随都市化发展和人民生活方式变化，空巢老人比例还将深入增长。十八大汇报初次提出“积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业”这是党中央针对日益严峻人口老龄化形势做出重大战略布署。实现“老有所有”需要政府、市场和社会共同努力。 人口老龄化是当今世界面临一种重大社会问题，已经引起国际社会普遍关注。“十二五”期间，本省人口老龄化将进入迅速发展期。老龄化速度深入加紧，根据福建省第六次全国人口普查数据，截至11月1日，全省60岁及以上老年人口为421万人，占全省总人口11.42%。据推算，到，全省60岁及以上老年人口将到达539万人，约占总人口14.16%。老年人口中特殊群体多。空巢老人、高龄老人将大量增长。据测算，全省60岁及以上城镇空巢老人有109万人，约占老年人口25.8%；到，将超过130万人。近10 年来，80岁及以上高龄老年人增长了近一倍，目前到达60万人。伴随生活水平提高和人均寿命延长，高龄化趋势日益明显。与此同步，失能、半失能老人也在迅速增多，老年人照顾问题日益突出。人口老龄化速度加紧、高龄化程度加重、空巢化比重加大和失能老年人大幅增长，对经济、政治、社会生活等各方面必将产生重大影响，养老保障体系和为老社会服务体系建设面临巨大压力。面对日趋严峻人口老龄化形势，全省应对准备仍然局限性，养老服务体系建设比较滞后，老龄事业投入机制尚未形成，老龄工作机构和队伍建设亟待加强，老年社会保障体系建设有待完善。（数据来源于福建省有关老龄产业“十二五”规划） 2、 地产行业现实状况伴随-国家对房地产行业进行宏观调控，出台一系列限购政策，直接导致了国内大多数房地产开发企业开始寻找企业项目转型，从一般住宅开发到商业地产、旅游地产、文化地产，甚至养老地产尝试。3、 养老行业现实状况对于资本进入养老产业，曾经有过这样乐观估计，全国1.67 亿老年人口可撬动1万亿元规模养老产业，但实际上，由于老年人收入普遍偏低，真正需 要机构养老服务高龄老人、失能老人， 支付能力十分有限。而养老护理服务由于其特殊性， 人力成本和管理成本高于一般服务行业。 生存在这种夹缝中， 民营养老机构市场有效需求局限性，利润空间有限，不可防止会遭碰到亏损难题。目前，中高端民办养老院经营模式重要为租赁制和会员制两种。租赁模式是目前最常见一 种经营模式，根据住宿条件不一样，养老院收取不等租赁费用。按照房间原则和规格，xxx养老院原则房租金价格在5000元/月不等，最昂贵花园房月租则在万元以上，这并不包括老人用餐及其他额外服务费用。 在北京高端养老院中， 大多数以租赁为主养老院费用都很昂贵，原则间一年5万至10万元床位费并不少见。第二种是会员制，会员入会必须办理申请手续，审查合格才能成为正式会员。这种方式以燕达金色年华健康养护 中心为例，来宾入住养护中心签订入住养护协议和入住时间满5个月即可成为会员，可享有单间9折优惠价格，每月养护金额为7200元，入住1年-3年即可成为银卡、金卡、钻石卡 会员，分别享有更低折扣。民营养老机构重要分为两个机构类型：一、全自理型老年人公寓，这样公寓重要以“老年活动站” 、“老年大学” 形式出现；二、半自理护理类型，一般配有先进医疗养护设备，而护理员也为专业培训后护士、护工担任。 与公办养老院相比，我国民办养老院虽然起步较晚，不过近几年扩张速度非常迅速，年增长速度早已超过公办养老院。截止9月，我国登记注册民办养老院已经有4千多家，总床位41万多张，此外尚有诸多没有办理登记注册民办养老院。这是个构造性问题，建设养老院有三种类型，第一种叫官办官营，就是政府办政府管；第二种叫官办民营；第三种叫民办民营。第一种类型管是穷人，以上这两位老人应当住到这种政府办政府管养老院里去。不过在中国，这种还比较少，尤其是它重要针对鳏寡孤单，因此在当地，也许这两个老人还不够鳏寡孤单，这种养老院比较少，并且有资格审查，服务也相对差。第三种当然是富人了，民办民营，有钱你去买高档服务。 实际上，真正养老院最需要大量还是中间这部分，就是官办民营，政府跟非政府合作。合作有两种方式，一种是政府用地皮，政府盖养老院，然后请专业养老经营集团，像目前物业集团，它来经营养老事业。第二种是给你地皮，你自己办可以有点税收优惠，甚至有点补助，那你就自己办自己营，政府来协助你，当然这是小规模。最佳还是政府占地皮盖养老院，我们土地是国有，由于老龄化了，因此就拿出某些土地来让政府盖养老院，聘任专业养老经营集团，这是大头。中国这样一种将近14亿人口大国，又在迅速老龄化，因此未来养老大量需要还是民营养老院。目前人们对养老院需求仿佛不是尤其大，就是4%人乐意进养老院，是由于目前尚有孩子回家看看，还能买得起小时工服务，尚有老伴，因此这个居家还是个家，当这三个条件没有了，那这个家就是黑洞了。因此在这时候，实际上40%以上人都会进养老院。 假如后来没有孩子回家看看了，老伴又没有了，小时工又买不起了，那还是家吗？因此我们后来会从4%到40%，甚至50%，60%，70%人需要进养老院。在这种状况下，民营养老院发展是非常大一块。目前重要是两个问题，一种是我们国家目前还缺乏养老服务设施，养老产业整体规划，因此民营养老院究竟怎么用地，究竟怎么税收？政府究竟要不要补助他们？我们在这个方面缺乏规划。假如有了规划，都市一块土地做养老事业，虽然小产权归公后来也做养老事业，或者从个人产权里把它赎买过来，要给办养老院人一种定心丸；此外一种问题就是服务，老年餐饮、服务、私人医生、护工等等这些服务，假如都是个体提供，那么成本会非常高，假如国家面对老龄化，有老年服务产业链条，那么这样养老院办起来成本也会减少，因此关键两个问题是，缺乏规划，服务昂贵。目前国内大多数养老院都还处在亏损经营状态，对于养老院各项设施不能及时更新，虽然政府每年均有拨款，但对于养老院正常运行来说还远远不够。对于未来养老趋势，除机构集中养老外，也许我们还能探索到更适合我国国情养老模式，目前国内居家养老正在逐渐正规化，这也许是更好选择。4、 福州市政府“十二五”期间规划市县社会福利中心以提供养老服务为重点，集孤老供养、孤儿养育、优抚保障、社会救济、社会养老等功能于一体，重要面向城镇“三无”人员（无劳动能力、无生活来源、无法定抚养人和赡养人,下同）、孤儿和重点优抚对象（含革命“五老”人员，下同）；乡镇敬老院重要为农村五保对象提供集中供养服务；居家养老服务中心（站）重要为居住在家中老年人提供生活照顾、家政服务、康复护理、精神慰藉、文化娱乐等服务。到，原则上每个设区市、每个县（市）建成1所社会福利中心；每个乡（镇）建成1所敬老院，人口少于5000人乡（镇），可与地理位置临近、交通便利乡镇共建1所规模较大中心敬老院。加紧建设覆盖城镇居家养老服务网络，积极探索多种形式城镇居家养老服务，到，原则上每个都市小区建立1个居家养老服务中心（站）；到，农村小区依托乡镇敬老院、老年公寓、老年活动中心（室）、老年学校等既有设施，完善服务、增长功能，力争每个乡镇拥有一处居家养老服务场所，有条件行政村通过村民自治组织、老年群众组织，开展以村民互助为重要内容居家养老服务。在建设规模上，设区市社会福利中心占地面积应在100亩左右，建筑面积0平方米左右，床位500张左右，服务功能要覆盖所辖区。人口50万以上县（市），社会福利中心占地面积应在45亩左右，建筑面积9000平方米左右，床位300张左右；人口3050万县（市），社会福利中心占地面积应在35亩左右，建筑面积8000平方米左右，床位250张左右；人口30万如下县（市），社会福利中心占地面积应在25亩左右，建筑面积7000平方米左右，床位200张左右。乡镇敬老院占地面积应在5亩左右，建筑面积700平方米以上，床位40张以上。居家养老服务中心（站）应坚持因地制宜，整合小区公共服务设施和为老服务资源，处理居家养老服务场所设施缺乏问题，到达“五有基本建设原则”（即有规范名称、有服务场所、有工作制度、有工作队伍、有工作人员职责）和“三个基本服务规范”（即服务对象、服务内容、服务方式），向城镇小区老年人提供居家养老服务。各地要充足考虑社会福利服务事业发展需要，科学制定社会福利机构发展规划，并将市县社会福利中心、乡镇敬老院和居家养老服务设施场所建设作为重要构成部分统筹安排，纳入城镇建设规划，预留建设用地。规划选址要满足供养对象特殊规定和以便老年人活动规定，做到交通以便、环境良好、防灾避灾。市县社会福利中心、乡镇敬老院建筑风格要与周围环境相协调，并具有自身特色，主体建筑物明显位置要设置易于识别永久性统一标识。要按照国家制定老年人、残疾人、小朋友福利机构和救济管理机构等有关规范，适应不一样服务对象特点和需求，重视人性化设计，重视设施建设与功能需求相结合，合理划分功能区和不一样对象服务区，做到集中管理、合理布局、分类服务。二、 国外老年住宅养老模式分析人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步必然。早在1965年，法国成为第一种老年型国家，之后是瑞典。20世纪后，欧美某些发达国家相继步入此行列。由于有经济实力支撑和西方居家形态诸多方面原因，这些国家养老对策共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活经济能力；在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人生理状况，采用不一样层次、不一样类别设计。以美国为例，老年人居住设施大体分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生小区，每一类辅以对应服务管理体制。 亚洲国家中，日本、新加坡等也逐渐进入了老年型国家之列。由于有较雄厚经济实力，这些国家首先汲取了西方社会福利养老特点，充足赋予老年人优厚社保；另首先，基于老式东方家庭观念延续，它们还致力于开发家庭养老功能，如倡导和鼓励“多代同居”（例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等）。(一) 国外养老小区英国 世界上较早进入“银发”时代国家英国，对老年人采用小区照顾模式，获得了相称不错成效。这一模式，对于逐渐步入老龄化中国，有相称大借鉴意义。 目前，英国65岁以上老年人超过1000万，约占全国总人口18，75岁以上老年人亦有370万。英国人平均寿命，男性已增至71岁，女性更是增至77岁。如今英国已出现了某些“老年人都市”，如贝克斯希尔、海斯汀、伊斯特邦等，这些度假都市风景如画，退休老年人纷纷迁入安度晚年，都市中老龄人口已占2050。面对日益庞大老年人群，英国是怎样处理他们养老问题呢？从20世纪90年代开始，英国就将养老问题纳入小区，对老年人采用了小区照顾模式。 第一，生活照顾（饮食起居照顾，打扫卫生，代为购物等）。生活照顾又分为：居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所等4种形式。 第二，物质支援（提供食物、安装设施、减免税收等）。如，地方或志愿者组织用专车供应热饭，负责为他们安装楼梯、浴室、厕所等处扶手，设置无台阶通道和电器、暖气设备等设施，改建厨房和房门等。 第三，心理支持（治病、护理、传授养生之道等）。如，保健医生上门为老年人看病，免处方费；保健访问者上门为老年人传授养生之道，如保暖、防止瘫痪、营养及协助老年人防止疾病等。此外，还规定了为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面特殊服务。 第四，整体关怀（改善生活环境、发动周围资源予以支持等）。如，由英国出资兴办具有综合服务功能小区活动中心，为老年人提供一种娱乐、社交场所。行动不便老年人则由中心定期派专车接送。同步，为协助老年人挣脱孤单，增进心智健康，合适增长老年人收入，小区为老年人提供力所能及钟点场所老年人工作室。 小区照顾与老式家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大优越性，它融合了老式家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道原则，更重视对老年人心理和情感上关怀，使老年人过上了正常化生活，提高了老年人生活质量。完善配套设施与功能区划分日本 日本老龄人生活质量是在良好社会保险保障体系基础上实现。提供无障碍设施老龄人住宅产品、具有看护性质老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)住宅产品。代表楼盘：港北新城。老年人住宅产品与其他租售性质住宅产品混合设计在一种生活小区内，突出自助自理。 截止到，60岁及以上老年人口比重已占日本总人口24%，日本是世界上人口老龄化速度最快国家之一。目前，90以上老年住户既有居住住宅原则高于政府规定日本最低居住水平，95.5老人在家中养老，4.2老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。日本虽有与子女同住习惯，但近些年在逐渐减少。老年住宅分3种形式： 在宅养老、机构养老、两代合居在日本，据日本总务省6月公布人口记录，日本65岁以上老人达2227万，占总人口17.5%。而伴随社会发展，养老方式也逐渐由家庭走向社会，其中，把居家养老与社会养老结合起来，是目前日本流行养老方式。 企业在养老方面也在做出多种尝试，松下国际电子企业已经设置了专门养老院部门，准备在大阪建造一所具有高科技含量综合型养老院。在那里，老年人可以和机器宠物玩耍，还能通过互联网与亲朋好友保持联络。韩国三星等企业也在积极开拓针对不一样消费层老年公寓。日本老年住房“两代居”模式： 同居寄宿型 同居分住型 邻居和住型 完全邻居型新加坡 一般兴建在成熟小区中。公寓户型一般分为平方米和平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。住宅户型设计及内部构造设计原则特殊化考虑。 欧洲 国家政策倾向于让老年人居住在独立公寓中。建筑将三种元素结合在一起：都市意味、小区功能和生态目。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。建筑元素集合处理，让老年公寓不显孤单。 丹麦，目前最流行是自助养老小区（DIY）。在那里，老人们可以做自己想做事，可以约上老友，或是志趣相似伙伴住在一起，一块儿钓钓鱼、养养花，共同建设属于他们自己家园，独享公寓，共享餐饮、花园，个性化小手工艺车间、小农场等，老人们只要想到，在这儿都能得到充足地满足，他们还可共同租用尤其照顾服务，这种小区在哥本哈根郊区每月要1000欧元。西班牙 旧养老方式打破，意味着为企业发明了新发展机遇。某些国际大企业已经嗅到了世界养老产业发展巨大商机。一家大型投资（Sanyres Mediterrane）企业计划沿西班牙海岸建设大型养老小区，将配套建设商场、剧院、医院、24小时安保等，每月费用在欧元左右（酒店经营形式），将于正式开业，建成后不仅能吸引西班牙老年人，并且能吸引北欧国家众多喜欢阳光老人。 异地养老、跨国发展养老产业在欧洲渐成时尚。挪威卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等市已经先后在西班牙南部开设了大型养老公寓，那里低廉地产价格，充足阳光，吸引着越来越多企业和老年人。北欧其他国家老人到西班牙养老，看中不仅是那里自然环境，尚有功能齐全养老设施、良好公共医疗卫生服务、保险服务等。与此同步，西班牙实业家们也盯紧了那些但愿来西班牙养老北欧人“钱口袋”，异地养诚实在是一项互利双赢好事情，已经被越来越多国家、企业和老年人所承认。 欧洲养老产业巨大发展潜力不仅仅吸引了欧洲企业，许多欧美一流大企业也开始抢滩登陆。全美最大老年人生活服务提供商加国安老院，已在德国开办9家联合企业，在英国开办了15家，正在开发西欧市场。该企业在伦敦附近开设一家老年公寓，每月费用虽高达4000英镑（7917美元），但仍客源不停，经营业绩一路飘升，截止目前该企业股票已经上升了32%。 独居老人增多，居家养老服务发展强盛，多数为私人控股企业所掌握。据欧盟和美国退休者协会一份汇报，在挪威、荷兰和丹麦，96%老人独居，居家养老服务需求巨大。在英国，居家养老服务是老龄产业最活跃一种原因，价值110亿英镑居家养老服务产业，多数被大企业控制。这个市场在德国也很强盛，目前有10000多家养老院为体弱老人提供居家养老服务，近8年内上升了23%。美国 美国于上世纪60年代末进入老龄社会，截止到，60岁及以上老年人口比重已占美国总人口16%。由于美国经济实力强，70年代中就开始社会养老设施兴建和老年小区开发。据记录，家人同居老人很少，75老人拥有自己住宅，因此只是到年龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。美国老年住宅分为5种模式：独立式住宅老年公寓（集合住宅）养老院护理院老年养生小区（综合老年人住宅小区） 在美国，社会非常发达，还是家庭养老为主。真正进入机构养老院只有20%，其他都是家庭养老。诸多美国老人均有拿着退休金到风景优美、合适养老国度、地区养老人群，如美国退休老人到佛罗里达、夏威夷、墨西哥海滨购房长住，安度晚年。 目前在美国某些地方，“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效养老方式，美国，是“以房养老”模式鼻祖。许多美国老年人在退休前左右就为了自己养老而购置了房子，然后把富余部分出租给年轻人使用，运用年轻人支付房租来维持自己退休后生活。由于美国房屋出租业比较发达，美国人支出房租大概占个人支出1/4到1/3，因而房屋出租收益也是比较可观。 除此之外，美国政府和某些金融机构向老年人推出了“以房养老”“倒按揭”贷款，至今已经有20数年经验。“倒按揭”发放对象为62岁以上老年人，有三种形式，前两种与政府行为有关，后一种则由金融机构等办理，不需政府承认手续。除美国之外，加拿大也是倒按揭贷款业务发展比较快国家之一。 美国建筑规模大，小区有多种各样俱乐部，开设课程和组织活动超过80种以上。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。德国20世纪90年代度过开始倡导“照顾护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房重要模式。护理理念+建筑理念+环境理念，三者相结合护理型住宅。一般这样模式应以房间招租，机构提供老年服务为主线经营模式。从国外以上产品来看，它们建造养老小区理念、人文关怀体现都值得我们借鉴。在建造中国特色养老小区上应考虑两方面内容：首先，小区必须为老年人提供基本养老设施与硬件配套，小区乃至老人居住空间必须是尤其为老年人设计、符合老年设计规范居住设施和服务；另首先，提出适合老人养老健康环境以及为老年人配套软性服务。比较项西方型社会东方型社会老式家庭观社会风尚是独立自主，互不拖累社会公德应赡养老人，敬老爱幼主体家庭构造亲子分居小家庭为主体多代同堂大家庭为主体老年福利体制政府立法，社会保险政府立法，社会家庭共担老年福利对策增强老人独立生活能力增强家庭养老功能老年住宅形式低层独立式住宅或公寓对层集合式住宅或公寓小区服务目援护纯老年家庭援护住宅养老环境老年居住福利设施满足老人对居住环境多样性需求开发小区服务网点，收养在宅养老有困难者结论：企业需从建造以人为本人居环境层面上重视小区中老年问题，并从专业上处理老年住宅实行中技术问题。 把老年居住建筑规划纳入居住区规划当中，是老年住宅发展趋势。日本、新加坡老年建筑模式对中国老年住宅规划设计更具有借鉴意义。 老年住宅设计不仅关注老年人居住环境，同样关注老年人心理感受。老年住宅设计应重视周围配套设施以及护理体系完善。三、养老地产提议1、老年住宅应当配置基础设施明细表2、环境原因：选择环境质量良好、交通便捷场地，作为规划先决条件。靠近基本小区公共设施，同步远离喧闹文娱场所。场地内合理规划与设计：尽量在楼内外为老年人提供多种邻里交流、人际交流公共交往空间和环境。 场地应有足够面积，以满足开展户外活动规定。 居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道噪音少； 处理好合设或邻设其他设施与住宅之间关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又以便生活。容积率在1.00.1之间均可进行老年住宅开发；合适容积率用地可做“两代居” 模式老年住宅开发；低容积率用地适合低密度老年综合小区开发。3、养老地产需具有重要特性：入住对象多样性；建筑形式多样性；老年公用建筑等设施；服务医疗人员配置。养生房产相对于一般房产，养生房产通过转让10-物业使用权、入住权收回所有或部分物业投资成本。其剩余年限物业产权价值（含增值）为最终实际收益。按一般地产30%获利能力计算，养生房产获利能力（虽然不含养生主题自身获利）到达一般房产3倍以上。四、国内小区养老服务模式1、小区助老服务1.1、人员构成：助老员、老年社会工作者、志愿者、家政服务人员以及养老护理员、小区卫生所护士等；1.2、服务内容：为居家老人提供剪发、维修、环境卫生清洁、物件搬运等家政服务，小区助老员重要工作还包括探访、联络、送餐、协调家政服务、陪伴就医，少数还提供梳洗、喂食、洗衣等。1.3、服务存在问题：目前国内各个都市小区助老人员工作范围不明确，助老员队伍也多以女性为主，学历低，年龄大，服务重要以卫生清洁、饮食服务、探访服务、陪伴服务（陪伴就医为主，另一方面有陪聊、陪旅游等）为主，由于不懂老年人生理、心理特点，常常在服务过程中出现某些意外。1.4、居家老人需求：据调研数据显示：有13.9%高龄老人回答他们需要照护时得不到及时照护，重要原因中“子女工作忙”排在首位，占半数以上，从中也从一种侧面体现了老年人老式“养儿防老”观念。但伴随家庭小型化和计划生育效应凸显，越来越多子女将无法五、国内养老地产案例1、 国内养老养生住宅分类分析1.1、康疗型养老1.2、居家型养老1.3、立体型养老：论点：开发商只有从硬件配套（坏境、户型、活动场所、医疗配套）到软件服务（医疗检查、老年运动、娱乐活动）等均有专心在研究，从老年人自身需求出发，从外到内打造了一种精品项目。由于专心在做，因此广受好评。而相对于国内其他开发商操作失败案例来说，诸多都只是停留在“炒作养老地产”这个概念上，价格不合理、环境空间狭小、老年服务没配套、护理系统缺乏、生活单一等等直接导致了项目失败。养老地产作为一项“功能性突出”地产项目，更应当立足于完善“功能性”方面，只有立足于老年人这一特殊消费群体生理、心理需求，才能树立成功品牌项目。下面简介立体型养老地产中最成功案例各个要素：成功案例分析：东方太阳城 1.4、农家休闲养老：1.5、异地购房养老国内目前分析：六、结合可行性分析 从地产企业而言，养老服务并不是自己强项，比很好实现是地产项目环境、硬件等方面配套完善，而在软服务上就算是物业企业也都不是很擅长。而假如一种定位为养老地产项目，只是在户型、小区绿化、活动房设施配套上满足需求，那无疑是失败。 而对养老机构来说，由于资金问题，一般自行开发养老项目多是租赁既有建筑，进行重新装修，完善功能性用房，这样操作模式资金占用比较少，轻易回收资金，但项目设施坏境、交通等都受到局限。虽然也有大资金投入养老机构，自行拍地建设，相对来说资金投入大，项目环境及建筑物虽然能自行设计规划，轻易在硬件形象上得到提高，不过资金占用大状况下，对于养老投资这种资金回流比较慢项目是比较不划算。养老机构和养老地产，一种强项在于软件服务、一种强项在于硬件配套，合作才能更好创立一种功能健全养老项目。我国目前社会化养老模式，重要是由社会机构养老和小区居家养老两种模式构成。小区居家养老与社会机构养老概念区别在于，从养老居住方式而言，机构是相对集中居住，占总比例5%；居家是分散在家庭居住，占总比例90%。这种社会化养老模式特点在于：让老人住在自己家里，在继续得到家人照顾同步，由小区有关服务机构和人士为老人提供上门服务或托老服务。在目前养老形势下，小区养老是对老式家庭养老模式补充与更新，具有广阔空间，其中起效应就是养老软件服务项目而在小区养老迅速发展中，小区养老服务项目比较单一、经费投入局限性、没有统一原则和管理规范、小区养老服务组织仍然落后于老年人服务需求、存在数量较少、管理水平低等诸多问题日显突出，怎样规避此类问题将关系到中老年人养老问题，同步也关系到小区养老组织切身利益。在我国居家护理仍处在起步阶段。我国老年居家护理服务提供者大体可分为正式和非正式护理者两大类，居家护理服务重要范围包括家庭健康护理和家庭病床护理。无论从护理形式上还是内容上，构造还比较单一，底子比较微弱。诸多调查数据表明，老年人对居家护理服务需求量较大，尤其是对慢性病随访和医院持续治疗服务需求。再加上中国老式文化决定老年人乐意选择居家养老这一老式模式，而不乐意去养老机构养老，这就对居家护理提出了更严重挑战。怎样建立针对我国国情老年居家护理医疗保险制度，怎样建立和完善老年居家护理体系，怎样培养专业化老年人居家护理人才，不仅是人口老龄化对我们提出新规定，更是我国老年居家养老迫在眉睫工作。 养老地产与养老机构联营合作，在未来将成为必然趋势，只有软硬结合，强强联手，才能把养老项目做得更深入，对于双方品牌树立与推广，有着重要意义。做养老地产，说难不难，说轻易也不轻易。假如只是为了囤地而进行养老地产炒作，在未来只能凸显经济效益，而有亏于企业品牌效益。近来福建省各地市土地部门已经开始对养老地产、文化地产等概念地产产生了诸多抵触和猜疑，为了地产品牌长期发展，衷心提议地产企业在运作养老地产项目时候，能优先考虑与养老机构合作。地产企业提供场地，养老机构进行托管，共同为业主服务，也为各自企业进行品牌推广。 福建福州廖捷凯 -5-24