开发商和代理商策划的区别.doc

开发商和代理商策划的区别把它理解成两个性质的东西就好明白了：比如卖家具的，和家具加工厂都是家具，但是工作内容和方向基本完全不同样。甲方策划：第一它的工作范围更广，涉及物料制作、做多少才最合理？做什么画面？放什么文字？围挡找谁做最合适，不同制造商的价格、每一次的价格都是不同样的，你要怎么解决，争取最少的花费？涉及售楼处选址，风格，家具购买；涉及和设计院、设计部对接，拟定这个面积段搭配能不能满足这个容积率。假如赠送面积会不会减少利润？等等等等；第二他是一个完整的链条，推售一栋楼或者几栋或者什么大的动作，需要找找财务进行营销费用审批和收益计算（这个有时候也得自己做，但是最后肯定财务要审）营销自己出策略，出价格找工程拟定进度找设计出图纸找制作方出物料找活动公司做活动媒体做推广最后还要拿一堆材料给老大审批老大期间还会问你各种你想到或者想不到的问题。最后都通过了才会上市（顺序不分先后但你肯定都会走一遍）。所以对于策划人的交往能力，把控能力，专业能力规定都有第三以上说到的说不到的这些环节你都要会做，所以你想想一天你需要见多少人？解决多少事情？第四甲方的策划，不仅仅要做决策，还要做执行（这点很多代理公司都会进行误导，说甲方就是执行，其实尚有关键一点，是决策！）你就想吧，比如，代理公司给你提一版方案你觉得不错，很简朴：今天9月1号，代理公司建议，10月1号开盘，13号楼，90平产品，8500，开盘前发5万条短信，DM单户型折页什么的提前到位直销进行派单，开盘搞个歌舞暖场。是不是很简朴？好了你的工作到了，9月2号你得找你们财务，问问你们项目的营销费用10月份尚有多少（由于很多项目都会透支营销费用），你要做个简朴的计划，起码心理有底你得花多少钱啊10月份。然后还得让财务批准你得计划。9月3号你得找你们工程，拟定下现在13#什么进度了啊？再找下你们开发部，13#预售下来没啊？啥时候下来啊？我们要10.1开盘那时候能下来不啊？9月4号你得找设计，13#的户型做出来没啊？啥时候做出来啊？9月5号你得找N家制作公司，我们要出1万份(这个数字你还得合计合计）DM和户型折页，10月1号我们就得开盘用了，你需要我提前几天给你图纸你好做啊？这次多少钱啊？还得告诉他们我要做什么材质的（好了到这步各家的钱就不同样了），找哪家你自己合计去吧。9月5号你得找广告公司了吧，这次上市的宣传语你做出来，画面要这么这么设计，你赶紧做我们10.1上市。好了9月6号了，财务告诉你不行你没费用了/行有费用你整吧，工程告诉你不行进度跟不上巴拉巴拉/行你开吧，开发告诉你预售下不来政府的出差了/OK没问题了，设计告诉你我没空啊公司那么多户型我整不完啊/哥们我做好了，制作商你谈好价钱和工期了/完蛋了旺季制作商进度赶不上。先发出去我喝口水，回来接着说。好了我回来啦，9月6号，给你否认答案的你要去拟定，去逼迫，去讲道理。由于10.1就是要开盘。现在9月7号了，假如说你都拟定了，好了我们尚有下一步工作要做。你得找代理公司把价格做好了，把收益做好了，你做个审批表吧，找你们老大签字确认去吧。老大给你一顿表扬/问你各种问题/就问你一句你能卖50套不，不能你就别开了。好了不难为你了就算你通过了，你要找你们代理公司，这个短信你发给谁啊？发给竞品，没问题，你去找短信公司买资源，谈价格；9月8号你开始找活动公司，让他出个方案，他出一个，你也批准了。9月9号设计告诉你户型出来啦你去做吧，你把广告、制作都叫来，让他们按照这个户型去美化、去制作吧。9月10号你把你花的这些钱，做个协议，去走流程去审批吧。9月11号你开始着急了，由于这都半个月过去了，项目这个月的任务缺口尚有1000万呢？怎么办？尚有15天的客户积累时间，才15天，怎么办？你要找你们代理公司，问现在积累多少客户了啊？能行不啊开盘？等等等等，你看就这样，你小半个月过去了，你不休息？他们都不休息？再没别的事情？而以上的以上的源头在于，你，批准了代理公司的意见。谁让你批准的？代理公司就一定是对的吗？你真的完全相信他们说的每一句话吗？你真的果断的下决策说：你们说的有道理，10.1，按照这个价格，这个方式，去开盘吧！并且一般来讲，代理公司会给你出很多版方案，很多个方向，你自己选去吧。要么这样这样10.1开，要么那样那样10.30开你要怎么分辨哪个是最有利的？这就是甲方策划，决策与执行的结合体。考虑最多的是利益最优，可执行！当然啦以上的工作说的是比较绝对的，当然也漏了不少东西没说，甲方策划没我说的那么悲催，以上这个工作都会有人协助你去做，也许是一个团队，也许是兄弟部门，也也许是乙方帮你做（但你要考虑好让他们这样做的风险）；但是，多少你都会参与一些进来，所以我说他跟代理不是一个性质，他注重和涉及的是一个链条，代理只是这个链条的其中一个环节。房地产策划的五大原则一独创原则 独创就是独到创新有个性差异化，独创具有超越一般的功能，它贯穿房地产策划的各个环节，使地产项目在众多的地产项目中脱颖而出。 （一）策划观念要新。 （二）策划主题要独创。主题是房地产开发项目的总体指导思想，是发展商赋予项目的灵魂。 （三）策划手段要创新。策划手段就是地产策划的具体方法办法。二整合原则 在地产策划中，有各种不同的客观资源，大约可分为两大类：一是从是否明显看出来分，有显性资源，隐性资源。二是从具体形式来分，有主体资源（或称概念资源）社会资源，物力资源，人力资源等，这些资源在整合之前，是松散的，凌乱的，没有中心的。 （1）要把握好整合资源的技巧，在整合分类，组合中要有的放矢，抓住重点，是客观资源合力加强，达成1+1=3的效果。 （2）整合好的各个客观资源要围绕项目开发的主题中心，远离主题中心资源往往很难达成目的。三要善于挖掘，发现隐性资源，创新的独到的主题是隐藏起来的，不易被人发现，需要策划人聪慧的头脑去发现去提炼。四客观原则 客观原则是指房地产策划云做过程中，策划人通过各种努力，使自己的主观意志自觉能动的符合策划对象的客观实际，要遵循客观原则，作好地产策划。1.事实求实进行策划，不讲大话空话；2.作好客观市场的调研，分析预测，提高策划的准确性；3.在客观实际的基础上晋升行动；4.策划的饿观念理念既符合实际，又有所超前。五定位原则 所谓定位，就是给地产策划的基本内容拟定具体位置和方向，照准明确的目的。 1.具体要从大小两方面入手，大的方面是地产策划的总体方向，涉及开发项目的目的，项目的指导思想，项目的总体规模，项目的功能身份，项目的发展方向等等，晓得方面是地产项目的具体定位，市场定位，目的可户定位建筑设计定位广告宣传定位，营销方面的定位等 2.把握各项定位内容的功能作用 3.要熟年的运用项目定位的具体方法和技巧