房地产企业融资风险及其防范.doc

房地产企业融资风险及其防备
房地产企业融资风险及其防备

　　【摘 要】房地产融资规模与模式受宏观经济变化和财政与货币政策导向影响巨大，一直是房地产业普遍关注热点问题。本文通过对我国房地产业融资风险成因分析，认为我国房地产融资规模增长迅速，不过融资渠道单一，资金来源过度依赖商业银行贷款，在国家目前货币政策调控下，房地产企业面临资金短缺巨大压力。因此，进行房地产融资模式多样化研究，有助于在现实状况下寻找适合房地产业发展融资模式，增进房地产业平稳健康发展。

　　【关键词】房地产；融资风险；多元化；防备
　　一、房地产企业融资
　　融资就是通过金融市场将货币资金由资金供应方融通到资金需求方。通过融资交易行为，资金供应方付出了资金而获得投资收益，而资金需求方付出成本获得了对资金使用权，因此该交易对双方都是有利。
　　房地产开发融资是指为支持房地产开发建设，增进房地产流通及消费，通过多种渠道和方式为房地产项目生产、再生产及销售筹集与融通资金金融活动。其重要目是保证房地产企业资金正常周转，从数量上和时间上保证房地产企业和房地产项目对资金需求，使企业价值最大化。房地产作为经典高投入、高风险、高产出资金密集型产业，房地产开发所需占用资金量非常庞大，加之项目开发周期长，资金周转较慢，房地产企业单纯依托内部融资无法满足正常开发经营中资金需求。外源性融资是房地产业生存和发展关键，房地产企业对不一样融资方式选择，直接影响其融资成本大小，使房地产企业存在一定融资风险。
　　二、融资风险成因分析
　　（1）融资构造单一。由于房地产开发具有投资金额大、投资回收期长等特点，开发商自有资金局限性以满足投资需要，资金来源重要靠商业银行贷款支撑着房地产开发投资资金需求。而其他融资方式如通过发行股票、债权融资，或者信托融资等在整个资金来源中占得比重相对较低。因此融资渠道过度集中于银行，一旦资金链某一种环节断裂，房地产企业将面临相称大财务风险与经营风险。此外，由于银行信贷作为房地产开发重要资金来源途径，贯穿于房地产开发整个环节，因此商业银行也就承担了房地产投资重要风险。（2）房地产政策对房地产企业融资影响。由于我国房地产企业资金来源对银行信贷严重依赖，这就为国家通过一系列宏观调控政策来调整信贷政策，进而对房地产企业资金来源进行调整奠定了基础。目前，首先对房地产开发企业在自有资金以及银行贷款方面进行规定，另首先，对居民个人购房信贷进行严格限制，间接影响了房地产企业融资。（3）缺乏多层次房地产金融体系。就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次丰富房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化房地产金融产品体系等等。（4）缺乏科学理性融资决策。一般房地产企业一般十分重视项目前期设计和后期营销，而缺乏对融资问题科学、理性决策，普遍根据经验进行决策。因而对整个开发过程中资金运作成粗放型，并没有考虑怎样令资金使用效率到达最大化，从而在一定融资量基础上实现项目利润最大化问题。房地产开发详细实践中，非理性原因对融资决策影响是明显。（5）权益融资与债务融资比例失衡。我国资本市场刚刚起步，在构造方面存在着问题。从宏观构造看，我国房地产金融市场是单一品种主导市场，以债权融资为主，股权融资比例甚小，整体融资格局非常单一。
　　三、融资风险防备
　　（1）制定对融资政策。房地产企业必须以推进投资政策和项目贯彻和实行为着眼点，研究和分析投资项目可行性，并在企业总体发展和投资框架下，根据企业关键能力、投资项目或有关投资领域、方式、质量和财务原则基本规范，通过计划形式，对房地产企业整体融资规模、资本配置构造、融资方式及时间进度等事先做出计划，统筹规划、协调安排。从政策上保证融资与投资项目运作协调匹配，保证融资规划严厉性，严格执行。（2）发展多元化直接融资。拓展多元化直接融资渠道，一是可适度放宽股票融资政策限制，提高直接融资比重，才能真正分散融资风险。二是培育完善房地产债券市场，国家应适度放宽限制条件，增长发行长期债券额度，可认为房地产企业通过债券融资发明良好条件。三是适时地开展房地产抵押贷款证券化，把我国房地产行业人、财、物与管理优势进行最优组合，使资源配置愈加合理。四是发展房地产产业投资基金，大规模地推行房地产业投资基金将极大地提高中国经济运行质量，成为多赢融资渠道。（3）探索多元化组合融资模式。由于房地产开发周期一般较长，占用资金较多，风险相对比较高特点，因此它对金融一直保持着很强依赖性。银行信贷在房地产企业资金来源中保持着相称高水平，一直是我国老式房地产融资方式。伴随银行信贷资金收紧，在这种状况下，房地产开发企业应根据企业自身特点，积极拓宽融资渠道，采用多元化组合融资方式。可以增长融资途径，减少对银行依赖，缓和资金压力，增长金融抗风险能力，减少企业融资风险。例如，可以使用自有资金+银行贷款、自有资金+机构投资、自有资金+基金、自有资金+信托计划及股权融资+银行贷款等融资组合。（4）推进间接融资形式多样化。我国是一种间接融资占绝对比重国家，在较长一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资最重要渠道。提议银行业针对房地产企业特点和现实状况，提供某些有特色信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款融资方式，详细可采用模式，如：中资银行+外资银行、中资银行+信用担保机构、中资银行+信用担保机构+担保企业、中资银行+担保企业甲+担保企业乙等等，为企业提供多种担保和抵押贷款。（5）控制融资质量。房地产企业应从融资成本、风险、期限、便利性、稳定性、转换弹性以及多种附加约束条款等诸方面制定出明晰融资规定。对融资质量原则加以合理限定，使之成为提高融资质量，指导融资活动根据。（6）监控融资过程。房地产企业在制定对融资政策、确定融资合理资本构造及措施、确定融资渠道和还款计划后应对这一融资过程进行监控。企业应指定部门或人员审查融资项目与否纳入融资预算，与否符合预算规定；随时掌握融资进度、资金到位状况及有也许出现问题；督促融资执行部门及时将融资进度和多种详细状况向企业管理当局汇报；监控融入资金按计划合理使用，防止随意变化融入专题资金挪作它用，增大资金使用风险。如出现不符合规定状况，应及时制止或向管理当局汇报，以便及时采用措施将也许发生风险降到最低。（7）合理安排还款计划。在融资期限内充足运用企业资本，灵活调度，防止资本闲置。确定不一样步期融资本息到期额度，结合企业现金流量做出对应安排，以保证融入资金本金和利息在规定时间准期偿还。因此，企业在融资之初便应根据融资项目运作规划和企业经营预测状况做出还款计划。
　　目前房地产融资体系对房地产企业、金融体系以及宏观调控与宏观经济都会产生不利影响。要防止此种状况出现，就要变化目前单一房地产业融资模式，积极开拓新融资渠道，最终形成多元化融资体系与风险分担体系。
　　参 考 文 献
　　[1]黄延宏.浅谈房地产业投资融资风险[J].中国市场.（27）：63～64
　　[2]韩宏.浅谈防备我国房地产业融资风险对策[J].中国经贸.（10）：46～47
　　[3]王宝花.防备和化解民营企业融资风险[J].企业导报.（9）：46
　　[4]盖明珠.民营企业融资风险及其防备[J].龙岩学院学报.，B07：17，23

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