台州三山涂住宅策划报告.doc

住宅策划：（一） 背景资料1、 地理位置台州三山涂住宅社区根据台州市路桥区三山涂工业功能区块控制性具体规划的设计，选址定于与白金路和十一条河之间、海明路以北，地块被一分为二，中间隔有涌金路和涌金路两侧的步行商业街。住宅地块的北侧从西往东分别是医院地块、文化娱乐中心地块和生产服务中心地块。2、 用地性质二类居住用地，70年使用期。只能建3层（不涉及3层）以上的居住建筑。3、 策划依据1) 台州市金属资源再生产业基地核心区项目策划及方案研究的招标文献。（2023年9月28日）2) 台州市路桥区三山涂工业功能区块控制性具体规划（简称详规）。3) 台州市控制性具体规划编制技术规定。4) 中国现行的设计规范及国家标准。 （二） 策划准备1、 命题解析：住宅区1) 这不是常规的住宅区，这话是一个位于重污染工业园区内、为解决职工居住问题的住宅区。尽管用地性质是“二类住宅用地”，但由于一般不会通过招投标程序，因此未来在这里建设住宅的难以成为商品房。2) 入驻园区的人员构成，重要是青年单身职工，家庭入住的比例一般不会超过10%（至少在五年内这个比例不会有大的改观）。待到这里的环境问题全面解决了，居住人口的结构也许会发生变化。3) 既然重要是满足非常规居住（即工业区宿舍）的功能，那么在策划时就不能不考虑园区内其他子项目内的居住功能。唯有这样分析，分析和后续策划才会更加合理，不然都是纸上谈兵，就住宅区谈住宅区，没有实际意义。2、 策划理念准备1) 通盘考虑。在本项目范围内，住宅有三块。第一块位于产业服务中心，第二块位于商业街，第三块就是这一块。三块的功能基本一致，其中两块分别是商住混合区和二类住宅区，连居住性质也同样。因此，考虑问题就应同时考虑互相关系。但区别还是有的，这一块是最纯粹的住宅用地，因此策划应当更多显现住宅的特点（对商住混合区住宅功能的策划，则应更多的考虑SOHO概念和时尚概念；对工业服务区内住宅功能的策划，则应更多的考虑纯粹宿舍的概念。但三者的差别还是不大）。2) 从源头（分派）上找到策划起点。本项目的逻辑：整个核心区的建设，涉及本住宅区的建设，都是为了三山图整个产业的发展，为了产业发展，政府方面应当竭尽全力；但是，力量总是有限，本住宅区建设的投入，不能有去无回，由于那样财政压力太大，对于整体事业不可连续；因此一定要想办法把建好的房子“弄”出去。这就是分派问题。这样就有了策划起点：该住宅区重要为满足相关公司的需求；房子是要卖出去的；卖的方式种类和最有也许出现的情形；政府经营该项目的底线应当是自身的收支平衡。3) 策划和设计要预想“购买者”也许会有的意见。既然采用卖的形式，就要研究买方，要关注他们的需求（愿望和能力），然后制定出一个与三山涂整体产业定位和住宅区形象定位相一致的目的，然后将这个目的交给“购买者”，并让“购买者”提出他们的意见（由此我们结识到，办公司之前先要把所有职工的住宅都安顿好，对于极大多数起来说，都是不太也许的，因此，必须走中间道路）；通过反复几轮的多边谈判，该住宅区才干有一个的确可行的定位。这是本住宅区区别于所有其他住宅区的个性特点，策划离开这个特点，就会是无源之水、无本之木。这是一个比较复杂的互动过程，而唯有互动，才有也许取得最佳的建设效果。4) 然后再考虑建设节奏问题。节奏关乎资金使用效率；经济学的意义是：没有一个单位拥有无限的资源，节约是永恒的工作之本。该住宅区建设节奏的决定，取决于多项外部因素，一个是管委会（或说区财政）自有资金情况，资金多，可以快一点；少，可以慢一点；一个是各公司厂区建设和开工的进度，进度快的，则本项目快速跟进，慢的，则适当拖一下；尚有一个上级政府部门对本项目的所规定的建设进度。考虑了这三点，再来拟定该住宅区的建设节奏，是比较抱负的。此外，位于产业服务中心的那些非住宅的纯宿舍，可以起到一个过渡作用。总起来说，公司的产业计划，决定了本项目的建设节奏。5) 通过想象和逻辑，找出最也许有的住宅需求模式，作为定位依据。该住宅区，从本质上是不同于常规居住模式的，它的逻辑的独特性，应当成为各项定位的依据。比如，由于大量基层员工都属于低工资的劳动者，因此人员流动性非常强，这样对社区的管理规定就非常高；又比如，住在这里的员工大多单身，闲暇时间很多，如何安排这些时间，特别是安排这些时间进行健康的业余活动，也应成为重要的设计特点。6) 住宅概念体系。理性思维的简朴过程是“从特殊到一般”；复杂过程则是“从一般到特殊”。这是全新的住宅概念体系；需要策划的内容及其庞杂；所有流行的房地产策划概念，几乎都没有涉及本项目问题的实质，因此针对本项目建立新的住宅概念体系（抱负的体系一定会规定调整详规内容），才也许是一种成熟的和诚实的工作方式。7) 核心理念。假如上述条件是成立的，那么该策划理念的重要项应涉及：（a） 该策划重要提供该住宅社区设计的思考方向和一些模块。（b） 住宅社区的设计原则仍然是成本第一，功能开放并可与时俱进。（c） 住宅社区以组团为单元进行尽也许进一步思考，尽也许满足各公司的规定。（d） 假如不增长建设成本，让社区立面好看一点，耐久一点，何乐而不为？（e） 完毕技术（如太阳能，中水等）引进的准备工作，根据谈判结果进行取舍。（f） 重点解决单身生活的单调以及年轻人的培养，这才是真的以人为本。8) 结论：假如要有好的结果，过程一定复杂（成龙说：“没有随随便便成功”）。常规操作，该住宅园区成为“空城”是大约率事件。3、 该住宅区的需求分析1) 理念决定需求。在这里还是一片大海的时候，需求一定来自理念，来自逻辑，来自要满足前一个创意目的（即创建三山涂工业园区）所需要作出的努力。简朴的说，本住宅区就是要把工业园区内各公司的员工安顿好。由于要把这个住宅区变成谁都可以来购买的商品房社区，不符合核心区建设的逻辑目的。当然，将来这里假如成了花园式工业园区，这种也许性还是存在的，“二类住宅用地”的定位是否在为这个目的做准备，我们不得而知，但也许是有的；但这个将来要等多少年？2) 居住到这里的人的基本生活模式预想：小张的一天。小张，23岁，巨东公司（位于地块的西北角）的一名普通员工。他天天工作很幸苦。好在公司还算正规，基本不用天天加班，每周尚有一天时间的休息。每月工资全加起来大约2800块钱。小张住在西区宿舍，房子是厂里的，一个套间，共三间睡房，一共住5个人，大房间住两个人，小房间住一个人（那是个车间李副主任）。由于住宅区的西边是伟力塑料加工厂，这些年污染一直很大，所以西区住的人很少，大家都在附近农民那里租房子，李副主任也没在这里居住。小张来自农村，家庭经济困难，他不想增长这笔开支，所以他和此外一个工友，一直住宅在这套公寓里。早上七点，小张起床，洗漱之后，就到社区门口工友家属开的早餐店买一些早点，本来大家都是到商业西街那家沙县小吃店买早点的，但最近老陈的老婆从农村来，看到天天有不少工友要吃早点，于是就在社区的东大门（西大门污染太重）这里支了个早餐车（上班时间管委会的人会过来驱赶，但开早餐的时间较早，管事的人都还没有到，生意不受影响），专门供应早点。吃完早餐，小张和同屋工友就穿过涌金路向北，去工厂上班，期间要路过文化馆，平时由于太忙，除了去年上半年的技能培训，以后就没去过，要是那里也是晚上开放，那还是有机会去的；然后又路过公园，自从和刘莉莉谈恋爱之后，那里倒是经常去，就是晚上人比较多，以后还要再找地方。穿过海景大道往昔再走10分钟，就可以到公司。中餐是在公司食堂吃，大家提过意见后，副厂长的小舅子就不再承包了，伙食慢慢好起来。中午不能休息。工作还是比较累。好不容易熬到下午下班。晚餐公司不准备，大家一般都是自己做（房间里都有炊具），偶尔十天半个月和女朋友去商业街里小餐馆化五十块吃一顿。吃完晚饭时，刘莉莉已经在门口等着了，让我陪她去文化馆看电影。电影不好看，但看电影的感觉还不错，由于价格便宜。看完电影，莉莉说肚子有点疼，我赶紧陪她去巨东医院，好在路那么近。尽管是中医院，人家的水平还是不错，值班医生号了下脉说：没事，是吃了不干净的东西，回去拿白萝卜煮绿豆汤，就不久能把脏东西排掉。医生还调出她的健康档案，看了一下她的出生日期，说，今天是比较容易发病，没什么大碍。接着又在莉莉的病历上记下写什么。从医院出来往南，我们走社区东大门回家，平时我们都不走那里，但晚上那里污染还是小一点。她和我住在同一个组团，平时照顾也比较方便。我赶紧去商业街南头的超市，买了大白萝卜和半斤绿豆，急忙赶回莉莉的宿舍。根据医生的话，10分钟时间，“药”就弄好了，莉莉喝下，一夜无事。9点15分，我回到了自己的宿舍，还是洗洗睡吧。一天又过去了。小张这天的生活，代表了绝大多数居住在这里的工人的6/7时间的生活状态。可以总结的是：（1）居者对住宅的规定不高，能住就行，最佳一人一间，由于有女朋友了；（2）居者对住宅区的公共配套不是很关心，最多希望吃早餐的时候有个棚，这样下雨时方便点；（3）厂区的污染问题很影响居者，最佳换一个污染小一点的工厂在边上；（4）商业街和医院都是偶尔用用，估计那里生意也不会好，重要由于大家还都年轻，还没到频繁生病的时候；此外钱也不多，购物的也许性不大；（5）晚餐是个问题，假如社区里面办一个食堂，这样就能快速解决晚餐，剩下的时间可以读点书，学点东西；（5）年级慢慢大起来了，总要结婚，假如小张选择在这里干下去，那么这里还是多建套房为好，这样住宅的功能立即就可以调整；假如小张决定干两年出去换个工作（这种想法在工友之间的共鸣度，取决于那些工厂污染治理的限度），那就住什么房子都无所谓了；假如要结婚，丽丽是不是乐意把孩子生在这里呢？估计莉莉是不会乐意的；（6）选择会是多元的，也会充满变数。3) 居住人口变化。从住宅区生命周期来看，入住人口的变化一定是一条“反向马鞍型”曲线，开始的时候（2年之内）少，这跟本地区政府的政策有关，根据目前的情况判断，谈判会很艰苦，因此招商不会很顺利；之后通过政策的调整，入园厂家逐渐增多（厂家增多预示着两个中大问题， 一是环境会更加恶化，一是拼便宜劳动力的低附加值生产方式会卷土重来），这样此地的居住人口会大量增长吗，直到超过该住宅区居住容量的150%；随着产业的集聚，政府才有能力强化技术开发，而随着装备水平的提高，打工人数到达峰值以后，开始减少，预计2023后的拆解行业，已经全都是机械化了，那时对劳动力的需求越来越小，该住宅区的居住人口数量会急剧下降（那个时候的房地产一定也没落了，私营开发商大都成了逃犯）。这时候政府就要考虑园区的住宅功能转向了。4) 居者的生活规定。（1）一方面关心的是少受污染的影响；（2）生活可以简朴，但是要方便，最佳可以提供价廉物美的早中晚三餐（休息天的中餐也还是要解决的）；（3）最佳能提供免费的休闲娱乐项目；（4）假如空气好了，室外的活动场地也还是需要的；空气不好，就不要了；（5）商业街超市的平常生活用品价格还公道，但其他商店就不敢进去了，关键我们的工资还太少；但是将来会有进去的那一天；（6）社区内可以设一些公共厕所，套房内厕所有时候比较拥挤；那里的厕所可以用中水冲刷；（7）套房内各家的用电用水最佳能分开，各用各的，燃气由于厨房就一个，不太好分，可以平均分摊；大家钱都不多。等等。（8）礼拜天还是比较无聊的，去商店，钱花不起，在家里，闷得慌；组织上应当安排活动，要故意思，还要长知识，毕竟大家还都年轻。5) 建设初期，园区不必提供更多的福利。开始时，都是低端的消费；因此园区的配置要与这种低端的消费相适应。随着产业利润的增长，随着时代的进步，劳动者的工资会不断增长。这如同间接提供福利：人们有了钱，就可以去商业街消费，去医院做更多的养生保健，去文化馆参与各类陶冶性情的活动；政府可以通过税费调节，获取一部分资金，来改善社区的园林景观，设备配置，修建更多的活动场合（规划一次设计到位）；而居住质量，由于产业的从业人员减少大大提高，社区的运用率不会因此减少。6) 住宅分派的解决模式。产权理论和交易费用理论是制度经济学的基本理论，在我们这个项目上，产权不能事先拟定（至少一协议的方式拟定），项目的交易费用一定是高的，如此资源运用的效率一定是低的。在我们看来，对于相对中观的项目，经济学意义上的制度性安排，一定会对策划的有效性产生重大的影响：好的制度，效率就高，并且还能皆大欢喜；坏的制度，见出来一大堆美丽的房子，但是是一堆无效的摆设。因此在我们看来，一方面，住宅分派的解决模式决定了住宅功能需求的样式和限度；第二，需求模式决定建造方式，也就是设计样式。这个模式的拟定前期取决于园区管理层对问题的判断，即走出第一步。假如进行大体的分类，这些居住空间的分派方式涉及（a）购买、（b）租赁、（c）部分租部分买、（d）代建。各方案的两个极端点是：左端点：所有低价租给各公司，按人口分派或按投资额、产值、税收额综合评分进行分派。该模式，政府承担过大，投资一定被淹没，但公司承担较轻，他们就会增长入园的积极性，会对该园区的快速集结、产业的快速集聚有所帮助。右端点：所有以市场价卖给各公司，并作为入园条件必须购买，以充足体现这块土地的价值；该模式表面上最有助于政府，但公司就非常难以接受，以至于一些公司会由于客观经济园区不选择入住园区，导致园区产业的既定设想难以实现。因此，选择一定是处在在两者之间的某个点，双方作为平等的当事人协商解决，估计在这里，为了更大的利益，政府要适当让步，但制度设计一定要做好，不然之后会出现较大的麻烦。在此，我们推表演了一套制度（一来作为住宅需求的前提，一来作为负责任的建议），既提供应园区管理层参考，也作为我们后续策划的前提。我们选择“代建、购买、租赁的混合模式”，代建占80%体量，出售占15%，出租占5%。以代建园区获得0利润，出售获得10%利润，出租获得20%计算资金平衡。以满足不同群体的需求。该制度的要点：（a）在设定的体量前提下，根据公司自己的记录和园区的平衡，拟定给该园区多少套住房以及户型配比（园区给出大体标准系列，和不同地段的价位）；园区根据真实造价（土地，前期费，建安成本，规费，景观配套费，管理费，税金等）计算出成本价，作为交易底价；还要设立诸多条件，如物业管理费的分摊，设备的保护和维修费的分摊，住房的转让方式，公司歇业时这些住宅的解决方式，公司对具体位置的选择和园区的平衡（这个时候采用价格平衡会比较恰当，总价还是成本价），还要考虑因通货膨胀带来的价格大幅起伏的因素，做到一时一价。（b）考虑部分出售和租赁的数量，可以给制度带来一定的柔韧性，由于总是有不同的情况出现，只是价格可以由政府自己控制。（c）抱负状态：代建部分所有分派完毕，可出售和可租赁的面积已去化80%，这样园区可以游刃有余。假如整个产业园区的规模拟定（应当制度先行），应当比较容易解决这类制度安排；即便将来扩大要园区（概率很大），此类模式假如运营顺利，还可以易地再建，以适应园区的长期发展。接下来的进一步规划安排和策划，我们将按照这个前提进行：即居住需求要加入公司的意愿，比如公司希望自己成立组团、公司对园区品质的合理意见、公司对车位的需求数量和需求方式、以及园区对公司的入住人员的规定、对公司高管的入住规定（如借此盼望尽快解决工艺生态化问题）；根据园区自己设想的住宅社区配置只占20%等等。这个方式的好处是，没有一方由于自己的欲望，增长另一方的支出痛苦；建成的社区不会由于与需求不相匹配而闲置浪费；事实上整个园区的事业和事务都是在这种均衡博弈之中发展壮大。7) 居住需求的数据。详规的约定：这里的总人口为24100人，居住面积总计23万方+服务中心的62700方+商业街内的居住面积5万方，等于342700方；相称于每人十几方，显然做不到让所有人都住到园区里面来。因此面积和套数规划就有多种选择。8) 住宅零散需求猜想。上述住宅的分派方式中还提到部分房子还是要采用单个出售的方式进行（我们相信任何事都要留有余地）。这些客户应当具有独特性，他们应当游离于核心公司之外。随着产业的发展壮大，围绕这些产业会有很多服务公司出现，如策划、广告、财务、法律、设计等等，那些为这个园区产业服务的各小微公司老板，也有入驻本住宅区的也许（假如产业发展得好，“也许”应改为“一定”）；也有一些是看好这个海景房未来前景（开始时污染严重，房价当然就低；但未来空气一定会比市区还好，价格必然会涨），作为投资者，也会来购买这些物业（只要管委会可以控制总量，适当抛售一些，有助于园区事业的发展）。那么他们对居住会有什么规定呢？通过度析，投资者几乎没有规定，他们最大的愿望，是希望能把他们的房子租出去。而那些服务性小微公司的需求和核心公司的需求，几乎同样。开始时，他们将这些住房当宿舍给自己的员工；后来等价格起来了，或许会卖掉，小微公司转向快。园区有些房产在不断流通是好事。9) 全员文化素质的提高，也可以作为自上而下的需求进行分析：提高产业品质，提高环保工艺水平，提高管理水平，节能减耗等，都需要园区积极应对；而此时，民智的开发、区内国民素质的提高，对于园区在竞争环境下（已有很多日本公司在中国开办废品回收公司，将来他们是本园区的重要竞争对手）的可连续发展，就变得极为重要（产业结构的调整，没有人员素质的到位，是不也许完毕的）。于是就有素质教育（应着眼于人格培训、素质培训和产业技能培训，力争把所有参与这项事业的员工，都培养成一个人格健全、智能健全和体能健全的大写的“人”，同时提高所有底层员工的生存能力）、文化自觉教育等一系列事关整个园区素质提高的重大需求需要连续不断的实现，仅仅靠祖冲之文化中心，难以完毕。最抱负的状态，是将这种素质提高的活动，润化在园区的每一个角落，涉及在住宅区。10) 业余精神生活引入。人非机器，人的需求是多元的，是人都有精神上的需求。如何在观念上转变区内员工业余生活的价值取向，这是本中心的一项重大需求。在我们看来，由于商业的操纵，国人的娱乐倾向越来越谐谑化，有趋向于低俗方向的也许，真正陶冶人性情的文化娱乐形式和内容，都被弃之如敝屣，如此相应的是维系人类生存的道德环境的进一步破坏。因此政府有义务积极提倡和引入与提高道德水准正相关的业余活动，如写作，音乐，绘画，舞蹈，武术等等。11) 无关意识形态的身体运动，同样是重大需求。这类较为纯粹的娱乐活动仍然是一项需求，但政府引导的底线应是娱乐活动的中性化，至少是精神健康的。在媒体错误导向的毒害下，在现实的生活和工作中，青年员工一般都会产生较大的心理问题（有专业人士估计，这个数字会有70%以上）。因此，通过运动方式对员工，特别是青年员工进行心理调适，也可以是本住宅社区的一项需求。方式可以是多元的，也许是舞会、有组织的、免费的形体锻炼（体操、塑形和瑜伽；市场会变，未来则也许是八段锦、五禽戏之类，尚有由医院组办的免费养生操培训等）、武术训练、健美、兵乓球活动，等等，原则是不要影响商业街也许拥有的娱乐服务项目的经营。1) 需求结论。假如把居住也纳入整个产业大发展的方向，我们的确有很多事可以做。我们把我们所能想到的园区对住宅项目的需求都罗列出来，目的是为引起管理层的重视。我们建议假如不增长建设成本或这些增长的成本可以承担，那么就请在住宅社区的建设中，加进这些有益于产业发展、有有益于贯彻人本精神、关注民生的设计，并在建设中积极贯彻。（三） 区域与基地分析1) 由于基地现状是一片水域，再加上住宅区的服务对象比较单一，所以其外部社会功能的分析从略。2) 位于三山涂工业功能区块的核心区块。靠海比较近，在园区中，空气相对较好。3) 整个生活中心建在这里，比建在其他地方好，这里有医院，文化活动中心，公园，尚有商业中心，互相添彩；东区的左边尚有一条河流，更能增长居住的乐趣（只要不污染）。因此，这部分不错。4) 将三类工业区津贴核心区布置，不知出于什么考虑；有一点是拟定的，对居住非常不好。5) 住宅西区有两个出口，不考虑周边的影响，基本合理；一旦考虑西边的重度污染，那里还要开一个大门，就非常不合适，而其他地方又没有地方可开门；因此矛头指向一定是规划调整。住宅东区只有一个出口，基本不合理，可以考虑在办公楼南边30米的位置再开一个门。6) 假如商业街内居住部分的出入，就设在商业街内，布局不太容易；是否可以考虑商业街内居住部分的部分与住宅社区使用同样的出入口；部分居住部分，考虑将来用于SOHO（小微公司办公住宅一体化），可以在公建项目地块出入。7) 从住宅区进入商业街可设有无岗小门，方便住宅区内人员进出。（四） 设计方向1、 城市设计方向a） 与周边环境相融合的整体风格基调风格基调的拟定，取决于周边项目风格的拟定（而周边项目的风格同样也取决于本项目的定位，好在是同一家公司在做策划，不然难以契合）。由于我们对本住宅中心的基本定位是“在各公司财力可以承受的前提下，最大限度的满足园内公司员工的居住需求”。因此，这个住宅区，基本就是一个“得到了提高的大宿舍”（而需要提高的内容，是由前面提及的需求所引申出来的）；这个提高，既涉及这两个住宅区的形态要和周边的建筑相匹配，也涉及这两个住宅区的形态要有住宅区特点，最后达成整体的和谐。b） 城市轴线由于详规已将城市轴线拟定，在这方面本设计将没有多少可设计、可变通的余地。2、 住宅区环境设计方向a） 几个要点：（1） 住宅区的环境变化要少一些，要简朴，一方面强调功能，另一方面强调景观和美观。（2） 要尽也许减少建筑密度，加大区内的各种空间。（3） 住宅西区的北端应离医院远一点，并用密植乔木绿化隔开。（4） 环境一方面考虑人流的快速通过，出入口门要大，过道要大，由于这里居住的人口密度会很高。这是一个核心问题。（5） 社区内的各种配置，都应当考虑简朴实用和经久耐用，由于使用频率太高。b） 景观界面：由于对室外场地的需求，文化娱乐中心基本都是硬质地面，特别是东面的小广场，但是这种硬质地面也许会由于铺设网球场、羽毛球场的需求，而变得比较中性；它及区别于北端公园的纯粹软质界面，也不同于其南端的商业步行街的纯粹硬质界面。它也是起到一个意向的过渡作用，让界面的变化区域平缓。3、 建筑设计方向a） 户型规定及比例。户型规定：考虑到户型用途的柔韧性，建议绝大部分户型都采用两居室或三居室或四居室的套间，只有5%左右的户型可以采用类似单身公寓的户型，可那些有特殊需求的员工，如已经结婚并经常住在一起的。面积可以大小均匀分布,即在一个组团里，有大有小。专家和高管适合两居室的套间，和员工住房的区别就在于它的位置会好一点，独立性强一点，房间周边的绿化多一点。占85%的员工用房，卧室要大一点，每个卧室可以住4个人，至少3个；厅可以小一点，厅的面宽不超过3.8米，功能重要是员工吃饭，不要放电视机，但考虑到将来住家还是要用，所以厅也不能太小。在U字形围合式楼栋里，可以在东西向的厅房里，设立一些娱乐空间、学习空间、卫生间等。上述规定仅仅是建议，最后，假如要卖给公司，还是要根据公司的具体情况（产能、用工、公司效益、福利安排）来拟定。多层特点：建筑围合，形成相对独立的公司生活区。高层特点：以栋为单位，形成独立的公司生活区。户型比例：5%类似单身公寓的小套型；85%110平方米的三房两厅和80平方米的两房两厅；10%独立分布的85平方米的管理层公寓。b） 组团预设。可以考虑错峰上班的因素，8点上班的公司要分在同一个组团，同作同息，减小互相之间的影响。当然也要考虑住宅区自身的功能规定。c） 点线面为最高目的服务。在相称长的一个时期内，这个住宅区都是作为工厂的宿舍使用，因此，要把这个最大需求作为整个社区空间设计的基本前提。该社区的空间一定有自己的特点，如瞬时流量大，因此出入口也许要多一些，绿化要以乔木为主，硬质铺装不能强调美观，而应强调坚固；又如辨认性要强，每个组团都要有明显的辨认点；尚有水电配置不应当按照常规套用；即便是化粪池也应当是超大号的；而车库可以少考虑（我们的设计还是按照详规的规定，规定做到1:1）。总之，整个设计应强调人口高密度和公司宿舍的规定，并考虑未来改变用途之后，还可认为居民所用。d） 道路设计。社区车行道路分四个级别，即入口道路、主环路、支路、入户路。（a）入口道路：入口道路结合入口广场，做景观化解决。入口道路要宽，以免上下半时拥堵；整个道路所有都采用沥青，不做铺装。（b）主环路：主环路设计为双向两车道，允许自行车同时通行和步行（划好人行通道），红线宽度设计为8米。（c）支路：支路允许单车通行，重要是自行车及摩托车通行。红线宽度设计为4米。（d）入户路：入户路应跟支路同宽。e） 区内景观构想。区内景观强调朝气蓬勃，尽也许少显露小资情调，多阳光，多广场，少用柳树，多用阔叶植物。道路灯火通明。装修装饰要经久耐用。f） 配套。最佳每个组团都有自己的活动空间；在僻静的地段设立学习空间（涉及阅览室、写作房间）；以显示福利和公司发展齐头并进。g） 建筑形态问题。在城市规划上、使用功能上决定了住宅建筑的建筑方向，其建筑设计同样应放弃复杂的建筑特性语言，强调明快，大气朝气和沉着。由于污染比较重，因此一定要注意立面的防污设计。色彩要用暖色调，同时更多的考虑夜晚在灯光作用下的色彩效果，由于立面色彩的使用时间也许更多是在那个时候和灯光效果下。还要强调的是住宅建筑与周边其他建筑的区别，毕竟住宅有柔和一些，更多强调生活。h） 审美：多元的统一。简洁中寻找价值，这是对住宅建筑审美的基本规定。因此核心在于比例的适合，以及周边关系的和谐。每个公司的建筑都可以有自身的特点，但是所有建筑都不应当离开那个反映整个工业园区精神面貌的核心标志或建筑语言或色彩：或许都在门厅出现这样的标志；或者在所有的窗户结构。给人的感觉：和谐。4、 竖向设计：a） 将海潮危险降到最低。为防止海潮侵袭，本中心的所有建筑，所有抬起架空，每个组团都要设计拾阶而上的公共出入口和若干单元的出口后门。抬起建筑可以增长该中心的通透性和按照详规规定设立停车位；部分空间可以作为员工户外活动的场合，可以设立一些运动器械，小型弱声球场，阅读空间，小卖部等等。由此本社区建筑的竖向会比较丰富，由于要满足综合功能的规定。b） 竖向景观设计。建筑内部的竖向景观设计的权重相对较大，也更有价值。以西区为例，北边为11层的小高层，南边为围合式的多层（围合的限度根据公司需要拟定）。高层基本以栋为单元（被一个单位购买），他们的独立性在于以门厅作为领域象征，因此，每一个高层门厅的内部竖向空间（外部需要考虑整个住宅社区的统一性），都需要根据各公司的某种特定需要，设立不同的竖向景观节点（如公司文化，如产品形象，如员工心理感受），因此这类设计，最佳是在住宅的权属拟定之后进行，并且预留改良空间。多层由于三面围合，因此，竖向景观设计的余地很大，可以围合成中式园林，也可以围合成运动场合，总之多考虑居住者回家的感受，就一定是好的竖向景观设计。c） 大门景观。从白金路进入社区后，昂首望，左边高，右边低，天际线和谐清爽；低头看，一片通透，绿化无处不在，会出现在多个平面上，只要植物配置层级有序，并充足考虑人多的因素（规定安全间隔距离），该住宅区一定能建设成绿色的天堂。3.5米高的架空层，下面和上面，都会根据需要设立绿化面积。d） 太阳能设立。由于本核心区对太阳能的运用有较高的规定，因此太阳能集热器的安装会见缝插针，对于住宅社区就更是这样。一方面是住在建筑的大部分屋顶要被太阳能板占领（现在的核心问题是如何设立美观，因此一体化设计一定是最重要的），另一方面是窗台、阳台的运用（这个要考虑太阳能板的安全性，人为破坏和长期锈蚀所带来的风险）。我们坚持认为，太阳能集热可以分布在各个社区，甚至每一个屋顶和阳台，但3MW的发电机组，一定要放在远离人群的地方，或者厂区某个地方。（五） 在总体开发时序之下的住宅开发时序住宅开发时序是与整个核心区的开发时序结合在一起的，而归根结底的决定性因素是整个产业园区对该功能的需求时限。假如招商进展顺利，年内就能把整个园区的厂区部分所有填满，并且对于住宅区的商业谈判也较顺利，那么尽快开工，则是必然的选择，好在现在的钢筋价格属于近年的地位；假如招商谈判不顺利，厂区地块尚有很多剩余，那么就需要调整政策，住宅区建设相应也要押后，先造工业服务中心的宿舍部分，以应亟需，后面的建设看情况而定。通常的情况会处在两者之间，因此，会是先造一部分，其余等时机成熟再行建设。