全程策划顾问及独家销售代理服务内容.doc

附件1：惠州大亚湾塘尾项目顾问咨询服务内容

第一部分：物业策划顾问服务内容

针对大亚湾塘尾地产项目，世纪通泰将根据项目情况及开发时间，选择适当时机介入，并提供以下市场调研、前期策划及规划跟进服务：
1、 市场调研服务内容：
1.1 [项目]之地理分析及市场背景资料
a) 惠州市社会经济及未来发展状况
－ 惠州市宏观经济概括（惠州市各地区的GDP、GNP、居民存款余额、人均收入及支出、恩格尔系数等）
－ 大亚湾城市规划
b) 项目地块评估
－ 项目地块面积
－ 项目场址可达交通工具状况及未来交通规划
－ 项目周边交通网络状况
－ 项目周边环境状况
－ 项目可视性
c) 淡水、大亚湾区域房地产发展概况
－ 区域房地产发展总体情况
－ 区域房地产发展趋势与结构分析
－ 区域房地产竞争格局
－ 区域房地产产品分析
－ 区域房地产租赁、销售价格分析
d) 淡水、大亚湾区域商圈分析
－ 商圈分布
－ 商圈范围界定
－ 商圈人口
－ 商圈消费特征
－ 商圈商业形态及商业密集度分析
－ 商圈经营环境及配套分析
－ 商圈经营方式及经营业种分析
－ 商圈辐射半径分析
－ 商圈交通网络分析
－ 商圈平均租售水平及抽成率及区间租金价格变化分析
e) 淡水、大亚湾区域房地产供应情况
－ 未来整体供应情况
－ 主要新开发项目销售情况（项目销售方式、销售价格、卖点、开盘时间、宣传方式、最小销售面积、销售率等）
－ 主要新开发项目产品情况（规模、绿化、户型、面积、户数配比等方面）
f) [本项目]之发展现状与前景分析
1.2 项目区域及市场调研分析
a) 区域社会经济情况
－ 人口情况（人口数量、人口增长率、人口结构等）
－ 房地产消费研究（购买目的、途径、选择因果）
b) 项目位置分析
－ 项目场址的周边地理概况
－ 项目所在地在城市规划中的定位
－ 区域经济发展对本项目的影响
c) 项目所在区域房地产供应项目情况
－ 保有量及增长量
－ 在建面积、竣工面积、总建筑面积、交付时间、销售价格等
d) 项目所在区域商业经营情况
－ 项目规模及配套情况
－ 项目租赁价格及管理费用
－ 项目商业面积及规划情况
－ 商业经营情况及商业氛围
e) 目标客户群研究
－ 目标客户群收入情况分析
－ 目标客户群AIO行为分析
－ 目标客户群的结构
－ 目标客户群需求分析（户型、面积、楼层等）
－ 目标客户群共性分析（生活方式、生活习惯等）
f) 项目开发的SWOT分析
－ 优势分析
－ 劣势分析
－ 市场机会
－ 市场威胁
1.3 房地产项目案例及竞争对手分析
世纪通泰将根据服务项目，选取数个目前在淡水、大亚湾区域有较高可比性之房地产项目，从中吸取成败经验，将有助于制订针对项目的发展策略，就以下的范围作出详细的探讨：
n 项目地区特点
n 项目规模及比率
n 项目内目前的销售价格
n 功能规划设计
n 主题定位
n 园林设计
n 户型分析（面积、分布、配比）
n 推广主题与推广策略分析
1.4 目标客户群置业、投递意问调查
我司将在整个区域内选取一些目标客户群进行专访，了解客户群的购买需求、置业能力、付款方式、购买时机等方面，以全面了解目标客户群的置业需求，主要调查对象：
n 政府公务员、教师
n 区内行政事业单位员工
n 外来人员
n 各乡镇中高收入人员
n 个体户
n 其它人员
2、 项目策划服务内容
项目策划是按照项目的实际情况及开发节奏等作出针对性建议；包括以下是主要内容：
2.1 建筑规划建议
a) 整体规划设计的初步建议
— 产品规模的初步建议(市场可承受力测算)
— 各种不同产品类别布局的关键点
b) 建筑设计的初步建议
— 空间布局的关键点
— 各种产品类型的分布
— 小区车流、人流动线设计
— 小区内道路规划
— 主题风格建议
— 形象包装建议
— 功能分区的关键点
— 配套设施的关键点
— 商铺布局与产品规划
— 住宅部分户型分布与配比
注：主要以文字、图片表达，并配以适量简要的平面示意图。
2.2 项目定位及产品组合建议
a) 项目开发思路、开发策略与开发模式建议
b) 功能规划设计建议
根据项目的整体规模、市场现状、开发目标，进行项目的功能定位、功能布局以及各功能项目的关联性控制。
c) 产品组合与主题定位建议
根据当地的市场条件和项目的规模、面积、物业现状，进行合理的产品组合，并给予项目明确、创新的主题定位。
2.3 推广策略建议
在前期进行项目策划和设计检讨服务的同时，我司将会协助处理有关前期所需的市场推广工作，并针对推广计划中的目标客户进行联络、接触，积累大量潜在租户，并为发展商提供及时的市场反馈信息。我司将持续提供市场推广策略的意见、建议及指引，包括下列工作：
Ø 为贵项目订定明确的推广目标及总体策略，并贯彻于项目推广之不同阶段，执行项目之营销推广；
Ø 制定阶段性推广策略、方案及推广主题；
Ø 制定媒体推广策略方案、媒体组合及投放建议、广告诉求对象及诉求主题、广告推广费用预算；
Ø 推广期间市场变化趋势及其对本案项目影响。
Ø 另外，有关推广所需的材料及其准备工作（本项工作需与广告公司合作），我司将会提供全面的意见，以协助贵司筹备下列工作：
u 就制作市场推广物料提出意见
u 就传媒广告宣传之计划提出意见
u 售楼处包装及环境格调、位置等设计提供建议
u 协助筹备项目的效果图、位置图及平面图等
u 广告宣传文件设计意见
2.4 销售策略建议
a) 项目总体推广策略建议
- 产品核心卖点整合
- 结合市场供需状况，提供产品差异化建议
- 锁定目标客户，细分有效需求特征
- 确定项目总体推广思路
b) 拟定市场推广时间表
- 项目资料的准备
- 推广工具的设计制作
- 项目内部认购期配合
- 正式公开发售时间
- 媒体广告选择及确认等
c) 制定合理的销售价格及有关销售方面的建议
- 分析各楼层销售价格
- 拟定灵活的付款方式
- 提供优惠措施/促销建议
- 拟定交房标准
- 准备认购书等
d) 确定推广手法和推广工具
- 提出适合并促进本项目销售的推广及宣传差异化建议
- 提出项目有关推广工具的建议
e) 媒体组合及预算
- 按不同阶段之推广目标，制定及调整媒体推广策略
- 媒体广告发布计划
- 广告效果监控
- 推广预算控制
f) 项目包装
- 现场售楼中心地点、面积、配备
- 示范单位的户型选择、设置位置、内部装修
- 地盘外围形象、户外宣传、指示系统
- 宣传资料准备（售楼书、单张、价目表、模型等）
- 报章平面广告及电视广告的销售配合
- 外销场地及路演等活动场地

2.5 招商策略建议

2.5.1制定招商条件策略（租金定位）
根据前期市场调研结果，与贵司人员共同议订开始招商时之租金或联营等合作方式之条件。
2.5.2制定推广策略
根据市场调研所得之结果议定的招商条件，制定一套针对各类商家的灵活机动的招商策略，全力争取具号召力有实力之商家的进驻。
2.5.3商户组合策略
根据工程及市场情况，分阶段向不同种类商户发放招商讯息，使招商工作有序进行。
2.5.4各区招商客户定位（主力商户、卫星商户等）
2.5.5各期推出时机、面积、区域
2.5.6招商形式

作为贵项目的顾问，将在整个设计阶段由开始以至完成与贵司建筑设计单位的合作，我司将定期就平面图则及商品组合用途（商业、住宅、酒店、别墅）等方面为发展商和建筑设计单位提供专业设计建议。随着设计工作的进展并在认为有必要的情况下，我司将为各个产品类别制定实用、有效、合理的设计方案以便将策划的主题结合在内。

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